Marktbericht Wohnimmobilien München 2012 / 13
INHALTSVERZEICHNIS 1 VORWORT ZUM WOHNUNGSMARKT IN MÜNCHEN 4 2 RAHMENBEDINGUNGEN DES IMMOBILIENMARKTES MÜNCHEN 6 2.1 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens 6 2.2 Wohn- und Freizeitwert Münchens 7 2.3 Soziodemographische Rahmendaten 7 3 MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN IN MÜNCHEN 8 3.1 Rahmendaten 8 3.1.1 München ist der begehrteste Wohnort unter den deutschen Großstädten 8 3.1.2 Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen 8 3.1.3 Kurzcharakteristiken der zentralen Münchner Wohnlagen 9 3.1.4 Hohe Bautätigkeit in München liegt unter dem Neubaubedarf 11 3.1.5 Kaufpreise in München weiterhin im Aufwärtstrend 12 3.2 Eigentumswohnungsmarkt in den Münchner Teilräumen 15 3.2.1 Das Angebot von Eigentumswohnungen 15 3.2.2 Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen 19 3.2.3 Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung 19 3.3 Aktuelle Eigentumswohnungsprojekte 20 3.4 Zielgruppenanalyse Münchner Käufermarkt 21 3.5 Besonderheiten sanierter Altbauten in München 23 3.6 Outlook Eigentumswohnungsmarkt München 23 4 MARKT FÜR EINFAMILIENHÄUSER IN MÜNCHEN 24 5 REFERENZEN 27 6 BUNZ & COMPANY ALS STRATEGISCHER PARTNER 32
1 VORWORT ZUM WOHNUNGSMARKT MÜNCHEN Die Gesamtnachfrage nach Wohnimmobilien hat 2011 in München ein Rekordniveau erreicht. Grund hierfür ist in erster Linie die gestiegene Bedeutung von Immobilien für Kapitalanleger, die wiederum aus der derzeitigen Situation auf den Finanzmärkten resultiert. Dies spiegeln auch die Transaktionszahlen wider, die 2011 das bisherige Höchstniveau erreicht haben. So wurde für das Eigentumssegment eine Steigerung des Gesamtumsatzes um 19 % gegenüber dem Vorjahr auf über 4 Mrd. Euro registriert. Entsprechend haben die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in München im vergangenen Jahr im Neubau um 9 % und im Bestand um 14 % zugenommen. Da jedoch die Mietpreise für Wohnungen nicht in dem Maße steigen wie die Kaufpreise, ist eine vorherige Prüfung der Nachhaltigkeit eines Investments in Eigentumswohnungen von Nöten. Unter den deutschen Großstädten bietet München sehr gute Rahmenbedingungen, sowohl von wirtschaftlicher als auch von soziodemografischer Seite. Diese stellen auch in Zukunft die Nachfrage nach Wohnraum sicher. Der Wohnungsleerstand ist nach wie vor äußerst gering (1,1 %), woran sich wegen der notorisch nicht ausreichenden Neubautätigkeit vorerst nichts ändern wird. Dieser Marktbericht bietet Ihnen einen Einblick in den Markt für Eigentumswohnungen 2012 / 13 in München. Dabei werden sowohl die gesamtstädtischen und die in zentralen Münchner Lagen registrierten Kennzahlen betrachtet. Der Blick richtet sich weiterhin auf den Markt für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser, welcher ebenfalls von den oben genannten Rahmenbedingungen erfasst wird. Wie Sie als potenzieller Käufer bzw. Verkäufer von unseren Dienstleistungen profitieren können, erläutere ich Ihnen gerne in einem vertraulichen Gespräch. Lassen Sie sich gut beraten. Mit freundlichen Grüßen, Ihr Philipp Bunz Dipl.-Immobilienökonom (ADI) Sachverständiger der Immobilienbewertung 4
2 RAHMENBEDINGUNGEN DES IMMOBILIENMARKTES MÜNCHEN 2.1 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens Die Stadt München gehört mit einer Bruttowertschöpfung von ca. 63 Mrd. Euro, mit ca. 694.000 SVP-Beschäftigten und einer Kaufkraft von gut 27.000 Euro pro Einwohner zu den führenden Wirtschaftsstandorten in Deutschland und Europa. In nationalen wie internationalen Rankings (Prognos, IW Consult, Urban Land Institute) belegt der Standort München, bzw. auch die Region, jeweils einen der vorderen Ränge. München zeichnet sich durch einen breiten Branchenmix von Unternehmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe, den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, dem Medienbereich, Unternehmen aus Forschung und Entwicklung, aus der Finanzdienstleistungsbranche sowie Unternehmen von Zukunftsbranchen (u. a. Life Science) aus. Zusätzlich gilt München mit seinen beiden Eliteuniversitäten LMU und TU und zahlreichen weiteren Bildungseinrichtungen als einer der bedeutendsten Wissenschaftsstandorte Deutschlands. Die sogenannte Münchner Mischung sowie die breit gestreute Bildungslandschaft tragen zu einem prosperierenden Wirtschaftsleben bei. Hinsichtlich Bruttowertschöpfung, Beschäftigtenzahlen als auch Kaufkraft kann München seit den 90er Jahren durchweg positive Werte aufweisen. Namhafte national wie international operierende Unternehmen und Konzerne, darunter BMW, Siemens, Allianz, Munich Re, MAN, E.ON, Krauss Maffei, Linde, EADS, Infineon, Langenscheidt, Max-Planck und Fraunhofer haben in München ihren Sitz. Der Flughafen München hat mit einem Passagieraufkommen von knapp 38 Mio. Personen und einem Frachtaufkommen von über 300.000 Tonnen pro Jahr nach Frankfurt die Position des zweitgrößten Flughafens in Deutschland inne und bildet damit für die Stadt und die Region ein wichtiges wirtschaftliches Standbein. Sozialversicherungspflichtige (SVP) - Beschäftigtenentwicklung München 2000 2011 in 1.000 720 710 700 690 680 670 660 650 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: RIWIS Die Entwicklung der SVP-Beschäftigten war in den Jahren 2007 bis 2009 wieder positiv, nachdem in den Vorjahren Rückgänge bzw. Stagnation im Zuge der Dot-Com-Krise zu verzeichnen waren. 2011 wurden in München ca. 710.000 SVP-Beschäftigte gezählt und damit etwa 15.000 mehr als noch 2010. Bis zum Jahr 2020 wird sich die Zahl um 4,5 % auf rund 742.000 SVP-Beschäftigte erhöhen. Die Arbeitslosenquote lag im Jahr 2011 im Durchschnitt bei 5,8 % (abhängige Erwerbspersonen) und damit deutlich unterhalb der meisten anderen deutschen Großstädte 6
