Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Objekt Chalet, Schwandistrasse 1, 3656 Tschingel ob Gunten Grundstück Grundbuch Nr Verkehrswert gem. Berechnung r. 1'100'000.- Bewertungsstichtag 4. Oktober 2016 Markus Rychener, dipl. Architekt H

2 nhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben 1 2. Objektangaben und Beurteilung 2 3. Bewertungsmethode 4 4. Nachhaltiger rtragswert 5 5. Technische ntwertung 7 6. Zusammenfassung - Herleitung Verkehrswert 9 7. otos Kartenausschnitte 11

3 1 1. Allgemeine Angaben igentümer Miteigentum zu 1/2 Ramsauer Daniel Gerber lisabeth Auftraggeber Daniel Ramsauer via AK Bank 1826 Schwandistrasse 1 Sigriswilstrasse 154, 3655 Sigriswil 3656 Tschingel ob Gunten Der Gutachter rychener immobilien + bau gmbh Markus Rychener, dipl. Architekt H, mmobilienbewerter CAS H Höchhusweg 17, 3612 Steffisburg tel mail info@rychenerimmobau.ch fax web Bewertungsstichtag 4. Oktober 2016 (zugleich Besichtigungstermin mit otoaufnahmen) Gültigkeit Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende aktoren keine Änderungen erfahren. Besichtigung s konnten sämtliche Räumlichkeiten besichtigt werden. Vorbehalte Die Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen, Dokumente und Auskünfte. Bei der Besichtigung konnte der Zustand von verdeckten und nicht zugänglichen Bauteilen und nstallationen nicht festgestellt werden. Wir gehen davon aus, dass die Unterlagen, Dokumente und Auskünfte korrekt und die verdeckten Bauelemente mängel- und schadenfrei sind. Bewertungsgrundlagen Aktueller Zonenplan und Baureglement Grundbuchauszüge Datum: Katasterplan / Situationsplan Datum: Gebäudeversicherungsauszug Datum: Geoportal des Kantons Bern (Altlasten/Naturgefahren/Radon) Datum: Besichtigung / otos Datum: Auftrag und Bewertungszweck Verkehrswertschätzung - interner Verwendungszweck (ev. Verkauf)

4 2 2. Objektangaben und Beurteilung Zonenvorschriften Kernzone K3 Kleiner Grenzabstand 2 m Gebäudetiefe 25 m Grosser Grenzabstand 4 m Gebäudebreite 22 m Geschosszahl 3 m irsthöhe zu Gebäudebreite 1:1 irsthöhe 14 m rstwohnungsanteil 70 % mpfindlichkeitsstufe Geoportal / Naturgefahren Keine intragungen vorhanden. Belastungen Keine wertbeeinflussenden Belastungen an der Bausubstanz erkennbar. Dienstbarkeiten Dem Gutachten liegt der detaillierte Grundbuchauszug bei. Die wertbeeinflussenden intragungen Dienstbarkeiten werden entsprechend berücksichtigt. Halt der Parzelle Gbbl m2 Amtlicher Wert Gbbl '700.- Chalet Baujahr Liegenschaft Schwandistr Chalet Schwandistr. 1a 2004 Autounterstand Gebäudeversicherungswert Schwandistr '900.- Neuwert, ndex 194, nicht massiv Schwandistr. 1a 47'200.- Neuwert, ndex 194, Massivbauweise Kubischer nhalt Schwandistr m3 Berechnung GVB-Norm Schwandistr. 1a 90 m3 Berechnung GVB-Norm Raumprogramm 4 1/2 Zimmer - Chalet mit 125 m2 Nettowohnfläche G ingang, Vorplatz, Reduit, Treppenaufgang ins OG, sep. WC, Küche, Wohnen / ssen, Waschküche / Heizung, Aussensitzplatz OG Vorplatz, 3 Zimmer, Balkon Parkplätze Aufteilung Autounterstand 2 Plätze z.g. Gbbl 5463 (in der Bewertung berücksichtigt) 1 Platz z.g. Gbbl 5425 (Last unselbständiges Baurecht)

