BEBAUUNGSPLANBEGRÜNDUNG

Transkript

1 Stadt Mühlacker Planungsund Baurechtsamt Begründung Bebauungsplan BEBAUUNGSPLANBEGRÜNDUNG Ziegelei, Teilbereich, 4. Änderung Stand:

2 Inhalt 1. ANGABEN ZUM PLANGEBIET LAGE IM STADTGEBIET (ABBILDUNG 1), GRÖSSE DES GELTUNGSBEREICHES ABGRENZUNG DES GELTUNGSBEREICHS (ABBILDUNG 2) UMGEBENDE BEBAUUNG DERZEIT GELTENDES PLANUNGSRECHT / ÜBERGEORDNETE PLANUNG REGIONALPLANUNG ENTWICKLUNG AUS DEM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ÜBERLAGERUNG MIT DEM BESTEHENDEN BEBAUUNGSPLAN ZIEGELEI (ABBILDUNG 3) ÜBERLAGERUNG MIT DEM BESTEHENDEN BEBAUUNGSPLAN BANNHOLZ NORD (ABBILDUNG 4).5 3. PLANUNGSANLASS 5 4. VERFAHREN.6 5. ZIELE, ZWECKE UND WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG ZIELE UND ZWECKE DES BEBAUUNGSPLANES WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN.7 6. STÄDTEBAULICHE PLANUNG BEBAUUNGSSTRUKTUR GRÜNPLANUNG SCHUTZGÜTER ERSCHLIESSUNG.7 7. KENNZEICHNUNG VON FLÄCHEN MIT POTENZIELL GEFÄHRDENDEN EINWIRKUNGEN BAUBESCHRÄNKUNG PLANINHALTE UND FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES..7 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ART DER BAULICHEN NUTZUNG LEITUNGSRECHT FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES Ziegelei vom FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES BANNHOLZ-NORD vom LÄRMSCHUTZEINRICHTUNG NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME UMSETZUNG DER PLANUNG.8 1

3 1. ANGABEN ZUM PLANGEBIET 1.1 GRÖSSE, ABGRENZUNG UND LAGE DES GELTUNGSBEREICHS Das Plangebiet liegt in der Kernstadt von Mühlacker, nördlich der Bahnanlagen zwischen der Danziger- und der Vetterstraße und wird nördlich von gewerblichen Grundstücken des Bebauungsplangebietes Ziegelei, sowie vom Bebauungsplan Bannholz Nord begrenzt. Abbildung 1: Auszug aus dem Stadtplan Der Geltungsbereich der vorliegenden Bebauungsplanänderung hat eine Gesamtfläche von ca. 2,96 ha und enthält folgende Flurstücke Nrn: 2136/56, 2136/58 (Teilfläche), Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung, hier: BEGRÜNDUNG 2

4 Das Plangebiet wird im Westen durch die Vetterstraße, im Osten und Süden durch die Danziger Straße und im Norden durch die gewerblich genutzten Grundstücke Fl.st. Nrn. 2136/57, 2136/65, sowie 2136/58 (Teilfläche) begrenzt. Abbildung 2: Geltungsbereich der 4. Bebauungsplanänderung einer Teilfläche des Bebauungsplanes Ziegelei 1.2 UMGEBENDE BEBAUUNG Die direkt angrenzenden Flächen sind in der Vetterstraße bebaut und gewerblich genutzt. In der Danziger Straße grenzt ein Lebensmittelmarkt sowie Wohnbebauung an die Versorgungsfläche der Stadtwerke an. Nördlich des Plangebietes befindet sich eine Geländeaufschüttung, die als Schutzfläche gem. 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB als Anlage für den Lärmschutz festgesetzt ist. 2. DERZEIT GELTENDES PLANUNGSRECHT / ÜBERGEORDNETE PLANUNG 2.1 REGIONALPLANUNG Der Regionalplan legt für den Bereich Gewerbe / Industrie Bestand fest. 2.2 ENTWICKLUNG AUS DEM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN Der am genehmigte FNP 2025 der Verwaltungsgemeinschaft Mühlacker-Ötisheim stellt das Plangebiet als Fläche für die Ver- und Entsorgung mit der Zweckbestimmung Umspannstation dar. Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung, hier: BEGRÜNDUNG 3

