Erben und Schenken Das Steuer-1x1 des Familienpools Mit einem Familienpool können Immobilien frühzeitig und im Rahmen der persönlichen Freibeträge an die nächste Generation übertragen werden. Lesen Sie in Teil 3 unserer Serie Erben und Schenken über die steuerliche Ausgestaltung. Die wichtigste Frage bei der steuerlichen Ausgestaltung eines Familienpools ist: gewerblich oder vermögensverwaltend? Rechtsformen wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Kommanditgesellschaft (KG) und vermögensverwaltende GmbH & Co. KG erzielen keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, solange sie nicht gewerblich tätig sind und nur Vermögensverwaltung betreiben. Das pure Halten von Immobilien und Kapitalanlagen ist grundsätzlich vermögensverwaltend. Die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, die GmbH und die AG hingegen erzielen kraft Rechtsformbeziehungsweise Prägung Einkünfte aus Gewerbebetrieb, ganz unabhängig von Ihrer Tätigkeit.
Wird eine vermögensverwaltende Gesellschaft durch Einbringung einer Immobilie gegen Gesellschaftsrechtegegründet, gilt das ertragsteuerlich nicht als Veräußerung, wenn der bisherige Eigentümer an der Gesellschaft beteiligt ist. Gleiches gilt, wenn im Rahmen der Gründung auf dem Schenkungswege Gesellschafter aufgenommen werden. Konkret: Klaus B. gründet mit seinen beiden erwachsenen Töchtern eine vermögensverwaltende KG. Die zur Gründung nötige Einlageerbringen alle drei in Form ihres Anteils an einem Mehrfamilienhaus, welches B. zeitgleich seinen Töchtern zu diesem Zweck anteilig geschenkt hat. Da eine Schenkung der anteiligen Immobilie an die Töchter vorliegt und B. später selbst an der Gesellschaft beteiligt ist, liegt ertragsteuerlich kein Verkauf der Immobilie vor. Es müssen also keine stillen Reserven realisiert werden. Als Verkauf der Immobilie gilt hingegen, wenn zwei Gesellschafter bei Gründung jeweils einen Vermögensgegenstand einbringen, an dem sie dann in der Gesellschaft später wechselseitig beteiligt sind. Ein Beispiel: Herr und Frau B. haben jeweils eine Eigentumswohnung, die sie gegen Gesellschaftsanteile in eine GbR einbringen. Beide sind später mit 50 Prozent an den
Eigentumswohnungen beteiligt. Die Folge: Jeweils zur Hälfte liegt beim Einbringenden ein Veräußerungsgeschäft und ein unentgeltlicher Übergang vor. Haben Herr und Frau B. die Wohnungen weniger als zehn Jahre im Bestand, liegt also zu jeweils 50 Prozent ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Inder Folge haben Herr und Frau B. je eine Hälfte der Immobilie zu den bisherigen Werten in der Bilanz stehen und eine Hälfte zu den neuen Anschaffungskosten, Abschreibungen, et cetera. Es ist zu beachten, dass durch teilweise entgeltliche Übertragungen nicht die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten wird. Es dürfen innerhalb von fünf Jahren also nicht mehr als drei Objekte verkauft werden, die noch nicht zehn Jahre im Bestand sind. Ideal für die Einbringung in einen Familienpool sind darum Objekte, die länger als zehn Jahre im Bestand und schuldenfrei sind. Gewerbliche Gesellschaft Werden nicht die vermögensverwaltenden Gesellschaften für einen Familienpool genutzt, sondern die kraft Rechtsform gewerblichen, ergibt sich ein leicht verändertes Bild. Bei der Sachgründung und Einbringung von Immobilien in eine gewerbliche Personengesellschaft gegen Gesellschaftsrechte liegt immer ein Verkauf vor, auch für den Teil, mit dem der bisherige Vermögensinhaber an der Immobilie künftig beteiligt bleibt. Ist die Immobilie noch nicht zehn Jahre im Bestand, realisiert er also ein Spekulationsgeschäft und muss eventuell vorhandene stille Reserven versteuern. Zudem beginnt eine neue Abschreibungsreihe. Auch hier muss der Gesellschafter die Regelungen zum gewerblichen Grundstückshandel beachten. Alternative: verdeckte Einlage Als Alternative zur offenen Sachgründung gegen Gesellschaftsrechte kommt auch die Bargründung einer Gesellschaft mit verdeckter Einlage der Vermögensgegenstände infrage. Wird die gewerbliche Personengesellschaft (GmbH & Co. KG) mit Barmitteln gegründet und die Immobilie später verdeckt eingelegt und dem Gesamthandsvermögen zugeordnet, liegt kein Verkauf vor. Je nach Alter der Immobilie ist die Einlage mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder mit dem Teilwert gekürzt um die bisherigen Abschreibungen anzusetzen. Eine Schenkung von Anteilen beziehungsweise die Gründung der Gesellschaft unter schenkungsweiser Beteiligung der neuen Gesellschafter löst ebenfalls keine Realisierung stiller Reserven aus.
