IMMOBILIENMARKTBERICHT EIGENTUMSWOHNUNGEN Preise, Verkaufszahlen, Mieten, Liegenschaftszinsen 2014
Chiemgau unsere Heimat SEHR GEEHRTE LESERIN, SEHR GEEHRTER LESER, die Verfügbarkeit verlässlicher Daten des Immobilienmarktes ist ein wichtiger Standortfaktor. Preistransparenz bedeutet zugleich Verbraucherschutz für Käufer und Verkäufer von Immobilien. Anliegen des Berichts ist es, - Verkäufern und Käufern, - Banken, Versicherungen, Steuerberatern, - Firmen, Behörden und Bewertungssachverständigen einen Preisspiegel für Eigentumswohnungen und Mietpreise für Wohnungen ganz allgemein zur Verfügung zu stellen. Dieser Marktbericht gibt außerdem einen Überblick über Verkaufszahlen, Umsatzentwicklung und Liegenschaftszinsen bei Eigentumswohnungen. Dieser Bericht wird auch kostenfrei im Internet zur Verfügung gestellt. Allen Käufern und Verkäufern von Immobilien wünsche ich, dass sie die für sie richtige Entscheidung getroffen haben, den Bewohnern der Immobilien, dass sie in unserem schönen Landkreis die passenden berühmten vier Wände und damit ein lebenswertes Stück Heimat gefunden haben. Ihr Siegfried Walch Landrat des Landkreises Traunstein
2 Inhalt 1. Gutachterausschuss und Geschäftsstelle 3 1.1 Ziele und Aufgaben 3 1.2 Mitglieder des Gutachterausschusses am Landratsamt Traunstein 3 1.3 Geschäftsstelle im Landratsamt 4 1.4 Vorwort zur Auswertung 4 1.5 Datenbasis 5 2. Immobilienmarktbericht Landkreis Traunstein, Eigentumswohnungen 2014 6 2.1 Allgemeine Informationen, Verkäufe insgesamt, Umsatz 6 2.1.1 Geldumsatz mit Wohnungseigentum und Sondereigentum 2005-2014 6 2.1.2 Preise, Gebäudealter max. 20 Jahre, allgemeine Preisentwicklung, Index 6 2.1.3 Allgemeine Preisentwicklung von Eigentumswohnungen 7 2.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen 8 2.2.1 Kaufpreise in den Gemeinden, Verkäufe im Jahr 2014, 8 Gebäudealter max. 20 Jahre, mittlerer Preis in /m²/wohnfläche 8 2.2.2 Kaufpreise für Wohnungseigentum im Jahr 2013 9 2.2.3 Preis im Verhältnis zur Wohnungsgröße, 2011 bis 2013 (zusammengenommen) 10 2.2.4 EG, OG, DG, was kostet wie viel 10 2.3 Mieten für Eigentumswohnungen 11 2.3.1 Mietpreisentwicklung im Landkreis Traunstein bei vermieteten ETW 11 2.3.2 Mietpreise für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser 11 2.3.3 Welche Wohnungsgröße wurde 2011, 2012, 2013 für wie viel neu vermietet 12 2.3.4 EG, OG, DG, was lässt sich besser vermieten? 13 2.3.5 Vergleich der Mieten für Eigentumswohnungen, nach Gemeinden sortiert 13 2.4 Liegenschaftszinsen für vermietete Eigentumswohnungen, 2012, 2013, 2014 14 2.4.1 Berechnungsergebnis 2011-2014 nur Laden, Büro, Praxis 16 2.5 Preise für Stellplätze und Garagen 16 2.5.1. Garagen und Stellplätze, die einzeln (ohne Wohnung) verkauft wurden, 16 2.5.2 Preise für Stellplätze und Garagen, die mit Wohnungen verkauft wurden, 17 Impressum 17
