Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung. Grundstücken

Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken von Dipl.-Ing. Ralf Kroll und Dipl. Wohnungs- und Immobilienwirtin (FWI) Andrea Hausmann 3. überarbeitete und erweiterte Auflage 2006 Luchterhand

1 Einleitung 1 1.1 Rechte und Belastungen in der Verkehrswertermittlung 1 1.2 Welche Rechte und Belastungen gibt es? 2 1.3 Grundsätzliche Vorgehensweise 3 1.4 Marktanpassung 5 1.5 Notwendige Kenntnisse zur Bewertung von Rechten und Belastungen 6 1.6 Zusammenfassung 7 2 Erbbaurecht 9 2.1 Definition und wesentliche Aspekte 9 2.2 Inhalte des Erbbaurechts 10 2.2.1 Gesetzlicher Inhalt 10 2.2.2 Vertragsmäßiger Inhalt 11 2.2.3 Beurteilung der Inhalte 12 2.3 Erbbauzins 12 2.3.1 Vorbemerkungen 12 2.3.2 Erhöhung des Erbbauzinses 13 2.3.3 Erhöhung des Erbbauzinses bei Wegfall der Geschäftsgrundlage 14 2.4 Weitere Aspekte zum Erbbaurecht 18 2.4.1 Gründe für die Bestellung von Erbbaurechten 18 2.4.2 Rechtliche Zuordnung des Bauwerks 19 2.4.3 Grundbücher 20 2.4.4 Ende der Laufzeit des Erbbaurechts 21 2.5 Wertermittlung für den Standardfall RLZ > RND 22 2.5.1 Bewertungsmodell 22 2.5.2 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 24 2.5.3 Verkehrswert des Erbbaurechts 24 2.5.4 Sonstige wertbeeinflussende Umstände 25 2.5.5 Marktanpassung 26 2.5.6 Beispiel für ein Ertragswertobjekt 27 2.5.7 Beispiel für ein Sachwertobjekt 29 2.6 Wertermittlung für den Sonderfall RLZ < RND 30 2.6.1 Verkehrswert des Erbbaurechts 30 2.6.2 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 37 2.7 Gutachten über den Verkehrswert eines Erbbaurechts 40 2.8 Zusammenfassung 50 3 Erbbaurecht nach WertR 2006 53 3.1 Neuerungen in den WertR 2006 53 3.2 Gegenüberstellung WertR 2006 und WertR 2002 54 3.2.1 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 54 VII

3.2.2 Verkehrswert des Erbbaurechts 55 3.3 Verkehrswert des Erbbaurechts, Standardfall RLZ > RND 55 3.3.1 Ausgangssituation 55 3.3.2 Bodenwertanteil 56 3.3.3 Verkehrswert des Erbbaurechts 57 3.3.4 Marktanpassungsfaktoren 58 3.3.5 Zu- oder Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen 59 3.3.6 Beispiel: Sachwertverfahren 59 3.3.7 Beispiel: Ertragswertverfahren 60 3.4 Verkehrswert des Erbbaurechts, Sonderfall RLZ < RND 61 3.4.1 Vorbemerkung 61 3.4.2 Vorgehensweise im Ertragswertverfahren 62 3.4.3 Beispiel Ertragswertverfahren 65 3.4.4 Vorgehensweise im Sachwertverfahren 66 3.4.5 Beispiel Sachwertverfahren 68 3.5 Verkehrswert des belasteten Grundstücks, Standardfall RLZ > RND 70 3.5.1 Ausgangssituation 70 3.5.2 Beispiel zur Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks 71 3.6 Verkehrswert des belasteten Grundstücks, Sonderfall RLZ < RND 72 3.7 Kritik an den WertR 2006 72 3.7.1 Bodenwertanteil des Erbbaurechts 72 3.7.2 Fehlende einheitliche Systematik 73 3.7.3 Modellfehler im Ertrags wertverfahren 73 3.7.4 Modellfehler im Sachwertverfahren 76 3.7.5 Rechnerische Unterschiede 78 3.7.6 Fazit 79 3.8 Zusammenfassung 80 4 Erbbaurecht in der Beleihungswertermittlung 81 4.1 Theoretisches Modell 81 4.2 Beispiele 84 4.2.1 Ertragswertverfahren 84 4.2.2 Sachwertverfahren 86 4.3 Gutachten aus der Praxis 87 5 * Wohnungs- und Teilerbbaurecht 95 5.1 Grundlagen 95 5.2 Verkehrswertermittlung 95 5.3 Gutachten aus der Praxis 97 6 Wohnungsrecht 109 6.1 Grundlagen 109 6.1.1 Definition 109 6.1.2 Gesetzlicher Inhalt des Wohnungsrechts 109 VIII

