Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Objekt /2 Zimmer-Dachwohnung, Blumensteinstrasse 26, Wattenwil Grundstück Grundbuch Nr Bild Verkehrswert gem. Berechnung r. 350'000.- Bewertungsstichtag 14. Juli 2015 Mathias Rychener, dipl. Architekt H

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben 1 2. Objektangaben und Beurteilung 2 3. Bewertungsmethode 4 4. Nachhaltiger rtragswert 5 5. Technische ntwertung 7 6. Zusammenfassung - Herleitung Verkehrswert 9 7. otos Kartenausschnitte 11

3 1 1. Allgemeine Angaben igentümer Auftraggeber Der Gutachter Alleineigentum Christian lükiger Betreibungsamt Oberland Scheibenstrasse 11, 3600 Thun rychener immobilien + bau gmbh Mathias Rychener, dipl. Architekt H, Immobilienbewerter CAS H Höchhusweg 17, 3612 Steffisburg tel mail info@rychenerimmobau.ch fax web Bewertungsstichtag 14. Juli 2015 (zugleich Besichtigungstermin mit otoaufnahmen) Gültigkeit Besichtigung Vorbehalte Bewertungsgrundlagen Auftrag und Bewertungszweck Bemerkungen Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende aktoren keine Änderungen erfahren. Die Besichtigung beschränkte sich auf die Wohnung. Die Heizung konnte nicht besichtigt werden. Nach Aussage des igentümers wurde die Heizung 2014 erneuert. Nach Rücksprache mit der Hausverwaltung sind die Angaben korrekt. Die Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen, Dokumente und Auskünfte. Bei der Besichtigung konnte der Zustand von verdeckten und nicht zugänglichen Bauteilen und Installationen nicht festgestellt werden. Wir gehen davon aus, dass die Unterlagen, Dokumente und Auskünfte korrekt sind und die verdeckten Bauelemente mängel- und schadenfrei sind. Aktueller Zonenplan und Baureglement Grundbuchauszüge Datum: Katasterplan / Situationsplan Datum: Gebäudeversicherungsauszug Datum: Geoportal des Kantons Bern (Altlasten/Naturgefahren/Radon) Datum: Reglement der Stockwerkeigentümer Datum: Besichtigung Datum: Angabe Stand rneuerungsfonds (aberimo AG, Bern) Datum: Verkehrswertschätzung - Interner Verwendungszweck Von der Wohnung sind keine Planunterlagen vorhanden.

4 2 2. Objektangaben und Beurteilung Zonenvorschriften Wohn-/Arbeitszone 2 Kleiner Grenzabstand 4 m Gebäudetiefe 13 m Grosser Grenzabstand 8 m Geschosszahl 2 Gebäudehöhe 8 m mpfindlichkeitsstufe III Gebäudelänge 25 m Naturgefahren Belastungen Dienstbarkeiten Die Liegenschaft befindet sich in einem Gebiet mit mittlerer Gefährdung durch Hochwasser aufgrund der Gürbe und ybach. Dieser Umstand hat keinen influss auf den Verkehrswert. Keine wertbeeinflussenden Belastungen an der Bausubstanz erkennbar. Dem Gutachten liegen die detaillierten Grundbuchauszüge bei. s sind keine wertbeeinflussenden intragungen (Dienstbarkeiten, An- und Vormerkungen) vorhanden. Anmerkung gem. WG ingetragene Auflagen gem. Wohnbau- und igentumsförderungsgesetz (Art ). Siehe Beilageblatt (Wortlaut). läche der Stammgrundstücke Gbbl 214 1'306 m2 Mehrfamilienhaus Nr. 26 Amtlicher Wert Gbbl '900.- Wohnung Wertquote (WQ) Gbbl / 1'000 Anteil Wohnung an Stammgrundstück Anteil gemeinschaftliche Kosten Die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgungs-Kosten werden nach einem Verteilschlüssel der Heizfirma aufgeteilt. Alle anderen gemeinschaftlichen Kosten werden gem. Reglement nach Wertquote aufgeteilt. Baujahr Liegenschaft Blumensteinstrasse Gebäudeversicherungsauszug Blumensteinstrasse 26 3'100'000.- Neuwert, Index 194, Massivbauweise Kubischer Inhalt Blumensteinstrasse 26 4'435 m3 Berechnung GVB-Norm Sonderrecht Raumprogramm Allgemein 4 1/2 Zimmerwohnung im Dachgeschoss mit Nebenraum (Holzverschlag) im UG 4 1/2 Zimmerwohnung mit 115 m2 Nettowohnfläche ingang, Wohnzimmer, 3 Zimmer, Küche / ssen, Bad / WC, sep. WC, Balkon Gemeinsame Wasch- und Tröcknungsräume im Untergeschoss.