3 1. Gutachterausschuss und Geschäftsstelle 1.1 Ziele und Aufgaben Die Gutachterausschüsse wurden 1960 als unabhängige Institutionen eingerichtet. In den meisten Bundesländern und so ist das auch in Bayern - sind die Gutachterausschüsse bei den Landkreisen angesiedelt. Ziel der Tätigkeit der Gutachterausschüsse ist die Schaffung von Transparenz am Grundstücksmarkt sowohl für die breite Öffentlichkeit als auch für beruflich am Immobilienmarkt tätige Personen. Dazu werden Bodenrichtwerte und Marktberichte veröffentlicht. Außerdem geben wir Kaufpreisauskünfte und erstellen Einzelgutachten über Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen und Rechte an Immobilien. Auswertungsgrundlage für diesen Immobilienmarktbericht ist die vom Gutachterausschuss geführte Kaufpreissammlung, in der alle notariell beurkundeten Kaufpreise gesammelt werden. 1.2 Mitglieder des Gutachterausschusses am Landratsamt Traunstein Vorsitzende Irmengard Kirschner Stellvertretende Vorsitzende Maria Riedl Finanzamt Traunstein Frau Elke Weis Finanzamt Traunstein Frau Schnell, amtlich landwirtschaftliche Sachverständige Gutachter befristet bestellt bis März 2018 Helmut Birner Roman Di-Qual Ludwig Haumann Michael Kaiser, für landwirtschaftliche Flächen Josef Klapf Klaus Schlicht Rupert Wörndl, für Forstflächen Christian Wurmannstätter Margarete Babl Rainer Barthel, nur für Bodenrichtwertfestsetzungen Gutachter befristet bestellt bis Januar 2017: Gabriele Brandau Gutachter befristet bestellt bis Juli 2018: Walter Reitinger
4 1.3 Geschäftsstelle im Landratsamt Leiterin der Geschäftsstelle Irmengard Kirschner Zimmer-Nr. B 2.84 Telefon: +49 (0) 861/58-284 Mail: Irmengard.Kirschner@lra-ts.bayern.de Mitarbeiterin der Geschäftsstelle Ursula Schust Zimmer-Nr. B 2.85 Telefon: +49 (0) 861/58-283 Mail: Ursula.Schust@lra-ts.bayern.de Büroanschrift: Landratsamt Traunstein Gutachterausschuss Papst-Benedikt-XVI.-Platz 83278 Traunstein Im Internet sind wir zu finden unter: www.traunstein.com Tipp: Geben Sie Gutachterausschuss Traunstein ein. Ihre Suchmaschine bringt Sie direkt zu unserer Homepage. Dort finden Sie auch die Antragsformulare für Bodenrichtwertauskünfte, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung oder Anträge auf Gutachten und die Bodenrichtwertlisten. 1.4 Vorwort zur Auswertung Abgebildet werden soll mit dieser Auswertung, was eine gängige Eigentumswohnung im Landkreis Traunstein kostet. Die Auswertung ist vorrangig für potentielle Käufer und Verkäufer gedacht, die sich über das Preisniveau einen kostenlosen Überblick verschaffen wollen. Natürlich ist es im Einzelfall möglich, passgenauere Vergleichsobjekte bei entsprechendem Interesse im Rahmen einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung zu recherchieren. Der Nutzart nach sind alle Nutzarten enthalten, also auch Läden oder gewerbliche Nutzungen. Reine Wohnnutzung herrscht mit ca. 94% vor. Dadurch, dass wir von einigen Käufern die Fragebogen nicht bzw. nicht vollständig ausgefüllt zurückbekommen, ist die Datendichte Zahl der Kaufverträge, Preise usw. mit den Datenmenge vermietet, nicht vermietet, Miete, Baujahr usw. nicht deckungsgleich. Daraus ergeben sich Auswertungseinschränkungen.