6.1.3 Mitbenutzung 113 6.1.4 Eintragungsbewilligung 113 6.2 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 114 6.2.1 Vorgehensweise 114 6.2.2 Unbelasteter Verkehrswert 114 6.2.3 Barwert des wirtschaftlichen Nachteils 115 6.2.4 Barwert des wirtschaftlichen Vorteils 116 6.2.5 Marktanpassung 117 6.2.6 Beispiel 1: Mehrfamilienhaus mit unentgeltlichem Wohnungsrecht 119 6.2.7 Beispiel 2: Einfamilienhaus mit unentgeltlichem Wohnungsrecht 122 6.2.8 Gutachtentext 125 6.3 Wert des Wohnungsrechts 127 6.3.1 Vorgehensweise 127 6.3.2 Wirtschaftlicher Vorteil 128 6.3.3 Wirtschaftlicher Nachteil 129 6.3.4 Marktanpassung 130 6.3.5 Gutachten aus der Praxis 132 6.4 Sonderfall: Wohnungsrecht an einem überalterten Gebäude 136 6.4.1 Aufgabenstellung 136 6.4.2 Wertermittlung 137 6.4.3 Anmerkungen zur Wertermittlung 137 6.4.4 Alternativer Ansatz 139 6.5 Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht 139 6.5.1 Definition 139 6.5.2 Wesentliche Aspekte 140 6.5.3 Wertermittlung 141 6.6 Zusammenfassung 141 7 Wohnungsrecht nach WertR 2006 143 7.1 Neuerungen in den WertR 2006 143 7.2 Wert des Wohnungsrechts 144 7.3 Verkehrswert des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks 146 7.3.1 Selbst genutzte Objekte 146 7.3.2 Der an das Leben gebundene Abzinsungsfaktor 148 7.3.3 Ertragswertobjekte 150 7.4 Kritik an der Vorgehensweise nach WertR 2006 151 7.5 Zusammenfassung 154 8 Nießbrauch 155 8.1 Der Nießbrauch als Nutzungsrecht 155 8.2 Grundlagen des Nießbrauchs 157 8.2.1 Definition 157 8.2.2 Formen des Nießbrauchs 158 IX

8.2.3 Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs 159 8.3 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 162 8.3.1 Fall 1 162 8.3.2 Fall 2: Nettonießbrauch 169 8.3.3 Fall 3: Bruttonießbrauch 171 8.3.4 Zusammenfassung 172 8.3.5 Gutachtentext 172 8.4 Wert des Nießbrauchs 174 8.4.1 Vorgehensweise 174 8.4.2 Barwert der Erträge und Bewirtschaftungskosten 175 8.4.3 Marktanpassung 175 8.4.4 Gutachtentext 176 8.5 Nießbrauch in den WertR 2006 177 8.6 Zusammenfassung 178 9 Wegerecht 179 9.1 Grundlagen 179 9.2 Klassischer Fall 181 9.3 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 182 9.3.1 Vorgehensweise 182 9.3.2 Wirtschaftliche Vorteile 182 9.3.3 Wirtschaftliche Nachteile 183 9.3.4 Fall 1: Geringe Nachteile 184 9.3.5 Fall 2: Vertretbare Nachteile 186 9.3.6 Fall 3: Erhebliche Nachteile 187 9.3.7 Fall 4: Nicht vertretbare Nachteile 189 9.3.8 Beispiel für das belastete Grundstück 191 9.4 Verkehrswert des begünstigten Grundstücks 191 9.4.1 Vorgehensweise 191 9.4.2 Beispiel 1: Wegerecht mit Baulast 192 9.4.3 Beispiel 2: Wegerecht ohne Baulast 194 9.5 Vorgehensweise nach WertR 2006 197 9.5.1 Bodenwert des begünstigten Grundstücks nach WertR 2006... 198 9.5.2 Bodenwert des belasteten Grundstücks nach WertR 2006 199 9.6 Kritik an der Vorgehensweise nach WertR 2006 200 9.6.1 Begünstigtes Grundstück 200 9.6.2 Belastetes Grundstück 201 9.7 Zusammenfassung 203 10 Notweg 205 10.1 Grundlagen 205 10.2 Verkehrswerte 207 10.2.1 Belastetes Grundstück 207 10.2.2 Begünstigtes Grundstück 209 10.3 Ermittlung der angemessenen Notwegerente 210 10.3.1 Determinanten der Notwegerente 210 10.3.2 Beispiel 212