5 3 Beurteilung Situation Die ländliche Gemeinde Wattenwil mit ca. 2'730 inwohner befindet sich im Gürbetal Wattenwil gilt als eher durchschnittlicher Wohnort in der Region Schulen, inkaufsmöglichkeiten und ÖV vorhanden Liegenschaft Allgemein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 11 Wohnungen Liegenschaft in Massivbauweise aus dem rstellungsjahr 1976 Hauptausrichtung der Liegenschaft nach Osten (Wohnung im DG nach Norden) Zentrale Heizung im UG aus dem Jahre 2014, Wärmeabgabe mit Heizkörpern Zur Wohnung gehört kein Parkplatz, der Aktuelle Mieter hat aber einen gemietet 4 1/2-Zimmerwohnung im rdgeschoss (Sonderrecht) 4 1/2-Zimmerwohnung mit 115 m2 im Dachgeschoss (Orientierung nach Norden) Die Wohnung verfügt über einen kleinen Balkon (Stirnfassade) infaches Grundrisskonzept mit normalen Zimmergrössen Die Wohnung verfügt über 2 Nasszellen (Bad mit WC) Zweckmässiger Installations- und Ausbaustandard grösstenteils aus dem Baujahr Die Wohnung befindet sich in einem schlechten Zustand. Die meisten Bauteile haben die Lebensdauer erreicht und müssen in den nächsten 5 Jahren erneuert werden (Küche, Nasszellen, Bodenbeläge, Ausbauten). Grundsätzlich ist ein aufgelaufener Unterhalt feststellbar (u.a. textiler Bodenbelag, Schränke). Aufgrund einer bevorstehenden Gesamtsanierung werden dem Verkehrswert keine Sofortmassnahmen in Abzug gebracht. Der bauliche Zustand wird in der Bewertung entsprechend berücksichtigt Verkauf Die Nachfrage (Kauf) ist grundsätzlich vorhanden (eingeschränkte Käufergruppe) Die Wohnung steht in grosser Konkurrenz mit Neubauwohnungen mit aktuellen Schall- und nergieanforderungen sowie heutigen Grundrisskonzepten. Dieser Umstand hat einen negativen influss auf den Verkehrswert. Typische Käufergruppe: Nutzung als selbstbewohntes igentum oder Kauf Vermietung möglich (Nettomiete r. 1'600.-, nach Sanierung)

6 4 3. Bewertungsmethode Bewertungsmethode Die vorliegende Wohnung wird ausschliesslich nach der rtragswertmethode bewertet. Im errechneten rtragswert (kapitaliserter rtrag) sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, die im verwendeten rtrag eingeschlossen sind. benfalls enthalten ist der Wert des dazugehörigen Landes (das überbaute Land und der normale Umschwung). Bewertungssystem Die Gliederung erfolgt nach dem Multi lement Value System (kurz MV). Der MV- Wert ist die Summe aller positiven und negativen Wertelemente aller Schätzungsobjekte der Immobilie. r entspricht dem Verkehrswert. Das MV-System beinhaltet die systematische Analyse und Gliederung der Immobilie in ihre Objekte und einzelnen Wertelemente, die dann mit der jeweils geeigneten Methode berechnet werden. Gliederung Objekt Wertelement (W) Bewertungsmethode Wohnung + W 1 rtragswert rtragswertmethode - W 2 Technische ntwertung Barwertmethode + W 3 Anteil rneuerungsfonds ffektiver Betrag

