Grundlage zur Liegenschafts-Bewirtschaftung

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1 Grundlage zur Liegenschafts-Bewirtschaftung Objekt Adresse Wohn- und Gewerbehaus Turmhaus Aussenparkplätze + Doppelgarage Schoren 11 & 13, 3653 Oberhofen Verkehrswert Fr. 3'100'000.- Mietertrag Fr. 50'688.- Mietwert Fr. 66'600.- Oberhofen Gbbl-Nr. 250 Grundstück-Fläche 1436 m 2 Baujahr Speziell 1864 (denkmalgeschützt) Schenkungsvertrag / Liebhaberobjekt Bewertung per 26. Februar 2015 Bewerter Herby Saxer / Sascha Saxer Saxer Unternehmungen AG ǀ Hofstettenstr. 15 ǀ 3600 Thun SaXer Immobilien & Verwaltungen Telefon

2 - 2 - Inhaltsverzeichnis Verkehrswert Kennzahlen Liegenschaft Grundlagen und Unterlagen Auftrag und Zielsetzungen Raumprogramm Beschrieb Raumprogramm Lage / Zone / Gefahrenkarte Parkieren Besonderes Mietwert-Beurteilung Unterhaltsbedarf Grundbuchauszug Lage- / Luftbildübersicht Situationsplan Zonenplan / Gefahrenkarte Bauinventar / Denkmalschutz Fotos Berechnungen Technische Entwertung Diverses Verkehrswertdefinition Verkehrswert / Höchstpreis

3 - 3 - Kennzahlen Liegenschaft Oberhofen Gbbl-Nr. 250 Grundstückfläche 1'436 m 2 Umgebungsfläche 1'190 m 2 Turmhaus Schoren 13 Baujahr 1864 Renovationen 1992 (gemäss Bauinventar Kanton) GVB Wert Fr. 2'000'000.- GVB Kubatur 2'156 m 3 Doppel-Garage / Bootshaus Schoren 11 Baujahr 2001 GVB Wert Fr. 136'000.- GVB Kubatur 261 m 3 Amtlicher Wert Total ( ) Fr. 906'800.- Turmhaus Fr. 823'900.- Doppel-Garage / Bootsraum Fr. 57'200.- Parkplatz Fr. 25'700.- Grundlagen und Unterlagen Grundbuchauszug 14. Juni 2015 Situationsplan Geometer Auszug Gefahrenkarte Quelle Quelle Grundrisspläne erhalten Wohnung Mst 1:100 Miet-Verträge Liegenschafts-Abrechnung Bauinventar erhalten Turmhaus nicht erhalten erhalten Auftrag und Zielsetzungen Dieser Bericht will mit vertretbarem Aufwand den Marktwert für die Anlage-Buchhaltung sowie Entscheidungs-Grundlagen für die Gemeinde schaffen. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Liegenschaft weitgehend mit den gleichen Nutzungs-Absichten erhalten werden soll. Es kann sich daher nur die Frage stellen, das Gebäude mit geeigneten Massnahmen in seinem Wert zu erhalten, was teilweise mit Unterhalts-Arbeiten z.t. aber mit Erneuerungen in Teilbereichen geschehen soll. Eine erste Grob-Kostenschätzung soll eine Übersicht geben um den Entscheid für eine Weiterführung als Projektierungsauftrag mit genau definierter Zielsetzung zu ermöglichen.

4 - 4 - Raumprogramm Erdgeschoss Heutige Benutzung als Arztpraxis: Eingangsbereich Wartezimmer Toilette (nicht rollstuhlgängig) Reduit (Medikamenten-Lager) Empfangsbereich / Arbeitsplatz 2 Reduit mit Fenster Untersuchungszimmer 1 Untersuchungszimmer 2 Obergeschoss Wohnung: Eingang Zimmer 1 (Wohnen mit Cheminée) Zimmer 2 Zimmer 3 Küche Esszimmer (grosse Laube zum Wohnraum integriert) Badezimmer mit Badewanne und Doppel-Lavabo Dachgeschoss Zur Wohnung: Eingang (offener Treppenbereich) Zimmer (momentan Wohnbereich) Zimmer 2 (momentan Schlafzimmer) Zimmer 3 (momentan Abstellfläche) Badezimmer mit Dusche / WC / Lavabo Estriche Turm mit Glocke Untergeschoss Technik + Nebenräume: Gas-Heizung Jahr 2005 Elektro-Boiler 2012 Nebenräume Keller Archiv Lager

