STADT GERLINGEN BEBAUUNGSPLAN UND ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Schillerstraße 1. Änderung VOM 25.09.2013 Stadtbauamt, Stadtplanung
Inhalt 1 Begründung... 3 1.1 Planerische Ausgangssituation... 3 1.2 Ziel und Zweck des Bebauungsplanes... 6 1.3 Verfahrensbericht... 6 1.3.1 Aufstellungsbeschluss... 6 1.3.2 Frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit 1.4 Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes... 7 1.4.1 Abgrenzung und Größe... 8 1.4.2 Bestehende Nutzungen, bestehendes Planungsrecht... 8 1.5 Ziele der Raumordnung... 8 1.6 Flächennutzungsplan... 9 1.7 Städtebauliche Ziele... 9 1.8 Ziele der Verkehrsplanung... 9 1.9 Planinhalt und Festsetzungen... 10 1.9.1 Art der baulichen Nutzung... 10 1.9.2 Maß der baulichen Nutzung... 10 1.9.3 Bauweise... 10 1.9.4 Überbaubare Grundstücksflächen... 11 1.9.5 Höhen baulicher Anlagen... 11 1.9.6 Flächen für Stellplätze... 11 1.9.7 Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung... 11 1.9.8 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft... 11 1.9.9 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen... 11 1.10 Flächenbilanz... 12 1.11 Umweltaspekte... 12 2 Begründung zu den örtlichen Bauvorschriften... 13 Aufstellung und Bearbeitung:... 14-1 -
Stadtplan Abb. 1 Planungsraum Entsprechend der Darstellung des Planungsraumes im Stadtplan von Gerlingen befindet sich das Plangebiet im Zentrum der Stadt Gerlingen. Bei dem Gebiet handelt es sich um fünf Grundstücke, die westlich an die Schillerstraße angrenzen und von dort erschlossen werden, sowie südlich durch einen ehemaligen Wassergraben, der mittlerweile die Funktion eines Grabens verloren hat und reine Grünzone ist, begrenzt werden. Das Quartier liegt in unmittelbarer Nähe des Stadtkerns und wird im südlichen Teil durch den Stadtbahntunnel der SSB U 6 unterfahren, wie im Plan durch die blau gestrichelte Linie dargestellt. - 2 -
1 Begründung 1.1 Planerische Ausgangssituation Abb. 2 Geltende Bebauungspläne in der Umgebungsbebauung rot: Schillerstraße von 31.08.1962, hellblau nördl.: Kupferwiesen von 31.01.1975 hellblau südl.: Bebauungsplanänderung Bettäcker von 19.06.1964 dunkelblau: Kupferwiesenstr. I von 27.11.2008 grün: Bebauungsplanänderung Bettäcker von 19.06.1964 Abgrenzung Schillerstraße 1. Änderung In der Abbildung 2 ist dargestellt, dass die Flächen im Planungsgebiet zum Teil durch geltendes Planungsrecht abgedeckt sind. Die nicht farbig hinterlegten Bereiche liegen im Stadtzentrum und werden nach 34 BauGB beurteilt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird begrenzt -im Nordwesten durch die Schillerstraße Flst. 21 -im Nordosten durch das Flurstück 2051 -im Südwesten durch die Flurstücke, 2046/3, 2045/4, 2045/6 -im Südosten durch die Flurstücke, 2063, 2057/4, 2057/3, 2057/2 und 2057/1 Das Plangebiet grenzt planungsrechtlich -im Nordwesten an ein reines Wohngebiet -im Nordosten an ein Besonderes Wohngebiet -im Südwesten an ein reines Wohngebiet -im Südosten an Wohnbauflächen bzw. gemischte Bauflächen (FNP) - 3 -
Das Plangebiet liegt in dem alten, nicht qualifizierten Bebauungsplan Schillerstraße von 31.08.1962: Abb. 3 Bebauungsplan Schillerstraße von 31.08.1962 Im Bebauungsplan Schillerstraße von 1962 wurden die Baufenster, durch Baulinien und Baugrenzen dargestellt. Insbesondere der südliche Bereich der Schillerstraße ist durch eine an der Straße orientierte Bebauung gekennzeichnet, mit einem anschließenden großzügigen Grünbereich, der keine Bebauung vorsieht. Die großen Gärten, Freibereiche hinter der Bebauung dienten zum damaligen Zeitpunkt weniger der Erholung, sondern der eigenen Bewirtschaftung, mit großen Nutzgärten. Schwerpunkte der Stadtsanierungsmaßnahmen 1984-2002: Abb. 4 Stadtkernerneuerung Gerlingen - 4 -
Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen wurden einige Schwerpunkte durchgeführt: Ein Verkehrskonzept unter Berücksichtigung der verschiedenen Verkehrtsträgern, der Verknüpfung von fließendem und ruhendem Verkehr und mit verstärkter Wertigkeit der Langsamverkehre (Fuß/Rad). Durch die Auslagerung speziell Feuerwehr und Bauhof in das Gewerbegebiet sowie landwirtschaftliche Betriebe in den Außenbereich, entstanden neue Optionenen für ober- und unterirdische Nutzungen. Ein entscheidendes Projekt war die alte Straßenbahn nach Gerlingen durch die Stadtbahn U6 zu ersetzen, deren Endhaltestelle im Sanierungsgebiet liegt, mit neuem öffentlichen Platz, flankiert von den beiden wichtigen Kulturträgern Bücherei und VHS. Die geplanten neuen Züge konnten die engen Gleisradien in der Hofwiesenstraße nicht mehr befahren. Ganze Häuserreihen entlang der Schillerstraße sollten abgebrochen werden, um eine fahrbahre Trasse zu erhalten. Für die Planer eine nicht zu akzeptierende Lösung unter dem Gesichtspunkt einer schonenden Sanierung der Innenstadt. Stadt- und Verkehrsplaner untersuchten 15 Standortvarianten auf ihre städtebaulichen und wirtschaftlichen Vor- und Nachteile mit dem Ergebnis, dass eine Tunnellösung mit Endpunkt im Bereich der Gerlinger Volkshochschule vorgesehen und beschlossen wurde. Ende 1993 begannen die erforderlichen Leitungs- und Rohbauarbeiten für den Tunnel, die Inbetriebnahme erfolgte Ende Mai 1997, mit der Einweihung der neuen Stadtbahn. Die Bahn fährt unterirdisch, der Tunnelbau liegt genau in dem Grünbereich des neuen Plangebietes. Bebauungsplan Kupferwiesen I von 27.11.2008 qualifiziert-: Der Bebauungsplan Kupferwiesen I verfolgt das Ziel der Nachverdichtung im Innenbereich und lässt eine deutlich höhere Bebauung zu. Mit der Neuplanung wurden 4 Vollgeschosse festgesetzt, die sich im Bereich des Bestandes mit sechs Vollgeschossen an der bestehenden Bebauung Ecke Schillerstraße /Hofwiesenstraße orientiert und ein Bindeglied zur 2-geschossigen Nachbarbebauung darstellt. Die Planung zu diesem Zeitpunkt sah eine reine Wohnbebauung vor, auf diesem Grundstück wurde der Grundstein für ein Mehrgenerationenwohngebäude gelegt, welches als neue Wohnform der demographischen Entwicklung der Bevölkerung Rechnung trägt. Eine Generationenübergreifende und sozialverträgliche Wohnform konnte an dieser Stelle verwirklicht werden. Abb. 5 Bebauungsplan Kupferwiesen I von 27.11.2008-5 -
1.2 Ziel und Zweck des Bebauungsplanes Der geltenden Bebauungsplan Schillerstraße aus dem Jahr 1962 lässt eine Bebauung und Umgestaltung mit den genannten Zielen der innerstädtischen Nachverdichtung nicht ohne Neuordnung der Grundstücke zu. Im Rahmen der Klausurtagung des Gemeinderates zur Stadtentwicklung am 08.10.2010 wurde die Weiterentwicklung des Bebauungsplanes Schillerstraße I in Bezug auf das Mehrgenerationenhaus auf dem Grundstück mit der Flurstücksnummer 2051 erörtert. Unter dem Gesichtspunkt der innerstädtischen Nachverdichtung wurde empfohlen, ein Bebauungsplanänderungsverfahren für den Planbereich einzuleiten, sofern der Stadtbahntunnel ausreichende Bebauungsmöglichkeiten zulässt. Durch die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens sollte untersucht werden, ob die vermeindlichen Baulücken einer verdichteten Bauweise zugeführt werden können. Insbesondere ist dabei an den Geschosswohnungsbau zu denken, in Anlehnung an das Mehrgenerationenwohnhaus und unter Berücksichtigung der attraktiven innerstädtischen Lage des Plangebietes. Aus diesem Grund ist es erforderlich, dass die Stadt Gerlingen diese Neuordnung durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes unterstützt und die rechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung und Nachverdichtung schafft. 1.3 Verfahrensbericht 1.3.1 Aufstellungsbeschluss Der Technische Ausschuss der Stadt Gerlingen hat in seiner Sitzung am 13. Februar 2012 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Schillerstraße 1. Änderung gefasst. Abb. 6 Abgrenzungsplan zum Aufstellungsbeschluss vom 13.02.2012 ohne Wassergraben - 6 -
