MARKTBERICHT Gewerbe Bürovermietung Hamburg Q1 Grossmann & Berger macht. Marktberichte.
GEWERBE Bürovermietung Key Facts Bürovermietung 100.000 m² -18,7 % ggü. Vorjahr 25,00 /m² +2,0 % ggü. Vorjahr 14,60 /m² -1,4 % ggü. Vorjahr -0,5 %-Punkte ggü. Vorjahr 5,5 % 13,36 Mio. m² +0,6 % ggü. Vorjahr Büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Es ist viel Bewegung im Markt. Vielerorts wird über neue Stand orte nachgedacht oder auch konkret verhandelt. Andreas Rehberg Geschäftsführer Optimistische Stimmung Das neue Bürovermietungsjahr in Hamburg startete verhalten. Im ersten Jahresviertel wurde in Hamburg mit 100.000 m² rund 23.000 m² weniger Fläche vermittelt als im Vorjahresquartal. Mit Ausnahme von zwei Eigennutzer-Geschäften blieben Großdeals über 5.000 m² Fläche aus. Insgesamt belief sich die Eigennutzerquote auf knapp unter 20 % (19.900 m²). Dabei ist viel Bewegung im Markt. Vielerorts wird derzeit über neue Standorte nachgedacht oder auch konkret verhandelt. Daher ist die Stimmung ungeachtet der Marktteilnehmer des rückläufigen Ergebnisses für das 1. Quartal sehr optimistisch. Im 1. Quartal 2016 wurden lediglich zwei Abschlüsse mit Flächen über 5.000 m² registriert. Dies waren zum einen das Eigennutzer-Geschäft einer Versicherung im Teilmarkt Wandsbek mit rund 6.500 m² (Wandsbeker Zollstraße 91) und zum anderen der begonnene Neubau der Otto Group an der Haldesdorfer Straße in Hamburg Ost mit ca. 6.000 m² Bürofläche. Umsatzstärkste Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote Büroflächenbestand Größenklasse war das Segment zwischen 501 1.000 m² mit einem Umsatzanteil von rund 26 % (26.000 m²). Gefolgt von dem Flächensegment 2.001 5.000 m² mit einem Anteil von 25 % (25.000 m²), welches gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich zulegte. Die beiden größten Verträge in diesem Segment waren die Abschlüsse des auf Schiffsklimatechnik spezialisierten Unternehmens Aerius Marine mit rund 4.400 m² in der Hamburger Welle (Lübecker Straße 128, St. Georg) sowie die Anmietung des Technikkonzerns Sharp Electronics mit rund 4.000 m² im Cambium (Nagelsweg 33-35, City Süd). 2012 in 1.000 m² inkl. Eigennutzer 10-Jahres-Mittel (2006-2015): ca. 498.000 m² 430 440 525 2012 2013 2014 540 Q1 100 2015 www.grossmann-berger.de Seite 2
Ausgewählte Top Abschlüsse 1. Versicherung Wandsbeker Zollstraße 91 ca. 6.500 m² 2. Otto Group Haldesdorfer Straße ca. 6.000 m² 3. Aerius Marine Lübecker Straße 128 ca. 4.400 m² 4. Sharp Nagelsweg 33-35 ca. 4.000 m² 5. Vestas Überseering 8 ca. 3.500 m² 6. MedX Neuer Steinweg 28 ca. 2.700 m² 7. Altonaer Spar- u. Bauverein Gaußstr. 73-75 ca. 2.500 m² 8. Detlev Louis Brandshofer Deich 68 ca. 2.500 m² 9. Facelift Gerhofstraße 19 ca. 2.100 m² 10. FCB Ballindamm 39-40 ca. 2.000 m² Sharp Cambium Nagelsweg 33-35 City Süd ca. 4.000 m² in m² nach Mietgröße und Anzahl Mietverträge Umsatz Vertragsanzahl Spitzenreiter im Ranking der Teilmärkte ist traditionell der Teilmarkt City, der auch im 1. Quartal 2016 mit einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von knapp 30 % (29.400 m²) vorn lag. Mit 57 Verträgen blieb die City auch im ersten Jahresviertel der Schwerpunkt der Vermietungstätigkeit. Unter anderem konnte Grossmann & Berger ein Business Center für das prestigeträchtige Neubau-Projekt am Alten Wall gewinnen. 91 38 22 % 22.000 500 26% 26.000 1.000 nach Branchen 11 6 2 14% 14.000 2.000 25% 25.000 5.000 13% 13.000 ab 5.000 Die größten Neuabschlüsse in der City mit jeweils über 2.000 m² wurden in den Wallhöfen (MedX Gesellschaft für medizinische Expertise, Neuer Steinweg 28), den Girardet Höfen (Facelift bbt, Gerhofstraße 19) und der Europa Passage (FCB Deutschland, Ballindamm 39-40) registriert. Bedingt durch den Baubeginn für die Otto Group an der Haldesdorfer Straße und durch zwei weitere Mietverträge über 1.500 m² positionierte sich der großflächige Teilmarkt Hamburg Ost im ersten Jahresviertel ausnahmsweise auf Platz zwei. Mit einem Anteil von rund 14 % (14.300 m²) lag der Teilmarkt vor