Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Objekt Wohnhaus Haltenstrasse 7, 3654 Gunten Grundstück Grundbuch Nr. 593 Verkehrswert gem. Berechnung r. 660'000.- Bewertungsstichtag 10. Mai 2016 Markus Rychener, dipl. Architekt H

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben 1 2. Objektangaben und Beurteilung 2 3. Bewertungsmethode 4 4. Nachhaltiger rtragswert 5 5. Technische ntwertung 7 6. Zusammenfassung - Herleitung Verkehrswert 9 7. otos Kartenausschnitte 11

3 1 1. Allgemeine Angaben igentümer Alleineigentum Zuber Albert Auftraggeber Ramsauer Daniel via AK Bank 1826, lsbeth Zahler Schwandistrasse Tschingel Der Gutachter rychener immobilien + bau gmbh Markus Rychener, dipl. Architekt H, Immobilienbewerter CAS H Höchhusweg 17, 3612 Steffisburg tel mail [email protected] fax web Bewertungsstichtag 10. Mai 2016 (zugleich Besichtigungstermin mit otoaufnahmen) Gültigkeit Besichtigung Vorbehalte Bewertungsgrundlagen Auftrag und Bewertungszweck Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende aktoren keine Änderungen erfahren. s konnten sämtliche Räumlichkeiten besichtigt werden. Die Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen, Dokumente und Auskünfte. Bei der Besichtigung konnte der Zustand von verdeckten und nicht zugänglichen Bauteilen und Installationen nicht festgestellt werden. Wir gehen davon aus, dass die Unterlagen, Dokumente und Auskünfte korrekt und die verdeckten Bauelemente mängel- und schadenfrei sind. Aktueller Zonenplan und Baureglement Grundbuchauszüge Datum: Katasterplan / Situationsplan Datum: Gebäudeversicherungsauszug Datum: Planunterlagen (Grundrisse im Mst. 1:50) Datum: Mai 1954 Geoportal des Kantons Bern (Altlasten/Naturgefahren/Radon) Datum: Besichtigung / otos Datum: Verkehrswertschätzung - Verkauf

4 2 2. Objektangaben und Beurteilung Zonenvorschriften Wohnzone W1 (unterer Bereich der Parzelle mit Wohnhaus, ca. 420 m2) Kleiner Grenzabstand 4 m Gebäudetiefe 20 m Grosser Grenzabstand 8 m Gebäudebreite 18 m Geschosszahl 1 irsthöhe zu Geb.breite 4:5 irsthöhe 9 m rstwohnungsanteil 60 % mpfindlichkeitsstufe ll Der ganze hintere Teil der Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone, ca. 290 m2 Geoportal Belastungen Dienstbarkeiten Die Parzelle befindet sich in einem Gebiet mit geringer bis mittlerer Gefährdung durch Hangrutsch. Keine wertbeeinflussenden Belastungen an der Bausubstanz erkennbar. Dem Gutachten liegt der detaillierte Grundbuchauszug bei. s sind keine wertbeeinflussenden intragungen (Dienstbarkeiten, An- und Vormerkungen) vorhanden. Halt der Parzelle Gbbl m2 Amtlicher Wert Gbbl '900.- Wohnhaus Baujahr Liegenschaft Haltenstrasse Wohnhaus Haltenstrasse 7a 1976 Nebengebäude (Autounterstand) Gebäudeversicherungswerte Haltenstrasse 7 507'500.- Neuwert, Index 194, nicht massiv Haltenstrasse 7a 26'700.- Neuwert, Index 194, Massivbauweise Kubischer Inhalt Haltenstrasse m3 Berechnung GVB-Norm Haltenstrasse 7a 40 m3 Berechnung GVB-Norm Raumprogramm aktuell Parkplätze Sanierungsbedürftige Altbauliegenschaft mit zwei Wohnungen und Nebenräumen UG Studiowohnung Sep. ingang zu Studio mit Wohn-/Schlafzimmer, Korridor, Dusche, sep. WC, Küche, Aussensitzplatz. UG Allgemeine Nebenräume Sep. ingang zu Kellerräumen mit Hobby-/Bastelraum, Korridor, Keller, Heizung. Schopf und Öltank im Zwischengeschoss G 3-Zimmer-Wohnung Geschützter Aufgang mit Vorraum, ingang, Korridor, Küche, Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Bad / WC, Laube. Zur Liegenschaft gehören 1 Autounterstand und 1 Aussenabstellplatz.