Das Verfahren soll im Rahmen der Innenstadtentwicklung im beschleunigten Verfahren nach 13 a Abs. 1 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 entsprechend. In der öffentlichen Sitzung am 12. März 2012 wurde der, um den ehemaligen Wassergraben (jetzt Grünfläche) erweiterte Geltungsbereich nochmals vorgelegt und von den Technischen Ausschussmitgliedern bestätigt. Abb. 7 Abgrenzungsplan zum Aufstellungsbeschluss vom 12.03.2012 mit Wassergraben 1.3.2 Frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit Zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke wurde der Abgrenzungsplan zum Aufstellungsbeschluss vom 14.02.2012, gemäß 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB vom 23.03.2012 bis 23.04.2012 während der Öffnungszeiten im Rathaus in Gerlingen, Rathausplatz 1, im Flur, 3. Obergeschoss öffentlich ausgehängt. Auskünfte zum Planentwurf wurden beim Stadtbauamt, Zimmer 273, erteilt. Über den Abgrenzungsplan informierten sich nur wenige Bürger, im Grunde beteiligten sich nur die unmittelbaren Nachbarn an der öffentlichen Beteiligung. Seitens der Träger öffentlicher Belange kamen keine Einwände gegen die Planungsabsichten, insbesondere die Stellungnahme der SSB war konstruktiv und positiv, so dass unter Berücksichtigung gewisser Punkte einer dichteren Bebauung in dem Gebiet zugestimmt wurde. - 7 -
1.4 Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes 1.4.1 Abgrenzung und Größe Die gesamte Fläche nach Aufstellungsbeschluss beträgt 0,404 ha Die erweiterte Umfassungsgrenze des Bebauungsplanes erfolgt beginnend an der nördlichen Ecke des Grundstücks mit der Flurstücknummer 2050/3 entlang der Grundstücksgrenze in östliche Richtung bis zum Ende des Grundstücks 2050/2. In Verlängerung dieser Grundstücksgrenze über den ehemaligen Wassergraben mit der Flurstücksnummer 2054 bis zur Grundstücksgrenze 2057/1. Der Umfassungsbereich verläuft von diesem Punkt in Richtung Norden entlang des ehemaligen Wassergrabens und der nördlichen Grundstücksgrenzen 2057/1, 2057/2, 2057/3, 2057/4 bis zum nordwestlichen Eckpunkt des Flurstücks 2063. Weiter über den ehemaligen Wassergraben in westliche Richtung entlang der Grundstücksgrenze 2047 bis zum westlichen Eckpunkt dieses Grundstücks. Der Grundstücksgrenze des Flurstücks 2047 in Richtung Norden folgend verläuft der Abgrenzungsbereich entlang der Grundstücksgrenzen 2047, 2049, 2050 und 2050/3 und endet wieder am Ausgangspunkt. 1.4.2. Bestehende Nutzungen, bestehendes Planungsrecht Die Fläche nach Aufstellungsbeschluss ist durch folgende Bebauungspläne erfasst: Schillerstraße von 31.08.1962 0,404 ha 1.5 Ziele der Raumordnung 1.5.1 Übergeordnete Planungen Im Landesentwicklungsplan und im Regionalplan Mittlerer Neckar ist Gerlingen als Kleinzentrum ausgewiesen. Das Plangebiet ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Gerlingen als Wohnbaufläche ausgewiesen. - 8 -