der City Süd, die einen Anteil von rund 12 % (12.200 m²) erreichte. So entschieden sich beispielsweise die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit knapp 1.400 m² Bürofläche ( Spaldinghof, Spaldingstraße 74) und das Fachgroßhandelsunternehmen Igepa group mit knapp 1.000 m² ( Fleet Office II, Heidenkampsweg 74+76) für Neuanmietungen in der City Süd. Andere Branchen Information & Telekommunikation Versicherungen 32% 7% 8% 13% 21% 19% Handel & Gastronomie Beratungsunternehmen Bau & Immobilien Mit einem Anteil von knapp 21 % (20.900 m²) entfiel rund ein Fünftel des es auf die Branche Handel und Gastronomie, die damit der stärkste Flächenabnehmer des 1. Quartals war. Mit der Otto Group, Sharp Electronics und der Detlev Louis Motorrad-Vertriebsgesellschaft (Brandshofer Deich 68) waren drei der zehn größten Eigennutzer und Mieter des ersten Jahresviertels Handelsunternehmen. Die Beratungsunternehmen nahmen mit einem Anteil von 19 % (18.600 m²) den zweiten Platz ein, gefolgt von der Bau- und Immobilienbranche, die auf einen Anteil von knapp 13 % (12.700 m²) kamen. www.grossmann-berger.de Seite 3
Mieten Stabil leicht steigend Spitzen- und Durchschnittsmieten 2012 in /m² mtl. nettokalt Spitzenmiete 24,00 24,00 Durchschnittsmiete 14,00 14,00 24,50 25,00 25,00 14,50 14,50 14,60 Wie im Vorquartal lag die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) zum Ende des 1. Quartals 2016 bei 25,00 /m²/monat. Hingegen verzeichnete die flächengewichtete Durchschnittsmiete mit 14,60 /m²/monat einen leichten Anstieg um 10 Cent. Derzeit befinden sich im innerstädtischen Bereich und der HafenCity einige größere Projekte im Bau, wie beispielsweise die Projektentwicklung am Alten Wall, die Stadthöfe, das Projekt Esplace sowie die Gebäudeensembles Shipyard und Watermark oder der Campus Tower. Die Mietpreise für diese teilweise spekulativ errichteten Neubau-Projekte liegen in der Regel deutlich über 20,00 /m²/monat nettokalt. Abschlüsse in diesen Projekten werden die Entwicklung der Durchschnittsmiete im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich positiv beeinflussen. 2012 2013 2014 2015 Leerstand Leerstandsrate 2012 in 1.000 m² 7,4% 7,0% 6,0% 5,2% 5,5% Flächenangebot und Leerstand Fertigstellungsvolumen nimmt zu Im Vergleich zum Vorquartal erhöhte sich der Leerstand leicht. Standen zum Jahresende 2015 noch etwa 698.000 m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, waren es zum Ende des 1. Quartals 2016 mit knapp 739.000 m² rund 5,9 % mehr. Dies lag einerseits an den Fertigstellungen von Projekten, die nun kurzfristig verfügbar sind, und andererseits an Flächenumstrukturierungen innerhalb großer Unternehmen, die teilweise eine Rückgabe von Flächen an den Markt zur Folge hatten. 970 932 798 698 739 2012 2013 2014 2015 Fertigstellungen Vorvermietungsquote 2013 2017 in 1.000 m² Gegenüber dem Vorjahreszeitraum verringerte sich der Leerstand jedoch signifikant. So betrug die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen zum Quartalsende 5,5 % bei einem Büroflächenbestand von 13,36 Mio. m², während die Quote zum Ende des Vorjahresquartals noch bei 6,0 % lag. Für die Jahre 2016 und 2017 wird das Fertigstellungsvolumen aller Voraussicht nach bei rund 458.000 m² in 50 Projekten liegen. Schwerpunkt der Entwicklungen ist mit 21 Projekten der Teilmarkt City. Dabei sind rund 57 % der projektierten Flächen bereits vertraglich gebunden. 66 % 43 % 173 116 120 92 106 2013 2014 2015 2016 2017 www.grossmann-berger.de Seite 4
