Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Aachen
Wohn- und Geschäftshäuser Aachen Residential Investment Aachen Steigende Umsatzzahlen und ein hohes Preisniveau kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Aachen. In dem bedeutenden Forschungs- und Universitätsstandort wurden im Jahr 2011 239 Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von 162 Mio. EUR verkauft. Während die Zahl der gehandelten Objekte damit im Vergleich zum Jahr 2010 um 11 % gestiegen ist, erhöhte sich das Umsatzvolumen um mehr als 40 %. Damit stieg der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie um rund 100.000 EUR auf 680.000 EUR. Zurückzuführen ist diese deutliche Erhöhung darauf, dass vermehrt großvolumigere Objekte gehandelt wurden. Hoher Nachfragedruck Die Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot. Viele der 2011 gehandelten Objekte waren gar nicht öffentlich auf dem Markt, sondern wurden nur gezielt einem begrenzten Kundenkreis angeboten. Die Akteure des Marktes kommen hauptsächlich aus Aachen oder der näheren Umgebung. Hierbei handelt es sich überwiegend um Privatanleger, aber auch um ortsansässige institutionelle Käufer, die häufiger die erworbenen Immobilien in Teileigentum umwandeln, um sie als Eigentumswohnungen weiterzuveräußern. Weil viele Erstkäufer unter den Interessenten sind, die die Objekte intensiv prüfen, ist der Vermarktungsprozess bei öffentlichen Angeboten etwas länger geworden. Die Erstkunden suchen vordergründig Sicherheit für ihr Anlageportfolio. Institutionelle und ausländische Investoren haben bis auf die grenznahen Niederländer kaum eine Bedeutung für das Marktgeschehen. Rising turnover figures and a high price level characterise the market for residential investments in Aachen. In the significant research and university city, 239 residential investment properties were sold in 2011 at a value of 162 million euros. While the number of traded properties has risen by 11 % in comparison to 2010, the turnover volume has increased by more than 40 %. The average purchase price per property thus rose by around 100,000 euros to 680,000 euros. This significant increase may be due to higher numbers of larger properties being sold. High demand pressure Demand is considerably greater than supply. Many of the properties traded in 2011 were not available to the public on the market, but instead were only offered to a limited circle of specific customers. The actors within the market primarily come from Aachen or the surrounding area. These are mainly private investors, although there are also local institutional buyers, who often convert the acquired real-estate in order to sell them as owneroccupied apartments. As many first-time buyers are among the prospective buyers who inspect the properties very accurate, the marketing process for properties on public sale has become slightly longer. The firsttime buyers are primarily looking for security for their investment portfolio. Institutional and foreign investors (except Dutch investors, who are near the border) are having barely any impact on market activity. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households 2006 2007 2008 2009 2010 2011* 2015 2020 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 258,8 259,0 259,3 257,5 258,7 258,1 264,4 271,7 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 141,5 141,8 141,9 141,5 142,1 141,8 145,7 150,9 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,83 1,83 1,83 1,82 1,82 1,82 1,81 1,80 * Stand:/As of: 30.06.2011 Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Aachen
Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand 2011 8,0 mittlere Lage/average location 7,0 6,0 gute Lage/good location in % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 141,8 129,8 0,0-1,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2009 2010 2011 1. Hj. 2012 Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number 300 250 200 150 100 50 0 290 2007 254 2008 216 2009 197 2010 239 2011 250 2012** 230 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million 250 200 150 100 50 0 207 2007 131 2008 94 2009 115 2010 162 2011 165 2012** 150 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Aachen, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Aachen, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