1.6 Flächennutzungsplan Der rechtskräftige Flächennutzungsplan von 1984 weist den Geltungsbereich des Bebauungsplans als bestehende Wohnbaufläche aus. Abb. 8 Flächennutzungsplan 1.7 Städtebauliche Ziele Die beabsichtigte Ausweisung des Gebietes als besonderes Wohngebiet dient der Erhaltung und der Fortentwicklung des innenstadtnahen, gewachsenen Wohngebietes unter dem Gesichtspunkt der innerstädtischen Nachverdichtung mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Ziel, der Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Die vermeindliche Baulücke soll einer verdichteten Bauweise zugeführt werden, in Anlehnung an das benachbarte Mehrgenerationenhaus in Bezug auf Höhe und Maßstäblichkeit. In mehreren nicht öffentlichen Sitzungen des Technischen Ausschusses wurden unterschiedliche Straßenabwicklungen vorgestellt, um die Höhe der neuen Bebauung festzulegen, so dass sich das neue Areal in die umgebende Bebauung einfügt. 1.8 Ziele der Verkehrsplanung Fahrverkehr: Das Gebiet ist durch die Schillerstraße und die Hofwiesenstraße erschlossen. Parkierung: Die Neuplanung sieht eine erdüberdeckte Tiefgarage vor. Geplant sind zwei Stellplätze pro Wohnungseinheit vorzusehen. Ver- und Entsorung: Die Ver- und Entsorgung schließt an das bestehende Kanal- und Leitungsnetz an und ist somit gesichert. - 9 -
1.9 Planinhalt und Festsetzungen Der Geltungsbereich gliedert sich hauptsächlich in zwei unterschiedliche Flächenfestsetzungen. Diese sind: die Bauflächen die nicht überbaubaren Grundstücksflächen. 1.9.1 Art der baulichen Nutzung ( 4 Bau NVO) Die Bauflächen, d. h. die Art der baulichen Nutzungen werden gemäß 4 Bau NVO und gem. 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB wie folgt festgesetzt: WB = Besonderes Wohngebiet Zugelassen sind nach ( 4a Abs. 2 Nr. 1 und 5): 1. Wohngebäude 2. Anlagen für Verwaltung sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke. Die Ausnahmen nach 4a Abs. 3 BauNVO sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und damit nicht zulässig ( 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). Durch den Ausschluss bestimmter Arten von allgemein zulässiger Nutzungen und ausnahmsweise zulässiger Nutzungen soll der innerstädtischen Lage als auch den bestehenden kirchlichen, kulturellen, sozialen Einrichtungen sowie den gesundheitlichen Flächen Rechnung getragen werden. 1.9.2 Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und 16-21a Bau NVO) Die Grundflächenzahl wurde im Besonderen Wohngebiet mit 0,6 angenommen, so wie es die Baunutzungsverordnung vorsieht. Die als Obergrenze festgesetzte Grundflächenzahl ist für Anlagen gemäß 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 zulässig. Die Geschossflächenzahl wurde mit 1,6 ausgewiesen. Im Bereich der Neuplanung wurde eine Gebäudehöhe festgesetzt, weil man sich maximal einen viergeschossigen Baukörper an dieser Stelle vorstellen kann. 1.9.3 Bauweise ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und 22 BauNVO) In dem Plangebiet gilt die Offene Bauweise (o) gemäß 22 Abs. 2 BauNVO. 1.9.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans durch Baugrenzen festgesetzt. ( 23 (3) BauNVO). Eine Überschreitung der Baugrenzen mit untergeordneten Bauteilen sowie mit Vorbauten im Sinne von 5(6) 1+2 LBO ist zulässig. - 10 -
1.9.5 Höhen baulicher Anlagen ( 16 BauNVO und 18 BauNVO) Im neuen Wohngebiet werden die maximalen Gebäudehöhen festgelegt, um eventuell zurückversetzte zusätzliche Nicht-Vollgeschosse zu vermeiden. Die Höhenmaximierung ist ein wesentlicher Festsetzungspunkt, damit die zukünftige Bebauung in der Straßenansicht Schillerstraße nicht zu wuchtig wirkt und trotzdem eine Verdichtung möglich ist. Höhenlage: Die Höhenlage der Gebäude bezieht sich auf das Straßenniveau, d.h. max. Gebäudehöhe von 12,00m, gemessen jeweils in der Gebäudemitte über Straßenniveau. Im Plan sind NN-Höhen eingetragen. Gebäudehöhe (GH): Die Gebäudehöhe (GH) ist der Abstand vom Straßenniveau bis zum höchsten Punkt (First bzw. Oberkante Attika) des Gebäudes. Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe darf höchstens um 1,00m unterschritten werden. Ausnahmen: -Technisch notwendige Anlagen(Schornsteine, Solaranlagen, Aufzüge, etc.) dürfen die maximale Gebäudehöhe um bis zu 1,0m überragen. 