5 3 Beurteilung Situation Tschingel gehört politisch zur Gemeinde Sigriswil und liegt auf der rechten Thunerseeseite. Tschingel gilt grundsätzlich als durchschnittlicher Wohnort. Die Liegenschaft befindet sich im Dorfkern an einer Hanglage in der Kernzone. Ausrichtung der Liegenschaft nach Südosten mit Sicht auf Thunersee und Berge. Die Liegenschaft befindet sich grundsätzlich an einer ruhigen Lage. Naherholungsgebiete und alle öffentlichen inrichtungen (Schulen, inkauf, ÖV, reizeitmöglichkeiten) befinden sich in mittlerer ntfernung. Liegenschaft, Allgemein reistehendes infamilienhaus im Chaletbaustil aus dem rstellungsjahr Die Liegenschaft verfügt über ausreichend Umgebungsfläche auf der Südseite. Autounterstand mit 2 instellplätzen (3. Platz z.g. Gbbl. 5425). Gartenhaus auf dem Autounterstand. Gepflegtes rscheinungsbild mit Hauptausrichtung der Liegenschaft nach Südosten. infaches Grundrisskonzept mit normalen Wohnungs- und Zimmergrössen. Ausbaupotenzial: Der bestehende Abstellraum mit 15 m2 bietet die Möglichkeit, zu Wohnzwecken umgebaut zu werden. nergetische Anforderungen aus dem rstellungsjahr. Liegenschaft, technische Angaben / Zustand Heizung: Wärmepumpe (neuwertig) Luft-Wasser mit Sonnenkollektoren Warmwasser: Zentral über Wärmepumpe Wärmeverteilung: ussbodenheizung Sanierungen: Die Liegenschaft befindet sich in einem guten Zustand. Nächste grosszyklische rneuerungen: Kurz- und mittelfristig stehen keine grosszyklischen rneuerungen an. Bei der ntwertung wird der bauliche Zustand entsprechend berücksichtigt. mmobilienmarkt Die Nachfrage ist aus Sicht des Bewerters mittel- und längerfristig vorhanden. Typische Käufergruppe aus Sicht des Bewerters: Nutzung als selbstbewohnte Liegenschaft.

6 4 3. Bewertungsmethode Bewertungsmethode Die vorliegende Liegenschaft wird ausschliesslich nach der rtragswertmethode bewertet. m errechneten rtragswert (kapitalisierter rtrag) sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, die im verwendeten rtrag eingeschlossen sind. benfalls enthalten ist der Wert des dazugehörigen Landes (das überbaute Land und der normale Umschwung). Bewertungssystem Die Gliederung erfolgt nach dem Multi lement Value System (kurz MV). Der MV-Wert ist die Summe aller positiven und negativen Wertelemente aller Schätzungsobjekte der mmobilie. r entspricht dem Verkehrswert. Das MV- System beinhaltet die systematische Analyse und Gliederung der mmobilie in ihre Objekte und einzelnen Wertelemente, die dann mit der jeweils geeigneten Methode berechnet werden. Gliederung Objekt Wertelement (W) Bewertungsmethode Chalet + W 1 rtragswert rtragswertmethode - W 2 Technische ntwertung Barwertmethode Parkierung + W 3 Autounterstand Vergleichswertmethode Aufgrund der bekannten Marktpreise von gehandelten Parkplätzen wird für die Bewertung des Autounterstandes die Vergleichswertmethode resp. Kennwertmethode angewandt. m Vergleichswert des Unterstandes ist die technische ntwertung der Bausubstanz und erforderlichen Rückstellungen bereits berücksichtigt.