5 Bei den in diesem Bericht mitgeteilten vereinbarten Mieten handelt es sich um einen eingeschränkten Blick auf den Mietmarkt. Eigentumswohnungen, die vermietet werden, das sind etwa 15% der gehandelten Eigentumswohnungen, sollen gute Rendite bringen und sind überwiegend gut unterhalten. Insofern spiegeln die hier bekannt gegebenen Mieten eher das gute bis mittlere Segment der im Landkreis erzielbaren Miete wieder. Die mit den Wohnungen häufig mitverkauften Stellplätze oder Garagen sind teils durch den Kaufpreis für die Wohnung mitabgegolten, teils wurde für Stellplatz oder Garage ein separater Kaufpreis vereinbart. Bei den Verkäufen von 2010 bis 2013 enthalten die Durchschnittskaufpreise/qm/ Wohnfläche teils Entgeltanteile für Garagen und teils auch nicht. Ab 1.1.2014 enthält der Kaufpreis/m²/Wohnfläche bei allen Verkäufen, bei denen eine Garage oder Stellplatz mit verkauft wurde, den Entgeltanteil für die Garage oder den Stellplatz. Bei den Auswertungen der Preise wurden Zwangsversteigerungen, Schenkungen oder Tauschverträge nicht berücksichtigt, soweit nichts anderes vermerkt ist. Bei der Auswertung der Mieten wurden auch Schenkungen usw. berücksichtigt. 1.5 Datenbasis Datenbasis der Auswertungen sind alle notariellen Kaufverträge aus der Zeit vom 1.1.2005 bis 31.12.2014. Datenschutz ist bei uns groß geschrieben. Mit den sensiblen Daten aus den notariellen Kaufverträgen gehen wir sorgsam um. Jeder Datensatz, der in eine Auswertung Eingang findet, ist so weit anonymisiert, dass eine Zuordnung einzelner Kaufpreise zu den Objekten ausgeschlossen ist. An dieser Stelle möchten wir gerne allen Käufern, die auf unsere Fragebogen zu ihren Immobilienkäufen antworten, danken. Es sind fast 90 %, die uns eine Rückantwort zuschicken! Die Angaben zu Baujahr, Ausstattung einfach, mittel, gehoben, Wohnfläche, Miete kommen zum Großteil von den Käufern der Immobilien und werden in der Regel vom Gutachterausschuss so in die Kaufpreissammlung übernommen.
6 2. Immobilienmarktbericht Landkreis Traunstein, Eigentumswohnungen 2014 2.1 Allgemeine Informationen, Verkäufe insgesamt, Umsatz 2.1.1 Geldumsatz mit Wohnungseigentum und Sondereigentum im gesamten Landkreis Traunstein 2005 bis 2014 Jahr Zahl der Kaufverträge Umsatz, Mio., gemittelter Preis/qm/Wohnfl. Preisspanne 2005 624 76 2528 1867-2900 2006 498 88 2356 714-3236 2007 536 99 2385 393-3773 2008 599 72 2323 602-3508 2009 632 75 2115 947-3217 2010 637 77 1651 238-3649 2011 838 107 1709 143-3857 2012 881 130 1940 113-4283 2013 856 123 1914 433-4871 2014 835 120 2066 450-4520 Daten: nur Kaufverträge, nur Volleigentum, bereinigter Preis (ohne Ablöse für z.b. Einbauküchen), teils mit und teils ohne Entgeltanteil für Garagen, alle Kommunen, alle Baujahre, Sonderfälle/Verwandten-Kaufverträge nicht 100%ig aussortiert. Hinweis: Datenbestand 2005 bis 2010 wurde nachträglich bearbeitet, dadurch sind in Vorgängerberichten teils abweichende Zahlen. Datenstand Mai 2015 2.1.2 Preise, Gebäudealter max. 20 Jahre, allgemeine Preisentwicklung, Index Mit dieser Auswertung soll erkennbar werden, ob es eine allgemeine Entwicklung zu höheren oder niedrigeren Preisen gibt. Gemittelter Spanne Index Zahl der Jahr Kaufpreis/ Preise/m²/ Zahl Kaufverträge/Baujahr m²/wohnfl./ Wohnfl./ 2010 207, Bauj. 1990-2010 2100 688-3649 100 % 2011 239, Bauj. 1991-2011 2091 263-3609 100 % 2012 278, Bauj. 1992-2012 2219 493 4077 106 % 2013 302, Bauj. 1993-2013 2449 700-4871 117 % 2014 253, Bauj. 1994-2014 2727 754-4520 130 %