5 Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB ohne Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB und ohne Umweltbericht nach 2a BauGB aufgestellt. In diesem Zusammenhang erfolgt für die Teilfläche, die in eine gewerbliche Baufläche geändert wird, eine Berichtigung des Flächennutzungsplanes nach 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB 2.3 BESTEHENDER BEBAUUNGSPLAN Ziegelei Für den Bereich gilt derzeit der Bebauungsplan Ziegelei vom Dieser Bebauungsplan setzt für den Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung Flächen für Versorgungsanlagen mit Gas, Strom und Wasser sowie ein eingeschränktes Gewerbegebiet fest. Abbildung 3: Überlagerung des Bebauungsplans Ziegelei mit der Bebauungsplanänderung Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung Der Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung wird im Bereich der Überschneidung den rechtskräftigen Bebauungsplan Ziegelei vom ersetzen. 2.4 BESTEHENDER BEBAUUNGSPLAN Bannholz-Nord Außerdem gilt für einen Teilbereich entlang der Danziger Straße der Bebauungsplan Bannholz Nord vom Dieser Bebauungsplan setzt für den gekennzeichneten Bereich eine Lärmschutzanlage fest, die inhaltlich fast unverändert in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung übernommen wird. Geändert wurde das Ende des Lärmschutzwalls durch eine geringfügige Kürzung im Bereich des neuen Verwaltungsgebäudes der Stadtwerke, da das Gebäude in diesem Bereich als Lärmschutzanlage fungiert. Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung, hier: BEGRÜNDUNG 4

6 Abbildung 4: Überlagerung des Bebauungsplans Bannholz Nord mit der Bebauungsplanänderung Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung Der Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung wird im Bereich der Überschneidung den rechtskräftigen Bebauungsplan Bannholz Nord vom ersetzen. 3. PLANUNGSANLASS Die Stadtwerke Mühlacker haben im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Ziegelei vom , nordöstlich der Vetterstraße und nordwestlich der Danziger Straße ihren Stammsitz mit einer im Bebauungsplan festgesetzten Fläche für Versorgungsanlagen. Die Versorgungsfläche der Stadtwerke umfasst vollständig das Flurstück Nr Das nördlich daran angrenzende Flurstück Nr. 2136/56 befindet sich ebenso im Eigentum der Stadtwerke. Es ist zum Teil als Versorgungsfläche festgesetzt, zum anderen Teil als Fläche für ein eingeschränktes Gewerbegebiet gem. 8 BauNVO. Die Gebietsgrenze läuft quer durch das Grundstück. Tatsächlich ist das Flurstück Nr. 2136/56 überwiegend als gewerbliche Baufläche genutzt worden. Die Stadtwerke haben dieses Grundstück vorsorglich hinzuerworben, um bei Bedarf eine Erweiterungsfläche vorhalten zu können. Nunmehr ist absehbar, dass eine Erweiterung der Versorgungsfläche nicht mehr erforderlich ist. Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung, hier: BEGRÜNDUNG 5

7 Da die Erweiterungsfläche nicht brach liegen sollte, wurde sie in der Vergangenheit an gewerbliche Nutzer vermietet. Die Teilfläche, die im Bebauungsplan als Versorgungsfläche festgesetzt ist, ist jedoch zweckgebunden und darf ausschließlich für Versorgungsanlagen genutzt werden, die für die Bereitstellung mit Strom, Wasser und Gas erforderlich sind. Eine gewerbliche Nutzung ist hier nicht zulässig. Um die Zulässigkeit gewerblicher Mieter auf einer Teilfläche des Flurstücks Nr. 2136/56 rechtssicher zu gestalten, haben die Stadtwerke nunmehr eine Festlegung darüber getroffen, welcher Teilbereich zukünftig nur gewerblich genutzt werden soll und die daraus resultierende Bebauungsplanänderung beantragt. Der auf Seite 4 in Abbildung 3 beigefügte Plan zeigt den derzeitig rechtskräftigen Bebauungsplan Ziegelei sowie die 4. Änderung einer Teilfläche. Die Verwaltung empfiehlt dem Gemeinderat zu beschließen, die gewünschte Änderung im beschleunigten Verfahren gem. 13 BauGB durchzuführen. 4. VERFAHREN Der Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung wird als Bebauungsplan der Innentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB ohne Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB und ohne Umweltbericht nach 2a BauGB aufgestellt. Er setzt in einem als Versorgungsflächen mit der Zweckbestimmung überplanten Bereich zukünftig ein Gewerbegebiet fest. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen, werden durch ihn nicht vorbereitet oder begründet und es bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter. Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB wird abgesehen. Im beschleunigten Verfahren kann außerdem von der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 2 a BauGB, von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 6 Abs. 5 Satz 3 und 10 Abs. 4 BauGB abgesehen werden. Auch ein Monitoring gemäß 4 c BauGB wird nicht erforderlich. Im Zuge des beschleunigten Verfahrens gemäß 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB findet die bauplanungsrechtliche Eingriffsregelung nach 1 a Abs. 3 BauGB keine Anwendung. 5. ZIELE, ZWECKE UND WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 5.1 ZIELE UND ZWECKE DES BEBAUUNGSPLANES Ziel und Zweck des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtliche Zulässigkeit des Grundstücks bezüglich der Nutzungsart dem beabsichtigten Verwertungszweck anzupassen. Im Bebauungsplan wird daher ein eingeschränktes Gewerbegebiet an Stelle der Versorgungsfläche festgesetzt. Die textlichen Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans Ziegelei vom gelten weiterhin. Außerdem gilt auch die aus dem Bebauungsplan Bannholz Nord übernommene Festsetzung für eine Schutzfläche zum Lärmschutz, die im Bereich des Fl.st.Nr. 2136/56 (fünf) 5 Meter hoch sein muss. Die Änderung wirkt sich nicht auf die bestehende Wohnbebauung auf der gegenüberliegenden Seite der Danziger Straße aus, da sie zwischen der Versorgungsfläche und dem bestehenden Gewerbegebiet verortet ist. Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung, hier: BEGRÜNDUNG 6