5 3 Beurteilung Situation Gunten gehört zur Gemeinde Sigriswil und gilt als attraktiver Wohnort am rechten Thunerseeufermit hoher Lebensqualität. Die Liegenschaft befindet sich in einem ruhigen Wohnquartier in nächster Nähe zu Gunten und Sigriswil mit Ausblick auf Thunersee und Berge. Naherholungsgebiete und alle öffentlichen inrichtungen (Schulen, inkauf, ÖV, reizeitmöglichkeiten) befinden sich in näherer ntfernung. Liegenschaft, Allgemein Wohnhaus im Chalet-Stil (Mischbauweise) aus dem rstellungsjahr Die Liegenschaft verfügt über eine grosszügige Umgebungsfläche auf der Nordseite. Gepflegtes äusseres rscheinungsbild mit Hauptausrichtung der Liegenschaft nach Süden. Grundrisskonzept mit minimalen Wohnungs- und Zimmergrössen. nergetische Anforderungen aus dem rstellungsjahr. Liegenschaft, technische Angaben / Zustand Heizung: Ölheizung (1983) mit 2'000 l Tank, Wärmeverteilung mit Heizkörper Warmwasser: lektroboiler Die Liegenschaft befindet sich in praktisch allen Teilen in einem sanierungsbedürftigen Zustand. ine nachhlatige Wohnnutzung ohne Sanierungsmassnahmen ist nicht mehr möglich. Herleitung Verkehrswert Der höchste Verkehrswert wird erzielt, indem das Objekt maximal zu Wohnzwecken umgenutzt und im Innenbereich vollumfänglich saniert wird. ür die Herleitung des Verkehrswertes errechnen wir den rtragswert bei maximaler Ausschöpfung der Nettowohnfläche resp. Umnutzung in zwei Wohneinheiten: inbau Studio im Untergeschoss (bisherige Wohnnutzung mit läche von instellraum). rweiterung Wohnung im G mit Ausbau Dachgeschoss (interner Aufgang). Immobilienmarkt Die Nachfrage ist aus Sicht des Bewerters mittel- und längerfristig vorhanden. Typische Käufergruppe aus Sicht des Bewerters: Nutzung als selbstbewohnte Liegenschaft mit Vermietung der inlegerwohnung.

6 4 3. Bewertungsmethode Bewertungsmethode Die vorliegende Liegenschaft wird ausschliesslich nach der rtragswertmethode bewertet. Im errechneten rtragswert (kapitalisierter rtrag) sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, die im verwendeten rtrag eingeschlossen sind. benfalls enthalten ist der Wert des dazugehörigen Landes (das überbaute Land und der normale Umschwung). Bewertungssystem Die Gliederung erfolgt nach dem Multi lement Value System (kurz MV). Der MV-Wert ist die Summe aller positiven und negativen Wertelemente aller Schätzungsobjekte der Immobilie. r entspricht dem Verkehrswert. Das MV-System beinhaltet die systematische Analyse und Gliederung der Immobilie in ihre Objekte und einzelnen Wertelemente, die dann mit der jeweils geeigneten Methode berechnet werden. Gliederung Objekt Wertelement (W) Bewertungsmethode Wohnhaus + W 1 rtragswert rtragswertmethode - W 2 Technische ntwertung Barwertmethode (nach der Sanierung) Umnutzung - W 3 Umnutzungs- / rfahrungswert Sanierungskosten

