Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Objekt /2 Zimmerwohnung, Sigriswilstrasse 78, 3655 Sigriswil Grundstück Grundbuch Nr , und Bild Verkehrswert gem. Berechnung Fr. Aufteilung nach Gbbl Gbbl /2 Zimmer-Wohnung Fr. Gbbl Mehrzweckraum Fr. Gbbl instellhallenplatz Fr. 640' ' ' '000.- Bewertungsstichtag 17. September 2015 Markus Rychener, dipl. Architekt FH

2 nhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben 1 2. Objektangaben und Beurteilung 2 3. Bewertungsmethode 4 4. Nachhaltiger rtragswert 5 5. Technische ntwertung 7 6. Zusammenfassung - Herleitung Verkehrswert 9 7. Fotos Kartenausschnitte 11

3 1 1. Allgemeine Angaben igentümer Auftraggeber Der Gutachter Alleineigentum Walid Daw Betreibungsamt Oberland Scheibenstrasse 11, 3600 Thun rychener immobilien + bau gmbh Markus Rychener, dipl. Architekt FH, mmobilienbewerter CAS FH Höchhusweg 17, 3612 Steffisburg tel mail [email protected] fax web Bewertungsstichtag 17. September 2015 (zugleich Besichtigungstermin mit Fotoaufnahmen) Gültigkeit Besichtigung Vorbehalte Bewertungsgrundlagen Auftrag und Bewertungszweck Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine Änderungen erfahren. Die Besichtigung beschränkte sich auf die Wohnung. Die Heizung konnte nicht besichtigt werden. Nach Aussage des igentümers wurde die Heizung 2014 erneuert. Nach Rücksprache mit der Hausverwaltung sind die Angaben korrekt. Die Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen, Dokumente und Auskünfte. Bei der Besichtigung konnte der Zustand von verdeckten und nicht zugänglichen Bauteilen und nstallationen nicht festgestellt werden. Wir gehen davon aus, dass die Unterlagen, Dokumente und Auskünfte korrekt sind und die verdeckten Bauelemente mängel- und schadenfrei sind. Aktueller Zonenplan und Baureglement Grundbuchauszüge Datum: Katasterplan / Situationsplan Datum: Gebäudeversicherungsauszug Datum: Aufnahme Nettowohnfläche Wohnung Datum: Geoportal des Kantons Bern (Altlasten/Naturgefahren/Radon) Datum: Besichtigung Datum: Verkehrswertschätzung - Pfändungsverfahren im Auftrag Betreibungsamt Dietikon

4 2 2. Objektangaben und Beurteilung Zonenvorschriften Nutzungsreserven Geoportal Naturgefahren Belastungen Dienstbarkeiten Wohnzone W1 Kleiner Grenzabstand 4 m Gebäudetiefe 20 m Grosser Grenzabstand 8 m Gebäudebreite 18 m Geschosszahl 1 Firsthöhe zur Gebäudebreite 4:5 Firsthöhe 9 m rstwohnungsanteil 60% mpfindlichkeitsstufe Wohnung ohne Nutzungsreserven. Keine intragungen vorhanden. Die Liegenschaft befindet sich in einem Gebiet mit mittlerer Gefährdung durch Rutschen. Keine wertbeeinflussenden Belastungen an der Bausubstanz erkennbar. Dem Gutachten liegen die detaillierten Grundbuchauszüge bei. s sind keine wertbeeinflussenden intragungen vorhanden. Fläche der Stammgrundstücke Gbbl m2 Mehrfamilienhaus Gbbl m2 Selbstständiges und dauerndes Recht (Baurecht) Unendgeldlich, bis Amtlicher Wert Gbbl ' /2 Zimmer Wohnung im Stockwerkeigentum Gbbl '320.- Mehrzweckraum Gbbl '990.- instellhallenplatz Wertquote (WQ) Gbbl / 1'000 Anteil Wohnung an Stammgrundstück Gbbl / 1'000 Mehrzweckraum Gbbl / 1'000 instellhallenplatz Anteil gemeinschaftliche Kosten Keine insicht in die Reglemente möglich. Keine Auskunft von der Verwaltung erhältlich. Baujahr Liegenschaft Sigriswilstrasse gem. GVB-Akten Gebäudeversicherungsauszug Sigriswilstrasse 78 2'700'000.- Neuwert, ndex 194, Massivbauweise Kubischer nhalt Sigriswilstrasse 78 3'760 m3 Berechnung GVB-Norm Sonderrecht Raumprogramm Wohnung 3 1/2 Zimmerwohnung, Mehrzweckraum in der instellhalle, instellenplatz (Autolift). 3 1/2 Zimmerwohnung mit 88 m2 Nettowohnfläche ingang / Vorplatz, Küche / ssen, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Bad / WC mit Waschmaschine, sep. WC.

