Stadt Jena Vorentwurf zum Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. B-J 30 Lichtenhainer Oberweg (bislang Rosenweg) Begründung für das Gebiet Gemarkung Jena, Flur 25, zwischen dem Lichtenhainer Oberweg (ehem. Rosenweg) im Süden, der Siegfried-Czapski-Straße im Osten, der Moritz-Seebeck-Straße im Norden und der Kleingartenanlage Rosenweg im Westen Planung Stadtplanungsamt Jena Abt. Stadtplanung Leutragraben 1 07743 Jena Telefon: 03641 / 49-5231 Telefax: 03641 / 49-5205 E-Mail: ruestert@jena.de Grünordnung Stadtplanungsamt Jena Abt. Stadtplanung Leutragraben 1 07743 Jena Telefon: 03641 / 49-5234 Telefax: 03641 / 49-5205 E-Mail: fritschk@jena.de Jena, den 11.12.2006
Vorentwurf zum Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Lichtenhainer Oberweg Begründung Seite 2 Inhaltsverzeichnis 1. Anlass der Planung 1.1 Lage des Gebietes 1.2 Übergeordnete / bisherige Planungen 1.3 Bisherige Entwicklung 1.4 Ziel der Planung 2. Städtebauliches Gestaltungskonzept und bauliche Nutzung 3. Bauliche Gestaltung 4. Verkehrserschließung 4.1 Öffentlicher Nahverkehr 4.2 Straßenverkehr 4.3 Ruhender Verkehr 4.4 Radverkehr 4.5 Fußgänger 5. Stadttechnische Erschließung 5.1 Energieversorgung 5.2 Wasserversorgung und Abwasserentsorgung 6. Grünordnung 6.1 Bestand 6.2 Planung
Vorentwurf zum Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Lichtenhainer Oberweg Begründung Seite 3 1. Anlass der Planung 1.1 Lage des Gebietes Das Gebiet Lichtenhainer Oberweg befindet sich im Südviertel zwischen dem Lichtenhainer Oberweg (ehem. Rosenweg) im Süden, der Siegfried-Czapski-Straße im Osten, der Moritz-Seebeck- Straße im Norden und der Kleingartenanlage Rosenweg im Westen. 1.2 Übergeordnete / bisherige Planungen Der Vorentwurf zum Bebauungsplan entspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes der Stadt Jena, der dieses Gebiet als Wohnbaufläche darstellt. Die Flurstücke 247, 249 bis 255, 257/1, 257/2, 257/3 und 257/4 liegen vollständig im unbeplanten Außenbereich. Die Flurstücke 257/6, 257/7, 260/8, 260/9, 260/10, 260/11, 261/4, 263, 264/1, 265/2, 265/4, 265/5, 266/1 und 266/2 liegen vollständig und die Flurstücke 257/5 und 260/12 teilweise im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Südwest-Vorstadt II. Teil. Im Gebiet dieses Planes ist ausschließlich Wohnbebauung zulässig. 1.3 Bisherige Entwicklung Vor 1945 wurden die betreffenden Grundstücke (mit Ausnahme der kleinteiligen Parzellen am westlichen Plangebietsrand) zusammen mit weiteren angrenzenden Flächen von der Heimstätten- Genossenschaft erworben. Die Bebauung des Areals mit Mietwohnungen wurde aufgrund der damaligen politischen und wirtschaftlichen Situation (Kriegsende) in Höhe der Siegfried-Czapski-Straße abgebrochen. Auf Teilen der Fläche wurden während des 2. Weltkrieges Wohnbaracken für so genannte Fremdarbeiter errichtet. Für den Bau 6/70 des VEB Carl Zeiss Jena entstanden auf dem Gelände neue Baracken als Baustelleneinrichtung. Diese Baracken befanden sich 1990 im Eigentum der Firmen Carl Zeiss Jena bzw. Heinrich Hertz. Die Firma Heinrich Hertz GmbH ging in Insolvenz, ihre Baracken verfallen seitdem. Die Firma Carl Zeiss Jena beseitigte die Baracken auf ihrem Flächenanteil, die verbliebenen Plateaus werden überwiegend als Parkplatz genutzt. Die von der Heimstätten-Genossenschaft gestellten Anträge auf Rückführung ihrer ehemaligen Grundstücke wurden abschlägig beschieden. Die kleinteiligen Parzellen am westlichen Plangebietsrand werden seit langem als private Gärten genutzt. Sie befinden sich zumeist in gut gepflegtem, z.t. aber auch in verwildertem Zustand. Im nordöstlichen Teil des Plangebietes entstand in den 80er Jahren ein Wohnheim, welches heute durch das Studentenwerk betrieben wird. Im nordwestlichen Teil entstanden auf erschlossenen kleinteiligen Parzellen im Verlauf mehrerer Jahrzehnte drei Ein- bzw. Mehrfamilienhäuser. 