11 Leitungsrecht 215 11.1 Grundlagen 215 11.2 Vorbemerkungen zur Wertermittlung 216 11.2.1 Ähnlichkeit zum Wegerecht 216 11.2.2 Jeder Fall ist anders 216 11.2.3 Marktanpassung 217 11.3 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 217 11.3.1 Vorgehensweise 217 11.3.2 Wirtschaftliche Nachteile 218 11.3.3 Wirtschaftliche Vorteile 220 11.3.4 Beispiel 220 11.4 Verkehrswert des begünstigten Grundstücks 221 11.4.1 Vorgehensweise 221 11.4.2 Beispiel 222 11.5 Landesrechtliche Besonderheiten 222 11.6 Ermittlung einer angemessenen Entschädigung 224 11.7 Vorgehensweise nach WertR 2006 225 11.7.1 Die bauliche Nutzbarkeit wird nicht eingeschränkt 225 11.7.2 Die bauliche Nutzbarkeit wird eingeschränkt 226 11.8 Kritik an der Vorgehensweise nach WertR 2006 227 11.9 Zusammenfassung 228 12 Überbau 229 12.1 Grundlagen 229 12.2 Sechs unterschiedliche Fallkonstellationen 232 12.3 Fall 1: Belastetes unbebautes Grundstück 232 12.4 Fall 2: Belastetes bebautes Grundstück, Sachwert 235 12.5 Fall 3: Belastetes bebautes Grundstück, Ertragswert 1 236 12.6 Fall 4: Belastetes bebautes Grundstück, Ertragswert 2 237 12.7 Fall 5: Begünstigtes bebautes Grundstück, Sachwert 239 12.8 Fall 6: Begünstigtes bebautes Grundstück, Ertragswert 240 12.9 Überbaurente 243 12.10 Praxisfall 244 12.11 Überbau in den WertR 249 12.11.1 Vorgehensweise 249 12.11.2 Berücksichtigung der Vor- und Nachteile im Bodenwert 250 12.11.3 (Nicht-)Berücksichtigung des»überbauten«bodens 251 12.11.4 Fazit 252 12.12 Zusammenfassung 252 13 Reallast 255 13.1 Grundlagen 255 13.2 Die Ansprüche aus der Reallast 256 13.3 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 258 13.3.1 Fall 1 258 13.3.2 Fall 2 260 13.3.3 Fall 3 262 XI