8 5.2 WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN Der Bebauungsplan regelt die absehbaren Erfordernisse für die Umsetzung der genannten Ziele. Durch die Aufstellung und Verwirklichung des Bebauungsplanes ergeben sich keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der bisher in der Umgebung des Gebietes arbeitenden Menschen. 6. STÄDTEBAULICHE PLANUNG 6.1 Bebauungsstruktur Das angrenzende Gewerbegebiet ist vollständig bebaut. Die Festsetzungen der Nutzungsschablone ist übernommen worden. Die Gebäudehöhe wurde hier bislang nicht definiert. Anstatt dessen ist hier eine 3-Geschossigkeit ohne Höhenbegrenzung festgesetzt. Im westlichen Bereich im direkten Anschluss an die Vetterstraße befindet sich über der Baufläche eine Hochspannungsleitung. Die Hochspannungsleitung darf zwar unterbaut werden, die Höhe wird hier jedoch auf 11 Meter beschränkt. Die baulichen Anlagen im Bereich der Versorgungsfläche dürfen wie bisher maximal 12 Meter hoch werden. Die Fläche für Versorgungsanlagen unterliegt ansonsten an der Danziger Straße den Einschränkungen der Festsetzung einer Schutzfläche zum Lärmschutz. Die überbaubare Fläche innerhalb der Baugrenze im Geltungsbereich umfasst bis auf den 6 Meter breiten Pflanzstreifen zwischen öffentlichen Verkehrsflächen und den Grundstücken die gesamte Fläche. Dieser Abstand erhöht sich nur im Bereich eines Teilabschnitts der Danziger Straße (nördlich des Verwaltungsgebäudes Danziger Straße 17) auf 16,50 Meter. 6.2 Grünplanung Die Grünplanung sieht eine Aufrechterhaltung des bestehenden Pflanzstreifens entlang der Grundstücksgrenzen zu den öffentlichen Flächen vor. 6.3 Schutzgüter Aufgrund der Verfahrensart als Bebauungsplan der Innenentwicklung i.s.d. 13a BauGB wird auf die Erstellung eines Umweltberichtes verzichtet. 6.4 Erschließung Die Verkehrserschließung ist vollständig vorhanden und bleibt unverändert. 7. Kennzeichnung von Flächen mit potentiell gefährdenden Einwirkungen Im Rahmen der Auslegung wurde die Stadt Mühlacker vom Enzkreis darüber in Kenntnis gesetzt, dass Teilflächen der Fl.st.Nrn. 2136/56, 2136/58, 2137 im Geltungsbereich des Bebauungsplanes einer ehemaligen Mülldeponie aus den 60er Jahren zuzuordnen sind, die mit Hausmüll und mit Galvanikschlämmen aufgefüllt wurden. Aus diesem Grund ist die betreffende Fläche im Bebauungsplan gem. 9 Abs. 5 gekennzeichnet. 7.1 Baubeschränkung Die Baubeschränkung wird gem. 9 Abs.6 als nachrichtliche Übernahme festgesetzt. Grundlage hierzu bildet das Bundesbodenschutzgesetz. Im vorliegenden Fall ist eine Kennzeichnung nach Fallgruppe 4 Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind- erforderlich. Ein Eingriff in den vorhandenen Auffüllraum der Deponie kann dazu führen, dass infolgedessen Galvanikschlamm in das Grundwasser gelangt. Um dieses Szenario auszuschließen, ist eine Baubeschränkung notwendig. Im Bereich der Überschneidung überbaubarer Flächen mit den gekennzeichneten Flächen sind Unterkellerungen unzulässig, Fundamentierungen in den Untergrund nur bis zu einer frostfreien Tiefe von max. 100 cm zulässig. Damit wird sichergestellt, dass Gründungen weder die Deckschichten der Industrieablagerung durchstoßen noch eine Abdichtungsschicht (anstehendes Keupergestein) beschädigen. Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung, hier: BEGRÜNDUNG 7