1.4 Ziel der Planung Mit dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Rosenweg soll der noch nicht realisierte Teil des Bebauungsplanes Südwest-Vorstadt II. Teil aktualisiert und für das westlich angrenzende Gebiet bis zur Kleingartenanlage Rosenweg Baurecht geschaffen werden. Die Kleingartenanlage selbst bleibt von der Planung unberührt. Für die Aufstellung des Bebauungsplanes wurden folgende Planungsziele zugrunde gelegt: städtebauliche Neuordnung des ehemaligen Barackengeländes sowie einzelner angrenzender Grundstücke Abriss der noch verbliebenen Baracken der Heinrich-Hertz-GmbH Entwicklung eines Wohngebietes, bestehend aus Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern städtebauliche Einbindung der an der Moritz-Seebeck-Straße bereits vorhandenen Bebauung (Wohnheim, Wohnhäuser) schrittweiser städtebaulicher Übergang von den östlich angrenzenden Mehrfamilienhäusern zur westlich angrenzenden Kleingartenanlage "Rosenweg" Begrenzung der künftigen Bebauung auf zwei Vollgeschosse Sicherung der verkehrlichen Erschließung des gesamten Bereiches Sicherung fußläufiger Querverbindungen innerhalb des Gebietes sowie in angrenzende Gartenanlagen
Vorentwurf zum Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Lichtenhainer Oberweg Begründung Seite 4 2. Städtebauliches Gestaltungskonzept und bauliche Nutzung Das Plangebiet entspricht weitgehend dem im Aufstellungsbeschluss umrissenen Areal. Davon werden ein Streifen entlang des Lichtenhainer Oberweges (zur Abschirmung gegenüber dem benachbarten Gewerbegebiet) als Mischgebiet (mit geschlossener Bauweise) und die anderen Flächen als Wohngebiet entwickelt. Im Einzelnen sind folgende Teilgebiete konzipiert: Nutzungskategorie Grundflächenzahl Geschossflächenzahl Geschosszahl max. Wand- bzw. Traufhöhe über Straße Bauweise Dachform MI 0,5 1,0 2 7,5 m geschlossen WA 0,4 1,2 3 10 m geschlossen, Mehrfamilienhäuser WR 1 0,4 1,2 3 10 m offen, Mehrfamilienhäuser WR 2 0,4 1,2 3 12 m offen, Mehrfamilienhäuser WR 3 0,4 0,8 2 6 m offen, bis 3 WR 4 0,4 0,8 2 8 m offen, bis 2 WR 5 0,4 0,8 2 6 m offen, bis 2 WR 6 0,3 0,6 2 8 m offen, bis 2 WR 7 0,3 0,6 2 6 m offen, bis 4 WR 8 0,3 0,6 2 6 m offen, Mehrfamilienhäuser WR 9 0,4 1,2 3 10 m offen, Mehrfamilienhäuser, Satteldach Satteldach, Walmdach Satteldach, Walmdach Unter Berücksichtigung der vorhandenen Topografie (Terrassierung) des Geländes ist folgende städtebauliche Struktur konzipiert: östlicher Teil: Ergänzung der östlich angrenzenden Bebauung durch eine weitere Mehrfamilienhausgruppe, deren Baukörper ebenso wie die vorhandenen benachbarten Wohnhäuser abwechselnd Nord-Süd- bzw. Ost-West-orientiert sind mittlerer Teil: zeilenweise Bebauung mit kleineren Wohnhäusern westliche Zeile: Bebauung der bereits in geeigneter Größe parzellierten Grundstücke mit Einfamilienhäusern Das städtebauliche Konzept für die geplante Mehrfamilienhausbebauung wurde in Abstimmung mit dem Grundstückseigentümer entwickelt. Mit der abwechselnden Nord-Süd- bzw. Ost-West-Stellung der Baukörper wird erreicht, dass die neuen Gebäude die bestehenden Nachbargebäude sowie sich gegenseitig nur minimal verschatten. Die Anlage vielfältig nutzbarer halboffener Hofbereiche zwischen den Mehrfamilienhäusern wird durch die Unterbringung eines Großteils des zugehörigen ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage möglich. 3. Bauliche Gestaltung Die städtebauliche Gliederung wird durch die Festsetzung unterschiedlicher Dachformen unterstützt. Im östlichen Teil des Plangebietes werden ausschließlich Flachdächer zugelassen. Diese sollen soweit nicht als begehbare Terrassen ausgebildet begrünt oder bekiest werden. Die Ausbildung von Flachdächern ist für die insbesondere im Mehrfamilienhausbau angestrebte Höhenstaffelung innerhalb von Gebäuden besser geeignet als andere Dachformen. Zugleich kann zumindest für das oberste Geschoss einer jeden Häuserzeile der reizvolle Blick über die Dächer der benachbarten Bebauung hinweg in Richtung Stadtzentrum gewährleistet werden.