5 - 5 - Beschrieb Raumprogramm Wohnhaus mit Praxis Der Zugang zur heutigen Arztpraxis ist mittels eines Treppenliftes resp. Treppe direkt vom Parkplatz gewährleistet. Erdgeschoss (heutige Benutzung als Arztpraxis) Der Eingang besteht links aus einem Wartezimmer sowie einer (nicht rollstuhlgängigen) Toilette. Ebenfalls links befindet sich ein kleines Reduit welches als Medikamenten-Lager verwendet wird. Der Empfangs-Arbeitsplatz ist dem Korridor vorgelagert welcher beidseitig mit Unter- und Oberschränken und Abstellflächen sowie einem Lavabo erstellt wurde. Es folgt ein weiteres Reduit mit Fenster. Im weitern existieren zwei nebeneinanderliegende Untersuchungszimmer. Diese Arztpraxis existiert seit Jahrzehnten und ist heute in einem demodierten Zustand. Aufgrund der bevorstehenden Auflösung des Mietvertrages per 30. September 2015 muss ohne Komplett-Sanierung die Weiterführung als Praxis in Frage gestellt werden. Obergeschoss Hier befindet sich eine grosszügige Wohnung welche durch die heutige Mieterin an eine Wohngemeinschaft untervermietet wurde. Die Küche mit viel Abstell- und Arbeitsfläche schliesst direkt an die lichtdurchflutete Laube (heute als Esszimmer möbliert) an. Das Badezimmer ist demodiert aber zweckmässig. Grosszügiges Wohnzimmer mit Cheminée. Direkt angrenzend (mit Glas-Schiebetüre getrennt) ist ein weiterer Raum (wird heute als Schlafzimmer benützt). Dachgeschoss Über das unbeheizte Treppenhaus ist man im ausgebauten Dachgeschoss. Hier gelangt man vom unbeheizten Korridor in 3 Schlafzimmer sowie in ein kleines Badezimmer mit Dusche und WC. Vom Korridor gelangt man ebenfalls in Estriche sowie auf den Turm mit Glocke. Dieser Turm bietet aber ausser der tollen Aussicht maximal Platz zum Stehen für 1 Person (welche direkt über dem Loch resp. Leiter nach unten stehen muss). Untergeschoss Die Räume liegen quasi auf der Höhe des See-Spiegels. Wir konnten am Stichtag keine Feuchtigkeit feststellen. Der Heizungsraum umfasst Gas-Heizung aus dem Jahr 2005 sowie einen Elektro-Boiler (2012). Weitere Nebenräume werden momentan als Archiv / Lager genutzt.