2.2 Wohn- und Freizeitwert Münchens München zählt aufgrund seiner hohen Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität zu den beliebtesten Großstädten in Deutschland. Inbegriffe der Münchner Lebensart sind die Biergärten, das Oktoberfest und der Viktualienmarkt. Der hohe Freizeitwert ist neben einem vielfältigen Angebot an Theatern, Kinos, Restaurants und Gaststätten sowie dem Englischen Garten als größtem Grün- und Naherholungsgebiet innerhalb der Stadtgrenzen vor allem durch das Umland mitbegründet. Hier sind besonders die Alpen, das Alpenvorland mit seinen zahlreichen Naturschönheiten und Kulturstätten sowie die Badeseen wie Starnberger See und Ammersee in nächster Umgebung zu nennen. Als weiche Standortfaktoren gewinnen sie für die hier lebende Bevölkerung, und damit auch im Wettbewerb um Investoren und qualitativ hochwertige Arbeitsplätze, zunehmend an Bedeutung. München gehört bundesweit zu den begehrtesten Wohnstandorten. Der hohe Freizeitwert ist neben den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausschlaggebend für das sehr gute Image als Wohnstandort. Trotz der mit Abstand im bundesdeutschen Vergleich höchsten Preise und Mieten bei Wohnimmobilien verzeichnet München kontinuierlich über die Jahre hinweg steigende Zuzugszahlen und damit eine hohe Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt. 2.3 Soziodemographische Rahmendaten Nach leichten Einwohnerrückgängen durch Abwanderungen ins Umland seit Mitte der 90er Jahre, ist seit der Jahrtausendwende eine kontinuierlich positive Bevölkerungsentwicklung festzustellen, die u. a. auf den Trend der Land- Stadt-Bewegung sowie auf die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist. Aufgrund dieser günstigen Rahmendaten erwarten die amtlichen Statistiken einen anhaltenden, deutlichen Einwohnerzuwachs für das Stadtgebiet von ca. 120.000 Einwohnern bis 2025. Seit 2005 wird entgegen dem allgemeinen Trend eine wachsende Geburtenziffer ausgewiesen. Analog der allgemeinen demografischen Entwicklung nimmt der Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) seit Jahren zu. Die Stadt München zählt aktuell rund 1,35 Mio. Einwohner und rund 800.000 Haushalte. Mit über 80 % dominieren die 1- und 2-Personen-Haushalte. Die mit der Einwohnerentwicklung und der zunehmenden Individualisierung verbundene auch zukünftige Haushaltszunahme sichert eine stabile Wohnungsnachfrage in der Metropole. Einwohner- und Haushaltsentwicklung München 2000 2020 1.450 880 Einwohner in 1.000 1.400 1.350 1.300 840 800 760 720 Haushalte in 1.000 1.250 680 1.200 2000 2005 2010 2015 2020 640 Quelle: RIWIS Hinweis: ab 2011 Prognosewerte 7
3 MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN IN MÜNCHEN 3.1 Rahmendaten 3.1.1 München ist der begehrteste Wohnort unter den deutschen Großstädten München gehört aufgrund seiner günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und dem hohen Freizeitwert zu den gefragtesten Wohnstandorten in Deutschland. Doch während diese Sichtweise vor allem Selbstnutzer von Eigentumswohnungen betrifft, sind es die aktuellen Entwicklungen auf den Finanzmärkten (Wertstabilität, Zinsniveau), die die Nachfrage nach Eigentumswohnungen von Seiten der Kapitalanleger forcieren. Die hohe Nachfrage sorgt entsprechend für hohe Kaufpreise und Mieten. Diese haben mit ø 4.300 Euro/qm bzw. 13,30 Euro/qm (2011) im Neubau unter den deutschen Großstädten das höchste Niveau. 1) Aufgrund anhaltender Zuzüge ist der Wohnungsmarkt von einem knappen Angebot, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment, geprägt. Das Institut der deutschen Wirtschaft prognostiziert für die Landeshauptstadt einen Anstieg der Wohnraumnachfrage bis 2025 um 13 %. Dem begegnet die Stadt durch die Schaffung entsprechender Angebote (München-Modell, Einkommensorientierte Förderung) und hat das bundesweit größte kommunale Wohnungsbauprogramm aufgelegt. Angebote werden im Stadtgebiet insbesondere in den großen Entwicklungsarealen (Ackermannbogen, Messestadt-Riem, Bahnachse Hauptbahnhof-Laim-Pasing, Freiham) bzw. den Kasernenarealen (Funk-Kaserne, Prinz-Eugen-Kaserne) geschaffen. Seit einigen Jahren gewinnt der Mietwohnungsbau als Anlageprodukt zunehmend an Bedeutung. In einem begrenzten Rahmen erfährt auch das Luxus-Segment eine wachsende Bedeutung. Der Wohnungsleerstand in München ist gemäß dem Techem-empirica Leerstandsindex mit einer Leerstandsquote von 1,1 % quasi nicht existent. Hier handelt es sich folglich lediglich um eine für den Wohnungsmarkt sinnvolle Mobilitätsreserve. 1) Wohnungspreise in Euro/qm Wohnfläche gelten idealtypisch für eine Wohnung mit ca. 65 bis 80 qm Wohnfläche und Standardausstattung. 3.1.2 Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen Zu den begehrtesten Lagen im Münchner Stadtgebiet gehören seit jeher Altbogenhausen/ Herzogpark, Zentrum (Altstadt-Lehel/Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt), Nymphenburg und Englischer Garten. Schwabing/Maxvorstadt um die Kaiserstraße und Römerstraße ist ebenfalls zu den absoluten Top-Adressen zu zählen. Einer immer größeren Beliebtheit erfreuen sich seit einigen Jahren zunehmend Haidhausen/Au, Neuhausen und Schwabing/Maxvorstadt im Bereich der Universität (Schellingstraße/Augustenstraße). Laim, Sendling und Giesing zählen zu den noch verhältnismäßig günstigeren der zentralen Münchner Wohnlagen, jedoch sind auch hier gerade in den letzten ein bis zwei Jahren deutliche Aufwertungsprozesse durch den Neubau hochwertiger Wohnungen in Gang gesetzt worden. Insbesondere das Westend findet durch die Sanierung von Altbauten steigende Beliebtheit, die Qualität der Bausubstanz ist innerhalb des Viertels jedoch noch sehr heterogen. 8
