I n g e n i e u r b ü r o H e l m u t K o l b Zeppelinstraße 10 9555 Steinheim am Albuch Tel. 07329 / 9203-0 Fax. 07329 / 9203-29 Kreis Heidenheim Gemeinde Gerstetten Gemarkung Dettingen Schriftlicher Teil zum Bebauungsplan mit gleichzeitiger Änderung des Flächennutzungsplans einschließlich integriertem Grünordnungsplan und Satzung über örtliche Bauvorschriften Ulmenweg Vorentwurf gefertigt: Steinheim, den 27.03.2007... Ingenieurbüro Helmut K o l b Rechtsgrundlagen des Bebauungsplanes Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27.08.1997 Baunutzungsverordnung (BAU NVO) in der Fassung vom 23.01.1990 mit letzter Ergänzung vom 22.04.1993 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 mit Ergänzung vom 19.10.2004 Planzeichenverordnung (PlanzVO) in der Fassung vom 18.12.1990
- 2 - Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Ulmenweg I. Planrechtliche Festsetzungen 1. Bauliche Nutzung ( 9 (1) BauGB) 1.1 Art der baulichen Nutzung ( 1 Bau NVO) Allgemeines Wohngebiet (WA) 4 Bau NVO Zulässig sind im Sinne von 4 (2) Bau NVO - Wohngebäude - Die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, sowie nicht störende Handwerksbetriebe nicht zulässig sind im Sinne von 4 (2) BauNVO - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche und sportliche Zwecke Ausnahmsweise zulässig sind im Sinne 4 (3) Bau NVO - Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe nicht zulässig sind im Sinne von 4 (3) BauNVO - Betriebe des Beherbergungsgewerbes - Anlagen für Verwaltungen - Gartenbaubetriebe - Tankstellen 1.2 Maß der Baulichen Nutzung ( 16-20 Bau NVO) Grundflächenzahl GRZ = 0,4 1.3 Zahl der Vollgeschosse ( 16 und 20 Abs. 1 Bau NVO i. V. 2 Abs. 6 LBO) Z = II, max. 2 Vollgeschosse zulässig (Höchstmaß) 1.4 Zahl der Wohnungen ( 9 (1) 6 BauNVO) Pro Einzelhaus bzw. Doppelhaushälfte sind max. zwei Wohneinheiten zugelassen.
- 3-2. Höhe baulicher Anlagen ( 9 (3) BauGB) 2.1 Höhenlage der baulichen Anlagen ( 18 Bau NVO) Die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) des geplanten Gebäudes sind im zeichnerischer Teil des Bebauungsplans festgelegt. Abweichungen bis max. +/- 0,25 m sind möglich. Die Baugrundstücke sind komplett der Höhenlage der Verkehrsfläche durch Aufschüttung anzupassen. Die Höhenlage der Nachbargrundstücke ist zu beachten. 2.2 Gebäudehöhen ( 16 (3) Bau NVO) Folgende Gebäudehöhenfestsetzungen werden als Höchstmass über der festgelegten Ergeschoss-Fussbodenhöhe (EFH) getroffen. Satteldach (SD), Walmdach (WD) - Firsthöhe max. 9,00 m Pultdach (PD) - Firsthöhe max. 7,00 m versetztes Pultdach (VPD) - Firsthöhe max. 9,00 m Flachdach - OK Attika max. 6,50 m Die max. zulässige First- bzw. Traufhöhe ist das Höchstmaß zwischen Erdgeschoss Fussbodenhöhe und Oberkante Dachhaut bzw. Oberkante Attika. Die Oberkante Dachhaut ist festgelegt: - bei Satteldach- und Walmdach der oberste Schnittpunkt (Firstziegel) - bei Pultdach der Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut, - bei versetztem Pultdach der höchsten Punkt der Dachhaut. 3. Nebenanlagen ( 14 BauNVO) Nebenanlagen im Sinne von 14 (1) BauNVO sind auch in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen. Der Abstand zur öffentlichen Verkehrsfläche muß mind. 3 m betragen. Die nach 14 (2) BauNVO der Ver- und Entsorgung dienenden Nebenanlagen sind allgemein zulässig.