7 5 4. Nachhaltiger rtragswert 4.1 Bruttoerträge nachhaltig Bezeichnung inheiten NW r./m2/a r./monat r./jahr 4 1/2 Zimmerwohnung Dachgeschoss '600 19'200 Total Mietwert pro Jahr '600 19'200 estsetzung angemessener und nachhaltiger Mietwert von r. 1'600.- (nach Sanierung) Der eingesetzte Mietwert bezieht sich grundsätzlich auf einen neuwertigen Zustand (wie keine ntwertung vorhanden wäre). Der Mietwert entspricht aus Mietersicht dem Nettomietzins, d.h. ohne Nebenkosten. 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) Bezeichnung Anteil inheit Zinssatz Betrag Zinssatz für remdkapital 80.00% à 3.00% = 2.40% 11'507 Zinssatz für igenkapital 20.00% à 1.00% = 0.20% 959 Nettozinssatz (Deckung der Kapitalkosten und Objektrisiken) 2.60% 12'466 Betriebskosten 4.00% von 19'200 = 0.16% 768 Unterhaltskosten 9.00% von 19'200 = 0.36% 1'728 Verwaltungskosten 3.00% von 19'200 = 0.12% 576 Mietzinsrisiko 0.00% von 19'200 = 0.00% 0 Jährliche Kosten 0.64% 3'072 Jährliche Rückstellungen für grosszyklische rneuerungen 0.76% 3'662 Total Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 4.00% 19'200 Typische inanzierung der Käufergruppe und Art des Objektes: 80 % remdkapital zu 3.00 % (Mischung Hypothek) und 20 % igenkapital zu 1.00 %. Aus Sicht des Bewerters entspricht der eingesetzte igenkapitalzinssatz einer aktuell angemessenen und nachhaltigen Verzinsung des igenkapitals unter Berücksichtigung der käufertypischen rwartung, der regionalen Marktsituation und den vorhanden Objektrisiken.Berechnung der Betriebskosten wie Liegenschaftssteuern und Versicherungsprämien aufgrund von bekannten Zahlen, teilweise rfahrungswerte Die eingesetzten Unterhaltskosten (rsatz und Reparaturen) sind grösstenteils rfahrungswerte unter Berücksichtigung von Objektart, Beanspruchung, typische Bewohnerstruktur und baulichen igenschaften Bei dieser Objektart (Stockwerkeigentum, selbstbewohnt) fallen nur geringe Verwaltungskosten an (STOW - Verwaltung). Selbstbewohnte Liegenschaft ohne Mietzinsrisiko Die jährlichen Rückstellungen entsprechen einem Renovationsfonds. Aus dem rtrag werden Rückstellungen entnommen und geäufnet, um in bestimmten zyklischen Abständen die Bausubstanz zu erneuern, damit die Nutzungsfähigkeit der Baute und somit auch der rtrag gewährleistet bleibt

8 6 4.3 Berechnung rtragswert (nicht entwertet) Nachhaltiger Mietwert siehe Berechnung 4.1 Bruttoerträge nachhaltig 19'200 Bruttozinssatz siehe Berechnung 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 4.00% rtragswert r. 19'200 / 4.00% 479'446 + W 1 rtragswert 479'446 Der rtragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen rträgen. r entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.

9 7 5. Technische ntwertung 5.1 Reproduktionskosten BKP Bezeichnung inheit (Stk / m2 / m3) CH/inheit Betrag 2 Gebäude Blumensteinstrasse 26 4'435 m3 à 700 3'104' % 3'104'500 4 Umgebung Hartflächen, Rasen- und 900 m2 à '000 Pflanzflächen, Werkleitungen % 135'000 5 Baunebenkosten Baubewilligung, Anschlussgebühren, 6.00% von 3'239' '370 Vervielfältigungen, Versicherungen, 0 Baukreditzinsen, Bauherrenleistungen % 194' Total Reproduktionskosten (ganze Liegenschaft) % 3'433'870 Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in verbesserungsneutraler Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften (jedoch unter inhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Die Reproduktionskosten sind für das Bauvolumen zu berechnen, das nachhaltig unterhalten und erneuert wird. Die Reproduktionskosten werden immer unter der Optik der Bauerneuerung festgelegt (d.h. unter Berücksichtigung vorgängiger Demontagen, Abbrüchen sowie unter inhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Aus diesen Gründen können die Reproduktionskosten höher oder tiefer sein als die Neubaukosten.