7 Daten: nur Kaufverträge, nur Volleigentum, ab 2013 ohne Verwandtengeschäfte, teils mit und teils ohne Entgeltanteil für Garagen, Ausstattung alle von einfach bis stark gehoben, alle Kommunen, Sonderfall- Kaufverträge nicht 100%ig aussortiert. Datenstand Mai 2015 = Durchschnittswert in /qm Wohnfläche = Einzelverkaufspreise in /qm Wohnfläche 2.1.3 Bitte beachten Sie: Die hier dargestellte allgemeine Preisentwicklung von Eigentumswohnungen enthält Anteile aus der allgemeinen Preisentwicklung bei den Baukosten
8 2.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2.2.1 Kaufpreise in den Gemeinden, Verkäufe im Jahr 2014, Gebäudealter max. 20 Jahre, mittlerer Preis in /m²/wohnfläche Mit dieser nach Gemeinden differenzierten Auswertung soll gezeigt werden, dass es günstigere Lagen, Lagen mit durchschnittlichen Preisen und Gemeinden mit relativ hohen Preisen gibt. Die Gemeinden wurden gruppenweise zusammengefasst, um die Daten aus Datenschutzgründen zu anonymisieren, gleichzeitig soll damit eine hinreichende Zahl von Verkäufen erreicht werden, aus denen sich der Durchschnitt errechnet. Datenbasis: alle Verkäufe von Eigentumswohnungen, Baujahr 1994 2014, nur Käufe von Volleigentum, ohne Verkäufe an Verwandte, Sonderfälle nicht 100%ig aussortiert, Datenstand Mai 2015 Hinweis: Als Neubau werden Gebäude mit Baujahr von 2013 und 2014 bezeichnet. Gemeinden Zahl der Verkäufe Mittlerer Preis/m²/Wohnfläche Spanne/Preise/m²/ Wohnfläche Traunreut Hinweis: 6 Neubauten enthalten 26 1979,-- 754-3107 Tittmoning Taching Fridolfing Kirchanschöring Petting 3 2117,-- keine Angabe aus Datenschutzgründen Engelsberg Tacherting Trostberg Altenmarkt Palling Hinweis: 33 Neubauten enthalten 53 2247,-- 1250-3071 Chieming, Seeon-Seebruck Hinweis: 0 Neubauten enthalten 9 2270,-- 2078-2632 Schnaitsee Kienberg Obing Pittenhart Hinweis: 9 Neubauten enthalten 11 2593,-- 1545-3067
9 Gemeinden Zahl der Verkäufe Mittlerer Preis/m²/Wohnfläche Spanne/Preise/m²/ Wohnfläche Siegsdorf, ohne Vogling Grabenstätt Vachendorf Bergen Übersee Hinweis: 21 Neubauten enthalten 41 2734,-- 1762-3752 Waging, Wonneberg Surberg Nußdorf Hinweis: 10 Neubauten enthalten 14 2834,-- 1687-3830 Inzell Ruhpolding Reit im Winkl Hinweis: 5 Neubauten enthalten 16 2904,-- 2140-3538 Schleching Unterwössen Marquartstein Grassau Staudach-Egerndach Hinweis: 15 Neubauten enthalten 26 2961,-- 1208-4033 Traunstein Hinweis: 34 Neubauten enthalten 54 3455,-- 1471-4520 2.2.2 Kaufpreise für Wohnungseigentum im Jahr 2013 Landkreis Traunstein, Auswertung nach Baujahr des Gebäudes alle Baujahre, ab Baujahr 1850, nicht nach Gemeinden differenziert, ganzer Landkreis Traunstein, nur Kaufverträge, ohne Verkäufe an Verwandte Datenstand 25. 2. 2014, Daten aus dem Vorjahres Marktbericht unverändert übernommen, Aktualisierung erst 2016 Baujahr Zahl der Verkäufe durchschnittl. Preis/m²/WFl. Preisspanne 1500-1930 22 1276 450-2482 1931-1955 26 1210 734-2143 1956-1965 31 1369 764-2163 1966-1975 114 1448 571-2964