Wohnungen in München 3.1.2 Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen 3.1.3 Kurzcharakteristiken der zentralen Münchner Wohnlagen Das Zentrum setzt sich zusammen aus den Stadtbezirken Altstadt-Lehel und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt. Darin ist eine sehr heterogene Struktur anzutreffen: kaum Wohnbevölkerung in der von Touristen, Einzelhandel und Büros dominierten Altstadt, prächtige historische Fassaden sowie großbürgerliches Wohnen im Lehel. Das Glockenbachviertel und Gärtnerplatzviertel in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt wandelt sich zusehends von einem gemischten Wohn- und durch Handwerk geprägten Gewerbequartier zu einem attraktiven Wohnquartier mit hohem Anteil an Gastronomie und Dienstleistungen. Die hohe bauliche Dichte und das Image als das Zentrum des Münchner Nachtlebens sowie der schwul-lesbische Szenen machen den besonderen Charme aus. Haidhausen/Au hat die gleiche räumliche Abgrenzung wie der Stadtbezirk Au-Haidhausen und stellt eine dicht bebaute Vorstadt aus der Gründerzeit dar. Die Wandlung zum Szeneviertel ist nahezu vollzogen. Das breite Kulturangebot, u. a. mit Gasteig, Muffatwerk, Auer Dult und Nockherberg unterstreicht die Bedeutung von Haidhausen/Au für das kulturelle Stadtleben. Das Herzstück der Au bildet der quadratische Mariahilfplatz rund um die neugotische Mariahilf-Kirche. 9
Altbogenhausen/Herzogpark ist die exklusivste Lage im Stadtbezirk Bogenhausen, der bis an die östliche Stadtgrenze reicht. Repräsentative historische bzw. Jugendstil-Fassaden, freistehende Villen im Neubau und Altbau, die von Botschaftern, Werbeagenturen, Rechtsanwaltskanzleien und Medienstars bewohnt und genutzt werden sowie hohe Gartenmauern charakterisieren diesen Teilraum. Die Wohnlage Englischer Garten ist sehr kleinräumig und ein Teil des Stadtbezirks Schwabing-Freimann. Da der Isarring hier im Tunnel verläuft, zeichnet sich die Wohnlage durch eine beschauliche Ruhe aus. Die unmittelbare Nähe zum Englischen Garten und die großzügige Durchgrünung der Gärten und Freiflächen sind charakteristisch. Schwabing/Maxvorstadt ist der südliche Teil des Stadtbezirks Schwabing-Freimann, der bis an die nördliche Stadtgrenze reicht. Die Maxvorstadt stellt das Zentrum des klassizistischen München dar. Erholung bietet der Alte Botanische Garten. Kunst, Kultur und Wissenschaft prägen die Maxvorstadt. Die Universitäten sorgen für eine hohe Tagesbevölkerung und ein etabliertes Nachtleben. Schwabing ist besonders durch die Leopoldstraße zwischen Siegestor und Münchner Freiheit als Flaniermeile bekannt. Geprägt wird Schwabing auch durch Stadtvillen und gründerzeitliche Bürgerhäuser sowie die zahlreichen Jugendstil-Fassaden. Die Münchner Freiheit ist das wichtigste Stadtteilzentrum Münchens und bietet ein diversifiziertes Einzelhandelsangebot. Die Nähe zum Englischen Garten, die optimale Verkehrsanbindung und die kulturellen Einrichtungen begründen das hohe Preisniveau. Neuhausen ist der östliche Teil des Stadtbezirks Neuhausen-Nymphenburg. Das ehemalige Arbeiterviertel wandelt sich zusehends in ein teures In-Viertel. Der Rotkreuzplatz ist das Stadtteilzentrum mit diversen Einzelhändlern sowie Cafés und Restaurants. Ein breites Kulturangebot aus Live-Bühnen, Kino, Theater, Museen und kleinen Galerien lockt die Bevölkerung nicht nur aus dem Viertel an. Nymphenburg ist der westliche Teil des Stadtbezirks Neuhausen- Nymphenburg. Das Schloss Nymphenburg dominiert den Stadtteil, der Nymphenburger Schlosspark bietet Grün- und Erholungsflächen, die für die ganze Stadt von Bedeutung sind. Nymphenburg ist ein repräsentatives, großbürgerliches Villenviertel seit Ende des 19. Jahrhunderts und gilt bei vielen als die beste Wohnlage Münchens. Die Wohnlage Laim hat die gleiche räumliche Abgrenzung wie der Stadtbezirk Laim. Die Wohnlage ist geprägt durch Einfamilienhäuser, Villenkolonien und Wohnanlagen mit teilweise gemeinnützigen mehrgeschossigen Wohnblocks. Als ehemaliges Arbeiterviertel zeichnet es sich heute durch eine breit gemischte Bewohnerstruktur aus. Da Laim weitgehend kein eigenes Flair besitzt, ist es vergleichsweise günstig. Nahversorgung wird an der Fürstenrieder Straße angeboten. Das Westend bildet im Wesentlichen den Stadtbezirk Schwanthalerhöhe und ist eines der urbanen Viertel Münchens. Viele verschiedene Nationen und soziale Schichten wohnen in den das Stadtbild bestimmenden Genossenschaftssiedlungen aus der Zeit um 1900. Das alte Messezentrum westlich der Theresienwiese ist durch die Verlagerung der Messe München nach Riem frei geworden, die neue Bebauung darauf weitgehend abgeschlossen. Das Westend ist eines der Viertel in München, das aktuell den größten Aufwertungsprozess durch Gentrification erfährt. Bei allen charakterisierten Wohnlagen ist Urbanität ein wichtiger Standortfaktor. Sie alle verfügen über einen mehr oder weniger hohen und attraktiven Altbaubestand, der vor allem in den innerstädtischen Lagen Potenzial für Liebhaberpreise bietet. Aufwertungsprozesse durch Gentrification spielen, abgesehen von den sehr guten Wohnlagen, die tragende Rolle und sind Ursache für die überwiegend hohen Preisniveaus und positiven Preisentwicklungen. 10
3.1.4 Hohe Bautätigkeit in München liegt unter dem Neubaubedarf In München werden jährlich durchschnittlich knapp 5.300 Wohnungen fertig gestellt. Diese sind allen Segmenten zuzuordnen (Miet-, Eigentumswohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern und Häuser). Der Großteil entfällt auf Eigentumswohnungen. Zur Deckung der hohen Nachfrage in allen Segmenten hat München das ehrgeizigste Wohnbauprogramm in Deutschland. Die Stadt strebt den Neubau von 7.000 Wohnungen pro Jahr an, allerdings ist die Bautätigkeit 2010 mit rund 3.600 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr erneut gesunken. In 2011 wurden immerhin mit knapp 5.600 Wohnungen die meisten seit 2004 errichtet. Die Differenz zu den tatsächlich fertig gestellten Wohnungen signalisiert die deutliche Angebotslücke. Die große Zahl an Baugenehmigungen in 2011 lässt auch für 2012 / 13 höhere Fertigstellungszahlen erwarten. Aus gutachterlicher Sicht wird sogar ein Neubaubedarf von etwa 8.500 bis 9.300 Wohneinheiten pro Jahr gefordert. Gegenwärtig existieren in der Stadt gut 755.000 Wohnungen. Dies entspricht einer Steigerung von 7,8 % seit 2000, während die Zunahme der Haushalte im gleichen Zeitraum bei 11 % lag. Wohnbauaktivität in München 2000-2011 Jahr Baugenehmigungen Baufertigstellungen Wohnungsbestand Wohnungen in Wohngebäuden davon in MFH Wohnungen in Wohngebäuden davon in MFH 2000 5.995 81,3 % 5.666 85,7 % 701.221 2001 6.137 80,4 % 3.439 84,9 % 703.665 2002 5.256 84,3 % 3.337 77,3 % 706.446 2003 5.001 81,2 % 3.065 81,7 % 708.971 2004 6.092 79,1 % 6.918 82,0 % 715.703 2005 7.719 87,3 % 4.655 83,5 % 720.084 2006* 7.090 80,5 % 14.536 84,4 % 734.741 2007 4.498 81,4 % 4.200 83,7 % 738.858 2008 5.427 82,8 % 4.650 86,1 % 743.266 2009 5.237 86,7 % 3.983 90,9 % 746.912 2010 5.049 81,8 % 3.641 88,8 % 750.409 2011 7.349 82,4 % 5.570 84,5 % 755.708 5.904 83,0 % 5.305 84,2 % + 7,8 % * Nachmeldungen fertiggestellter Wohnungen, keine reelle Fertigstellung im Jahr 2006 Quelle: RIWIS 11