6 - 6 - Lage / Zone / Gefahrenkarte Die Liegenschaft (siehe Luftübersicht) liegt relativ zentral in Oberhofen direkt am Thunersee. Die Gartenanlage liegt zwischen dem See- und der Hauptstrasse. Der Lärmpegel des Verkehrs muss im Garten als sehr laut bezeichnet werden. Das Haus liegt in der Garage, Parkplätze, Bootsraum in der Gefahrenkarte Erhaltungszone. Zone öffentliche Nutzung. mittlere (bis erhebliche) Gefährdung Details können aus dem Anhang ersehen werden. Parkieren Es besteht ein Vor-Platz für 4 Autos sowie ein gedeckter Fahrrad/Roller-Unterstand. Es existieren in ca. 2 Gehminuten weitere 4 öffentliche,, kostenpflichtige und zeitlich eingeschränkte Parkplätze für Besucher resp. Patienten sowie eine Doppel-Garage und 2 Abstellplätze zum Haus.. Besonderes Quelle: Bauinventar des Kantons Bern (siehe auch Anhang): Es handelt sich um einen Spitalbau aus dem Jahre Heute wird es als Wohnhaus und Arztpraxis genutzt. Differenzierte Gestaltung der Fassaden mit historischen Elementen (Fenster, Kranzgesims und Turm). Der blockhafte Baukörper öffnet sich zum See und Garten hin, was durch die spätere 2- geschossige Veranda in Leichtbauweise noch unterstrichen wird. Die Gartenanlage mit Pergola reicht noch ungeschmälert bis zum ehemaligen Bootshaus/Dependance. (Bemerkung Saxer: heute Doppelgarage sowie öffentliche Parkplätze). Das direkt an den See gebaute Spital mit dem Gehabe eines toskanischen Landhauses ist besonders mit dem markanten Turm ein Blickfang in der Uferzone. Gestiftet von der Gräfin Pourtàles als lokales Krankenhaus. Bauinventar: Baugruppe K und Schützenswert und Situationswert Schenkungsvertrag von Gräfin Harrach (geborene Gräfin von Pourtäles): Dieser Schenkungsvertrag wurde durch die Gemeinde im 2012 dem AGR (Amt für Gemeinde und Raumordnung) vorgelegt. Zitat aus Schreiben des AGR, Fürsprecherin Bregy, vom : Ich erlaube mir den Hinweis, dass der von der Gräfin Harrach festgelegte Zweck ( zum Nutzen der Armen und Kranken dergestalt, dass eine Gemeindeschwester angestellt wird zur Pflege der bedürftigen Kranken in Oberhofen und Hilterfingen, ferner zur Weiterführung der Kleinkinderschule für die Kinder von Oberhofen, und endlich, wenn möglich, zum Unterhalt eines Versammlungraumes für Oberhofen und Hilterfingen zu christlichen und gemeinnützigen Zwecken. ) sowohl bei einem Verkauf, wie auch bei einer Vermietung der Liegenschaft immer berücksichtigt werden muss (Art. 92 Abs.1 GV). Wie oben erwähnt, wären bei einem Verkauf die Zinsen des angelegten Verkaufserlöses und bei einer Vermietung der Mietertrag zweckbestimmt zu verwenden. Allenfalls ist über eine Zweckänderung bzw. anpassung nach heutigem Verständnis nachzudenken. Eine Zweckänderung müsste durch unser Amt genehmigt werden. Das Turmhaus ist ein Bijou. Es kann als einmaliges Liebhaberobjekt bezeichnen werden.

7 - 7 - Mietwert-Beurteilung IST Bestehende Mieterträge pro Monat im heutigen Zustand a) Arztpraxis Fr. 1' Nebenkosten b) Wohnung (Untermiete) Fr. 2'450.- inkl. Nebenkosten c) 6 Aussenparkplätze Fr. 0.- (Annahme) d) Doppelgarage Fr. 0.- (Annahme) e) Bootsraum Fr. 0.- (Annahme) Total Fr. 4'224.- (Pro Jahr = Fr ) SOLL Marktübliche Mietwerte pro Monat im heutigen Zustand a) Arztpraxis Fr. 2' Nebenkosten b) Wohnung mit Gartenanlage Fr. 2' Nebenkosten c) 6 Aussenparkplätze Fr (Annahme) d) Doppel-Garage Fr (Annahme) e) Bootsraum Fr (Annahme) Total Fr. 5'550.- * (Pro Jahr = Fr ) *Kann nur bei Mieter-Wechsel erzielt resp, erhöht werden. TOTAL IST Mietertrag Fr. 4'224.- (Pro Jahr = Fr ) TOTAL SOLL Mietertrag Fr. 5'550.- (Pro Jahr = Fr ) Mehrwert bei NEU-Vermietung Fr. 1'326.- (Pro Jahr = Fr ) Die 4 öffentlichen Parkplätze auf der Parzelle sind als separates Wertelement zu behandeln. Diese müssten bei einem Verkauf mit einer Dienstbarkeit geregelt werden. Der Ertrag aus den 8 öffentlichen Parkplätzen (inkl. 4 Parkplätze längs der Staatstrasse) betrug im Jahr 2014 Fr