13.3.4 Gutachtentext 262 13.4 Wert einer Rentenzahlung 264 13.5 Verkehrswert einer Naturallieferung 264 13.6 Verkehrswert einer Pflegeverpflichtung 265 13.6.1 Vorbemerkungen 265 13.6.2 Ausgangspunkt der Wertermittlung 266 13.6.3 Pflegebedürftigkeit ist bereits eingetreten 267 13.6.4 Pflegebedürftigkeit ist noch nicht eingetreten 270 13.6.5 Formulierungsbeispiel 271 13.6.6 Zusammenfassung 272 13.7 Altenteilsrecht 273 13.7.1 Grundlagen 273 13.7.2 Wertermittlung 273 13.8 Zusammenfassung 274 14 Baulast 275 14.1 Grundlagen 275 14.1.1 Definition und Wesen der Baulast 275 14.1.2 Landesrechtliche Besonderheiten 276 14.1.3 Baulastenverzeichnis 276 14.1.4 Formerfordernis 277 14.1.5 Wirksamkeit 277 14.1.6 Löschen der Baulastverpflichtung 278 14.2 Beteiligte 279 14.2.1 Baulastverpflichteter 279 14.2.2 Bauaufsichtsbehörde 280 14.2.3 Baulastbegünstigter 280 14.3 Rechtsverhältnisse 281 14.3.1 Subjektiv-öffentliche Rechtsposition des Baulastbegünstigten 281 14.3.2 Privatrechtliche Rechtsposition des Baulastbegünstigten 283 14.4 Unterscheidung Baulast und Grunddienstbarkeit 286 14.5 Baulast in der Zwangsversteigerung 288 14.6 Besonderheiten im Zusammenhang mit Erbbaurechten 289 14.6.1 Belastung des Erbbaurechts mit einer Baulast 289 14.6.2 Belastung des Grundstücks mit einer Baulast 290 14.7 Wertermittlungsgrundsätze 293 14.7.1 Baulast ist zusätzlich privatrechtlich gesichert 293 14.7.2 Baulast ist nicht zusätzlich privatrechtlich gesichert 293 14.7.3 Übersicht 294 14.8 Die Zufahrtsbaulast 295 14.8.1 Grundlage 295 14.8.2 Baulast ist zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit gesichert 295 14.8.3 Baulast ist nicht zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit gesichert 295 14.8.4 Angemessene Entschädigung 298 14.8.5 Übersichten 299 14.9 Die Stellplatzbaulast 300 XII

14.9.1 Grundlage 300 14.9.2 Begünstigtes Grundstück 300 14.9.3 Belastetes Grundstück 301 14.9.4 Übersichten 302 14.9.5 Angemessene Entschädigung 303 14.10 Die Flächenbaulast 303 14.10.1 Grundlage 303 14.10.2 Wertermittlung 304 14.11 Baulastenproblematik bei Erbbaurechtsbewertungen 304 14.11.1 Zufahrtsbaulast ist zusätzlich über eine Grunddienstbarkeit gesichert 304 14.11.2 Zufahrtsbaulast ist nicht zusätzlich über eine Grunddienstbarkeit gesichert 306 14.12 Zusammenfassung 308 15 Veräußerungsverbot 309 15.1 Vorbemerkung 309 15.2 Bewertungsfall 309 15.3 Berücksichtigung der Belastungen 309 15.4 Das Prognoseproblem 310 15.5 Das Statistikproblem 311 15.6 Das Zinssatzproblem 311 15.7 Das Marktproblem 312 15.8 Der richtige Verkehrswert 313 15.9 Schlussbemerkung 315 16 Denkmalschutz 317 16.1 Grundlagen 317 16.2 Bodenwert 318 16.3 Sachwert 318 16.3.1 Vorbemerkung 318 16.3.2 Bodenwert 319 16.3.3 Alterswertminderung 319 16.3.4 Bauschäden, Modernisierungen, Renovierungen 319 16.3.5 Sonstige wertbeeinflussende Umstände 319 16.4 Ertragswe/t 320 16.4.1 Grundlagen 320 16.4.2 Gutachten aus der Praxis 320 17 Angemessene Renten für Grundstücksbelastungen 329 17.1 Unterschiedliche Fallkonstellationen 329 17.2 Die aushandelbare Grundstücksbelastung als Adäquat zu einer verkäuflichen Ware 330 17.3 Bezifferung des Vor- und Nachteils 331 17.4 Verhandlung über die angemessene Entschädigung 332 17.5 Beispiel 333 17.6 Zusammenfassung 335 XIII