Für alle Personengesellschaften gilt, dass der Gesellschafter und nicht die Gesellschaft selbst das Steuersubjekt ist. Die steuerlichen Ergebnisse werden zwar auf Gesellschaftsebene ermittelt, aber dem Gesellschafter transparent in den jeweiligen Einkunftsarten nach der Höhe seiner Beteiligung zugerechnet. Bei Einbringung von Immobilien in eine Kapitalgesellschaft liegt unabhängig vom Weg der Einbringung immer eine Realisierung der stillen Reserven und damit gegebenenfalls ein Spekulationsgeschäft vor. Werden Anteile an der GmbH im Weg der Schenkung an die nächste Generation weitergegeben, ergeben sich auch hier keine ertragsteuerlichen Konsequenzen. Fazit: Insbesondere bei den vermögensverwaltenden Personengesellschaften können Immobilien ohne Realisierung stiller Reserven in einen Familienpool eingebracht und an die nächste Generation weitergegeben werden. Bei alten, fast abgeschriebenen Objekten kann es auch reizvoll sein, mithilfe eines gewerblichen Familienpools neue Abschreibungspotenziale zu heben oder Fremdfinanzierungsvolumen neu aufzubauen.
Grunderwerbsteuer Da die Grunderwerbsteuersätze teilweise erheblich gestiegen sind, ist es nicht ganz unerheblich, ob eine Übertragung der Immobilien auf den Familienpool grunderwerbsteuerpflichtig ist oder nicht. Bei der vollständigen Übertragung von Immobilien auf eine GmbH fällt stets Grunderwerbsteuer an. Im Fall von Personengesellschaften hingegen nur in einigen Fällen: Liegt ein Verkauf vor, fällt auf den Teil der Immobilien, an dem der Veräußerer als Gesellschafter später beteiligt ist, keine Grunderwerbsteuer an. Ebenso sind Grundstückserwerbe von Ehegatten und von Abkömmlingen von der Besteuerung ausgenommen. Schenkungsteuer Bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen im Weg der Schenkung auf die nächste Generation liegt grundsätzlich eine substanzsteuerliche Bereicherung vor, die versteuert werden muss. Werden Anteile an einem vermögensverwaltenden Familienpool übertragen, stehen dem Schenker keine substanzsteuerlichen Privilegien für Betriebsvermögen zu. Konkret: Hat Herr B. die Mehrfamilienhäuser und einige Wertpapiere in den Familienpool eingebracht, sind die Immobilien nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren einzeln zu bewerten und die Wertpapiere mit ihren Kurswerten zu erfassen und gegebenenfalls Verbindlichkeiten abzuziehen. Der Schenkungssteuerwert des Gesellschaftsanteils berechnet sich aus dem anteiligen schenkungsteuerlichen Wert der Vermögensgegenstände. Bei einer gewerblichen Personengesellschaft oder Anteilen an Kapitalgesellschaften von über 25 Prozent ist indes grundsätzlich die Inanspruchnahme der im aktuellen Erbschafts- und Schenkungsteuerrecht vorgesehenen Verschonungen für Betriebsvermögen möglich. Das gilt jedoch nur, wenn der Anteil an Verwaltungsvermögen in der Bilanz klein ist. Da vermietete Immobilien, Wertpapiere und hohe Cash-Anteile Verwaltungsvermögen darstellen, können Familienpools die vorhandenen Begünstigungen meist nicht nutzen. Eine Ausnahme sind Wohnungsunternehmen. Laufende Besteuerung Die vermögensverwaltende Personengesellschaft erzielt die gleiche Einkunftsart wie im direkten Privatvermögen. Im Fall von vermieteten Immobilien sind das Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und im Fall von liquiden (Wertpapier-) Anlagen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Erzielt eine vermögensverwaltende Gesellschaft auch nur einen kleinen Teil an Einkünften aus Gewerbebetrieb, werden alle anderen Einkünfte infiziert. Verlässt ein Gesellschafter gegen Geld die Gesellschaft, liegt eine anteilige steuerrechtlich relevante Veräußerung jedes Vermögensgegenstands vor. Entnimmt der Ausscheidende einen Vermögensgegenstand als