7 5 4. Nachhaltiger rtragswert 4.1 Bruttoerträge nachhaltig Bezeichnung inheiten NW r./m2/a r./monat r./jahr 4 1/2 Zimmer - Chalet '350 28'200 Total Mietwert pro Jahr '350 28'200 estsetzung angemessener und nachhaltiger Mietwert von r. 2'350.- (ohne Autounterstand). Der eingesetzte Mietwert bezieht sich grundsätzlich auf einen neuwertigen Zustand (wenn keine ntwertung vorhanden wäre). Der Mietwert entspricht aus Mietersicht dem Nettomietzins, d.h. ohne Nebenkosten. 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) Bezeichnung Anteil inheit Zinssatz Betrag Zinssatz für remdkapital 65.00% à 2.50% = 1.63% 18'062 Zinssatz für igenkapital 35.00% à 0.00% = 0.00% 0 Nettozinssatz (Deckung der Kapitalkosten und Objektrisiken) 1.63% 18'062 Betriebskosten 5.00% von 28'200 = 0.13% 1'410 Unterhaltskosten 10.00% von 28'200 = 0.25% 2'820 Verwaltungskosten 0.00% von 28'200 = 0.00% 0 Mietzinsrisiko 0.00% von 28'200 = 0.00% 0 Jährliche Kosten 0.38% 4'230 Jährliche Rückstellungen für grosszyklische rneuerungen 0.53% 5'908 Total Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 2.54% 28'200 Typische inanzierung der Käufergruppe und Art des Objektes: 65 % remdkapital zu 2.50 % und 35 % igenkapital zu 0.00 % (selbstbewohnte Liegenschaft ohne igenkapitalverzinsung). Berechnung der Betriebskosten wie Liegenschaftssteuern und Versicherungsprämien aufgrund von bekannten Zahlen. Die eingesetzten Unterhaltskosten (nstandhaltungsaufwand, rsatz und Reparaturen) sind grösstenteils rfahrungswerte unter Berücksichtigung von Objektart, Beanspruchung, typische Bewohnerstruktur und baulichen igenschaften. Bei dieser Objektart (infamilienhaus, selbstbewohnt) fallen keine Verwaltungskosten an. Selbstbewohnte Liegenschaft ohne Mietzinsrisiko. Die jährlichen Rückstellungen entsprechen einem Renovationsfonds. Aus dem rtrag werden Rückstellungen entnommen und geäufnet, um in bestimmten zyklischen Abständen die Bausubstanz zu erneuern, damit die Nutzungsfähigkeit der Baute und somit auch der rtrag gewährleistet bleibt.

8 6 4.3 Berechnung rtragswert (nicht entwertet) Nachhaltiger Mietwert siehe Berechnung 4.1 Bruttoerträge nachhaltig 28'200 Bruttozinssatz siehe Berechnung 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 2.54% rtragswert r. 28'200 / 2.54% 1'111'512 + W 1 rtragswert 1'111'512 Der rtragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen rträgen. r entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.

9 7 5. Technische ntwertung 5.1 Reproduktionskosten BKP Bezeichnung inheit (Stk / m2 / m3) CH/inheit Betrag 2 Gebäude Schwandistrasse m3 à ' % 450'900 4 Umgebung Hart-, Rasen- und Pflanzflächen, 1 Stk. à 80'000 80'000 Werkleitungen, Gartenhaus 14.22% 80'000 5 Baunebenkosten Baubewilligung, Anschlussgebühren, 6.00% von 530'900 31'854 Vervielfältigungen, Versicherungen, Baukreditzinsen, Bauherrenleistungen 5.66% 31' Total Reproduktionskosten % 562'754 Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in verbesserungsneutraler Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften (jedoch unter inhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Die Reproduktionskosten sind für das Bauvolumen zu berechnen, das nachhaltig unterhalten und erneuert wird. Die Reproduktionskosten werden immer unter der Optik der Bauerneuerung festgelegt (d.h. unter Berücksichtigung vorgängiger Demontagen, Abbrüchen sowie unter inhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Aus diesen Gründen können die Reproduktionskosten höher oder tiefer sein als die Neubaukosten.

