Gemeinde Bebauungsplan Putzbrunn Lkr. München Nr. 6 - westlich der Innstraße (Seemannsiedlung) 2. Teiländerung - Lechstraße Planfertiger Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München Körperschaft des öffentlichen Rechts Geschäftsstelle Arnulfstraße 60, 80335 München Az.: 610-41/2-68A Bearb.: Stei Plandatum 22.10.2014 (Entwurf) Begründung
- 2-1 Planungsvorgaben Für den westlichen und nordwestlichen Bereich der Seemann - Siedlung (Bereich westlich der Innstraße) besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan, der Bebauungsplan Nr. 6 westlich der Innstraße (Seemannsiedlung) in der Planfassung vom 23.02.1999. Dieser Bebauungsplan wurde im Bereich des Grundstücks Fl.Nr. 684/19 durch die 1. Teiländerung, Planfassung 15.09.2009 wirksam geändert. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Putzbrunn ist der Bereich der Seemann - Siedlung westlich der Lechstraße als Allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt. Der Planumgriff der 2. Teiländerung - Lechstraße umfasst, mit Ausnahme des Grundstücks Fl.Nr. 684/12, den gesamten Bereich dieses Allgemeinen Wohngebiets. 1.1 Aufstellungsbeschluss Der Bauausschuss der Gemeinde Putzbrunn hat am 11.02.2014 beschlossen, den wirksamen Bebauungsplan Nr. 6 westlich der Innstraße (Seemannsiedlung) in der Fassung vom 23.02.1999 sowie die wirksame 1. Teiländerung dieses Bebauungsplans in der Fassung vom 15.09.2009 zu ändern. Der Änderungsbereich umfasst die Grundstücke Fl.Nr. 684/17, 684/18, 684/19, 684/20, 684/21, 684/22 und 684/23 und eine Teilfläche des Grundstücks 684/14, alle Gemarkung Putzbrunn, im Ortsteil Seemannsiedlung. Der Änderungsbereich liegt westlich angrenzend an die bestehende Lechstraße. Diese Bebauungsplan Änderung erhält die Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 6 - westlich der Innstraße (Seemannsiedlung), 2. Teiländerung - Lechstraße. 1.2 Aufstellung der Planänderung im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB Da die Änderung der Ermöglichung der Nachverdichtung im Baugebiet dient, wurde zusammen mit dem Aufstellungsbeschluss beschlossen, das Änderungsverfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB durchzuführen. Die Vorprüfung im Sinne des 13a Abs. 1 Nr.1 BauGB im Rahmen der Planaufstellung hat ergeben, dass bei einem Nettobauland von ca. 6.865 m² und einer geplanten GRZ von 0,25 die zu erwartende Grundfläche GR mit max. 1.716 m² deutlich geringer als 20.000 m² Grundfläche betragen wird. Somit sind die Voraussetzungen der Anwendung des 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 erfüllt. Da die Zielrichtung der Bebauungsplanänderung die Nachverdichtung eines bestehenden Baugebiets ist und da ferner die Grundzüge der Planung - Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet - durch diese 2. Teiländerung nicht berührt werden, wird sie gem. 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Gemäß 13a Abs. 2 BauGB gelten die Vorschriften des 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB vereinfachtes Verfahren - dabei entsprechend. Gemäß 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB wird im vereinfachten Verfahren - von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