10 8 5.2 Technische ntwertung nach Bauteilgruppen Zinssatz für Berechnung 2.60% Bauteilgruppen Anteil in % an BKP 2 Anteil Haus inkl. BKP 5 Wertquote Wohnung Wohnung inkl. BKP 5 Gesamtlebensdauer jährliche Rückstellungsrate Restnutzungsdauer Technische ntwertung BKP 2 Gemeinschaftliche Bauteile Grundsubstanz 50% 1'645' ' J J. 0 Dach (inkl. Spengler) 6% 197' ' J J. 11'391 assade 5% 164' ' J J. 7'269 Installationen (HLKS) 6% 197' ' J J. 8'723 Ausbauten 2% 65' ' J J. 1'959 BKP 2 Bauteile im Sonderrecht (SR) enster / Sonnenschutz 5% 164' ' J J. 15'772 Installationen (HLKS) 14% 460' ' J J. 44'162 Ausbau 12% 394' ' J. 1'045 5 J. 36'146 BKP 4 - Umgebung 143' ' J J. 7'507 Total 100% 3'433' '197 3' '930 - W 2 Technische ntwertung 132'930 Auswertungen Reproduktionskosten pro m2 NW (BKP 2) 3'185 ntwertung in % von BKP % rneuerungsanteil der Wohnung BKP 2-5 in r. 211'041 Rückstellungsbedarf in % 0.90% Rückstellungen Gemeinschaftliche Bauteile 1'547 Rückstellungen Bauteile im Sonderrecht 2'115 Techn. ntwertung Gemeinschaftliche Bauteile 36'850 Technische ntwertung Sonderrecht 96'079 Begründung / Definition Die technische ntwertung entspricht dem am Bewertungsstichtag notwendigen Geldbetrag um die Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, grundsätzlich ohne gleichzeitige Verbesserung von Qualität oder Komfort, ohne Mehrnutzen und ohne rtragssteigerung (im Gegensatz steht das Mietrecht sowie die heutigen Baustandards / Vorschriften). Altern und sich entwerten können nur Teile, die während der xistenz der Baute tatsächlich irgendeinmal erneuert werden müssen. Bauteile, die nie erneuert werden müssen (Grundsubstanz) erleiden demzufolge keine Alterung und ntwertung. ür den Wiederaufbau der Grundsubstanz nach deren Abbruch werden jedoch die erforderlichen Rückstellungen gebildet Wenn eine Liegenschaft wegen Demodierung, Aktualitäts- oder Attraktivitätsverlust einen geringeren rtrag aufweist, so handelt es sich nicht um eine technische, sondern um eine wirtschaftliche ntwertung (Abbildung im rtragswert). Die technische ntwertung und die Berechnung der Rückstellungen wird mittels Aufteilung nach Bauteilgruppen hergeleitet. Der Anteil der Bauteilgruppen und die Gesamtlebensdauer ist abhängig vom Gebäudetyp, Material sowie Nutzungsintensität. Die Rückstellungen werden sowohl für die gemeinschaftlichen Bauteile wie auch für die Bauteile des Sonderrechts gebildet. Die Aufteilung erfolgt nach den Bestimmungen des Stockwerkeigentümerreglementes. Die rneuerungskosten werden nach der Wertquote verteilt.

