B E W E R T U N G 3-Zimmerwohnung Objekt 3-Zimmerwohnung Grundstück Nr. 7503 Grundbuchkreis St. Margrethen Eigentümer Smolny Gisella und Pascal Al Quoz 1, Community 356 16 Street Nr. 40 Dubai, Vereinigte Arab. Emirate Auftraggeber Betreibungsamt St. Margrethen 9430 St. Margrethen Bewertungsstichtag Montag, 1. Februar 2016 Der Bewerter Philippe Näscher 9404 Rorschacherberg CAS Immobilienbewerter FH +41 79 305 32 09 www.naescher-immobilien.ch
Vorbemerkung Ausgangslage - Auftrag Gisella und Pascal Smolny, beide derzeit wohnhaft in Dubai, Vereinigte Arabische Emirate, sind Miteigentümer zu je ½ der 3-Zimmerwohnung an der Wiesenstrasse 6b in St. Margrethen. Aufgrund einer möglichen Grundpfandverwertung erteilt das Betreibungsamt St. Margrethen, Stephan Oehry, den Auftrag das Grundstück Nr. 7503 zu schätzen. Grundlagen, Unterlagen, Dokumente Die vorliegende Bewertung basiert auf folgenden Grundlagen: - Grundbuchauszug - Schätzungsprotokoll - Gebäudeversicherungswerte - Situationsplan - Besichtigung der örtlichen Verhältnisse Stichtag, Gültigkeit Die Besichtigung der Liegenschaften hat am 1. Februar 2016 stattgefunden. Anwesend war Stephan Oehry, Betreibungsbeamter der Gemeinde St. Margrethen sowie der Vermieter. Es konnten alle Räume besichtigt werden. Es wurden keine ausserordentliche Verhältnisse festgestellt. Die Bewertung gilt für den Stichtag: 1. Februar 2016 Diese Bewertung entfaltet keine rechtsverbindliche Wirkung. Es hat Gültigkeit nur für den Auftraggeber und nur unter Ausgangslage - Auftrag erwähnten Bewertungszweck. Bei anderweitiger Verwendung dieser Bewertung oder Teilen davon lehnt der Bewerter alle Haftungsansprüche ab. Definition Der Auftrag besteht im Feststellen des Verkehrswertes der Liegenschaft. Gemäss bundesgerichtlicher Definition ist der Verkehrswert der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. Er entspricht definitionsgemäss dem Marktwert, den die Mehrheit einer objekttypischen Käufergruppe zu bezahlen bereit wäre. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren, die für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären, insbesondere die Nachfrage nach dem zu bewertenden Objekt, die nachhaltig erzielbaren Mietzinse, deren Qualität und Risiken sowie die in Zukunft anfallenden erforderlichen Kosten. Sachfragen - Rechtsfragen Bewertungen haben in der Regel nur Sachfragen zu beantworten. Rechtsfragen bleiben Juristen vorbehalten. Wo sich die vorliegende Bewertung zu Rechtsfragen äussern soll, geschieht dies im Hinblick auf die Beantwortung von Sachfragen und ausserdem ohne jegliche Gewährleistung. Schätzungsobjekte Es handelt sich um eine 3-Zimmerwohnung im Erdgeschoss im Mehrfamilienhaus Vers.-Nr. 1565, Wiesenstrsse 6b und 6c, in 9430 St. Margrethen. Das freistehende Mehrfamilienhaus wurde 1962 gebaut. In der 3-Zimmerwohnung wurden lediglich die Fenster ersetzt. Der Rest ist in einem schlechten Zustand. Erneuerungsfonds Der Erneuerungsfonds dient zur Bestreitung der Unterhalts-, Instandstellungs- und Erneuerungskosten der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen. Dieser wird von sämtlichen Stockwerkeigentümern jährlich geäufnet. Der Erneuerungsfonds dieser Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft liegt per 31.12.2015 gemäss Angabe des Verwalters, Fischlin Immobilienverwaltung, Gemüsemarkt 5, 9450 Altstätten, bei rund Fr. 37'000.--.