7 5 4. Nachhaltiger rtragswert (nach Umnutzung / Sanierung) 4.1 Bruttoerträge nachhaltig Bezeichnung inheiten NW r./m2/a r./monat r./jahr Studiowohnung UG '000 12' /2 Zimmer-Wohnung G/DG '900 22'800 Total Mietwert pro Jahr '900 34'800 estsetzung angemessene und nachhaltige Mietwerte von r. 2'900.- (inkl. Parkierung). Der eingesetzte Mietwert bezieht sich grundsätzlich auf einen neuwertigen Zustand (wenn keine ntwertung vorhanden wäre). Der Mietwert entspricht aus Mietersicht dem Nettomietzins, d.h. ohne Nebenkosten. 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) Bezeichnung Anteil inheit Zinssatz Betrag Zinssatz für remdkapital 65.00% à 2.50% = 1.63% 18'442 Zinssatz für igenkapital 35.00% à 1.00% = 0.35% 3'972 Nettozinssatz (Deckung der Kapitalkosten und Objektrisiken) 1.98% 22'414 Betriebskosten 6.00% von 34'800 = 0.18% 2'088 Unterhaltskosten 12.00% von 34'800 = 0.37% 4'176 Verwaltungskosten 1.00% von 34'800 = 0.03% 348 Mietzinsrisiko 1.00% von 34'800 = 0.03% 348 Jährliche Kosten 0.61% 6'960 Jährliche Rückstellungen für grosszyklische rneuerungen 0.48% 5'426 Total Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 3.07% 34'800 Typische inanzierung der Käufergruppe und Art des Objektes: 65 % remdkapital zu 2.50 % und 35 % igenkapital zu 1.00 % (selbstbewohnte Liegenschaft mit bescheidener igenkapitalverzinsung). Berechnung der Betriebskosten wie Liegenschaftssteuern und Versicherungsprämien aufgrund von bekannten Zahlen. Die eingesetzten Unterhaltskosten (Instandhaltungsaufwand, rsatz und Reparaturen) sind grösstenteils rfahrungswerte unter Berücksichtigung von Objektart, Beanspruchung, typische Bewohnerstruktur und baulichen igenschaften. Bei dieser Objektart (selbstbewohnte Liegenschaft mit inlegerwohnung) fallen nur geringe Verwaltungskosten und Mietzinsrisiko an. Die jährlichen Rückstellungen entsprechen einem Renovationsfonds. Aus dem rtrag werden Rückstellungen entnommen und geäufnet, um in bestimmten zyklischen Abständen die Bausubstanz zu erneuern, damit die Nutzungsfähigkeit der Baute und somit auch der rtrag gewährleistet bleibt.

8 6 4.3 Berechnung rtragswert (nicht entwertet) Nachhaltiger Mietwert siehe Berechnung 4.1 Bruttoerträge nachhaltig 34'800 Bruttozinssatz siehe Berechnung 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 3.07% rtragswert r. 34'800 / 3.07% 1'134'874 + W 1 rtragswert 1'134'874 Der rtragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen rträgen. r entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.

9 7 5. Technische ntwertung (nach Umnutzung / Sanierung) 5.1 Reproduktionskosten BKP Bezeichnung inheit (Stk / m2 / m3) CH/inheit Betrag 2 Gebäude Haltenstrasse m3 à '725 Haltenstrasse 7a 40 m3 à ' % 534'445 4 Umgebung Hart-, Rasen- und Pflanzflächen, 1 Stk. à 60'000 60'000 Werkleitungen % 60'000 5 Baunebenkosten Baubewilligung, Anschlussgebühren, 6.00% von 594'445 35'667 Vervielfältigungen, Versicherungen, 0 Baukreditzinsen, Bauherrenleistungen % 35' Total Reproduktionskosten % 630'112 Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in verbesserungsneutraler Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften (jedoch unter inhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Die Reproduktionskosten sind für das Bauvolumen zu berechnen, das nachhaltig unterhalten und erneuert wird. Die Reproduktionskosten werden immer unter der Optik der Bauerneuerung festgelegt (d.h. unter Berücksichtigung vorgängiger Demontagen, Abbrüchen sowie unter inhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Aus diesen Gründen können die Reproduktionskosten höher oder tiefer sein als die Neubaukosten.