8 - 8 - Unterhaltsbedarf Praxis (EG) Maler / Gipser ca. CHF Fenster / Schreiner ca. CHF Bodenbeläge ca. CHF Elektrische Installationen ca. CHF Sanitär-Leitungen ca. CHF Maisonette - Wohnung (OG + DG) Küche (OG) ca. CHF Badezimmer (OG / DG) ca. CHF Sanitär-Leitungen ca. CHF Elektrische Installationen ca. CHF Fenster / Schreiner ca. CHF Allgemein / Diverses Garten-Anlage ca. CHF Laube (Holz zerfall) ca. CHF Unvorhergesehenes ca. CHF TOTAL geschätzter Unterhaltsbedarf ca. CHF Sofortiger Unterhalt Wir empfehlen: Dach-Fenster kontrollieren (gemäss Mieter undicht) Nach Durchführung der Renovationen kann mittels Meistbietenden-Verfahren an einen vermögenden Liebhaber mit einem Ertrag bis Fr. 5'000'000.- gerechnet werden. Baumängel (Bauschäden) Der Gutachter weist darauf hin, dass keine detaillierten Abklärungen bezüglich versteckter, nicht erkennbarer Baumängel oder -Schäden vorgenommen wurden.

9 - 9 - Grundbuchauszug Oberhofen am Thunersee / 250 Grundstückbeschreibung Gemeinde 934 Oberhofen am Thunersee Grundstueck-Nr. 250 Grundstückart Liegenschaft E-GRID CH Fläche 1'436 m², aus Koordinaten berechnete Fläche, definitiv anerkanntes Vermessungswerk Plan-Nr Belastete Teilflächen Lagebezeichnung Oberhofen am Thunersee Schore Bodenbedeckung Gebäude, 246 m² Übrige befestigte Fläche, 249 m² Gartenanlage, Hofraum, 941 m² Gebäude / Bauten Garage, 63 m² Schoren 11, 3653 Oberhofen am Thunersee Wohnhaus/Praxis, 183 m² Schoren 13, 3653 Oberhofen am Thunersee Anmerkungen amtl. Vermessung Bemerkungen Dominierte Grundstücke keine Amtliche Bewertung Amtlicher Wert CHF gültig ab Steuerjahr 952' Eigentum Alleineigentum Einwohnergemeinde Oberhofen II/863 Schenkung Anmerkungen /1601/0 Kunstaltertum ID / Dienstbarkeiten II/863 (L) Bau- und Gewerbebeschränkung ID / z.g. Gräfin Harrach Grundlasten keine Vormerkungen keine Pfandrechte /2171 Namen-Papier-Schuldbrief, Fr. 130'000.00, 1. Pfandstelle, Max. 6%, Errichtet: Bel. I/3201, Gesamtpfandrecht, mit Oberhofen am Thunersee/252 Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Oberhofen /3265/0 Hängige Geschäfte Geometergeschäfte bis keine Grundbuchgeschäfte bis keine

10 Lage- / Luftbildübersicht

11 Situationsplan

12 Zonenplan / Gefahrenkarte Parzelle Gbbl-Nr. 250 Zonenplan Wohnzone ZOEN Zone öffentliche Nutzung Gefahrenkarte mittlere Gefährdung