9 8. PLANINHALTE UND FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES 8.1 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN Art der baulichen Nutzung In Anlehnung an den rechtskräftigen Bebauungsplan wird die Festsetzung des eingeschränkten Gewerbegebietes übernommen. Die Einschränkung beruht auf der Nachbarschaft zum angrenzenden Wohngebiet. Hier dürfen nur gewerbliche Nutzungen angesiedelt werden, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Versorgungsfläche für die Stadtwerke ist eine spezifische Nutzungsart, die hier alle Einrichtungen zulässt, die für die Versorgung mit Strom, Wasser und Gas erforderlich sind Leitungsrecht Im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Ziegelei und in Fortsetzung der 4. Änderung ist ein Leitungsrecht für Hochspannungsleitungen festgesetzt. Eine Unterbauung ist möglich, darf jedoch nicht höher als 11 Meter sein. 8.2 FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES ZIEGELEI VOM Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Ziegelei gelten weiterhin auch im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung. Sie werden ergänzt durch die aufgrund der Bodenbelastungen notwendigen Einschränkungen (siehe Ziff. 7.1 der Begründung) 8.3 FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES BANNHOLZ-NORD VOM Lärmschutzmaßnahme Diese Festsetzung wurde aus dem Bebauungsplan Bannholz Nord, Ziff übernommen. Der Bebauungsplan Bannholz-Nord verfolgt mit der Festsetzung einer Lärmschutzmaßnahme entlang der Danziger Straße (Mindesthöhe 5 Meter) das Ziel, das allgemeine Wohngebiet (WA) Bannholz-Nord abzuschirmen, um das a) direkt angrenzende eingeschränkte Gewerbegebiet, sowie das b) in 300 Meter entfernte Industriegebiet in ihrer Funktion nicht einschränken zu müssen. Der Lärmschutz entlang der Danziger Straße ist, so das Gutachten, auch durch Bebauung möglich. Insofern hat das 2005 errichtete Verwaltungsgebäude der Stadtwerke auch die Funktion einer Lärmschutzanlage für einen Teilabschnitt der Danziger Straße. Infolgedessen konnte die Lärmschutzkennzeichnung in diesem Bereich um ca. 10 Meter gekürzt werden. 9. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME Die im zeichnerischen Teil dargestellte Kennzeichnung der mit verunreinigenden Stoffen belasteten Böden ist nur beschränkt nutzbar, da die ehemalige Abbaugrube der Ziegelwerke in diesem Bereich mit Hausmüll, sowie mit Galvanikschlämmen aufgefüllt wurde. Infolgedessen hat die Umweltbehörde des Enzkreises für diesen Bereich eine eingeschränkte Nutzung für zulässig erklärt, da das Schutzgut Wasser gefährdet ist, wenn die zwischen den verunreinigenden Ablagerungen und dem Grundwasser liegenden Schichten durch Baumaßnahmen beschädigt werden 10. UMSETZUNG DER PLANUNG Für die Umsetzung der Planung sind keine Erschließungsmaßnahmen und keine Flächenumlegungen erforderlich. Der Stadt Mühlacker entstehen mit Ausnahme der Planänderung keine Kosten. Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung, hier: BEGRÜNDUNG 8

10 Planungs- und Baurechtsamt 60/Bo Bebauungsplan Ziegelei, Teilfläche, 4. Änderung, hier: BEGRÜNDUNG 9