Amtliche Werte und Angaben Versicherungswerte Bezeichnung Vers.-Nr. Neuwert 12-Familienhaus 1565 Fr. 1 928 000.-- Steuerwert Bezeichnung Grundstück Steuerwert 3-Zimmerwohnung 7503 Fr. 164 000.-- Angaben im Grundbuch Grundstück Nr. 7503 Anmerkungen Vormerkungen Dienstbarkeiten Reglement der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft Pfandverwertung Keine Stammgrundstück Nr. 2484 Anmerkungen Stockwerkeigentumsanteile verpfändet Vormerkungen Keine Dienstbarkeiten Recht: Anschlussrecht an Kanal zulasten Grundstück Nr. 907 Recht: Baurecht für Kanalisationsleitung zulasten Grundstück Nr. 2510 Last: Anschlussrecht für Kanalisationsleitung zugunsten Grundstück Nr. 2510 Zone / Nutzung Zone: Ausnützungsziffer: W3 Wohnzone es gelten die Vorschriften der lokalen Bauordnung
1. Raumbeschrieb Raumbeschrieb EG 3 Zimmerwohnung südwest -- 65.00 1.00 65.00 Eingang WC, Bad Küche Wohnen Zimmer Zimmer Balkon Total 65.00 2. Mietzins - Mietwert Stockwerk Bruttofläche Netto- Faktor relevante fläche Nettofläche m 2 m 2 m 2 Stockwerk Wohnungstyp Fläche Anzahl Ansatz Mietzins Mietzins inkl. NK Mietzins exkl. NK Mietwert m 2 Fr./m 2 Fr. Fr. Fr. EG 3 Zimmerwohnung 65.00 156.92 1'040.00 850.00 10'200.00 Total pro Jahr 10'200.00 Bemerkungen ---
3. Kapitalisierungssatz Anteil Ansatz Ansatz % Fr. % % Fremdkapital 1. Hypothek 80.00% Zins 3'886 2.50% 2.00% Fremdkapital 2. Hypothek Zins 0.00% Eigenkapital 20.00% Realzins 0.00% Immobilität 1.00% Risikozuschlag 1.00% 777 2.00% 0.40% Nettozinssatz 2.40% Zuschläge für jährliche Kosten. Betriebskosten, Versicherungen, Abgaben 583 0.30%. Unterhaltskosten 1'943 1.00%. Mietzinsrisiko 389 0.20%. Verwaltung 874 0.45% 3'789 1.95% 1.95% Rückstellungen 1'749 0.90% 0.90% Kapitalisierungssatz 10'200 5.25% 4. Ertragswert Ertragswert 3-Zimmerwohnung Mietwert 10'200.00 Kapitalisierungssatz 5.25% Ertragswert Fr. 195'000.00 5. Lageklasse Lageklasse Wohnen. Standort 2.00 Dorfrand. Nutzung 4.00 Wohnzone 3 Vollgeschosse. Wohnlage 4.00 Mittlere Lage. Erschliessung 4.00 Mittlere Entfernung. Marktverhältnisse 2.00 Geringe Nachfrage Durchschnitt 3.20
6. Reproduktionskosten Kubatur Wert Total Fläche Fr. Fr. BKP 1 Vorbereitungskosten in BKP 0 inbegriffen 0.00 BKP 2 Neuwert Mehrfamilienhaus 3572 m 3 540.00 1'929'000.00 BKP 3 Betriebseinrichtungen keine BKP 4 Grundstücksfläche 1363 m 2 Umgebungskosten pauschal 150'000.00 Baugrubenaushub 40'000.00 Total 190'000.00 Subtotal 2'119'000.00 BKP 5 Baunebenkosten (in % vom Neuwert) 5.00% 106'000.00 Reproduktionswert 2'225'000.00 7. Minderwert Mehrfamilienhaus Rückstellungsbedarf Reproduktionskosteschaftliche Anteil Gemein- Teile Fr. % Fr. BKP 2 Gebäudehülle 1'929'000.00 20.00 385'800.00 BKP 2 Haustechnik Gemeinschaft 1'929'000.00 20.00 385'800.00 BKP 5 Umgebung 190'000.00 10.00 19'000.00 Total Gemeinschaftliche Teile 790'600.00 Technisches Alter Gesamtlebensdauer Resnutzungsdauer Technisches Alter Hauptgruppe GLD RND TA Baujahr 1962 Gebäudehülle Mehrfamilienhaus 45 5 40 Installationen allgemein 35 5 30 Umgebung 55 5 50 Total 1-3 135 120 Mittelwert 45 40 Rentenendwert-Tabelle (2.50 %) 81.516 67.403 Minderwert gemäss Entwertungstabelle 82.69 Reproduktionskosten Gemeinschaftliche Teile 790'600.00 Erneuerungskosten Gemeinschaftliche Teile 55.00% 434'830.00 Minderwert gemäss Entwertungstabelle 82.69% 360'000.00./. Erneuerungsfonds gemäss Verwalter 37'000.00 323'000.00 Minderwert Mehrfamilienhaus gemäss Wertquote 80 25'000.00 8. Minderwert 3-Zimmerwohnung BKP2 Sanierung Küche 15'000.00 BKP2 Fenster 0.00 BKP2 Bad / WC 10'000.00 BKP2 Bodenbeläge 10'000.00 BKP2 Malerarbeiten 5'000.00 Minderwert 3-Zimmerwohnung 40'000.00
