Stadt Marksteft 3. Änderung des Bebauungsplans Im Gärtlein im Stadtteil Michelfeld ENTWURF Begründung der Änderung
Bearbeitung: WEGNER STADTPLANUNG Tiergartenstraße 4c 97209 Veitshöchheim Tel. 0931/9913870 Fax 0931/9913871 info@wegner-stadtplanung.de www.wegner-stadtplanung.de Bearbeitung: Dipl.-Ing. Bertram Wegner, Architekt, Stadtplaner SRL B.Sc. Geographie Robin Röhl aufgestellt: 22.05.2015 Seite 2
Inhalt Seite A. Begründung zur Änderung des Bebauungsplans Im Gärtlein 4 A.1 Anlass und Ziel der Änderung 4 A.2 Geltungsbereich der Änderung 4 A.3 Planungsrechtliche Situation 4 A.4 Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß 13a BauGB 5 A.5 Beschaffenheit des Gebietes 6 A.6 Bebauungskonzept 6 A.7 Art der baulichen Nutzung 7 A.8 Maß der baulichen Nutzung 7 A.9 Bauweise, überbaubare Flächen, Nebenanlage und Abstandsflächen 7 A.10 Immissionsschutz 7 A.11 Erschließung, Ver- und Entsorgung 7 A.12 Weitere Hinweise 7 B. Hinweise zum Aufstellungsverfahren 8 Seite 3
A. Begründung zur Änderung des Bebauungsplans Im Gärtlein A.1 Anlass und Ziel der Änderung Im Stadtteil Michelfeld der Stadt Marktsteft gibt es den seit 1996 rechtskräftigen Bebauungsplan Im Gärtlein mit in der Zwischenzeit zwei Änderungen. Die Stadt Marktsteft ist noch im Eigentum von vier Baugrundstücken. Diese Grundstücke liegen alle entlang der ehemaligen Kreisstraße KT 23, die nach dem Bau der Ortsumgehung zur Ortsstraße (St.-Michael-Straße) abgestuft wurde. U.a. aufgrund der Einschränkungen bezüglich der freizuhaltenden Sichtflächen lassen sich diese vier Bauplätze sehr schlecht verkaufen. Nach Auskunft des Landratsamtes Kitzingen ist es aufgrund des Wechsels der Straßenbaulast (Abstufung von der Kreisstraße zur Ortsstraße) nicht mehr erforderlich Sichtdreiecke festzusetzen. Am 01.06.2015 beschloss der Stadtrat der Stadt Marktsteft die 3. Änderung des Bebauungsplanes im Gärtlein gemäß 13a BauGB. Der Änderungsbeschluss wurde gemäß 2 Abs. 1 BauGB am ortsüblich bekannt gemacht. A.2 Geltungsbereich der Änderung Der Änderungsbereich des Bebauungsplanes Im Gärtlein umfasst die Grundstücke mit den Flurnummern 452/4, 452/9, 452/10 sowie 452/5 der Gemarkung Michelfeld vollständig mit einer Fläche von ca. 2.044 m 2. Abbildung 1: Lageplan Änderungsbereich A.3 Planungsrechtliche Situation Der rechtskräftige Bebauungsplan Im Gärtlein vom 31.01.1996 in der Fassung der zweiten Änderung vom 16.06.2000 setzt für die Flurstücke 452/4, 452/9, 452/10 sowie 452/5 der Gemarkung Michelfeld Dorfgebiet gemäß 5 BauNVO fest. Daneben sind Sichtflächen sowie Maßnahmen zum Immissionsschutz festgesetzt. Der Flächennutzungsplan stellt die Fläche als gemischte Baufläche dar. Seite 4
Abbildung 2: Ausschnitt rechtskräftiger Bebauungsplan mit Änderungsbereich (blau) Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan A.4 Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß 13a BauGB Die Bebauungsplanänderung wird als Bebauungsplan der Innentwicklung gemäß 13a BauGB aufgestellt, da dieser gemäß 13a Abs. 1 BauGB der Innenentwicklung dient. Die festgesetzte Grundfläche im Sinne des 19 Abs. 2 BauNVO beträgt bei einer festgesetzten Fläche für ein Dorfgebiet von Seite 5
2.044 m² und einer GRZ von 0,4 817,6 m² und liegt damit deutlich unter dem Schwellenwert von 20.000 m² gemäß 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB. Beeinträchtigungen der Schutzgüter gemäß 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB hinsichtlich der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Natura 2000-Gebiete (FFH-, SPA-Gebiete) sind nicht gegeben. Das beschleunigte Verfahren wird daher wie folgt angewendet: Verkürztes Aufstellungsverfahren: Gemäß 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB werden die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß 13 BauGB angewendet, insbesondere 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Keine Umweltprüfung: Gemäß 13 Abs. 3 BauGB wird von der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach 2a BauGB, von der Angaben nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 