13 Bauinventar / Denkmalschutz

14 - 14 -

15 Fotos Turmhaus Aussen

16 Fotos Praxis

17 Fotos Praxis

18 Fotos Obergeschoss Wohnen

19 Fotos Dachgeschoss Wohnen

20 Fotos Untergeschoss / Aussen Fotos Velounterstände + 4 Aussenabstellplätze

21 Fotos Doppelgarage + 2 Aussenabstellplätze (Schoren 11) Fotos Öffentlicher Parkplatz (4 PW auf Parzelle 250)

22 Berechnungen BKP 2 Gebäude 2'156 m3 à 950 /m3 2'048'200 BKP 3 BKP 4 Umgebung 1'190 m2 à 150 /m2 178'500 BKP 5 Baunebenk. 5.00% 111'335 Total Reproduktionskosten 2'338'035 Rückstellungsbedarf Bauteil Anteil in % an BKP 2 Anteil Fr. inkl. BNK GLD Rückstellungen Technische Entwertung RND Techn. Alter Entwertung BKP 2 Rohbau 60% 1'290'366 GLD 100 J. 0 RND 100 J. Alter 0 J. 0 Hülle 20% 430'122 GLD 50 J. 3'813 RND 30 J. Alter 20 J. 102'463 Installationen 10% 215'061 GLD 40 J. 2'852 RND 25 J. Alter 15 J. 53'048 Ausbau 10% 215'061 GLD 35 J. 3'557 RND 15 J. Alter 20 J. 95'577 BKP 4 Umgebung 187'425 GLD 50 J. 1'662 RND 20 J. Alter 30 J. 79'052 Total / Durchschnitt 100% 2'338'035 GLD 44 J. 11' '140 Lageklasse Relativer Landwert Standort 3.5 Lageklasse (LK) 5.1 Nutzung 4 Landwertanteil pro LK 6.25% Lage 8 Relativer Landwert in % 31.88% Infrastruktur/Erschliessung 4 Marktverhältnisse 6 Relativer Bauwert 2'338'035 Durchschnitt Lageklasse 5.1 Relativer Landwert 1'093'943 Verkehrswert Neuwert Technische Entwertung Landwert Verkehrswert 2'338' '140 1'093'943 3'101'838

23 Technische Entwertung Nicht alle Bau- oder Gebäudeteile altern gleich schnell, sie werden in der Regel zu unterschiedlichen Zeitpunkten erneuert. Für die Ermittlung der Technischen Entwertung werden Bauteilgruppen gebildet, welche gleiche oder ähnliche Erneuerungszyklen aufweisen. Die Entwertung dieser Bauteilgruppen kann somit einzeln ermittelt werden. Für die erforderlichen Erneuerungen sind Rückstellungen zu bilden, welche dann bei der Erneuerung zu entnehmen sind. Diese Rückstellungen sind Bestandteil der Mieterträge. So getätigte Erneuerungen kompensieren die seither eingetretenen Entwertungsanteile. Die Technische Entwertung kann auf verschiedene Arten berechnet werden, welche jedoch alle zum gleichen Ergebnis führen. Am gebräuchlichsten ist die Ermittlung als Rückstellungssaldo (bisher aufgesparte Rückstellungen) oder als Rückstellungsmanko (diskontierte, bis zur nächsten Erneuerung noch aufsparbare, Rückstellungen). Die so ermittelten Werte entsprechen der stichtagbezogenen Technischen Entwertung. Schema der Technischen Entwertung Rückstellungstheorie Diverses Sach-/Rechtsfragen: Verkehrswertexpertisen haben in der Regel nur Sachfragen zu beantworten. Rechtsfragen bleiben Juristen vorbehalten. Dort wo sich die vorliegende Verkehrswertschätzung zu Rechtsfragen äussert (Methodenwahl/Szenarien etc.), geschieht dies im Hinblick auf die Beantwortung von Sachfragen und ausserdem ohne jegliche Gewährleistung.

24 Verkehrswertdefinition Bundesgericht Gemäss Definition des Bundesgerichtes ist der Verkehrswert der Preis, zudem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Bedingungen verkauft werden (BGE 103 1a 105 Erw. 3a). Präzisierte Definition SIREA Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr und unter Würdigung aller Einflüsse für die betreffende Immobilie zu zahlen bereit wäre. Kurz-Definition Der Verkehrswert ist der Höchstpreis, den ein möglicher Käufer für die betreffende Immobilie zu zahlen bereit wäre. Verkehrswert / Höchstpreis Käufertypisches Verhalten Typische Käufergruppe Verkehrswerte werden für den Kauf-Fall bestimmt. Es gilt die Wertvorstellung aus der Käuferoptik, nicht jene des bisherigen Eigentümers. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren, die für potenziell mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären. Insbesondere die Nachfrage nach dem zu bewertenden Objekt, die nachhaltig erzielbaren Mietzinse, deren Qualität (Durchsetzbarkeit, mietrechtliche Situation etc.) und Risiken sowie die in Zukunft anfallenden Kosten. Das Verhalten der typischen Käufergruppe steuert die Bewertung. Das Verhalten beinhaltet Risikobereitschaft, Renditeerwartung, Nutzung, Betrieb, Investitionen, Erneuerungen, Veränderungen, Zukunft etc. Verkehrswert / Höchstpreis Fr. Liebhaberpreis (spezielle Vorstellungen oder Überlegungs-/Rechnungsfehler) Höchstpreis (Marktwert) typische Käufergruppe Ansprüche werden nicht erfüllt, zu wenig Einkommen/Vermögen, falsche Vorstellungen