Teilmärkte Büromarkt Hamburg im Überblick Am Flughafen Alster City Nord Hamburg West Eppendorf Hamburg Ost Barmbek Alster Ost Wandsbek Eimsbüttel Alster West Bahrenfeld Außenalster Altona St. Pauli City Binnenalster St. Georg Elbe Hafenrand Norderelbe HafenCity City Süd Harburg Teilmarkt in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m² mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m² mtl. nettokalt Fertigstellungen 2016/2017 in m² 1 City 29.400 181.100 6,1 12,00 25,00 18,60 130.000 2 HafenCIty 4.600 50.600 10,3 13,00 22,50 17,10 66.000 3 Hafenrand 1.700 15.100 7,1 16,00 20,00 17,10 0 4 Alster West 1.900 13.400 2,6 12,00 22,00 18,40 27.000 5 Alster Ost 500 13.500 4,5 10,00 18,00 12,30 16.000 6 St. Georg 6.600 18.300 4,0 10,00 15,50 14,60 0 7 City Süd 12.200 124.200 8,1 6,50 16,00 11,50 54.000 8 St. Pauli 1.100 10.800 2,4 6,50 23,50 14,90 5.000 9 Altona 7.000 18.700 2,8 7,00 15,00 12,70 29.000 10 Bahrenfeld 1.900 33.500 7,9 8,50 16,00 14,40 9.000 11 Eimsbüttel 100 20.700 10,0 7,50 15,50 8,60 16.000 12 Eppendorf 1.200 14.300 4,5 7,00 17,00 10,40 0 13 Am Flughafen 100 33.100 3,9 7,50 12,00 10,00 0 14 City Nord 4.600 38.200 7,3 9,00 14,50 12,90 51.000 15 Barmbek 1.900 38.900 6,6 9,00 16,00 12,00 28.000 16 Wandsbek 8.500 36.700 6,3 6,00 13,00 12,20 9.000 17 Harburg 1.600 36.700 4,0 7,00 13,00 9,70 0 18 Hamburg Ost 14.300 27.200 6,3 5,50 14,00 9,40 18.000 19 Hamburg West 800 13.900 1,5 6,50 9,50 8,30 0 Gesamt 100.000 738.900 5,5 5,00-25,00 14,60 458.000 www.grossmann-berger.de Seite 5
GEWERBE Bürovermietung Ausblick Gute Aussichten für 2016 Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) senkte seine Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland. Für die Jahre 2016 und 2017 rechnet das Institut mit einem Anstieg des Wirtschaftswachstums von 1,3 % (vorher 1,7 %). Grund hierfür sind die globalen politischen und wirtschaftlichen Probleme, die u. a. die Nachfrage aus dem Ausland bremsen. Die wichtigste Wachstumsstütze Deutschlands bleibt weiterhin die Binnenwirtschaft. Die Lage am Arbeitsmarkt wird laut dem HWWI in den kommenden Monaten stabil bleiben, jedoch wird sich der Anstieg der Erwerbstätigenzahl merklich verlangsamen. Die Stimmung der deutschen Dienstleister zeigte sich zum Jahresbeginn 2016 getrübt. Der ifo-geschäftsklimaindikator für das Dienstleistungsgewerbe erreichte im März mit 24,0 Saldenpunkten den niedrigsten Stand seit einem Jahr. Die Erwartungen für die kommenden Monate sind ebenfalls weniger optimistisch als in den Vormonaten. Die Stimmung der gewerblichen Wirtschaft insgesamt hat sich hingegen etwas aufgehellt. Der ifo-geschäftsklimaindex stieg im März im Vormonatsvergleich um einen Punkt auf 106,7. Auch die Erwartungen erholten sich nach einem starken Rückgang im Vormonat.. Für das Jahr 2016 wird mit weniger großvolumigen Abschlüssen gerechnet, die 2015 für das positive Ergebnis ausschlaggebend waren. Aus heutiger Sicht wird sich der daher zum Jahresende voraussichtlich auf dem Niveau von 450.000 m² bewegen. Mietpreise. Angesichts des aktuellen Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage zeichnen sich für die Mietpreisentwicklung grundsätzlich leichte Steigerungstendenzen ab. Auch die Spitzenmiete wird sich, zumindest in den nächsten Monaten, auf dem gegenwärtig hohen Niveau halten. Flächenangebot. Angesichts der spekulativ auf den Markt kommenden Flächen und dem erwähnten Flächenrückgaben wird sich der Leerstand aller Voraussicht nach auf dem derzeitigen Niveau von 5,5 % stabilisieren. G&B macht. Exklusive Angebote. Campus Tower Versmannstr./Grandeswerder Str. ca. 11.558 m² auf 15 Ebenen Ab 2018/Q3 www.grossmann-berger.de Seite 6
Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Tatjana Merger Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-641 Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-615 Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-231 Glossar Definitionen Büromarkt : Der ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Bildnachweis: Titel: Dockland Van-der-Smissen-Straße 9, Seite 2: Ericusspitze Carsten Leuzinger, Seite 3: Cambium Nagelsweg 33-35, Seite 6: Visualisierung Campus Tower Versmannstraße/Grandeswerderstraße Garbe Immobilien-Projekte GmbH. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D - 20354 Hamburg Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2-0 Fax: +49 (0)40 / 350 80 2-36 info@grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber SitzHamburg Registergericht Hamburg Nr. B 25866 www.grossmann-berger.de Seite 7