- 4-4. Garagen und Stellplätze 3.1 Garagen und Carports ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und 12 BauNVO) Garagen sind nur im Abstand von mind. 5,00 m zu den Grundstücksgrenzen der dazugehörigen Verkehrserschliessung zulässig. Garagen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 3.2 Stellplätze ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und 12 BauNVO) Stellplätze sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zulässig. Pro Wohneinheit sind mind. 1,5 Stellplätze herzustellen, Zwischenwerte werden aufgerundet. 5. Stützbauwerke an Verkehrsflächen 5.1 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen zur Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB). Böschungen, die zur Herstellung der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen notwendig werden, müssen auf den angrenzenden privaten Grundstücken ohne Entschädigungsanspruch geduldet werden. 5.2 Unterirdische Stützbauwerke ( 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) Zur Herstellung des Baukörpers für die öffentlichen Verkehrsflächen sind in den an öffentliche Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken unterirdische Stützbauwerke entlang der Grundstücksgrenze in einer Breite von 20 cm ab Hinterkante Randstein und einer Tiefe von 35 cm ab Oberkante Randstein erforderlich. Die Stützbauwerke sind vom Anlieger ohne Entschädigung zu dulden. 5.3 Standort für die öffentliche Straßenbeleuchtung ( 126 BauGB) Zur Einrichtung von Beleuchtungskörpern (Mastleuchten) sind Standorte auf Privaten Grundstücken erforderlich. Die notwendigen Fundamente, Leitungsführungen und der Beleuchtungskörper selbst, sind vom Anlieger ohne Entschädigung zu dulden. Die Festsetzung gilt für eine Fläche von 0,5 m x 0,5 m, gemessen ab Grundstücksgrenze entlang der öffentlichen Verkehrsfläche.
- 5-6. Pflanzgebot ( 9 (1) 25a BauGB) Pflanzgebot in der privaten Grünfläche am Südrand der Baugebiets Sträucher (1 Pflanze pro 2 m²) aus Artenliste 1 in Gruppen von 3 7 Stück der selben Art. Artenliste 1 Sträucher Feldhecke (Qualität: Str Con H 60-100) Berberis vulgaris Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna Lonicera xylosteum Prunus spinosa Rhamnus catharticus Rosa canina Sambucus nigra Sambucus racemosa Viburnum lantana Viburnum opulus Carpinus betulus Ligustrum vulgare Sauerdorn Hartriegel Haselnuss Weissdorn Gemeine Heckenkirsche Schwarzdorn Kreuzdorn Hundsrose Schwarzer Holunder Trauben-Holunder Wolliger Schneeball Gemeiner Schneeball Hainbuche Liguster 7. Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Die mit Planzeichen 13.1 PlanzV umgrenzten privaten Grünflächen stellen Ausgleichsmaßnahmen im Sinne von 8a Abs. 3 BNaSchG dar. 8. Bauflächen, bei denen besondere bauliche Vorkehrungen oder Sicherungen erforderlich sind ( 9 Abs. 5 BauGB) Im Baugebiet sind Anschlüsse an das öffentliche Kanalnetz nach DIN 1986 auszuführen. In bauliche Anlagen sind Rückstaudoppelverschlüsse einzubauen. Die Anschlüsse sind entsprechend der Abwassersatzung der Gemeinde Gerstetten herzustellen.
- 6 - II. Satzung über örtliche Bauvorschriften ( 74 LBO) 1. Äußere Gestaltung ( 74 (1), Nr. 1 und 2 LBO) 1.1 Dachform und Dachneigung Die nachfolgend aufgeführten Dachneigungen werden als Mindest- bzw. Höchstgrenze festgesetzt. Satteldächer (SD) 30 bis 45 Pultdächer (PD) 10 bis 20 versetzte Pultdächer (VPD) 20 bis 45 Es dürfen keine kupfer-, zink- oder bleigedeckten Metalldächer errichtet werden. Ausnahmen bilden beschichtete Metalldächer und solche, mit feuerverzinktem Kupferblech (TECU-Zinn). 1.2 Werbeanlagen Werbeanlagen sind in öffentlichen und privaten Grünflächen und Verkehrsflächen nicht zulässig. 2. Gestaltung von unbebauten Flächen ( 74 (1), Nr. 3 LBO) 2.1 Versiegelungsgrad von Stellplätzen, Garagen- und Stellplatzzufahrten sowie Fußwegen Offene Stellplätze, Garagen- und Stellplatzzufahrten sowie innerhalb von Grünflächen liegende Fußwege dürfen höchstens auf 75 % ihrer Fläche versiegelt werden und sind in wasserdurchlässiger Bauweise (z.b. Rasengittersteine, Rasenpflaster oder Schotterrasen) herzustellen. 2.2 Einfriedungen An der Grenze zu öffentlichen Flächen sind Einfriedungen bis zu einer Gesamthöhe von 1,00 m als Zäune sowie Hecken zulässig. Zugelassen sind an der Straßenfront Sockel und ähnliches bis 0,20 m. Die Sichtfelder sowie Nachbarrechte sind zu beachten.