5 3 Nebenraum in instellhalle Mehrzweckraum (unisoliert) mit 28 m2 Nettonutzfläche (neben instellhallenplatz). instellhallenplatz Schmaler instellhallenplatz, Breite 2.48 m (beidseitig mit Wand begrenzt), Tiefe 5.45 m, rschliessung mit Autolift. Nur für Kleinwagen geeignet. Option Parkierung grössere PW: Rückbau Langswand zu Mehrzweckraum um ca. 50 cm. Beurteilung Situation Die Liegenschaft befindet sich direkt an der Hauptstrasse zum Dorf Sigriswil. Gemeinde Sigriswil mit 11 Dörfern und ca. 4'700 inwohner. Schulen, Bank, Gemeindeverwaltung und inkaufsmöglichkeiten im Dorf Sigriswil vorhanden (kurze bis mittlere ntfernung). Bushaltestelle ndorf ist ca. 500 m entfernt, im Halbstundentakt ist die Stadt Thun zu erreichen (20 Min. Busfahrt, 11 km entfernt). Liegenschaft allgemein Mehrfamilienhaus (5 Wohnungen) mit Ausrichtung nach Süden mit unverbaubarer Lage mit Aussicht auf Thunesee und Bergkette. Wohnung im Untergeschoss von Mehrfamilienhaus, ruhige Lage, grosse Terrasse. Baubeginn ca. 2002, Fertigstellung vermutlich um 2005 (unklare Datenbank). Die Vorgeschichte der Ueberbauung "Lislere" ist speziell (verschiedene Grundpfandverwertungen), ob aktuell alle rechtlichen Bereinigungen (u.a. mit Johann Bürki-Klaus) stattgefunden haben ist dem Schätzer nicht bekannt. Möglicherweise müssen vereinzelte Stockwerkeigentümer noch mit Kostenanteilen von Allgemeinen Fertigstellungsarbeiten rechnen. 3 1/2-Zimmerwohnung Wohnung mit gutem nstallations- und Ausbaustandard. Gut besonnte Wohnung, attraktive grosse Terrasse mit Weitsicht auf See und Berge. Zentrale Heizungsanlage mit rdsonde, Unterverteilung in Technikaruam, Wärmeabgabe mit Fussbodenheizung. Warmwasseraufbereitung mit lektroboiler. Fertigstellungsarbeiten, Abzug beim Verkehrswert Fr. 5'000.- Abdichtungen Schwelle Fensterfront (Kittfuge, Wetterschenkel). Metallgeländer auf der Westseite (anstelle Holzgeländer). Verkauf Die Nachfrage (Kauf) ist grundsätzlich vorhanden. ingeschränkte Käufergruppe: Vorgeschichte der Ueberbauung "Lislere", rschliessung instellhallenplatz mit Autolift, ausstehende Fertigstellungsarbeiten im allgemeinen Teil (Zufahrt, Zugang) mit einigen Rinnstellen. Typische Käufergruppe: Nutzung als selbstbewohntes igentum.