10 1976-1985 80 1860 941-3113 1986-1995 116 2033 754-3357 1996-2005 60 2311 1056-3642 2006-2015 155 3153 1372-4520 *Eigentumswohnung ist verkauft, wird aber erst 2014 fertig gestellt 2.2.3 Preis im Verhältnis zur Wohnungsgröße, 2011 bis 2013 (zusammengenommen) Nur Kaufverträge ohne Verwandtenverkäufe alle Kommunen im Landkreis Traunstein Datenstand 31.12.2013, aus dem Vorjahresmarktbericht unverändert übernommen, Aktualisierung erst 2016 Baujahr 1993 2013 Kaufverträge aus 2011, 2012,2013 (Ziel: große Datenmenge, Normalverteilung der Preise besser) Hinweis: 809 Datensätze, gemittelter Kaufpreis bei allen: 2.405.-- = 100 % Größe 0-30m² 31-50m² 51-60m² 61-70m² 71-80m² 81-90m² 91-110m² 111-130m² über 131m² Anzahl 5* 75 115 95 143 125 108 58 49 EUR/m²/ mittlerer Preis Prozentuales Verhältnis zum Durchschnittspreis 1399 2075 2274 2258 2276 2768 2394 2646 2536 58% 86% 95% 94% 95% 115% 100% 110% 106% Hinweis: bei den Wohnungen ab 91 m² und größer handelt es sich bei 43 von 217 Verkäufen um Reihen-, Doppel- oder Einzelhäuser, die nach WEG geteilt sind und bei denen es sich formalrechtlich um Eigentumswohnungen handelt. 2.2.4 EG, OG, DG, was kostet wie viel? Nutzart: nur Wohnnutzung, nur Kaufverträge, keine Versteigerungen, ohne Verwandtenverkäufe, Verkäufe 2010, 2011, 2012, 2013 Ganzer Landkreis TS Baujahre 1993 bis 2013 Hochparterre, UG vernachlässigt Datenstand 31.12.2013, aus dem Vorjahresmarktbericht unverändert übernommen, Aktualisierung erst 2016
11 Etage Zahl der Kaufverträge Gemittelter Kaufpreis/m²/Wohnfl./ Wohnfläche im Mittel %-uales Verhältnis zum Preis Mittelpreis in allen Etagen alle 985 2369 79 qm 100,0 % EG 280 2386 78 qm 100,7 % OGe 399 2370 75 qm 100,0 % DG 165 2412 76 qm 101,8 % 2.3 Mieten für Eigentumswohnungen 2.3.1 Mietpreisentwicklung im Landkreis Traunstein bei vermieteten Eigentumswohnungen Nutzart: nur Wohnnutzung, Neuvermietungen und Wiedervermietungen ohne Verwandten Mietverträge ganzer Landkreis TS alle Baujahre, alle Ausstattungszustände Datenstand Mai 2015 Jahr Vereinbarte Miete/m²/kalt/ Mietpreisspanne/m²/kalt/ %-uale Veränderung, Index Zahl der Vermietungen Mittlere Wohnungsgröße/m² 2010 6,48 3,58 10,00 100,0 % 82 73 2011 6,45 2,74 10,13 99,5 % 101 68 2012 6,53 2,50 13,75 100,8 % 136 68 2013 6,70 3,44 12,73 103,4 % 125 63 2014 6,77 4,45-10.05 104,5 % 104 69 2.3.2 Mietpreise für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser Nutzart: nur Wohnnutzung, Einfamilienhäuser, die formalrechtlich - Eigentumswohnungen sind, freistehend, DHH, Reihenhäuser 2010, 2011, 2012, 2013, 2014zusammengenommen Wiedervermietungen und Neuvermietung ganzer Landkreis TS alle Baujahre ohne Verträge mit Verwandten formalrechtlich jeweils eine Eigentumswohnung Datenstand Mai 2015