- 7 - Einfriedungen und Pflanzungen zum Außenbereich am Süd- und Westrand des Bebauungsplangebiets sind nur im Abstand von mind. 0,5 m zur Grundstücksgrenze zulässig. 2.3 Freiflächen Die nicht überbauten Grundstücksflächen der Baugrundstücke entlang den öffentlichen Verkehrsflächen sind gärtnerisch zu gestalten und mit einheimischen Gehölzen, Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. 2.4 Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen und Abgrabungen vom Straßenniveau über 1,0 m sind unzulässig, ausgenommen im Zusammenhang mit baulichen Anlagen. Bei Hanggrundstücken muss das Gefälle des Grundstücks dem Gefälle der Straße angepasst werden. Die Höhenlage der Nachbargrundstücke ist zu berücksichtigen. 3. Wasserversorgungs- und Entsorgungsanlagen Zur Regenrückhaltung von unbegrünten Dächern ist ein Pufferbehälter mit 2 m³ Volumen je 100 m² angeschlossener Dachfläche herzustellen. Dieser Pufferbehälter muß einen permanent offenen Abfluß von ca. 0,1 l/s je 100 m² haben. Der Drosselabfluß und der Notüberlauf sind an den Regenwasserkanal anzuschließen. Es wird empfohlen, einen Behälter herzustellen, der zusätzlich zu dem erforderlichen Pufferraum noch ein gleich großes Speichervolumen aufweist. Das gespeicherte Wasser kann zu Gießzwecken bzw. für Reinigungsarbeiten verwendet werden. Die Verwendung dieses Wassers im Haushalt und zur WC-Spülung etc. bedarf einer besonderen Genehmigung. Bei der Speicherung und Verwendung als Brauchwasser sind die Vorschriften der Trinkwasserverordnung sowie der DIN 2001 und DIN 1988 (Teil IV) zu beachten. Es wird darauf hingewiesen, dass es zweckmäßig ist, bereits bei der Herstellung des Speichers den Einbau einer Messanlage (für die dem Kanal zugeführte Wassermenge) vorzusehen, um die Kosten für einen evtl. später notwendigen Einbau so gering wie möglich zu halten.
- 8 - Für begrünte Dachflächen mit einer Drain- und Vegetationsschicht mit einer Gesamtdicke von > 15 cm (mind. extensive Dachbegrünung) braucht anteilig kein Puffervolumen nachgewiesen werden. 4. Versorgungsleitungen ( 74(1) Nr. 5 LBO) Die Erdverkabelung der Elektro- und Kommunikationsanschlüsse ist bei sämtlichen Gebäuden zwingend vorgeschrieben. Dachständer und Freileitungen sind nicht zulässig.