6 4 3. Bewertungsmethode Bewertungsmethode Die vorliegende Wohnung wird ausschliesslich nach der rtragswertmethode bewertet. m errechneten rtragswert (kapitaliserter rtrag) sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, die im verwendeten rtrag eingeschlossen sind. benfalls enthalten ist der Wert des dazugehörigen Landes (das überbaute Land und der normale Umschwung). Bewertungssystem Die Gliederung erfolgt nach dem Multi lement Value System (kurz MV). Der MV- Wert ist die Summe aller positiven und negativen Wertelemente aller Schätzungsobjekte der mmobilie. r entspricht dem Verkehrswert. Das MV-System beinhaltet die systematische Analyse und Gliederung der mmobilie in ihre Objekte und einzelnen Wertelemente, die dann mit der jeweils geeigneten Methode berechnet werden. Gliederung Objekt Wertelement (W) Bewertungsmethode Wohnung + W 1 rtragswert rtragswertmethode Fertigstellung - W 2 Sofortabzug rfahrungswert - W 3 Technische ntwertung Barwertmethode Parkierung + W 4 Parkplätze Vergleichswertmethode Sondernutzung + W 5 Mehrzweckraum Vergleichswertmethode rneuerungsfonds + W 6 rneuerungsfonds Barwertmethode Aufgrund der bekannten Marktpreise von gehandelten instellhallenplätzen und Mehrzweckräume wird für die Bewertung die Vergleichswertmethode angewandt. m Vergleichswert ist die technische ntwertung der Bausubstanz und die künftig erforderlichen Rückstellungen bereits berücksichtigt.

7 5 4. Nachhaltiger rtragswert 4.1 Bruttoerträge nachhaltig Bezeichnung inheiten NWF Fr./m2/a Fr./Monat Fr./Jahr 3 1/2 Zimmerwohnung '850 22'200 Total Mietwert pro Jahr 88 1'850 22'200 Aktuelle Vermietung (em. Angaben Mietpartei) Fr. 2'350.-, inkl. Mehrzweckraum, instellhallenplatz und Nebenkosten. Festsetzung angemessener und nachhaltiger Mietwert für die 3 1/2 Zimmer-Wohnung von netto Fr. 1'850 / Monat. Der eingesetzte Mietwert bezieht sich grundsätzlich auf einen neuwertigen Zustand (wenn keine ntwertung vorhanden wäre). Der Mietwert entspricht aus Mietersicht dem Nettomietzins, d.h. ohne Nebenkosten. 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) Bezeichnung Anteil inheit Zinssatz Betrag Zinssatz für Fremdkapital 80.00% à 3.00% = 2.40% 14'796 Zinssatz für igenkapital 20.00% à 0.00% = 0.00% 0 Nettozinssatz (Deckung der Kapitalkosten und Objektrisiken) 2.40% 14'796 Betriebskosten 5.00% von 22'200 = 0.18% 1'110 Unterhaltskosten 8.00% von 22'200 = 0.29% 1'776 Verwaltungskosten 3.00% von 22'200 = 0.11% 666 Mietzinsrisiko 0.00% von 22'200 = 0.00% 0 Jährliche Kosten 0.58% 3'552 Jährliche Rückstellungen für grosszyklische rneuerungen 0.62% 3'852 Total Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 3.60% 22'200 Typische Finanzierung der Käufergruppe und Art des Objektes: 80 % Fremdkapital zu 3.00 % (1. Hypothek) und 20 % igenkapital zu 0.00 % (keine igenkapitalverzinsung) Berechnung der Betriebskosten wie Liegenschaftssteuern und Versicherungsprämien aufgrund von bekannten Zahlen, teilweise rfahrungswerte Die eingesetzten Unterhaltskosten (rsatz und Reparaturen) sind grösstenteils rfahrungswerte unter Berücksichtigung von Objektart, Beanspruchung, typische Bewohnerstruktur und baulichen igenschaften Bei dieser Objektart (Stockwerkeigentum, selbstbewohnt) fallen nur geringe Verwaltungskosten an (STOW - Verwaltung). Kein Mietzinsrisiko (Stockwerkeigentum, selbstbewohnt) Die jährlichen Rückstellungen entsprechen einem Renovationsfonds. Aus dem rtrag werden Rückstellungen entnommen und geäufnet, um in bestimmten zyklischen Abständen die Bausubstanz zu erneuern, damit die Nutzungsfähigkeit der Baute und somit auch der rtrag gewährleistet bleibt