12 Haustyp Zahl der Mietverträge Gemittelte Miete/m² Wohnfläche/ Wohnfläche im Mittel Baujahre EFH frei - - - - DHH 10 7,53 5,63-9,60 ReihenH - - - - 127 127 qm 1978-2011 2.3.3 Welche Wohnungsgröße wurde 2011, 2012, 2013 durchschnittlich für wie viel neu vermietet? Nutzart: nur Wohnnutzung, Basis :nur Kaufverträge 2011, 2012 und 2013 zusammengenommen Nur Vermietung von Bestandswohnungen, ohne Vermietung von Neubauten ganzer Landkreis TS alle Baujahre ohne Verträge mit Verwandten Datenstand 31.12.2013, aus dem Marktbericht 2013 unverändert übernommen, Aktualisierung erst 2016 Wohnfläche in m² Anzahl Vermietungen EUR/m² %-uales Verhältnis zum gemittelten Wert aus allen Vermietungen Alle Größen 0-30 31-50 51-70 71-90 91-100 101-130 342 4 77 136 89 16 12 4 6,50 (2,50 13,75) 7,74 (6,00 9,61) 7,02 (2,50 13,75) 6,36 (3,33 12,73) 6,18 (2,74 10,56) 6,13 (4,59 7,50) 6,62 (3,03 9,60) über 130 6,33 (5,81 6,90) 100% 119% 108% 98% 95% 94% 102% 97% Hinweis: Wohnungen über 100 qm sind im Vergleich zu 3-4-Zimmerwohnungen relativ teuer. Das liegt daran, dass es sich bei den Wohnungen über 100 qm häufig um Reihen- oder Doppelhäuser oder Einfamilienhäuser handelt, die formal Eigentumswohnungen sind.
13 2.3.4 EG, OG, DG, was lässt sich besser vermieten? Nutzart: nur Wohnnutzung, nur Kaufverträge, keine Versteigerungen, Verkäufe 2010, 2011, 2012, 2013 Datenstand 14.3.2014, aus dem Marktbericht 2013 unverändert übernommen, Aktualisierung erst 2016 ganzer Landkreis TS Baujahre 1993 bis 2013 Hochparterre, UG nicht ausgewertet, da zu wenig Daten Etage Zahl der Kaufverträge Gemittelte Miete/m²/Wohnfl./ Wohnfläche im Mittel %-uales Verhältnis zum Mittelpreis in allen Etagen alle 132 6,92 69 qm 100% EG 41 7,24 63 qm 105% OGe 58 6,94 68 qm 100% DG 18 6,39 59qm 92% 2.3.5 Vergleich der Mieten für Eigentumswohnungen, nach Gemeinden sortiert 2010 bis 2014 zusammengenommen Nutzart: nur Wohnnutzung, Neuvermietungen und Wiedervermietungen Ganzer Landkreis TS Da das Mietpreisniveau stabil ist, wurden die Daten aus 2010 bis 2014 zusammengefasst, um eine größere Datenmenge und damit eine bessere Normalverteilung zu haben. ohne Verwandtenverträge alle Rechtsvorgänge, d.h. auch Erwerb durch Tausch, Versteigerung, nur Wohnnutzung bei den Gemeinde-Gruppen jeweils alle Baujahre gesucht, die gefundenen Baujahre angegeben, Datenstand Mai 2015 Auswertungsraum Vereinbarte Miete/m²/kalt (Spanne) Zahl der Vermietungen Mittlere Wohnungsgröße Ganzer Landkreis 6,59 593 67 m² Ganzer Landkreis 7,03 195 68 m² Ganzer Landkreis 8,06 36 83 m² Nach Gemeindegruppen Baujahr von bis alle Baujahre 1994-2014 2004 2014 alle Baujahre Fridolfing, Kirchanschöring, Petting, Kienberg, Tacherting, Engelsberg 5,35 (4,11-7,61) 20 73 m² 1985-2010