Vorentwurf zum Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Lichtenhainer Oberweg Begründung Seite 5 Für den oberen (westlichen) Abschluss der Bebauung wird hingegen auf das im umgebenden Wohngebiet vorherrschende Sattel- und Walmdach zurückgegriffen. 4. Verkehrserschließung 4.2 Öffentlicher Nahverkehr Das Plangebiet ist über die ca. 300 m entfernte, in dichter Taktfolge bediente Haltestelle Fachhochschule an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs angebunden. 4.6 Straßenverkehr Das Plangebiet ist über Lichtenhainer Oberweg, Theodor-Körner-Straße und Magdelstieg mit dem Hauptstraßennetz der Stadt verknüpft. Das bestehende, an das Gebiet grenzende Straßennetz wird durch folgende Straßen innerhalb des Plangebietes ergänzt: Planstraße A: hangparallele Erschließungsstraße zwischen Lichtenhainer Oberweg und Magdelstieg / Moritz-Seebeck-Straße im oberen Teil des Plangebietes Planstraße B: Wohnstraße mit Ringschluss zwischen Planstraße A und Lichtenhainer Oberweg oberer Abschluss der Friedrich-Körner-Straße durch einen kleinen öffentlichen Platz Zugunsten einer kostengünstigen Erschließung wird die Verlängerung der Siegfried-Czapski-Straße zwischen Friedrich-Körner-Straße und Lichtenhainer Oberweg nur als befahrbarer Wohnweg ausgebildet. Dies ist möglich, da dieser Abschnitt mit Ausnahme fußläufiger Zugänge keine Erschließungsfunktion erfüllen muss. 4.7 Ruhender Verkehr Der ruhende Verkehr wird weitgehend auf den Baugrundstücken untergebracht. Für die Mehrfamilienhäuser erfolgt dies überwiegend in einer Gemeinschafts-Tiefgarage und weiteren Garagen mit Doppelparkern. 4.8 Radverkehr Die im Gebiet geplanten sowie die das Gebiet berührenden Straßen sind als verkehrsarm einzustufen und können daher vom Radverkehr mitbenutzt werden. Des weiteren ist zwischen Planstraße B und Friedrich-Körner-Straße sowie zwischen Siegfried-Czapski-Straße und Lichtenhainer Oberweg der kombinierte Rad-/Gehweg C geplant. 4.9 Fußgänger Grundsätzlich wird das im angrenzenden Wohngebiet überwiegend anzutreffende Prinzip einseitig angeordneter Gehwege fortgeführt. Ergänzend ist zwischen Planstraße B und Friedrich-Körner- Straße der kombinierter Rad-/Gehweg C geplant. Die Verlängerung der Siegfried-Czapski-Straße zwischen Friedrich-Körner-Straße und Lichtenhainer Oberweg wird als befahrbarer Wohnweg ausgebildet. Der vorhandene Fußweg D westlich des Wohnheim-Grundstückes wird in seinem südlichen Abschnitt ausgebaut und in seiner Höhenlage an den Rad-/Gehweg C zwischen Planstraße B und Friedrich- Körner-Straße angepasst. 5. Stadttechnische Erschließung 5.1 Energieversorgung Es ist beabsichtigt, das Plangebiet an die bestehenden Leitungen für Elektroenergie und Erdgas in den angrenzenden Straßen anzuschließen. 5.2 Wasserversorgung und Abwasserentsorgung Es ist beabsichtigt, das Plangebiet an die bestehenden Leitungen für Wasser und Abwasser in den angrenzenden Straßen anzuschließen. Im Plangebiet sollen die Leitungen in die geplanten Straßen verlegt werden. Auch der Rad-/Gehweg C ist so konzipiert, dass er bei Bedarf Entwässerungsleitungen aufnehmen kann. 6. Grünordnung 6.1 Bestand Das Plangebiet ist geprägt durch intensiv genutzte Gärten und Grünflächen auf den kleinteilig parzellierten Grundstücken sowie im Areal des Studentenwohnheims.
Vorentwurf zum Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Lichtenhainer Oberweg Begründung Seite 6 Auf den Böschungsflächen zwischen den verbliebenen Baracken bzw. den Bodenplatten der abgebrochenen Baracken hat sich eine dichte Vegetation angesiedelt. Diese besteht hauptsächlich aus Obstgehölzen, aber auch etlichen Bäumen. Besonders prägnant ist hier die hohe Böschung westlich des geplanten Baufeldes WR 2. Südlich der Moritz-Seebeck-Straße wurde bereits eine neue Baumreihe gepflanzt. 6.2 Planung Den Schwerpunkt bei der Erhaltung der vorhandenen Bäume und sonstigen Laubgehölze bilden die Bestände an der hohen Böschung westlich des Baufeldes WR 2 sowie in den bereits bebauten Grundstücken. Im Bereich der geplanten Bebauung und der neuen Straßen sind hingegen Eingriffe in den Bestand kaum zu vermeiden. Entlang der als befahrbarer Wohnweg ausgebildeten Verlängerung der Siegfried-Czapski-Straße ist bergseitig eine durchgehende Baumreihe geplant. Die weiteren auf den Baugrundstücken vorgesehenen Pflanzungen werden überwiegend durch textliche Festsetzungen geregelt.