10 8 5.2 Technische ntwertung nach Bauteilgruppen Zinssatz für Berechnung 1.63% Bauteilgruppen Anteil in % an BKP 2 Wertquote / aktor Anteil r. inkl. BKP 5 Gesamtlebensdauer jährliche Rückstellungsrate Restnutzungsdauer Technische ntwertung BKP 2 - Grundsubstanz 55% ' J. 1' J. 0 BKP 2 - Dach (inkl. Spengler) 10% ' J J. 5'127 BKP 2 - assade 6% ' J J. 4'049 BKP 2 - enster/sonnenschutz 7% ' J J. 6'462 BKP 2 - nstallationen (HLKS) 12% ' J. 1' J. 11'078 BKP 2 - Ausbauten 10% ' J. 1' J. 13'443 BKP 4 - Umgebung ' J. 1' J. 11'973 Total 100% 562'754 5'908 52'133 - W 2 Technische ntwertung 52'133 Auswertungen Reprokosten pro m2 NW (BKP 2) 3'607 %-ntwertung des rneuerungsanteils 17.38% Reprokosten pro m2 NW (BKP 2-5) 4'502 ntwertung in % von BKP % rneuerungsanteil BKP 2-5 in r. 299'879 Rückstellungsbedarf in % von BKP % Begründung / Definition Die technische ntwertung entspricht dem am Bewertungsstichtag notwendigen Geldbetrag um die Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, grundsätzlich ohne gleichzeitige Verbesserung von Qualität oder Komfort, ohne Mehrnutzen und ohne rtragssteigerung (im Gegensatz steht das Mietrecht sowie die heutigen Baustandards / Vorschriften). Altern und sich entwerten können nur Teile, die während der xistenz der Baute tatsächlich irgendeinmal erneuert werden müssen. Bauteile, die nie erneuert werden müssen (Grundsubstanz) erleiden demzufolge keine Alterung und ntwertung. ür den Wiederaufbau der Grundsubstanz nach deren Abbruch werden jedoch die erforderlichen Rückstellungen gebildet Wenn eine Liegenschaft wegen Demodierung, Aktualitäts- oder Attraktivitätsverlust einen geringeren rtrag aufweist, so handelt es sich nicht um eine technische, sondern um eine wirtschaftliche ntwertung (Abbildung im rtragswert). Die technische ntwertung und die Berechnung der Rückstellungen wird mittels Aufteilung nach Bauteilgruppen hergeleitet. Der Anteil der Bauteilgruppen und die Gesamtlebensdauer ist abhängig vom Gebäudetyp, Material sowie Nutzungsintensität.

11 9 6. Zusammenfassung - Herleitung Verkehrswert Wertelemente Bemerkungen Betrag + W 1 rtragswert 1'111'512 - W 2 Technische ntwertung -52'133 + W 3 Autounterstand 2 instellplätze à r. 20' '000 Rundungsbetrag 620 Verkehrswert der Liegenschaft r. 1'100'000 Auswertungen Bruttorendite (ohne Parkplätze) 28'200 / 1'060' % Marktwert pro m2 Nettowohnfläche (ohne Parkplätze) 1'060'000 / 125 8'480 Definition Verkehrswert Gemäss Definition ist der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende mmobilie zu bezahlen bereit wäre. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden aktoren, die für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären. Ort, Datum Steffisburg, 4. Oktober 2016 Unterschrift Der Bewerter Markus Rychener, dipl. Architekt H

12 10 7. otos Aussenansicht aus Norden Zugang mit Abstellraum links (Ausbaupotenzial) G, ingangsbereich G, Küche G, Wohnbereich G, Treppe zu OG

13 10a G, Heizung / Technik OG, eines von 3 Zimmer OG, Bad / WC Sitzplatz Aussicht auf See und Berge Autounterstand

14 11 8. Kartenausschnitte Karte 1 Quelle: map.search.ch Karte 2 Quelle: map.search.ch

15 Gemeinde Sigriswil Massstab 1:500 unbeglaubigte Plankopie rstellt im Geoportal be geo.ch am Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. s können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden. 012 Sc a J J K K a 84a a 13b 5 5a L L Dütschler & Naegeli AG Geomatik + Bauvermessung liederweg Thun a 204 info@geo thun.ch D 2015 be geo.ch H K K a 1 81b 49 K K