14 Auswertungszeitraum Vereinbarte Miete/m²/kalt (Spanne) Zahl der Vermietungen Mittlere Wohnungsgröße Baujahr von bis Trostberg Traunreut Vachendorf, Nußdorf, Altenmarkt, Wonneberg, Taching, Tittmoning, Palling, Pittenhart, Obing, Schnaitsee Grassau, Marquartstein, Staudach-Egerndach, Unterwössen, Schleching, Ruhpolding, Siegsdorf, Surberg Staudach o. Daten Siegsdorf o. Gem. Vogling Traunstein 5,81 (2,50-9,09) 5,93 (3,44-8,75) 5,93 (4,70-7,86) 6,64 (2,74-9,60) 7,07 (3,33-11,88) 39 62 m² 1947-2005 113 60 m² 1950-2001 33 78 m² 1965-2011 113 72 m² 1819-2014 137 68 m² 1800-2012 Bergen, Chieming, Grabenstätt Inzell, Reit im Winkl, Seeon-Seebruck, Übersee, Waging 7,37 (4,63-13,75) 103 67 m² 1912-2014 2.4 Liegenschaftszinsen für vermietete Eigentumswohnungen, 2012, 2013, 2014 Der Liegenschaftszinssatz kann als marktüblicher Renditezinssatz der Immobilie bezeichnet werden. Es handelt sich um einen Mischzinssatz für die Verzinsung des im Boden und Gebäude gebundenen Kapitals. Vereinfachte Berechnung der Liegenschaftszinsen = Jahresreinbetrag / Kaufpreis
15 Jahresreinbetrag = Kaltmiete abzüglich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für Wohnung plus Mietausfallwagnis entsprechend II. B, indexiert zum 1.1.2011, ohne Bewirtschaftungskosten für Garage/Stellplatz Der Liegenschaftszins wird nur für Gebäude mit einer Restnutzungsdauer von mehr als 50 Jahren ermittelt, wobei von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen wird. Berechnung Restnutzungsdauer für alle Datensätze: 80 Jahre Alter, keine Zu- oder Abschläge wegen Modernisierung der Wohnung, da keine der Wohnungen tatsächlich gesehen wurde. Am Klarsten ist der Liegenschaftszinssatz von Neubauten mit hoher Restnutzungsdauer erkennbar. Der Bodenwert ist hier finanzmathematisch indifferent, da der Boden sozusagen noch sehr lange unter dem Gebäude ruht. Berechnungsergebnis für Wohnnutzung Nutzart: nur Wohnnutzung, Neuvermietungen und Wiedervermietungen Ganzer Landkreis TS alle Rechtsvorgänge, d.h. auch Erwerb durch Tausch, Versteigerung, keine Verwandtengeschäfte Datenstand: Mai 2015 Bewirtschaftungskosten, Ansatz für Berechnung des Liegenschaftszinssatzes Verwaltungskosten 300.-- /Objekt pa Instandhaltungskosten 10.-- /qm/wfl. Mietausfallwagnis 2 % vom Rohertrag Berechnung für 2014 Verkauf Alter der Objekte Zahl Baujahr Mittlere Miete/m² Summe der Vertragspreise* Reinertrag 2014 15 30 J 43 1984-1999 6,95 5.927.125 202.845 3,4% 2014 1 14 J. 8 2000-2014 7,77 1.969.750 52.101 2,6% Zum Vergleich: Berechnungsergebnis 2013 Verkauf Alter der Objekte Zahl Baujahr Mittlere Miete/m² Summe der Vertragspreise Reinertrag Liegenschaftszinssatz Liegenschaftszinssatz 2013 15 30 J 40 1983-1998 6,61 4.300.325 147.815 3,4% 2013 1 14 J. 18 1999-2013 7,23 2.925.390 90.557 3,1% Zum Vergleich: Berechnungsergebnis 2012 Liegen- Alter der Mittlere Summe der Vertragspreise Verkauf Zahl Baujahr Reinertrag schafts- zinssatz Objekte Miete/m² 2012 15-30 J 45 1982-1996 6,35 4.773.300 182.066 3,7%
16 2012 1-14 J. 25 1997-2012 7,39 4.640.000 143.640 3,1% Anmerkung: 2012 und 2013 noch mit 350.-- /Verwaltungskosten pa/weg gerechnet *Vertragspreise enthalten Preisanteile für Ablöse von Möbeln usw., dieses Preisanteile werden nicht rausgerechnet, da Wohnungen in der Regel mit den abgelösten Gegenständen genutzt/ weiter vermietet werden. 