3.1.5 Kaufpreise in München weiterhin im Aufwärtstrend Die aktuelle Situation auf den Finanzmärkten, die durch die Themen Staatsverschuldung, Euro-Krise und Zinsniveau geprägt ist, schlägt sich auch auf die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nieder. Diese werden derzeit als sichere Anlageobjekte angesehen, die zu historisch niedrigen Zinsen finanziert werden können. Wegen der zuletzt stark gestiegenen Kaufpreise in München ist das Hauptaugenmerk auf die Nachhaltigkeit des Investments zu richten. Mittelfristig ist mit einer leichten Abschwächung der Dynamik der Kaufpreise zu rechnen. Insgesamt ist ein steigendes Interesse für Wohnen in der Stadt spürbar. Junge Menschen ziehen ausbildungsbedingt nach München und bleiben nach ihrem Abschluss aufgrund der guten Beschäftigungssituation in der Stadt. Zudem werden größere Pendlerdistanzen aufgrund von steigenden Treibstoffkosten zunehmend als Opportunitätskosten wahrgenommen, womit auch das Wohnleitbild vom freistehenden Einfamilienhaus zugunsten einer stadtnahen Wohnung abnimmt. Im Zeitraum 2000 bis 2011 sind die Durchschnittspreise in München im Neubau um rd. 36 % und im Bestand um rd. 32 % angestiegen. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 3,3 bzw. 2,9 %. 2011 notierten die Kaufpreise bei 4.300 Euro/qm im Neubau und 3.300 Euro/qm im Bestand. Dies ist für eine Großstadt das höchste Kaufpreisniveau in Deutschland. Für die kommenden Jahre wird aufgrund der aus den soziodemografischen Rahmenbedingungen resultierenden hohen Nachfrage eine weitere Zunahme der Kaufpreise erwartet: Bis 2016 steigen Preise im Neubau voraussichtlich um ca. 8 % auf 4.650 Euro/qm und im Bestand um ca. 7,5 % auf dann 3.550 Euro/qm. 2) Im Spitzensegment lagen die Preise für Eigentumswohnungen in 2011 bei 7.500 Euro/qm im Neubau und 4.800 Euro/qm im Bestand. Auch hier ist ein weiteres Preiswachstum um ca. 8,5 % im Neubau bzw. 6,5 % im Bestand bis 2016 zu erwarten. In ausgewählten Lagen und Objekten können auch zukünftig noch deutlich höhere Kaufpreise erzielt werden. 5.000 Entwicklung und Prognose der Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen 4.500 4.000 Euro/qm 3.500 3.000 2.500 2.000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Bestand Neubau Entwicklung der Kaufpreise im Bestand in den Münchner Wohnlagen zeigt nach oben Im Zeitraum 2000 bis 2010 sind die Durchschnittspreise im Bestand in allen Münchner Wohnlagen angestiegen. Die stärksten Steigerungsraten wurden dabei mit 55 % im Westend und mit 44 % im Zentrum verzeichnet. Aber auch in Altbogenhausen/Herzogpark, Haidhausen/Au, Neuhausen und Schwabing/Maxvorstadt stiegen die Preise um mehr als 30 %. Dies ist ein Ausdruck für die positive Strukturveränderung in den Vierteln. Generell zeigt sich, gestaffelt nach den durchschnittlichen Kaufpreisen im Bestand, dass in den Quelle: RIWIS Hinweis: ab 2012 Prognosewerte zentralen Wohnlagen die höchsten Kaufpreise erzielt werden. Der höchste Kaufpreis wird im Zentrum mit 4.250 Euro/qm aufgerufen, aber auch in Schwabing/Maxvorstadt und Altbogenhausen/Herzogpark wurden die 4.000 Euro/qm erreicht. Zwischen dem Spitzenkaufpreis und dem Mindestkaufpreis im Bestand liegen in den Wohnlagen meist etwa 2.000 bis 3.500 Euro/qm. Dies ist auf den Mikrostandort bei gleicher Objektqualität zurückzuführen. Auch für 2012 / 13 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine positive Entwicklung mit weiterhin ansteigenden Bestandspreisen erwartet. 2) Wohnungspreise in Euro/qm Wohnfläche gelten idealtypisch für eine Wohnung mit ca. 65 bis 80 qm Wohnfläche und Standardausstattung. 12
Wohnungsmarkt in München (Bestandswohnungen) Kaufpreise für Bestandswohnungen in den zentralen Wohnlagen Euro/qm 2011 Wohnanlage Minimum Maximum Entw. 2000 2011 Altbogenhausen/Herzogpark 2.450 4.000 5.200 33,3 % Englischer Garten 2.850 3.850 5.200 13,2 % Haidhausen/Au 2.300 3.800 5.200 35,7 % Laim 2.000 2.950 4.000 22,9 % Neuhausen 2.450 3.500 4.750 32,1 % Nymphenburg 3.000 3.900 4.900 23,8 % Schwabing/Maxvorstadt 2.200 4.000 6.000 37,9 % Westend 2.250 3.800 4.600 55,1 % Zentrum 2.450 4.250 5.700 44,1 % Trend Quelle: RIWIS 13
Der positive Trend erfasst auch das Neubausegment Die Durchschnittspreise im Neubau sind im Zeitraum 2000 bis 2011 in fast allen Wohnlagen angestiegen. Die stärksten Anstiege mit über 55 % sind in den Wohnlagen Schwabing/ Maxvorstadt und Zentrum zu verzeichnen. Nur in Laim war ein leichter Rückgang erkennbar. Generell zeigt sich, gestaffelt nach dem durchschnittlichen Kaufpreis im Neubau, dass in den zentralen Wohnlagen die höchsten Kaufpreise erzielt werden. An der Spitze steht hier mit 7.500 Euro/qm Schwabing/Maxvorstadt. Zwischen der Spitzenmiete und der Mindestmiete liegen in den Wohnlagen meist etwa 1.700 bis 3.000 Euro/qm, dies ist auf Mikrostandort- und Objektqualitäten zurückzuführen. Für 2012 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine stabile Entwicklung mit tendenziell ansteigenden Neubau-Kaufpreisen erwartet. Im Zuge der positiven Marktaussicht für München werden auch in den einzelnen Wohnlagen steigende Mieten sowohl im Neubau als auch im Bestand erwartet. Die Steigerungsraten nach Wohnlagen werden jedoch eine gewisse Varianz aufweisen, zu erwartende Rückgänge sind derzeit eher unwahrscheinlich. Wohnungsmarkt in München (Neubau) 14