11 9 6. Zusammenfassung - Herleitung Verkehrswert Wertelemente Bemerkungen Betrag + W 1 rtragswert 479'446 - W 2 Technische ntwertung -132'930 + W 3 Anteil rneuerungsfonds Total r. 23'345.95, Anteil Wohnung 118 / 1'000 2'755 Rundungsbetrag 729 Verkehrswert r. 350'000 Auswertungen Bruttorendite (ohne Parkplätze) 19'200 / 347' % Marktwert pro m2 Nettowohnfläche (ohne Parkplätze) 347'245 / 115 3'020 Die Bruttorendite ist bei Stockwerkeigentumswohnungen grundsätzlich ohne Bedeutung. Der resultierende Marktwert pro m2 Nettowohnfläche liegt mit ca. r. 3'000.- im normalen Bereich von sanierungsbedürftigen Wohnungen an einer eher durchschnittlichen Wohnlage in der Region (eingeschränkte Käufergruppe). Definition Verkehrswert Gemäss Definition ist der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden aktoren, die für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären. Ort, Datum Steffisburg, 14. Juli 2015 Unterschrift Der Bewerter Mathias Rychener, dipl. Architekt H

12 10 7. otos Bild Bild Ansicht aus Nordosten Ansicht aus Osten Bild Bild Ansicht aus Nordwesten Parkplätze (in Miete, nicht im igentum) Ansicht aus Nordwesten Ansicht aus Nordosten

13 11 8. Kartenausschnitte Quelle: map.search.ch Quelle: map.search.ch

14 Gemeinde Wattenwil Massstab 1:500 unbeglaubigte Plankopie rstellt im Geoportal be geo.ch am Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. s können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden Gerbeweg a 1b ybach a a a D I K K 28 K K Blumensteinstrasse Häberli + Toneatti AG Vermessung und Geoinformation Bayweg Belp ybach I belp@ht geo.ch 2007 be geo.ch I I I

15 Druckdatum: Zeit: Name Vorname: Burkhalter Martin Auszug Grundstück-Informationen Dieser Auszug hat keine rechtsgültige Wirkung! Wattenwil / 214 Grundstückbeschreibung Gemeinde 886 Wattenwil Grundstück-Nr. 214 Grundstückart Liegenschaft -GRID CH läche 1'306 m², Grafisch ermittelte läche, Provisorisch anerkanntes Vermessungswerk Plan-Nr Belastete Teilflächen Lagebezeichnung Auf der Gerbe Bodenbedeckung Gebäude, 401 m² Gartenanlage, Hofraum, 905 m² Gebäude / Bauten Wohnhaus, 401 m² Blumensteinstrasse 26, 3665 Wattenwil Anmerkungen amtl. Vermessung Bemerkungen Dominierte Grundstücke Keine Amtliche Bewertung Amtlicher Wert CH rtragswert gemäss BGBB CH Gültig ab Steuerjahr (21'200) igentum STW Wattenwil 886/214-1 zu 85/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/214-2 zu 70/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/214-3 zu 89/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/214-4 zu 73/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/214-5 zu 118/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/214-6 zu 23/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/214-7 zu 73/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/214-8 zu 90/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/214-9 zu 76/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/ zu 94/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/ zu 82/1' /981/0 Begründung STW STW Wattenwil 886/ zu 127/1' /981/0 Begründung STW Anmerkungen /981/0 Stockwerkanteile verpfändet ID / Dienstbarkeiten /577/0 (R) Quellenrecht und Baurecht ID / z.l. LIG Wattenwil 886/1877 z.l. LIG Wattenwil 886/2335 z.l. LIG Wattenwil 886/ /652/0 (L) Oeffentl. ussweg ID / z.g. inwohnergemeinde Wattenwil II/6325 (R) Wasserbezugsrecht für 4 ML ID / z.l. SDR Wattenwil 886/ /980/ /980/0 (L) Wegrecht ID / z.g. LIG Wattenwil 886/ /980/0 (R) Wegrecht ID / z.l. LIG Wattenwil 886/2354 Grundlasten Keine Vormerkungen Keine Pfandrechte Keine Seite 1 von 2

16 Hängige Geschäfte Geometergeschäfte bis Keine Grundbuchgeschäfte bis Keine Seite 2 von 2

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