Abfindung, wird dieser anteilig unentgeltlich entnommen. In Höhe des anderen Anteils liegt eine Veräußerung dieses Gegenstands der verbleibenden Gesellschafter an den Entnehmenden vor. Wird die Gesellschaft insgesamt aufgelöst, lässt sie sich durch Realteilung an die Gesellschafter unentgeltlich teilen. Zu beachten ist, dass sich die Regeln zum gewerblichen Grundstückshandel nicht durch eine vermögensverwaltende oder gewerbliche Personengesellschaft aushebeln lassen. Ist der Gesellschafter maßgeblich an der Gesellschaft beteiligt, zählen auch Objektveräußerungen der Gesellschaft zu seinen persönlichen Zählobjekten, ebenso die Veräußerung des Gesellschaftsanteils als anteilige Veräußerung aller Bestandsobjekte. Kapitalgesellschaften sind körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig. Dies gilt für alle Einkünfte, unabhängig davon aus welcher Quelle sie stammen. Je nach Gewerbesteuersatz liegt die Gesamtbelastung der GmbH bei rund 28 bis 32 Prozent der zu versteuernden Erträge und damit bei Thesaurierung der Erträge deutlich unter dem persönlichen Steuersatz. Wird jedoch an die Gesellschafter ausgeschüttet, ist grundsätzlich Abgeltungsteuer zu zahlen. Insofern ist die GmbH insbesondere für langfristige Thesaurierungsstrukturen interessant. Verwaltet die Kapitalgesellschaft nur eigene Wohnimmobilien, neben untergeordneter Vermögensverwaltung, dann ist sogar die Kürzung der Gewerbesteuer möglich. Das erhöht den Thesaurierungseffekt weiter. Gewinne aus der Veräußerung von Objekten sind auf GmbH-Ebene fristenunabhängig voll steuerpflichtig. Gleiches gilt für Objektentnahmen. Die Kapitalgesellschaft bietet bei häufigen Verkäufen von Immobilien den Vorteil, dass der gewerbliche Grundstückshandel der Gesellschaft nicht auf die Gesellschafter durchschlägt. Ähnliches gilt auch bei der gewerblichen Personengesellschaft. Steuersubjekt ist jedoch nicht die Gesellschaft, sondern der Gesellschafter. Die Einkünfte unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz, Solidaritätszuschlag und der Gewerbesteuer. Die kann aber zum Großteil auf die Einkommensteuer angerechnet werden. Die Gesamtsteuerbelastung liegt maximal bei rund 48 Prozent ohne Kirchensteuer. Die gewerbliche Personengesellschaft schützt den Gesellschafter aber nicht vor Infektion durch gewerblichen Grundstückshandel der Gesellschaft.
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Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Vermögen hinterlassen wird. Mit einem Familienpool können Immobilien frühzeitig und im Rahmen der persönlichen Freibeträge an die nächste Generation übertragen werden. Lesen Sie in Teil 1 der Reihe Erben und Schenken: Die Vor- und Nachteile der Familiengesellschaft. Dieser Artikel erschien am 05.12.2016 unter folgendem Link: http://www.dieimmobilie.de/erben-und-schenken-steuer-1x1-des-familienpools-1480957034/