10 8 5.2 Technische ntwertung nach Bauteilgruppen Zinssatz für Berechnung 1.98% Bauteilgruppen Anteil in % an BKP 2 Wertquote / aktor Anteil r. inkl. BKP 5 Gesamtlebensdauer jährliche Rückstellungsrate Restnutzungsdauer Technische ntwertung BKP 2 - Grundsubstanz 60% ' J. 1' J. 0 BKP 2 - Dach (inkl. Spengler) 10% ' J J. 30'100 BKP 2 - assade 5% ' J J. 13'628 BKP 2 - enster/sonnenschutz 7% ' J J. 0 BKP 2 - Installationen (HLKS) 10% ' J J. 0 BKP 2 - Ausbauten 8% ' J. 1' J. 0 BKP 4 - Umgebung ' J J. 18'353 Total 100% 630'112 5'426 62'081 - W 2 Technische ntwertung (auf den verbleibenden Bauteilen nach der Sanierung) 62'081 Auswertungen Reprokosten pro m2 NW (BKP 2) 4'111 %-ntwertung des rneuerungsanteils 21.39% Reprokosten pro m2 NW (BKP 2-5) 4'847 ntwertung in % von BKP % rneuerungsanteil BKP 2-5 in r. 290'205 Rückstellungsbedarf in % von BKP % Begründung / Definition Die technische ntwertung entspricht dem am Bewertungsstichtag notwendigen Geldbetrag um die Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, grundsätzlich ohne gleichzeitige Verbesserung von Qualität oder Komfort, ohne Mehrnutzen und ohne rtragssteigerung (im Gegensatz steht das Mietrecht sowie die heutigen Baustandards / Vorschriften). Altern und sich entwerten können nur Teile, die während der xistenz der Baute tatsächlich irgendeinmal erneuert werden müssen. Bauteile, die nie erneuert werden müssen (Grundsubstanz) erleiden demzufolge keine Alterung und ntwertung. ür den Wiederaufbau der Grundsubstanz nach deren Abbruch werden jedoch die erforderlichen Rückstellungen gebildet Wenn eine Liegenschaft wegen Demodierung, Aktualitäts- oder Attraktivitätsverlust einen geringeren rtrag aufweist, so handelt es sich nicht um eine technische, sondern um eine wirtschaftliche ntwertung (Abbildung im rtragswert). Die technische ntwertung und die Berechnung der Rückstellungen wird mittels Aufteilung nach Bauteilgruppen hergeleitet. Der Anteil der Bauteilgruppen und die Gesamtlebensdauer ist abhängig vom Gebäudetyp, Material sowie Nutzungsintensität.

11 9 6. Zusammenfassung - Herleitung Verkehrswert Wertelemente Bemerkungen Betrag + W 1 rtragswert 1'134'874 - W 2 Technische ntwertung auf den nicht sanierten Bauteilen -62'081 - W 3 Umnutzung / Sanierung Auf Basis von ausgeführten, vergleichbaren Objekten: inbau rsp. rweiterung Studiowohnung im UG 40 m2 NW à r. 3' ' /2 Zi-Wohnung im G / DG 90 m2 NW à r. 3' '000 rweiterung der Wohnung im G, interner Treppenaufgang in DG. Rundungsbetrag -2'793 Verkehrswert der Liegenschaft r. 660'000 Auswertungen Bruttorendite (ohne Parkplätze) 34'800 / 1'070' % Marktwert pro m2 Nettowohnfläche (inkl. Parkplätze) 1'070'000 / 130 8'231 Definition Verkehrswert Gemäss Definition ist der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden aktoren, die für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären. Ort, Datum Steffisburg, 10. Mai 2016 Unterschrift Der Bewerter Markus Rychener, dipl. Architekt H

12 10 7. otos Aussenansicht aus Südosten Aufgang zur Wohnung im rdgeschoss G, Küche G, Schlafzimmer G, Bad / WC G, Wohnzimmer

13 10a G, Aussicht von Laube strich (Zugang via Ausziehleiter in G-Wohnung) UG, Studio Wohnen / Schlafen UG, Studio sep. WC und Dusche UG, Studio Küche UG, Hobby-/Bastelraum

14 10b UG, Heizung / Waschen Anbau auf der Nordseite (Schopf, Öltank) Grosszügige Umgebungsfläche auf der Nordseite (Landwirtschaftszone) Direkt auf der Westseite angrenzend entsteht ein Neubau, der die aktuelle Besonnung (Abendsonne) beeinträchtigen wird.