16 Druckdatum: Zeit: Auszug Grundstück-nformationen Dieser Auszug hat keine rechtsgültige Wirkung! Sigriswil / 5463 = inzelobjekt Grundstückbeschreibung Gemeinde 938 Sigriswil Grundstück-Nr 5463 Grundstückart Liegenschaft -GRD CH läche 712 m², Aus Koordinaten berechnete läche, Definitiv anerkanntes Vermessungswerk Plan-Nr Belastete Teilflächen Lagebezeichnung Tschingel Tschingel Bodenbedeckung Gebäude, 105 m² Gartenanlage, 607 m² Gebäude / Bauten Wohnhaus, 105 m² Schwandistrasse 1, 3656 Tschingel ob Gunten Autounterstand, 45 m² Gartenhaus, 45 m² Gesamtfläche 45 m² (unterirdisch) Schwandistrasse 1a, 3656 Tschingel ob Gunten Anmerkungen amtl. Vermessung Bemerkungen Dominierte Grundstücke Keine Amtliche Bewertung Amtlicher Wert CH rtragswert gemäss BGBB CH Gültig ab Steuerjahr 453' igentum Miteigentum zu 1/2 Ramsauer Daniel, /1063/0 Kauf Miteigentum zu 1/2 Gerber lisabeth, /1063/0 Kauf Anmerkungen /4150/0 Dem BGBB nicht unterstellt D / /1455/0 Ausnahmebewilligung gemäss Baugesetz D / /1464/0 Auf Anteil Gerber lisabeth: Veräusserungsbeschränkung gemäss BVG D / Dienstbarkeiten B 4564 (L) Druckwasserleitung D / z.g. LG Sigriswil 938/ V/697 (L) Druckwasserleitung mit Hydrant D / z.g. LG Sigriswil 938/ /4865/0 (L) Baubeschränkung D / z.g. LG Sigriswil 938/ /4865/0 (R) Baubeschränkung D / z.l. LG Sigriswil 938/ /1620/0 (L) Grenzbaurecht D / z.g. LG Sigriswil 938/ /1620/0 (R) Grenzbaurecht D / z.l. LG Sigriswil 938/ /1620/0 (L) Unselbstständiges Baurecht D / z.g. LG Sigriswil 938/ /1620/0 (L) Zufahrt D / z.g. LG Sigriswil 938/ /2264/0 (L) uss- und ahrwegrecht D / z.g. LG Sigriswil 938/3381 Seite 1 von 2

17 z.g. LG Sigriswil 938/5567 Grundlasten Keine Vormerkungen Keine Pfandrechte /1619/0 Namen-Papier-Schuldbrief, r. 320'000.00, 1. Pfandstelle, Max. 10%, inzelpfandrecht Grundpfandgläubiger Berner Kantonalbank AG, /3651/0 Thun /4071/0 Namen-Papier-Schuldbrief, r. 50'000.00, 2. Pfandstelle, Max. 10%, inzelpfandrecht Grundpfandgläubiger Berner Kantonalbank AG, /3651/0 Thun /1064/0 Register-Schuldbrief, r. 200'000.00, 3. Pfandstelle, Max. 10%, inzelpfandrecht Grundpfandgläubiger Valiant Bank AG (UD: CH ) Zins-, Abzahlungs- und Kündigungsbestimmungen sowie weitere Nebenbestimmungen zur Schuldbriefforderung siehe Beleg /1064 ( ) Hängige Geschäfte Geometergeschäfte bis Keine Grundbuchgeschäfte bis Keine ÖRB-Kataster Öffentlich-rechtliche igentumsbeschränkungen, welche das Grundstück betreffen Keine oder noch keine Daten vorhanden Öffentlich-rechtliche igentumsbeschränkungen, welche das Grundstück nicht betreffen Projektierungszonen Nationalstrassen Projektierungszonen isenbahnanlagen Baulinien isenbahnanlagen Projektierungszonen lughafenanlagen Baulinien lughafenanlagen Sicherheitszonenplan bei lughäfen Kataster der belasteten Standorte Kataster der belasteten Standorte im Bereich der zivilen lugplätze Kataster der belasteten Standorte im Bereich des öffentlichen Verkehrs Grundwasserschutzzonen Grundwasserschutzareale Öffentlich-rechtliche igentumsbeschränkungen, zu denen noch keine Daten vorhanden sind Kommunale Nutzungsplanung Regionale Nutzungsplanung Kantonale Nutzungsplanung Baulinien Kantonsstrassen Baulinien Nationalstrassen Kataster der belasteten Standorte im Bereich des Militärs Lärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen) Waldgrenzen (in Bauzonen) Kommunale Wald-Baulinien Regionale Wald-Baulinien Kantonale Wald-Baulinien Seite 2 von 2