- 3 - - und von der Umweltprüfung, vom Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind und von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen. 2 Anlass und Ziel der 2. Teiländerung Anlass für diese Bebauungsplan-Änderung war der Wunsch eines Bauwerbers, auf seinem Grundstück eine Bebauung zu verwirklichen, die über die Festsetzungen der wirksamen Bebauungsplanung hinausging. Die Gemeinde Putzbrunn hat dies zum Anlass genommen, im gesamten Allgemeinen Wohngebiet (mit Ausnahme des an der Staatstraße gelegenen Grundstücks Fl.Nr. 684/12) die Nachverdichtungsmöglichkeiten zu prüfen und wenn dies möglich und sinnvoll ist, die Grundstücksausnutzung im Sinne der Nachverdichtung zu erhöhen. Die Festsetzungen dieser 2. Teiländerung wurden, wo dies möglich ist, zur Beibehaltung der Rechtssicherheit in Anlehnung an die Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans Nr. 6 bzw. an die der 1. Teiländerung erstellt. 3. Art der Nutzung In Übereinstimmung mit der Darstellung im Flächennutzungsplan der Gemeinde Putzbrunn und entsprechend den Festsetzungen der bestehenden Bebauungsplanung verbleit es als Festsetzung für die Art der Nutzung beim Allgemeinen Wohngebiet (WA). 4. Geplantes Maß der bauliche Nutzung Nachverdichtung 4.1 Bestandsaufnahme der im Änderungsbereich vorhandenen Nutzungen und vorhandenes Baurecht. In der bisherigen Bebauungsplanung für den Änderungsbereich wurde das Maß der Nutzung durch eine (grundstücksbezogene) Festsetzung der Grundfläche (GR) und der Geschossfläche (GF) vorgenommen. Tabelle 1: Baubestand Grund- Grundst.- dav. zu Bau-Bestand best. Baurecht stück Fläche bepflanz. Netto- bez. auf Nettobaul. bez. auf Nettobaul. Fl.Nr. gesamt Fläche Bauland GR in m² GRZ GR in m² GRZ 684/17 1.374 252 1.122 166 0,148 205 0,183 684/18 1.254 212 1.042 79 0,076 185 0,178 684/19 1.329 213 1.116 0 0,000 300 0,269 684/20 1.406 213 1.193 216 0,181 240 0,201 684/23 679 100 579 69 0,119 105 0,181 684/21 687 100 587 69 0,118 105 0,179 684/22 1.650 425 1.225 0 0,000 200 0,163 8.379 1.515 6.864 599 0,087 1.340 0,195 Hinweis: für Fl.Nr. 684/19 wurde die GR aus der 1. Teiländerung entnommen (vorher GR = 216m²), vormals bestehendes Haus ist beseitigt.
- 4 - Die bauliche Ausnutzung im Baugebiet (Baubestand) nach bestehendem Baurecht beträgt somit derzeit: - bebaute Grundfläche 599 m² - entspricht einer GRZ 0,087, bezogen auf das Netto-Bauland - nach bestehendem Baurecht mögliche Grundfläche: 1.340 m² - entspricht einer GRZ 0,195, bezogen auf das Netto-Bauland Im Baugebiet besteht somit derzeit noch nicht realisiertes Baurecht von GR = 741m². 4.2 Neue Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Änderungsbereich Im Bereich der 2. Teiländerung bestand, wie in Tabelle 1 errechnet, ein Baurecht von insgesamt 1.340 m² Grundfläche (GR) bei einer durchschnittlichen Dichte von GRZ = 0,195. Dabei wurden grundstücksabhängig Dichtewerte von GRZ = 0,163 bis GRZ = 0,201 erreicht (bezogen auf die Grundstücksfläche ohne private Grünfläche / Ortsrandeingrünung). Zielvorstellung für die Neufestsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Änderungsbereich ist zum einen eine einheitliche und grundstücksunabhängige Nutzungsfestsetzung im Baugebiet, zum anderen auch eine Anhebung der des Maßes der Nutzung im Sinne der Nachverdichtung. In Anbetracht der Lage des Änderungsbereichs zwischen Wald auf der Westseite und Misch- und Gewerbegebiete auf der Ostseite des Planungsbereichs erscheint eine durchschnittliche und einheitliche Dichtefestsetzung von GRZ = 0,25 für den gesamte Änderungsbereich als angemessen. Diese Dichtefestsetzung bezieht sich auf das Netto-Bauland, also