15 11 8. Kartenausschnitte Karte 1 Quelle: map.search.ch Karte 2 Quelle: map.search.ch

16 I Gemeinde Sigriswil Massstab 1:500 unbeglaubigte Plankopie rstellt im Geoportal be geo.ch am Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. s können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden be geo.ch a 36 J J L L K K a 21 J J ) Dütschler & Naegeli AG 4979) 9 Geomatik + Bauvermessung liederweg Thun Haltenstrasse I 17a 15a info@geo thun.ch Haltenweg J J

17 Druckdatum: Zeit: Name Vorname: Von Gunten Manuela Auszug Grundstück-Informationen Dieser Auszug hat keine rechtsgültige Wirkung! Sigriswil / 593 Grundstückbeschreibung Gemeinde 938 Sigriswil Grundstück-Nr. 593 Grundstückart Liegenschaft -GRID CH läche Plan-Nr Belastete Teilflächen Lagebezeichnung 686 m², Aus Koordinaten berechnete läche, Definitiv anerkanntes Vermessungswerk Gunten Halte Bodenbedeckung Gebäude, 108 m² Gartenanlage, Hofraum, 578 m² Gebäude / Bauten Wohnhaus, 92 m² Haltenstrasse 7, 3654 Gunten Autounterstand, 16 m² Haltenstrasse 7a, 3654 Gunten Anmerkungen amtl. Vermessung Bemerkungen Dominierte Grundstücke Keine Amtliche Bewertung Amtlicher Wert CH rtragswert gemäss BGBB CH Gültig ab Steuerjahr 228' igentum Alleineigentum Zuber Albert /2932/0 rbgang vom Anmerkungen Keine Dienstbarkeiten II/9431 (L) Druckwasserleitung ID / z.g. SDR Sigriswil 938/4421 Grundlasten Keine Vormerkungen Keine Pfandrechte IV/1067 Namen-Papier-Schuldbrief, r. 35'000.00, 1. Pfandstelle, Max. 6%, inzelpfandrecht Grundpfandgläubiger Zuber Albert /2609/0 Bemerkung: Zins-, Abzahlungs- und Kündigungsbestimmungen sowie weitere Nebenbestimmungen zur Schuldbriefforderung siehe Beleg /2609/0 ( ) Hängige Geschäfte Geometergeschäfte bis Keine Grundbuchgeschäfte bis Keine ÖRB-Kataster Öffentlich-rechtliche igentumsbeschränkungen, welche das Grundstück betreffen Keine Seite 1 von 2

18 Öffentlich-rechtliche igentumsbeschränkungen, welche das Grundstück nicht betreffen Projektierungszonen Nationalstrassen Projektierungszonen isenbahnanlagen Baulinien isenbahnanlagen Projektierungszonen lughafenanlagen Baulinien lughafenanlagen Sicherheitszonenplan bei lughäfen Kataster der belasteten Standorte Kataster der belasteten Standorte im Bereich der zivilen lugplätze Kataster der belasteten Standorte im Bereich des öffentlichen Verkehrs Grundwasserschutzzonen Grundwasserschutzareale Öffentlich-rechtliche igentumsbeschränkungen, zu denen noch keine Daten vorhanden sind Kommunale Nutzungsplanung Regionale Nutzungsplanung Kantonale Nutzungsplanung Baulinien Kantonsstrassen Baulinien Nationalstrassen Kataster der belasteten Standorte im Bereich des Militärs Lärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen) Waldgrenzen (in Bauzonen) Kommunale Wald-Baulinien Regionale Wald-Baulinien Kantonale Wald-Baulinien Seite 2 von 2