16.30 bis 17.00 Uhr Immobilienpreise quo vadis? Dr. Doris Ritzberger-Grünwald Direktorin der Hauptabteilung Volkswirtschaft Oesterreichische Nationalbank Donnerstag, 3. April 2014 Design Center Linz
Relevanz vom Immobilienpreisen Immobilien sind der wichtigste Vermögensbestandteil der privaten Haushalte Ausgaben für Wohnen sind ein relevanter Teil der gesamten Haushaltsausgaben Der Immobilienmarkt ist ein wichtiger Bestandteil des Transmissionsmechanismus der Geldpolitik Hypothekarkredite spielen eine wichtige Rolle in den Bilanzen der Banken Fallende Immobilienpreise können eine Gefahr für die Finanzmarktstabilität darstellen Immobilienpreismonitoring wichtige Aufgabe für Notenbanken - 2 -
Immobilienpreismonitoring ausgewählter Notenbanken Europäische Zentralbank: Regelmäßiges Monitoring der Immobilienmärkte der Euroraumländer im Finanzstabilitätsbericht. EZB untersucht Märkte für Wohn- und Gewerbeimmobilien auf mögliche Fehlentwicklungen. Bundesbank: Veröffentlicht seit 2009 regelmäßig Analysen zu den Immobilienpreisen in Deutschland. Schweizer Nationalbank: Ist in ein im Juni 2012 neu eingeführtes Verfahren zur Aktivierung eines antizyklischen Kapitalpuffers eingebunden. Aufgabe ist die regelmäßige Beurteilung der Lage am Hypothekar- und Immobilienmarkt - 3 -
Wohnimmobilienpreise im internationalen Vergleich Wohnimmobilienpreise in und im Euroraum 2000= 220 Inflation in und im Euroraum Veränderung des HVPI in % zum Vorjahr 5 200 1 4 3 2 1 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Euroraum -1 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Euroraum Quelle: EZB. - 4 - Quelle: Statistik Austria, Eurostat.
Wohnimmobilienpreise in den Landeshauptstädten Angebotspreise von Eigentumswohnungen EUR je m^2, Februar 2014 Salzburg Linz Klagenfurt Graz 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 Quelle: wohnnet.at. - 5 -
Wie wohnt man in? Eigentum vs. Miete Oberösterreich Untermieter 1% Sonstige Rechtsverhält nisse 3% Untermieter 1% Sonstige Rechtsverhält nisse 4% Hauptmieter 41% Hauseigentümer 39% Hauptmieter 33% Hauseigentümer 45% Wohnungseigentümer 11% Verwandte der Hauseigentüm er 5% Verwandte der Hauseigentümer Wohnungseigentümer 8% 9% Quelle: Statistik Austria (Mikrozensus 2013) - 6 -
Wem gehören die Wohnungen? Oberösterreich Gemeinnützige Bauvereinigungen 13% Andere öffentlichrechtliche Körperschaften 1% Sonstige Unternehmen 5% Andere Eigentümerin, anderer Eigentümer 0% Gemeinnützige Bauvereinigungen 11% Andere öffentlichrechtliche Körperschaften 1% Gebietskörper schaften 4% Sonstige Unternehmen 2% Andere Eigentümerin, anderer Eigentümer 0% Gebietskörper schaften 8% Privatperson(en) 73% Privatperson(en) 82% Quelle: Statistik Austria (Mikrozensus 2013) - 7 -
Sinkende Renditen von alternativen Anlagemöglichkeiten und hohes Risiko als Preistreiber? in % 12 10 8 6 4 2 0 Reale Renditen -2 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Renditen von Unternehmensanleihen im Euroraum (7-10J), real Renditen von Staatssanleihen im Euroraum (10J, Durchschnitt), real Quellen: Datastream, Eurostat. Unsicherheitsindex 200 25 20 150 15 10 5 0 50-5 2003 2006 2009 2012 Economic Policy Uncertainty Index - Europe Immobilienpreise (in % zum VJ, re. Achse) Quellen: Economic Policy Uncertainty, TU. - 8 -
Konstruktion des Fundamentalpreisindikators Indikator betont die Rolle von Fundamentalfaktoren Steigen Preise infolge eines Anpassungsprozesses an veränderte Fundamentalfaktoren, so liegt keine Blase vor. Erst wenn die Preise über längere Zeit erheblich von ihren Fundamentalwerten abweichen, kann von einer Blase gesprochen werden. Multipler Indikatorenansatz deckt eine Reihe von Indikatoren der Angebots- und der Nachfrageseite ab. Haushaltsperspektive: Reale Immobilienpreise, Leistbarkeit Investorenperspektive: Verhältnis Immobilienpreis zu Mieten, Verhältnis Immobilienpreis zu Baukosten Systemische Perspektive: Kredittragfähigkeit, Verhältnis Wohnbauinvestitionen zu BIP, Zinsanhebungsrisiko - 9 -
OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien: Teilindikatoren für und Immobilienpreise, real Leistbarkeit (invers) Immobilienpreise zu Baukosten Immobilienpreise zu Mieten 200 1 Kredittragfähigkeit (invers) Wohnbauinvestitionen / BIP Zinsänderungsrisiko OeNB-Immobilien- Fundamentalpreisindikator 200 1 200 1 200 1 25 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20-25 - 10 -
Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien für und Gesamtösterreich 30 20 10 0-10 -20 Abweichung der Immobilienpreise von den fundamental gerechtfertigten Preisen in % 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 Für ergibt sich im vierten Quartal 2013 eine Überbewertung im Ausmaß von 21% Für Gesamtösterreich ergibt sich eine Unterbewertung um 8% - 11 -
Wohnbaukredite und Verschuldung des Haushaltssektors Grafik 1 Haushaltskredite nach Verwendungszweck 10 Veränderung zum Vorjahr in % Verschuldung des Haushaltssektors 70 In % des BIP, gleitender 4Q-Durchschnitt 8 6 65 4 2 0-2 55-4 -6 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Insgesamt Konsumkredite Wohnbaukredite Sonstige Kredite Quelle: OeNB, Eurostat. - 12-50 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Euroraum
Hauptergebnisse und Implikationen für Finanzmarktstabilität Hauptergebnisse In und abgeschwächt auch in den anderen Bundesländern ist seit einiger Zeit ein deutlicher Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten. Der OeNB-Immobilienindikator für zeigt für das vierte Quartal 2013 eine Überbewertung im Ausmaß von 21% an Für ergibt sich eine Unterbewertung (-8%) Weitere Vorgehensweise OeNB ist sich der Relevanz der Immobilienpreisentwicklung für die Finanzmarktstabilität bewusst und wird die Entwicklungen daher laufend beobachten. Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien wird regelmäßig berechnet und auf der Homepage der OeNB () publiziert. - 13 -