Kaufpreise für Neubauwohnungen in den zentralen Wohnlagen Euro/qm 2011 Wohnanlage Minimum Durchschnitt Maximum Entw. Trend 2000 2011 Altbogenhausen/Herzogpark 3.600 5.200 7.200 6,1 % Englischer Garten 4.050 5.000 6.850 8,7 % Haidhausen/Au 4.100 5.100 6.200 45,7 % Laim 2.600 3.100 3.800-6,1 % Neuhausen 3.350 4.000 5.200 11,1 % Nymphenburg 3.900 5.200 6.000 38,7 % Schwabing/Maxvorstadt 3.500 6.000 7.500 57,9 % Westend 3.000 4.100 4.700 28,1 % Zentrum 3.600 5.100 6.600 56,9 % 3.2 Eigentumswohnungsmarkt in den Münchner Teilräumen 3.2.1 Das Angebot von Eigentumswohnungen In Altbogenhausen / Herzogpark werden die grössten Wohnungen angeboten Die angebotenen Eigentumswohnungen weisen in den zentralen Wohnlagen durchschnittlich eine Fläche von 100 qm auf. Dabei dominieren Eigentumswohnungen mit einer Fläche von 70 bis 100 qm (28 %) und 100 bis 150 qm (23 %). Vermehrt kleine Wohnungen werden in Laim und Neuhausen angeboten, wo die mittlere Wohnfläche nur 77 bzw. 87 qm beträgt. Teilmärkte mit einem überproportionalen Anteil großer Wohnungen befinden sich in Altbogenhausen/Herzogpark (Ø 128 qm) und in Nymphenburg (Ø 121 qm). Wohnungen mit 2 (28 %) bis 3 (32 %) Zimmern stellen das Gros des Angebots. Wohnungsgröße der Eigentumswohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen 100% 80% 60% 40% 20% 0% 16 15 31 19 34 25 22 10 14 9 19 19 22 31 15 33 23 17 12 8 5 10 15 33 18 31 26 21 25 22 23 23 37 13 11 22 20 15 15 10 10 14 29 20 8 28 31 30 22 15 alle zentralen Wohnlagen Altbogenhausen/ Herzogpark Englischer Garten Haidhausen/Au Laim Neuhausen Nymphenburg Schwabing/ Maxvorstadt Westend Zentrum über 150 qm über 100 bis 150 qm über 70 bis 100 qm über 50 bis 70 qm 30 bis 50 qm Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 5.166 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2011 auf immobilienscout24.de, prozentualer Anteil, Mehrfachnennungen möglich 15
Insgesamt hoher Ausstattungsstandard bei Münchner Eigentumswohnungen Die Eigentumswohnungen in München verfügen im Allgemeinen über einen hohen Ausstattungsstandard. Drei Viertel der Wohnungen haben einen Balkon, zwei Drittel befinden sich in einem Gebäude mit Aufzug. Aufgrund der hohen Bebauungsdichte sind dagegen Eigentumswohnungen mit einem Garten eine Seltenheit (16 %). Zu den grünsten Teilräumen gehören Altbogenhausen/Herzogpark und Nymphenburg, in denen Eigentumswohnungen mit Garten maximal ein Drittel des Angebots ausmachen. Ausstattung der Eigentumswohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen 250 200 150 100 50 0 kumulierter Anteil in % 23 19 16 29 15 13 13 15 76 42 64 57 alle zentralen Wohnlagen 87 57 Altbogenhausen/ Herzogpark 100 50 54 70 Englischer Garten 77 72 31 Haidhausen/Au 50 52 61 44 70 58 66 Laim 12 77 82 75 64 42 Neuhausen 58 Nymphenburg 37 Schwabing/ Maxvorstadt 54 Westend 15 72 43 Zentrum Garten Balkon EBK Aufzug Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 5.166 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2011 auf immobilienscout24.de, prozentualer Anteil, Mehrfachnennungen möglich 16
Eigentumswohnungen im Neubau sind stark vertreten In den zentralen Wohnlagen Münchens sind Altbauten aus den Jahren vor 1949 mit 43 % des Angebots stark vertreten. Die Gebäude aus diesen Baujahren weisen einen insgesamt hohen Sanierungsstand auf und entsprechen damit mehrheitlich den aktuellen Wohnbedürfnissen. Wohnungen in Bauten aus den Jahren des Baubooms der 60er/70er Jahre machen einen Anteil von 20 % des Angebots aus. Relativ hoch ist auch der Anteil von Neubauten nach 2000 mit 20 % der Angebote. Insbesondere in den Teilräumen Englischer Garten, Westend und Schwabing/Maxvorstadt ist ihr Anteil sehr hoch. Den jüngsten Gebäudebestand findet man in Altbogenhausen/Herzogpark und Nymphenburg, den ältesten in Haidhausen/Au und im Zentrum. Gebäudealter der Eigentumswohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen ab 2000 1980-1999 1960-1979 1950-1959 1920-1949 bis 1920 Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 5.166 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2011 auf immobilienscout24.de, prozentualer Anteil 17
Angebotene Kaufpreise im Durchschnitt nicht unter 3.000 Euro/qm Der in den Angeboten geforderte Kaufpreis liegt im Schnitt sowohl für Wohnungen im Bestand als auch im Neubau bei über 3.000 Euro/qm. Laim ist für Käufer von Bestandswohnungen der günstigste Teilraum mit 3.160 Euro/qm, für Neubauwohnungen muss im Westend mit 4.780 Euro/ qm am wenigsten bezahlt werden. Bezogen auf die durchschnittlichen Angebotswerte werden im Zentrum die teuersten Bestandswohnungen mit Kaufpreisen von 5.710 Euro/qm, in Nymphenburg die teuersten Neubauwohnungen mit 7.380 Euro/qm angeboten. Auch Altbogenhausen/Herzogpark, Haidhausen/Au und Schwabing/Maxvorstadt gehören zu den teuersten Wohnlagen. Die höchsten Preise in der Spitze werden im Neubau im Zentrum mit 13.430 Euro/qm aufgerufen, im Bestand ist dies ebenfalls im Zentrum mit sogar 13.830 Euro/qm der Fall. Angebotspreise für Bestands- und Neubau-Eigentumswohnungen in den zentralen Wohnlagen (Euro/qm) Bestand Neubau Wohnanlage Minimum Maximum Minimum Maximum Altbogenhausen/Herzogpark 2.000 5.260 10.500 4.700 7.280 11.420 Englischer Garten 3.040 5.180 7.100 Haidhausen/Au 1.780 4.890 9.400 4.010 6.180 9.420 Laim 1.710 3.160 6.850 3.930 5.110 6.290 Neuhausen 1.900 3.900 8.510 3.820 5.740 8.200 Nymphenburg 2.220 4.710 11.000 6.960 7.380 8.990 Schwabing/Maxvorstadt 1.770 5.100 11.320 3.360 6.680 12.900 Westend 2.030 4.130 6.450 4.540 4.780 4.920 Zentrum 2.140 5.710 13.830 4.040 6.710 13.730 1.710 4.810 13.830 3.360 6.530 13.730 Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 5.166 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2011 auf immobilienscout24.de 18