18 Angemessene Kapitalisierungszinssätze 337 18.1 Vorbemerkungen 337 18.2 Ableitung aus einem Kapitalzinssatz unter Berücksichtigung der Inflation 339 18.3 Ableitung aus dem Liegenschaftszinssatz 340 18.4 Zusammenhang zwischen Liegenschaftszinssatz, Kapitalzinssatz und Inflationsrate 341 18.5 Zusammenfassung und abschließender Hinweis 344 19 Leibrentenbarwertfaktoren und Sterbetafeln 345 19.1 Verschiedene Rentenarten 345 19.1.1 Zeitrente 345 19.1.2 Ewige Rente 345 19.1.3 Leibrente 345 19.2 Verschiedene Sterbetafeln 347 19.2.1 Vorbemerkung 347 19.2.2 Allgemeine Sterbetafeln 347 19.2.3 Abgekürzte Sterbetafeln 348 19.2.4 Sterbetafeln 349 19.2.5 Zusammenfassung 350 19.3 Ermittlung der Leibrentenbarwertfaktoren 351 19.3.1 Leibrentenbarwertfaktoren des Statistischen Bundesamtes 351 19.3.2 Berechnung der Leibrentenbarwertfaktoren 352 19.3.3 Zusammenfassung zur Vorgehensweise 355 19.4 Leibrentenbarwertfaktoren 2002/2004 356 19.5 Leibrentenbarwertfaktoren 1986/88 357 19.5.1 Grundsätzliche Hinweise 357 19.5.2 Leibrentenbarwertfaktoren für Einzelpersonen 358 19.5.3 Leibrentenbarwertfaktoren für Ehepaare 359 19.6 Allgemeine Sterbetafel 1986/88 (Gebietsstand vor dem 3. 10. 1990) 377 19.7 Abgekürzte Sterbetafel 1999/01 (Quelle: www.destatis.de) 378 19.8 Sterbetafel 2002/2004 (Quelle: www.destatis.de) 379 20 Weitere finanzmathematische Grundlagen 381 20.1 Rentenbarwertfaktoren 381 20.2 Aufzinsungsfaktoren 384 20.3 Abzinsungsfaktoren 386 21 Übungsaufgaben zu Rechten und Belastungen 388 21.1 Aufgaben 388 21.1.1 Finanzmathematik 388 21.1.2 Erbbaurecht 388 21.1.3 Wohnungsrecht 392 21.1.4 Nießbrauch 395 21.1.5 Wegerecht 396 21.1.6 Überbau 398 XIV

21.1.7 Reallast 400 21.1.8 Multiple Choice 400 21.1.9 Umfangreicher Fall 402 21.2 Lösungsvorschläge 404 21.2.1 Finanzmathematik 404 21.2.2 Erbbaurecht 404 21.2.3 Wohnungsrecht 414 21.2.4 Nießbrauch 417 21.2.5 Wegerecht 418 21.2.6 Überbau 422 21.2.7 Reallast 424 21.2.8 Multiple Choice 425 21.2.9 Umfangreicher Fall 427 22 Fragen zu Rechten und Belastungen 431 22.1 Fragen 431 22.2 Lösungsvorschläge 434 23 Wichtige Begriffe zu Rechten und Belastungen 445 23.1 Beschränkt dingliche Rechte 445 23.1.1 Grunddienstbarkeit 445 23.1.2 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit 446 23.2 Besitz und Eigentum 446 23.2.1 Besitz 446 23.2.2 Eigentum 447 23.3 Bewertungsgegenstand 447 23.3.1 Vorbemerkung 447 23.3.2 Grundstück 448 23.3.3 Flurstück 448 23.3.4 Bestandteil eines Grundstücks oder Gebäudes 448 23.3.5 Zubehör eines Grundstücks oder Gebäudes 449 23.4 Dienstbarkeiten 450 23.5 Grundbuch 450 23.5.1 Vorbemerkung 450 23.5.2 Wo wird das Grundbuch geführt? 450 23.5.3 Ordnungsmerkmale des Grundbuchs 451 23.5.4 Das Grundbuchblatt als Grundbuch 451 23.5.5 Aufschrift 451 23.5.6 Bestandsverzeichnis 452 23.5.7 Erste-Abteilung 453 23.5.8 Zweite Abteilung 453 23.5.9 Dritte Abteilung 454 23.5.10 Ungültige Eintragungen 455 23.5.11 Eintragungsbewilligung 455 23.5.12 Grundakten 455 23.5.13 Einsicht in das Grundbuch 456 XV

23.5.14 Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? 457 23.5.15 Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch? 458 23.5.16 Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch 458 23.6 Grundstücksgleiches Recht 458 23.7 Öffentliches Recht und Privatrecht 459 23.8 Sachenrecht 459 23.9 Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag 459 24 Literatur 463 25 Wertweisheiten 465 XVI