8 6 4.3 Berechnung rtragswert (nicht entwertet) Nachhaltiger Mietwert siehe Berechnung 4.1 Bruttoerträge nachhaltig 22'200 Bruttozinssatz siehe Berechnung 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 3.60% rtragswert Fr. 22'200 / 3.60% 616'520 + W 1 rtragswert 616'520 Der rtragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen rträgen. r entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.

9 7 5. Technische ntwertung 5.1 Reproduktionskosten BKP Bezeichnung inheit (Stk / m2 / m3) CHF/inheit Betrag 2 Gebäude MFH Sigriswilstrasse 78 2'312 m3 à 817 1'888'904 gem. GVB-Daten, ohne STH und Rampe 89.85% 1'888'904 4 Umgebung Hartflächen, Rasen- und 5.00% von 1'888'904 94'445 Pflanzflächen, Werkleitungen % 94'445 5 Baunebenkosten Baubewilligung, Anschlussgebühren, 6.00% von 1'983' '001 Vervielfältigungen, Versicherungen, 0 Baukreditzinsen % 119' Total Reproduktionskosten (nur Wohnung mit Studio, nach Wertquote nicht möglich) % 2'102'350 Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in verbesserungsneutraler Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften (jedoch unter inhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Die Reproduktionskosten sind für das Bauvolumen zu berechnen, das nachhaltig unterhalten und erneuert wird. Die Reproduktionskosten werden immer unter der Optik der Bauerneuerung festgelegt (d.h. unter Berücksichtigung vorgängiger Demontagen, Abbrüchen sowie unter inhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Aus diesen Gründen können die Reproduktionskosten höher oder tiefer sein als die Neubaukosten.

10 8 5.2 Technische ntwertung nach Bauteilgruppen Zinssatz für Berechnung 2.40% Bauteilgruppen Anteil in % an BKP 2 Anteil Haus inkl. BKP 5 Wertquote Wohnung Wohnung inkl. BKP 5 Gesamtlebensdauer jährliche Rückstellungsrate Restnutzungsdauer Technische ntwertung BKP 2 Gemeinschaftliche Bauteile ungültig Grundsubstanz 45% 901' ' J J. 0 Dach (inkl. Spengler) 6% 120' ' J J. 2'588 Fassade 5% 100' ' J J. 2'157 nstallationen (HLKS) 6% 120' ' J J. 3'719 Anteil Autolift 3% 60' ' J J. 1'859 Ausbauten 1% 20' ' J J. 946 BKP 2 Bauteile im Sonderrecht (SR) Fenster / Sonnenschutz 7% 140' ' J J. 4'339 nstallationen (HLKS) 15% 300' ' J J. 9'297 Ausbau 12% 240' ' J. 1' J. 11'348 BKP 4 - Umgebung 100' ' J J. 2'157 Total 100% 2'102' '730 3'852 38'410 - W 2 Technische ntwertung 38'410 Auswertungen Reproduktionskosten pro m2 NWF (BKP 2) 3'910 ntwertung in % von BKP % rneuerungsanteil der Wohnung BKP 2-5 in Fr. 219'846 Rückstellungsbedarf in % 1.00% Rückstellungen Gemeinschaftliche Bauteile 1'611 Rückstellungen Bauteile im Sonderrecht 2'240 Techn. ntwertung Gemeinschaftliche Bauteile 13'426 Technische ntwertung Sonderrecht 24'984 Begründung / Definition Die technische ntwertung entspricht dem am Bewertungsstichtag notwendigen Geldbetrag um die Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, grundsätzlich ohne gleichzeitige Verbesserung von Qualität oder Komfort, ohne Mehrnutzen und ohne rtragssteigerung (im Gegensatz steht das Mietrecht sowie die heutigen Baustandards / Vorschriften). Altern und sich entwerten können nur Teile, die während der xistenz der Baute tatsächlich irgendeinmal erneuert werden müssen. Bauteile, die nie erneuert werden müssen (Grundsubstanz) erleiden demzufolge keine Alterung und ntwertung. Für den Wiederaufbau der Grundsubstanz nach deren Abbruch werden jedoch die erforderlichen Rückstellungen gebildet Wenn eine Liegenschaft wegen Demodierung, Aktualitäts- oder Attraktivitätsverlust einen geringeren rtrag aufweist, so handelt es sich nicht um eine technische, sondern um eine wirtschaftliche ntwertung (Abbildung im rtragswert). Die technische ntwertung und die Berechnung der Rückstellungen wird mittels Aufteilung nach Bauteilgruppen hergeleitet. Der Anteil der Bauteilgruppen und die Gesamtlebensdauer ist abhängig vom Gebäudetyp, Material sowie Nutzungsintensität. Die Rückstellungen werden sowohl für die gemeinschaftlichen Bauteile wie auch für die Bauteile des Sonderrechts gebildet. Die Aufteilung erfolgt nach den Bestimmungen des Stockwerkeigentümerreglementes. Die rneuerungskosten werden nach der Wertquote verteilt.