3.2.2 Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen Mit zunehmender Wohnungsgröße steigt der Kaufpreis Entgegen der üblichen Regel, dass der Kaufpreis pro Quadratmeter mit zunehmender Wohnungsgröße abnimmt, ist in München ein komplett gegenläufiger Trend zu beobachten. Hier gilt die eindeutige Regel: Je größer, desto höher der Quadratmeterpreis. Die Zuschläge reichen bei Wohnungen über 150 qm bis zu +35 %. Abschläge gibt es bei Wohnungen bis 100 qm. 40 35,2 30 30 50 qm 20 über 50 70 qm 10 0-10 Zu- bzw. Abschläge in % -7,0 9,3 über 70 100 qm über 100 150qm über 150 qm -20-15,5-22,2-30 Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 5.166 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2011 auf immobilienscout24.de 3.2.3 Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung In München können, je nach Ausstattung, Abschläge von bis zu 18 % und Zuschläge von maximal 22 % erreicht werden. Dabei gelten im positiven Sinne als besonders einflussreiche Ausstattungen zum Beispiel hochwertige Böden wie Parkett- oder Marmorböden, Terrasse/Balkon/Loggia/Wintergarten, die Helligkeit, moderne Haustechnik, die Anzahl der Bäder sowie die Größe der Küche. Zuschläge gibt es auch bei besonders gefragten Wohnungstypen (etwa Penthouse-Wohnungen und Dachterrassenwohnungen) und mit zunehmender Etagenzahl. Zu Abschlägen führt vor allem die mangelnde Erreichbarkeit einer U-Bahn-Haltestelle (> 1 km), Lärmbelastung (> 50 db(a) nachts), Böden geringer Qualität (z. B. PVC), veraltete Haustechnik und die Qualität der Heizungsanlage (z. B. Nachtspeicheröfen). 19
3.3 Aktuelle Eigentumswohnungsprojekte Derzeit befinden sich in den zentralen Wohnlagen Münchens an vielen Stellen interessante Eigentumswohnungsprojekte. Dabei handelt es sich zumeist um Wohnungen mit einer hochwertigen Ausstattung. Besonders viele neue Eigentumswohnungen werden bzw. wurden vor kurzem in den Teilräumen Schwabing/Maxvorstadt und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt gebaut. 20
Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Auswahl an geplanten bzw. im Bau befindlichen Eigentumswohnungsprojekten. Darunter fällt zum Beispiel der Rodenstockgarten (Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt). Das Projekt The Seven befindet sich im Teilraum Zentrum und ist ein gutes Beispiel für eines der zahlreichen Luxuswohnprojekte. Im ehemals als Heizkraftwerk genutzten Gebäude liegen die Durchschnittspreise bei etwa 11.000 Euro/qm. In der Spitze beträgt der Quadratmeterpreis etwa 20.000 Euro/qm. Auswahl an aktuellen Eigentumswohnungsprojekten in den zentralen Münchner Wohnlagen Projekt Teilraum Investor Anzahl ETW Jahn 34 The Seven Atrium/ Turm Rodenstockgarten Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt Altstadt-Lehel Baywobau Baubetreuung GmbH GUWOBAU Guter Wohnungsbau Bauträger GmbH & Co. Betriebs-KG Alpha Invest Projekt GmbH, LBBW Immobilien GmbH Schelling 24 Maxvorstadt REDAG Living GmbH, Inventio Projectpartner GmbH K63 Quelle: BulwienGesa AG Schwabing- Freimann Bauwerk Capital GmbH & Co. KG Wohnfläche (qm) Ø-Kaufpreis Fertigstellung 174 2.4700 6.000 IV 2014 29 3.500 5.500 IV 2012 81 11.940 11.000 IV 2012 21 2.280 9.300 II 2012 43 4.619 11.000 I 2013 3.4 Zielgruppenanalyse Münchner Käufermarkt In München besteht eine sehr große Nachfrage nach Eigentumswohnungen vornehmlich aus einkommensstarken bzw. vermögenden Bevölkerungsschichten, wobei die Bedeutung der einzelnen Nachfragegruppen räumlich differiert. Standortpräferenzen relevanter Nachfragegruppen Nachfragegruppen Singles (30-55 Jahre) DINKS (Besserverdienende Paare ohne Kinder, 30-55 Jahre) Familien mit Kindern (30-55 Jahre) Empty Nesters (55-65 Jahre) Senioren (>65 Jahre) Kapitalanleger entscheidende Standortkriterien Urbanität, kulturelles Angebot, Gastronomie, Freizeit- und Sportangebote, Einkaufsmöglichkeiten, gute Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV) Urbanität, kulturelles Angebot, Gastronomie, hochwertiges Umfeld, höherer Grünanteil, gute Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV) Stadtrand wegen höherem Grünanteil bevorzugt, aber auch ruhige innerstädtische Standorte gefragt, Nähe zu Bildungseinrichtungen und Arbeitsstätten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, ruhige Lage, gute Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV) Urbanität, kulturelles Angebot, Gastronomie, ruhige zentrale Lage, Freizeiteinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, höherer Grünanteil, gute Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV) Fußläufige Erreichbarkeit von Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten, gute Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV), ruhige Lage Mittlere bis gute Lagen, gute Erreichbarkeit (ÖPNV), auch Wohnsonderformen, wie Studentenappartments, werden gesucht Quelle: BulwienGesa AG 21
Die nachfolgende Tabelle bezieht sich auf jene Nachfragegruppen, die über ein überdurchschnittliches Haushaltseinkommen (> 3.200 Euro/Monat netto) verfügen und somit eine potenzielle Erwerbergruppe sind. Dargestellt werden die jeweilige quantitative Bedeutung sowie die jeweiligen Ansprüche an den Wohnraum. Nachfragegruppen Üblicher Käuferanteil Wohnungsgröße Singles (30-55 Jahre) 5-10% 2 Zimmer 50-70 qm DINKS (Besserverdienende Paare ohne Kinder, 30-55 Jahre) Familien mit Kindern (30-55 Jahre) Empty Nesters (55-70 Jahre) 20-25% 3-4 Zimmer 90-150 qm 15-20% mind. 3,5 Zimmer 90-120 qm 15-20% 3-4 Zimmer 90-150 qm Senioren (> 65 Jahre) 0,05% 2-3 Zimmer 50-70 qm Kapitalanleger 30-40% 1-3 Zimmer 30-80 qm entscheidende Standortkriterien Funktionale bis hochwertige Ausstattung, Aufzug, Tiefgarage/Stellplatz, Kellerraum, Abstellraum, Balkon oder Loggia Luxuriöse Ausstattung mit stark ausgeprägten individuellen Akzentsetzungen, offene Grundrisse, progressive Architektur, bodentiefe Fenster, Galerien, Maisonetten, Dachgeschoss, separates Gäste-WC, Wellnessbereich, Kellerraum, Abstellraum, Sicherheitseinrichtungen, Tiefgarage/Stellplatz, Aufzug Funktionale Ausstattung, separates Gäste-WC, Gestaltung der Innenhofbereiche mit Grünflächen und Spielanlagen für Kinder, Kellerraum, Abstellraum, Erdgeschosswohnungen mit Garten, Maisonette, Haus-in-Haus, Tiefgarage/Stellplatz Hochwertige Ausstattung, offene Küchen, Aufzug, Tiefgarage/Stellplatz, separates Gäste-WC, Barrierefreiheit, Kellerraum, Abstellraum, Erdgeschosswohnungen mit Garten oder Penthouse-Wohnungen mit Dachterrassen, Balkon oder Loggia Altengerechte Ausstattung (z. B. rutschfeste Böden, Toiletten mit entsprechender Sitzhöhe), Barrierefreiheit Aufzug, Tiefgarage/Stellplatz, Kellerraum, Abstellraum, Möglichkeit des separaten temporären Erwerbs von Serviceleistungen Standardausstattung, funktionale Grundrisse, Kellerraum, Abstellraum, Balkon oder Loggia, Tiefgarage/ Stellplatz (ggf. in geringerem Maß auch Luxusappartements) Hinweis: Vor allem unter der derzeitigen finanzwirtschaftlichen Situation werden Eigentumswohnungen zur Anlagensicherung erworben. Daraus folgt eine stärkere Volatilität der Bedeutung der Kapitalanleger bei sich ändernden Rahmenbedingungen. Quelle: BulwienGesa AG 22