2.4.1 Berechnungsergebnis 2011-2014 nur Laden, Büro, Praxis Verkäufe 2011 bis 2014 zusammen Nutzart: Laden, Büro, Praxis Baujahre 1982 bis 2014 Neuvermietungen und Wiedervermietungen Ganzer Landkreis TS keine Verwandtengeschäfte Datenstand: Mai 2015 Bewirtschaftungskosten, Ansatz für Berechnung des Liegenschaftszinses Verwaltungskosten 5 % vom Rohertrag pa Instandhaltungskosten 10.-- /qm/nutzfläche Mietausfallwagnis 4 % vom Rohertrag Anmerkung: 1 ungewöhnlicher Datensatz unberücksichtigt Verkauf Liegenschaftszinssatz 2011-2014 Alter der Objekte Zahl Baujahr gemittelt Mittlere Miete/m² Summe der Vertragspreise Reinertrag bis 30 J. 6 1996 6,54 1.504.945 71.393 4,7 % 2.5 Preise für Stellplätze und Garagen 2.5.1. Garagen und Stellplätze, die einzeln (ohne Wohnung) verkauft wurden, Teileigentum, 2013 + 2014 Ganzer Landkreis TS nur Kaufverträge keine Verwandtengeschäfte Nutzung Garage, Tiefgarage und Stellplatz im Freien Verkäufe 2013 + 2014 zusammen Verträge mit unklarer Zahl der verkauften Plätze nicht berücksichtigt Datenstand Mai 2015 Stellplatz Verträge Vertragspreise Stellplätze Mittlerer Preis Garagen 31 326.300 31 10.526,-- Tiefgaragenstellplatz 54 578.272 67 10.709,-- Stellplatz im Freien 9 43.000 9 3.778,--
17 2.5.2 Preise für Stellplätze und Garagen, die mit Wohnungen verkauft wurden, 2013 + 2014 zusammen genommen Vorbemerkung: Die Kaufpreise für Tiefgaragen, Garagen und Stellplätze unterscheiden sich erheblich nach Stadtgebiet Traunstein und sonstige Kommunen im Landkreis Traunstein. Die Auswertung hierzu umfasst keine lückenlose Datenauswertung, da die Kaufpreisanteile für die Garagen und Stellplätze nicht in jedem Vertrag extra ausgewiesen sind. Oft machen sich die Vertragsparteien zur Frage, wie viel vom Kaufpreis für die Garage ist, gar keine Gedanken und können auch auf Nachfrage keinen Extrapreis für die Garage benennen. Preis Tiefgarage Stadtgebiet Traunstein: 4.500.-- bis 23.000.-- Preis Tiefgarage sonstige Kommunen: 2.300.-- bis 20.000.-- Preis Garage Stadtgebiet Traunstein: 5.000.-- bis 18.000.-- Preis Garage sonstige Kommunen: 3.000.-- bis 20.000.-- Preis Stellplatz im ganzen Landkreis: 3.000,-- bis 7.500.-- Die Preise in der Stadt Traunstein nähern sich den Preisen in den Landgemeinden an. In der Stadt Traunstein und Traunreut werden vermehrt Tiefgaragenstellplätze gehandelt, in den übrigen Kommunen vorrangig Garagen. Bei den Stellplätzen im Freien ist kein Unterschied mehr hinsichtlich des Preisgefüges feststellbar.
18 Impressum Herausgeber Landratsamt Traunstein Gutachterausschuss Konzept und inhaltliche Bearbeitung Gestaltung von Text/Bild Deckblatt Irmi Kirschner und Ursula Schust Irmi Kirschner, Ursula Schust, Margarete Babl abgebildet mit Zustimmung des Eigentümers, das Objekt erhielt 2014 den 1. Platz beim Fassadenpreis, Wohn- und Geschäftshaus, Standort: Stadt Traunstein, Innenstadt Ausgabe für 2014, Datenstand Mitte 2015 Druck Landratsamt Traunstein Versandexemplare Druckexemplare 20,--, Versand 3,-- Internet und Selbstausdruck Irrtum Urheberrecht kostenfrei zu allen Angaben Irrtum vorbehalten Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Die Verwendung dieses Berichtes in anderen Texten ist mit vollständiger Quellenangabe gestattet.