Mittlere und einfache Lagen im Blick Gekauft wird in allen innenstadtnahen Lagen, vor allem in den etablierten Lagen südlich der Innenstadt. Auch die universitätsnahen Lagen sind bei Investoren aufgrund der hohen Wohnungsnachfrage durch Studenten beliebt. Während nach wie vor hauptsächlich die guten Lagen im Fokus der Käufer liegen, hat die Angebotsknappheit die Nachfrage auch auf die mittleren Lagen ausgeweitet. Selbst einfache Lagen sind für Anleger interessant, sofern die Objektqualität stimmt. Während reine Mehrfamilienhäuser schnell vermarktet werden, gestaltet sich der Verkauf von Mischobjekten mit einer Gewerbeeinheit, zum Beispiel einer Ladenzeile, schwieriger. Käufer sehen hier die Gefahr eines höheren Nachvermietungsrisikos. Stark anziehende Preise Die Preise haben in fast allen Lagen weiter erheblich angezogen. Lediglich in den einfachen Lagen sind sie stabil geblieben, da dort auch oft Objekte mit Sanierungsbedarf angeboten werden. Generell befinden sich Faktoren und Preise bis hinunter in die mittleren Lagen auf einem Allzeithoch. In den sehr guten Lagen werden in der Spitze Faktoren mit einem Wert von bis zu 22,7 erzielt, in den guten Lagen liegen die Faktoren zwischen 14,7 und 18,7. Auch in den mittleren Lagen akzeptieren die Anleger Preise, die noch vor wenigen Jahren als unrealistisch galten. Allerdings zeichnet sich eine Abschwächung dieser Entwicklung ab. Mieten steigen weiter Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser sind weiter günstig. Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen bei einer niedrigen Neubautätigkeit werden zu einer weiteren Verknappung von Wohnraum führen. Verstärkt wird der Nachfragedruck gegenwärtig durch die doppelten Abitur-Jahrgänge in Nordrhein-Westfalen, die den Zulauf zur Aachener Exzellenzuniversität verstärken. Infolge der angespannten Marktlage steigen auch die Mieten und erreichen in den sehr guten Lagen bis zu 11,00 EUR/m². Bei einfachen Lagen reicht die Spanne von 4,00 bis 6,50 EUR/m². In diesem Jahr wird sich die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser aufgrund des begrenzten Angebots in einer ähnlichen Größenordnung bewegen wie 2011. Die Faktoren werden nur leicht steigen. Bei den Mieten erwarten wir weiteres Steigerungspotential. Average and basic locations in investors sights Sales are made in all areas located near the centre of the city, particularly in the established locations to the south of the city centre. Locations near the university are also popular with investors due to the high demand for accommodation amongst students. While, as always, it s mainly the good locations that buyers are focussing on, the shortage of properties has also extended demand to average locations. Even basic locations have since become interesting for investors as long as the quality of the property is right. While pure apartment buildings are marketed very quickly, the sale of multi-use properties with a commercial unit, such as a row of shops, is more difficult. Buyers consider these to be a higher re-letting risk. Rapidly increasing prices Prices have continued to increase considerably in almost all locations. They have only remained stable in basic locations because the properties offered there are usually in need of refurbishment. In general, multipliers and prices down to average locations are at an all-time high. In prime locations, the top end is achieving multipliers with a value of up to 22.7, while in good locations the multipliers lie between 14.7 and 18.7. In average locations, too, investors have been accepting prices that were considered unrealistic just a few years ago. However, there has been a slowing in this development. Rents continuing to increase The general conditions for residential investments continue to be favourable. Increasing numbers of inhabitants and households along with little new construction will lead to further shortages in residential property. Demand pressure is currently being boosted by this year s number of school-leavers in North Rhine- Westphalia, which is double the usual number and which is increasing the number of students attending the Exzellenzuniversität (university of excellence) in Aachen. As a result of the strained market situation, rents are also increasing and reaching up to 11.00 euros/m² in prime locations. For basic locations, they range from 4.00 to 6.50 euros/m². This year, the number of residential investment properties sold will be of a similar scale to 2011 due to the limited number of premises on offer. Multipliers will only increase slightly. We expect a further growth potential for the rents. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Aachen
Aachen - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Aachen - Residential Investment locations A4 Vaalserquartier Melaten Preuswald Engel & Völkers Commercial Richterich Laurensberg Hörn Lousbergviertel Steinebrück Innenstadt Burtscheid Ostviertel Frankenberger Viertel Beverau Haaren A544 Forst A44 Verlautenheide Eilendorf Brand Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier 2009 2010 2011 2012 Trend 16,7-20,0 14,3-16,7 12,5-14,3 10,0-11,1 16,7-22,2 14,3-18,2 13,3-15,4 10,0-11,1 17,2-22,7 14,7-18,7 13,8-15,7 10,0-11,5 17,2-22,7 14,7-18,7 13,8-15,7 10,0-11,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 6,50-10,00 6,00-9,20 4,40-8,10 3,50-6,30 6,50-10,00 6,00-9,20 4,40-8,10 3,50-6,30 7,50-10,50 7,00-9,20 5,00-8,20 4,00-6,50 8,00-11,00 7,20-9,50 5,50-8,40 4,00-6,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Aachen
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