9. Verkehrswert 3-Zimmerwohnung Fr. WE 1 Ertragswert + 195'000.00 WE 2 Minderwert Wohnung - 40'000.00 WE 3 Minderwert Mehrfamilienhaus - 25'000.00 Verkehrswert #BEZUG! 130'000.00 Bruttorendite 7.85% Verkäuflichkeit sehr gut kurzfristig gut mittelfristig mittel langfristig schlecht Liebhaberobjekt kaufpreisabhängig Der Immobilienbewerter:. (Philippe Näscher, CAS Immobilienbewerter FH)
Wichtige Begriffe der Schätzungspraxis Bauwerte Neuwert Als Neuwert eines Gebäudes gilt der Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes im Zeitpunkt der Schätzung erforderlich wäre. In diesen Kosten sind nicht enthalten: Bodenerwerb, Arbeiten für die Vorbereitung und den Aushub der Baugrube, Energie, Kanalisation, Anschlussgebühren für Wasser, Energie und Kanalisation, Umgebungsarbeiten, Platz- und Gartengestaltung Minderwert (Technische Entwertung) Betrag oder Prozentsatz um welches ein Gebäude gegenüber einem gleichaltrigen Neubau im Wert vermindert ist. Von Bedeutung sind: die natürliche Altersentwertung, die Abnützung des Gebäudes durch die Zweckbestimmung. Die lagebedingten Witterungseinflüsse, der ordentliche resp. durchschnittliche oder schlechte Unterhalt, die wirtschaftliche Überalterung zufolge neuer Erkenntnisse in der Baukunde, in den Baustoffen, im Komfort, die eine Wertverminderung nach sich gezogen haben und die Lebenserwartungsdauer eines Gebäudes beeinflussen. Zeitwert In der Schätzungspraxis und Liegenschaftsbewertung verwendeter Begriff. Differenz zwischen Neuwert und Minderwert. Ertragswert Der aufgrund des Mietertrages eines Grundstücks nach Abzug der damit verbundenen Unkosten dauernd verzinst werden kann. Der Ertragswert ergibt sich aus der Division des Bruttoertrags durch einen angemessenen Kapitalisierungsfaktor. Bau-Nebenkosten Kosten die in den kubischen Berechnungen und im Landwert nicht enthalten sind. Umgebungsarbeiten (Gartenanlage, Zugänge, Zufahrt, Plätze, Werkleitungen und Gebühren). Lageklasse Wertmassstab des Baulands auf Grund der Gunst der Lage und dem Mass der möglichen Nutzung. Landwert Absoluter Landwert, welcher aus der bestmöglichen Nutzung einer Baupartelle resultiert Relativer Landwert, welcher aus der bestehenden, meist reduzierten, gelegentlich erhöhten Nutzung einer Liegenschaft (alte Gebäude, Dienstbarkeiten, zu geringe Grenzabstände) resultiert. Reproduktionskosten Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in verbesserungsneutraler gleicher Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften. Im modernen Schätzungswesen benötigt man die Reproduktionskosten eines Gebäudes, um damit die erforderlichen Rückstellungen und die am Stichtag bestehende technische Entwertung zu berechnen. Verkehrswert Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr und Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre. Bruttorendite Die Bruttorendite ist die Verhältniszahl zwischen dem am Stichtag erzielten Ertrag und dem Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung ist diese Verhältniszahl bedeutungslos.
Lage
Situationsplan / Orthophoto 5