auf die Grundstücksfläche ohne private Grünfläche / Ortsrandeingrünung. Tabelle 2: Nachverdichtung Grund- Grundflächen in m² zus. mögl. GR Stück Netto- GR GR best. GR bei best. bei Fl.Nr. Bauland Bestand Baurecht GRZ 0,25 Baurecht GRZ 0,25 684/17 1.122 166 205 281 39 115 684/18 1.042 79 185 261 106 182 684/19 1.116 0 300 279 300 279 684/20 1.193 216 240 298 24 82 684/23 579 69 105 145 36 76 684/21 587 69 105 147 36 78 684/22 1.225 0 200 306 200 306 6.864 599 1.340 1.716 741 1.117 Hinweis: Die Dichte von GRZ = 0,25 entspricht im diesem Bereich rechnerisch einer GRZ von 0,205, bezogen auf die gesamte Grundstücksfläche, also mit Anrechnung der privaten Grünfläche / Ortsrandeingrünung. Die bauliche Ausnutzung im Baugebiet (Baubestand) nach neu festgesetzter Dichte (Baurecht) beträgt somit derzeit: - bebaute Grundfläche 599 m² - entspricht GRZ 0,087, bezogen auf das Netto-Bauland - neu festgesetzter Dichte: 1.716 m² - entspricht GRZ 0,25, bezogen auf das Netto-Bauland
- 5 - Durch die Erhöhung der Dichtefestsetzungen (GR) von insgesamt 1.340 m² auf 1.716 m² schafft die 2. Teiländerung somit zusätzliches Baurecht von GR = 376 m². Durch den Wegfall der Geschoßflächenfestsetzung (GF) ist die Bebauungsmöglichkeit darüber hinaus nochmals deutlich vergrößert: Die Grundfläche ist nun durchgehend 2-geschossig bebaubar (siehe dazu Festsetzung A.3.4). Darüber hinaus wird durch die Ausgliederung der baulichen Anlagen wie Balkone, Wintergärten, überdachte und offene Terrassen und Außentreppen aus der GR- Festsetzung (siehe dazu Festsetzung A.3.1 in Verbindung mit A.3.3) die Bebaubarkeit nochmals verbessert. 4.3 Sonstige Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird weiterhin durch folgende Festsetzungen bestimmt: - Festsetzung der Wandhöhe auf max. 6,50 m (von bisher max. 6,20 m) Begründung dafür ist der erhöhte Aufwand für den Wärmeschutz. - Möglichkeit der Überschreitung der GRZ um 25% für Balkone, Wintergärten, überdachte und offene Terrassen und Außentreppen: (Diese baulichen Anlagen mussten bisher in der höchstzulässigen Grundfläche (GR) untergebracht werden) - Festsetzung der Dachneigung auf 26 bis 35 (wie bisher) - Festsetzung der Geschoßfläche entfällt Mit den o.g. Festsetzungen ist das Maß der baulichen Nutzung für die Baugrundstücke im Bereich der 2. Teiländerung hinreichend definiert. 4.4 Festsetzung zum Grundstück Fl.Nr. 684/19 Das Grundstück Fl.Nr. 684/19 wurde im Jahr 2009 durch die 1. Teiländerung überplant, wobei die GR mit 300 m² und die GF mit 432 m² festgesetzt war. Rein rechnerisch führt diese Änderung zu einer geringen Minderung der GR von 300 m² auf 279 m². Durch den Wegfall der Geschoßflächenfestsetzung ist jedoch die gesamte Bebauungsmöglichkeit auch auf diesem Grundstück größer als vorher. Bei einer möglichen 2-Geschossigkeit der Gebäude wäre eine GF von max. 558 m² auf dem Grundstück zu realisieren (statt bisher GF von max. 432 m²). Zudem kommt hinzu, dass die baulichen Anlagen wie Balkone, Wintergärten, überdachte und offene Terrassen und Außentreppen in der GR Festsetzung von 300 m² hätten untergebracht werden müssen. Addiert man diesen 25%igen Zuschlag zur GR dieses Grundstücks hinzu, so ergibt sich auch für dieses Grundstück eine deutliche Mehrung des Maßes der baulichen Nutzung (siehe dazu Festsetzung A.3.3). Hinweis: Die für dieses Grundstück vorliegende Bauvoranfrage würde den Festsetzungen dieser 2. Teiländerung entsprechen.