6 Abs.5 Satz 3 BauGB und 10 Abs. 4 BauGB abgesehen und 4c BauGB wird nicht angewendet. Kein Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft: Da der Schwellenwert für die zulässige Grundfläche gemäß 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 von 20.000 m² zulässiger Grundfläche nicht überschritten wird, ist gemäß 13a Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 BauGB die Eingriffsregelung gemäß 1a Abs. 3 BauGB nicht anzuwenden. A.5 Beschaffenheit des Gebietes Das Gebiet wurde über einen längeren Zeitraum als Grünfläche mit einem geringen Anteil an Gehölzstrukturen genutzt. Im Norden verläuft die St. Michael-Straße (ehemalige KT 23) anschließend befindet sich in westlicher und nördlicher Richtung ein Acker. Im Süden und Osten grenzt Bebauung an. Auf das Landschaftsbild sind aufgrund der Lage des Änderungsbereiches im bebauten Umfeld keine zusätzlichen negativen Auswirkungen zu erwarten. Bau- und Bodendenkmäler sowie Schutzgebiete des Naturschutzes sind im Änderungsbereich nicht bekannt. Abbildung 4: Ansicht von Osten A.6 Bebauungskonzept Das Bebauungskonzept des Änderungsbereiches sieht einen räumlichen Abschluss des Baugebietes nach Norden vor und ermöglicht eine Ausrichtung der Dachflächen nach Süden zum Zwecke der Nutzung solarer Energie. Aufgrund der entfallenden Sichtflächen sind 3 statt 2 Wohngebäude möglich. Außerdem wird die Zulässigkeit von Nebenanlagen (Garagen) flexibler gestaltet. Seite 6
Abbildung 5: Bebauungskonzept Änderungsbereich A.7 Art der baulichen Nutzung Die zulässige Art der baulichen Nutzung als Dorfgebiet ( 5 BauNVO) bleibt unverändert. A.8 Maß der baulichen Nutzung Das zulässige Maß der baulichen Nutzung bleibt unverändert. A.9 Bauweise, überbaubare Flächen, Nebenanlage und Abstandsflächen Für Nebenanlagen und Garagen werden entsprechende Flächen festgesetzt, damit wird die Anordnung flexibler gestaltet. Garagen und Stellplätze dürfen ausschließlich innerhalb der Baugrenzen sowie der Flächen für Nebenanlagen errichtet werden. A.10 Immissionsschutz Durch den Bau der Umgehungsstraße hat sich die Lärmbelastung der gleichzeitig von der Kreisstraße zur Ortsstraße abgestuften St. Michael-Straße erheblich reduziert. Daher kann auf die bisherigen Festsetzungen zu den Schallschutzmaßnahmen unter 15 der textlichen Festsetzungen sowie auf das Planzeichen Umgrenzung der Fläche zum Schutz gegen schädliche Umwelteinflüsse im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes verzichtet werden. A.11 Erschließung, Ver- und Entsorgung Das Gebiet ist bereits voll erschlossen. Daher sind keine weiteren öffentlichen Erschließungskosten zu erwarten. A.12 Weitere Hinweise Eine Bodenordnung ist nicht erforderlich, da die Gemeinde Eigentümer der Grundstücke im Geltungsbereich ist. Seite 7
B. Hinweise zum Aufstellungsverfahren Der Stadtrat der Stadt Marktsteft hat am 01.06.2015 die 3. Änderung des Bebauungsplanes Im Gärtlein beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am.. ortsüblich bekannt gemacht. Am Verfahren wurden mit Schreiben vom. folgende Behörden, sonstigen Träge öffentlicher Belange sonstige Institutionen mit Schreiben vom.. nach 4 Abs. 2 BauGB beteiligt: - Regierung von Unterfranken, Höhere Landesplanungsbehörde, Würzburg - Regionaler Planungsverband Würzburg, Karlstadt - Landratsamt Kitzingen Sachgebiet 61, Kitzingen - Stadtverwaltung Bauamt, Kitzingen - Staatliches Bauamt, Würzburg - Gesundheitsamt Landratsamt, Kitzingen - Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Kitzingen - Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg - Vermessungsamt Kitzingen - Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Memmelsdorf - Kreisheimatpfleger Dr. Hans Bauer, Kitzingen - Bund Naturschutz in Bayern e.v., Kreisgruppe Kitzingen - Bayerischer Bauernverband, Würzburg Die öffentliche Auslegung gemäß 3 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit zwischen dem. und dem.. durchgeführt. Die Bebauungsplanänderung wurde mit Beschluss des Stadtrates vom.. als Satzung beschlossen. Seite 8