1.9.6 Flächen für Nebenanlagen, Garagen, Carports, Stellplätze ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) Nebenanlagen gem. 14 BauNVO sowie Garagen und Carports sind nur innerhalb der im Lageplan festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) zulässig. Stellplätze sind, bis auf die Fläche des Stadtbahntunnels, sowohl innerhalb als auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster) zulässig. 1.9.7 Verkehrsflächen, Garagenzufahrt ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Das Plangebiet wird über die Schillerstraße erschlossen. Es wurden im Bebauungsplan die Ein- und Ausfahrtsbereiche für eine Tiefgaragenerschließung gekennzeichnet. Die Grundstückszufahrten sind nur an den im Bebauungsplan gekennzeichneten und vermassten Stellen zulässig. 1.9.8 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstiger Bepflanzungen Durch die Vorgabe des Pflanzgebotes für Einzelbäume und der Begrünung der restlichen privaten Grünflächen soll im Plangebiet die Durchgrünung im nicht überbaubaren Bereich sichergestellt werden. - 11 -
1.10 Flächenbilanz Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von ca. 0,404 ha mit folgender Unterteilung: Gesamte Planungsfläche: Nicht überbaubare Fläche Ehemaliger Wassergraben (Flst. 2054) Nettobauland 0,404 ha ca. 0,144 ha ca. 0,017 ha ca. 0,243 ha Geschossfläche: 2430 qm x 1,6 = 3888 qm 1.11 Umweltaspekte Im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanes Schillerstraße 1. Änderung wurde keine Umweltprüfung durchgeführt. Nach 13a BauGB gelten bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung bei einer Fläche von weniger als 20 000 m² Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des 1a (3) 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. - 12 -
2 Begründung zu den örtlichen Bauvorschriften Zur positiven Gestaltung des Stadtbildes sind, parallel zu der Aufstellung des Bebauungsplanes Schillerstraße 1. Änderung, örtliche Bauvorschriften als Satzung zu beschließen. Regelungen werden über: Dachgestaltung und Solarnutzung: Im neuen Plangebiet sollen die in der Nachbarschaft vorhandenen Flachdächer fortgeführt werden. Für den gesamten Geltungsbereich sind Flachdächer vorgeschrieben. Um einen ökologischen Ausgleich zu unterstützen, sind zur Regenwasserspeicherung und zur Verdunstung von Niederschlagswasser die gesamten Dachflächen extensiv zu begrünen, um so eine mikroklimatisch positive Auswirkung zu erreichen. Solar und Photovoltaikanlagen sind zugelassen. Einfriedigungen: Einfriedigungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen sind nicht zugelassen. Zwischen den privaten Grundstücksgrenzen wird dies nicht für erforderlich angesehen. Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke, insbesondere der Versiegelungsgrad: Bei der Gestaltung der unbebauten Flächen ist es im Gebiet wichtig, weitgehend auf versiegelte Flächen zu verzichten. Werbeanlagen: Im Bebauungsplan wurden zu den Werbeanlagen Vorgaben gemacht, um Einfluss auf die Gestaltung der Werbeanlagen nehmen zu können. Die Gestaltung der Werbeanlagen ist grundsätzlich mit dem Stadtplanungsamt abzustimmen. - 13 -
Aufstellung und Bearbeitung: Stadt Gerlingen Gerlingen,... Georg Brenner Bürgermeister Stadtbauamt Planungsabteilung Gerlingen,.. Rolf Eberhart Stadtbaumeister Ausfertigung: Es wird bestätigt, dass der Inhalt dieses Bebauungsplanes mit seinen Festsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text sowie der örtlichen Bauvorschriften mit den hierzu ergangenen Beschlüssen des Gemeinderats übereinstimmt und dass die, für die Rechtswirksamkeit maßgebenden Verfahrensvorschriften, beachtet wurden. Gerlingen,. Georg Brenner Bürgermeister Bearbeitung: Stadtbauamt der Stadt Gerlingen Abt. Stadtplanung Gerlingen, Marisa Reimann - 14 -