11 9 6. Zusammenfassung - Herleitung Verkehrswert Wertelemente Bemerkungen Betrag + W 1 rtragswert Wh 616'520 - W 2 Sofortabzug Wh Abdichtung Schwelle Fensterfront, Metallgeländer (s. Pkt. 2) -5'000 - W 3 Technische ntwertung Wh -38'410 + W 4 Parkplätze 1 instellhallenplatz à Fr. 25'000.- (2.48 m B x 5.47 m T) 25'000 + W 5 Mehrzweckraum Neben instellhallenplatz 40'000 + W 6 rneuerungsfonds Tel. mit Verwaltung, Hr. Raund ; geben keine Auskunft 0 Rundungsbetrag 1'890 Verkehrswert Wohnung inkl. Mehrzweckraum und H-Platz Fr. 640'000 Aufteilung nach Gbbl Gbbl /2 Zimmer-Wohnung Fr. 575'000 Gbbl Mehrzweckraum Fr. 40'000 Gbbl instellhallenplatz Fr. 25'000 Auswertungen Bruttorendite (ohne Parkplätze) 22'200 / 575' % Marktwert pro m2 Nettowohnfläche (ohne Parkplätze) 575'000 / 88 6'505 Definition Verkehrswert Gemäss Definition ist der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende mmobilie zu bezahlen bereit wäre. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren, die für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären. Ort, Datum Steffisburg, 5. Oktober 2015 Unterschrift Der Bewerter Markus Rychener, dipl. Architekt FH

12 10 7. Fotos Bild Bild Terrasse auf der Südseite Haupteingang im Norden Bild Bild Aussicht nach Süd-West (Niesen) Aussicht nach Osten Bild Bild Mehrzweckraum Aussenansicht Mehrzweckraum, H-Platz rechts angrenzend

13 11 8. Kartenausschnitte Quelle: map.search.ch Quelle: map.search.ch

14 Gemeinde Sigriswil Massstab 1:500 unbeglaubigte Plankopie rstellt im Geoportal be geo.ch am Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. s können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden H F H F c 2664 L L 78 F F F L L Lislere 1513 F 815 F 5277 F 3119 (5297) e 5412 Dütschler & Naegeli AG Geomatik + Bauvermessung 3600 Thun a 2007 be geo.ch F F 23b Fliederweg 11 H info@geo thun.ch F F F F F 173

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