- 6-5. Grünordnung Die im Bebauungsplan Nr. 6 westlich der Innstraße (Seemannsiedlung) in der Planfassung vom 23.02.1999 sowie in der 1. Teiländerung, Planfassung 15.09.2009 dargestellte Grünordnung wurde soweit als möglich übernommen. 6 Immissionsschutz Als Immissionsquelle kommt einerseits die Staatsstraße 2079 (Münchener Straße), andererseits das östlich gelegene Gewerbegebiet in Frage. Da an der Art der Nutzung durch diese 2. Teiländerung keine Änderungen vorgenommen werden, wird davon ausgegangen, dass die immissionsschutzrechtliche Beurteilung aus dem Ursprungs-Bebauungsplan weiterhin Gültigkeit besitzt. Staatsstraße 2079 Die nördliche des Plangebiets gelegene Staatsstraße 2079 (Münchener Straße) liegt vom nächstgelegenen Bauraum im Plangebiet der 2. Teiländerung min. ca. 60 m entfernt. Aufgrund dieser Entfernung zur Staatsstraße wird davon ausgegangen, dass die Anforderungen an den Immissionsschutz eingehalten werden können, zumal die Fahrgeschwindigkeit innerorts dort auf 50 km/h beschränkt ist und durch den dort bestehenden Kreisverkehr nochmals verringert werden wird. Zudem liegt die Lärmquelle im Norden des Baugebiets, so dass gegebenenfalls auch mit baulichen Maßnahmen wie z.b. Grundrissorientierung darauf reagiert werden kann. Gewerbegebiet östlich des Plangebiets Im Bebauungsplans Nr. 6 westlich der Innstraße (Seemannsiedlung) ist hierzu festgelegt: Für alle innerhalb des Plangebiets zur Ausführung kommenden gewerblichen Nutzungen ist zum jeweiligen Bauantrag oder Antrag auf Nutzungsänderung ein Schallschutzgutachten vorzulegen, das unter Berücksichtigung des zugehörigen Fahrverkehrs und sämtlicher im Einwirkungsbereich liegende Anlagen und Betriebe die Einhaltung der gem. TA Lärm und `VDI 2058, B1.1 zulässigen Immissionswerte und maßgeblichen Spitzenpegel nachweist. Ausnahmen hiervon sind im Einzelfall mit der Immissionsbehörde beim Landratsamt möglich /z.b. bei lärmarmen Nutzungen). Zur Feststellung der Lärmimmissionen im Plangebiet des Ursprungsbebauungsplans Nr. 6 wurde seinerzeit ein Immissionsgutachten durch das Büro Dipl.-Ing. Hermann A. Sachse, Großfriedrichsburgerstr. 32b, 82827 München, mit Datum vom 09.11.1998 erstellt. Auf dieses Gutachten wird verweisen.
- 7-5 Flächenbilanz Der Geltungsbereich dieser 2. Teiländerung Lechstraße des Bebauungsplans Nr. 6 westlich der Innstraße (Seemannsiedlung) umfasst eine Fläche von insgesamt ca. 9.495 m 2. Die Flächen sind wie folgt festgesetzt Nettobauland ca. 6.865 m² 73,30% Grünfläche / Ortsrandeingrünung ca. 1.515 m² 15,95% Verkehrsfläche ca. 1.115 m² 11,75% Umgriff gesamt: ca. 9.495 m² 100,00% Gemeinde: Putzbrunn, den...... (Edwin Klostermeier, Erster Bürgermeister)