Die wichtigsten Standortkriterien unter den einzelnen Zielgruppen sind die Erreichbarkeit (ÖPNV und MIV), Einkaufsmöglichkeiten und das Vorhandensein von Urbanität. Zu den wichtigsten Ausstattungswünschen zählen Balkone/ (Dach-)Terrassen sowie hochwertige Einbauten (Markenküchen, Parkett, Hauselektronik) sowie ein Aufzug. Gerade im Luxussegment werden hohe innenarchitektonische Ansprüche gestellt. Darüber hinaus ist die Berücksichtigung der altersspezifischen Ausstattungswünsche, wie Abstellflächen für Kinderwagen und Barrierefreiheit, notwendig. Insbesondere aufgrund der derzeitigen Situation auf den Finanzmärkten ist die Bedeutung der Kapitalanleger gerade in München für die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hoch. 3.5 Besonderheiten sanierter Altbauten in München Unter Altbau verstehen viele zunächst Bauwerke im Jugendstil aus der Zeit um 1900, wobei auch Bauten aus früheren Epochen wie der Gründerzeit oder dem Historismus unter diesen Begriff fallen. Häufig sind Altbauten durch eine repräsentative Bauweise geprägt, welche zunächst aus der aufwändigen Fassadengestaltung hervorgeht. Hinter der Fassade befinden sich oftmals großzügige Räumlichkeiten mit hohen Decken, teils aufwändige Stuckverzierungen, Holzdielen oder Fischgrätparkett sowie Flügeltüren oder Kastenfenster. Sanierte Altbauten weisen eine Ausstattung auf, die eine Nutzung entsprechend der heutigen Wohnbedürfnisse zulässt. Dazu zählen die Anpassung an heutige Energiestandards, um die Betriebskosten zu verringern, und die Modernisierung der elektrischen Versorgung. Die Lage der Altbauquartiere befindet sich in der Regel an urbanen und infrastrukturell gut ausgebauten Orten, das heißt im Altstadtkern und den angrenzenden Quartieren. Mit dem Wohngefühl im Altbau leben geht damit auch urbanes Wohnen einher. 3.6 Outlook Eigentumswohnungsmarkt München Der starke Anstieg der Eigentumswohnungspreise in München ist bedingt durch ein Konglomerat an verschiedenen Faktoren: Die Zahl der Einwohner wächst unaufhaltsam, binnen Jahresfrist stieg sie zuletzt um über 20.000. Damit stehen aktuell 800.000 Haushalte einem Wohnungsbestand von 750.000 gegenüber, dies erklärt die starke Nachfrage. Zudem werden größere Pendlerdistanzen aufgrund von steigenden Mobilitätskosten zunehmend als Opportunitätskosten wahrgenommen, womit auch das Wohnleitbild vom freistehenden Einfamilienhaus zugunsten einer stadtnahen Wohnung abnimmt. Im Zuge der Finanzkrise und angesichts historisch niedriger Bauzinsen sehen viele Investoren Wohnimmobilien gerade in wirtschaftlich starken Städten wie München als letzten sicheren Hafen. Dies erklärt die deutlich gestiegene Nachfrage von Kapitalanlegern. Dem versucht die Stadt mit dem größten Wohnbauprogramm Deutschlands zu begegnen, dennoch waren die Wohnbaufertigstellungen zuletzt sogar rückläufig. Der aus gutachterlicher Sicht geforderte jährliche Neubaubedarf von etwa 8.500 bis 9.300 Wohneinheiten übertrifft das von der Stadt selbst gesteckte Ziel von 7.000 Wohnungen pro Jahr etwas und die tatsächlich fertig gestellten durchschnittlich 3.800 Wohnungen in den Jahren 2009 und 2010 deutlich. Die aktuell gezahlten Preise für Eigentumswohnungen in München liegen deutlich über den Vorjahren. Inwieweit dies im Einzelfall spitz gerechnet noch wirtschaftlich und nachhaltig ist, bedarf einer intensiven Auseinandersetzung mit der Lage und dem Zustand der Wohnung. Zu bedenken ist, ob der Kapitaldienst auch bei dann höheren Zinsen nach Auslauf der Zinsbindungsphase noch gedeckt werden kann. Zumindest der Makrostandort München wird seine Position als teuerster Standort Deutschlands weiterhin behaupten. 23
4 MARKT FÜR EINFAMILIENHÄUSER IN MÜNCHEN Der Anteil von 1- und 2-Familienhäusern an allen Bestandsgebäuden ist in München mit rd. 12 % erwartungsgemäß gering. Wohnlagen mit einem besonders hohen Anteil an Einfamilienhäusern sind Trudering-Riem, Pasing-Obermenzing und Allach-Untermenzing. Etwa 67 % der im Jahr 2011 fertiggestellten Wohngebäude in München waren 1- oder 2-Familienhäuser. Besonders in den Lagen außerhalb der Innenstadt kann ein großer Teil der Fertigstellungen dem 1- und 2-Familienhaussegment zugeordnet werden, dazu gehören die Teilräume Allach-Untermenzing, Feldmoching- Hasenbergl, Ramersdorf-Perlach, Moosach, Obersendling-Solln und Trudering-Riem. Die Jahre 2009 und 2010 waren in Bezug auf die Fertigstellungszahlen von Häusern in München die schwächsten seit Aufzeichnung. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in 2011 sind jedoch die höchsten seit 2004. Demgegenüber weisen die Umlandkreise von München, wie Dachau, Erding, Ebersberg und der Landkreis München weitgehend stabil hohe Fertigstellungszahlen von Häusern auf. Baufertigstellungen Jahr Häuser Wohnungen in Häusern 2000 740 812 2001 479 520 2002 661 758 2003 503 562 2004 1.148 1.244 2005 706 768 2006* 2.139 2.262 2007 648 686 2008 604 647 2009 336 362 2010 377 406 2011 921 970 Ø 772 833 * Nachmeldungen fertiggestellter Wohnungen, keine reelle Fertigstellung im Jahr 2006 Quelle: RIWIS Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser befinden sich in München seit 2003 in einem steten Aufwärtstrend. So nahmen die Kaufpreise im Mittel binnen acht Jahren um 90.000 Euro auf nunmehr 750.000 Euro für ein Einfamilienhaus zu. Das entspricht einer jährlichen Steigerung um 1,7 %. Gerade im Jahr 2011 ist ein deutlicher Anstieg erkennbar. Für neugebaute Reihenhäuser reicht die Spanne im Jahr 2011 von 330.000 bis 580.000 Euro, im stadtweiten Durchschnitt werden 440.000 Euro erreicht. Hier ist ein stetiger Aufwärtstrend erkennbar. Auch im Bestand sind Reihenhäuser in München deutschlandweit am teuersten. Hier beginnen die Preise bei 300.000 Euro, der Durchschnitt liegt bei 380.000 Euro und in der Spitze werden 560.000 Euro erzielt. 24
Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in München 2000-2011 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Einfamilienhaus Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Quelle: RIWIS Überdurchschnittlich hohe Kaufpreise für Einfamilienhäuser gelten in den Teilräumen Altbogenhausen/Herzogpark, Harlaching, Nymphenburg und Schwabing/Maxvorstadt. Hier sind in der Spitze Preise über 1,5 Mio. Euro keine Seltenheit. Zu den günstigeren Teilen Münchens gehören vor allem Riem, Perlach und Milbertshofen. In den zentralen Lagen wie u. a. Altstadt-Lehel (Zentrum), Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Haidhausen/Au und Westend ist die Bedeutung der Einfamilienhausbebauung mit einem Anteil von weniger als 10 % am Wohnungsbestand äußerst gering. Kaufpreise (Euro/qm) für Einfamilienhäuser in zentralen Wohnlagen für Häuser 2011 Wohnanlage Minimum Maximum Entw. Trend 2000 2011 Altbogenhausen/Herzogpark 850.000 1.000.000 1.800.000 24 % Laim 510.000 640.000 770.000 9 % Nymphenburg 710.000 1.050.000 1.700.000 21 % Schwabing/Maxvorstadt 670.000 880.000 1.250.000 7 % Englischer Garten, Haidhausen/Au, Westend, Kaum Angebot vorhanden, kein Häusermarkt Zentrum 25
Kaufpreise (Euro/qm) für Einfamilienhäuser in etablierten Wohnlagen für Häuser 2011 Wohnanlage Minimum Maximum Entw. 2000 2011 Allach/Untermenzing 420.000 575.000 700.000 3 % Aubing 405.000 565.000 640.000 6 % Berg am Laim 415.000 630.000 700.000 7 % Daglfing/Johanneskirchen 480.000 650.000 765.000 3 % Feldmoching/Harthof/Am Hart 400.000 570.000 675.000 7 % Freimann 400.000 570.000 750.000 12 % Fürstenried/Forstenried 475.000 690.000 875.000 5 % Harlaching 560.000 815.000 1.450.000 9 % Milbertshofen 440.000 555.000 630.000 0 % Moosach 490.000 620.000 780.000 7 % Oberföhring/Englschalking/ Denning Trend 500.000 740.000 840.000 23 % Pasing/Obermenzing 420.000 770.000 980.000 13 % Perlach 425.000 525.000 620.000 3 % Ramersdorf 525.000 700.000 830.000 10 % Riem 430.000 515.000 660.000 1 % Solln 570.000 900.000 1.250.000 10 % Trudering/Waldperlach 500.000 615.000 970.000 5 % Hinweis: Die Grundgesamtheit, die den aufgeführten Werten zugrunde liegt, ist relativ klein. Quelle: RIWIS Die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser in München sind gerade in den sehr guten Lagen seit dem Jahr 2007 stark angestiegen und liegen 2011 bei 1.200 Euro/qm. Weniger stark waren die Steigerungsraten in den mittleren und guten Lagen. Hier werden 2011 Preise von 570 bzw. 830 Euro/qm notiert. Entwicklung der Grundstückspreise für Einfamilienhäuser in München 2000-2011 1.200 1.100 1.000 900 800 700 600 500 400 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Einfamilienhaus Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Quelle: RIWIS 26
5 REFERENZEN Unsere Referenzliste wächst ständig. Aus Gründen der Diskretion möchten wir Ihnen hier lediglich einen Auszug unserer Referenzen präsentieren. VERKAUFT Elegante Doppelhaushälfte in Freimann VERKAUFT Sensation am Starnberger See 27
VERKAUFT Designer Wohnungen im Glockenbachviertel Einzigartiges Anwesen am Ammersee 28
VERKAUFT Exklusive Doppelhaushälfte in Bestlage von Aschheim VERKAUFT Herrschaftliche Altbauwohnung in Schwabing 29
VERKAUFT Sonnige Dachgeschosswohnung in Schwabing VERKAUFT Stilvoller Altbau in guter Lage Schwabings 30
VERKAUFT Traumhafte Dachgeschosswohnung in Maxvorstadt VERMIETET Luxuriöse Altbauwohnung im Lehel 31
6 BUNZ & COMPANY ALS STRATEGISCHER PARTNER Sowohl für Eigennutzer von Immobilien als auch für Kapitalanleger gilt zunehmend: Ein grundlegendes Verständnis um die wichtigsten Werttreiber von Immobilien sowie eine Einschätzbarkeit von Märkten und Standorten vermindert das Risiko von Wertverlusten. Unser Geschäft ist die professionelle, diskrete Vermittlung entsprechender Objekt an einen exklusiven Kundenstamm. Darüber hinaus bieten wir Ihnen ein einzigartiges Vermietungsmanagement für Ihre Immobilien. Als verlässlicher und kompetenter Partner stehen wir Ihnen stets gerne zur Seite. Fordern Sie auch unseren Marktbericht Mietwohnungen in München bei uns an. Bunz & Co wurde auch 2012 wieder als Best Property Agent von der Fachzeitschrift Bellevue ausgezeichnet. Diese Auszeichnung steht für exzellente Immobilienvermittlung, Seriösität, Service und Marktkenntnis. Bitte lesen Sie auf www.kennstdueinen.de wie unsere Dienstleistung neutral von unseren Kunden bewertet wurde. Wir sind Münchens Immobilienmakler mit den meisten positiven Bewertungen* ) und werden alles daran setzen, dass das in Zukunft auch so bleibt. * ) Stand September 2012 32
IHR WEG ZU UNS BUNZ & CO Immobiliengesellschaft mbh Pfisterstraße 6 In den Platzlgassen D-80331 München Telefon: +49 (0)89 45 21 28 0 Fax: +49 (0)89 45 21 28 28 E-Mail: info@bunz-co.de Internet: Disclaimer: Die enthaltenen Informationen wurden dem BulwienGesa-eigenen Datenbanksystem RIWIS-online entnommen (www.bulwiengesa.de/www.riwis.de). Dieser Marktbericht wurde in Kooperation der Bunz & Company Immobiliengesellschaft mbh mit der BulwienGesa AG erstellt. Der Marktbericht ist urheberrechtlich geschützt und bei der Bunz & Company Immobiliengesellschaft mbh sowie der BulwienGesa AG registriert. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Die Bunz & Co. Immobilien GmbH übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: September 2012, Quelle: Bunz & Company Immobiliengesellschaft mbh. 33
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