- 9 - III. Nachrichtlich übernommene Festsetzungen ( 9 (6) BauGB) 1. Bodenfunde ( 20 DSchG) Bei Vollzug der Planung können bisher unbekannte Bodenfunde entdeckt werden. Diese sind unverzüglich einer Denkmalschutzbehörde oder der Gemeinde Gerstetten anzuzeigen. Der Fund und die Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Landesdenkmalamt mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist ( 20 DSchG). Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten nach 20 DSchG wird verwiesen. 2. Erdaushub ( 4 (1) und (2) Bodenschutzgesetz) Der Erdaushub aus der Baugrube ist soweit wie möglich auf dem Baugrundstück gleichmässig und in Anpassung an das Nachbargrundstück einzubringen. Dabei ist humoser Oberboden und Unterboden zu trennen, nicht zu vermischen und getrennt wieder einzubauen. Fallen zu hohe Mengen Erdaushub an oder solcher, der sich nicht zum Massenausgleich eignet (z. B. felsiges Material), so ist eine Wiederverfüllung auf andere Flächen vor einer Deponierung zu prüfen. 3. Wasserschutzzone ( 19 (1 und 2) WHG und RVO des RP Stuttgart vom 14.12.1997) Das Baugebiet liegt in der gemeinsamen Schutzzone III für die Grundwasserfassungen des Zweckverbandes Landeswasserversorgung. Die Rechtsverordnung über das Wasserschutzgebiet in den Landkreisen Heidenheim und Ulm vom 31. Oktober 1967 (GBI S. 263) in der Fassung des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 14. August 1972 (GBI S. 573) ist zu beachten. 4. Baugrunduntersuchung Zur Ermittlung der anstehenden Bodeneigenschaften wird für jedes Vorhaben ein objektbezogenes Baugrundgutachten gemäß DIN 4020 empfohlen. 5. Altlasten Sofern Altlasten oder Verunreinigungen des Bodens, des Oberflächenwassers oder des Grundwassers mit umweltgefährdenden Stoffen im Zuge der Ausführungen von Bauvorhaben bekannt werden, ist das Landratsamt Heidenheim als Wasser-,
- 10 - Abfallrechts- und Bodenschutzbehörde zu informieren. Der belastete Boden ist von einer von dort genannten Stelle zu entsorgen. 6. Generalverkehrsplan Im Generalverkehrsplan Baden-Württemberg ist eine Ortsumgehung Heuchlingen enthalten, die in einem Abstand von ca. 300 m am Baugebiet verläuft. Verfahrensvermerke Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes gem. 2 (1) BauGB vom 09.11.2005 Aufstellungsbeschluss gem. 2 (1) BauGB bekannt gemacht durch amtliches Mitteilungsblatt Albbote am 03.08.2006 Scoping Verfahren nach 4 Abs. 1 BauGB am 21.08.2006 Aufruf zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. 3 (1) BauGB am 03.08.2006 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. 3 (1) BauGB durchgeführt am 10.08.2006 Unterrichtung der Träger öffentlicher Belange und Aufforderung zur Stellungnahme gem. 4 (1) BauGB am 04.08.2006 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. 4 (1) BauGB innerhalb eines Monats Beschluss über den Entwurf unter Berücksichtigung der eingegangenen Bedenken und Anregungen (Entwurfsfeststellung) gem. 3 (2) BauGB vom 20.09.2006 Auslegungsbeschluss gem. 3 (2) BauGB vom 20.09.2006 Auslegung gem. 3 (2) BauGB bekannt gemacht durch amtliches Mitteilungsblatt Albbote am 18.01.2007 Öffentliche Auslegung gem. 3 (2) BauGB und erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. 4 (2) BauGB vom 26.01.2007 auf die Dauer eines Monats Benachrichtigung der Träger öffentlicher Belange gem. 3 (2) BauGB am 19.01.2007 Beschluss über die eingegangenen Anregungen gem. 3 (2) BauGB vom 27.03.2007 Satzungsbeschluss gem. 10 (1) BauGB vom 27.03.2007 Ergebnismitteilung gem. 3 (2) BauGB am 04.09.2007 Vorlage zur Genehmigung gem. 10 (2) BauGB Genehmigt gem. 10 (2) BauGB mit Erlass Als Satzung zum Zwecke der ortsüblichen Bekanntmachung nach 10 (3) BauGB ausgefertigt Bekanntmachung der Genehmigung gem. 10 (3) BauGB durch In Kraft treten des Bebauungsplanes gem. 10 (3) BauGB am vom am am am
- 11 - Dieser Lageplan mit Textteil ist eine Mehrfertigung / das Original des Bebauungsplanes und der örtlichen Bauvorschriften die vom Gemeinderat in seiner Sitzung vom 27.03.2007 als Satzungen beschlossen wurden. Gerstetten, den......... Polaschek Bürgermeister Dienstsiegel
- 12 - Ausfertigungsvermerk: Es wird bestätigt, dass der Inhalt dieses Bebauungsplans und der Satzung über örtliche Bauvorschriften mit den jeweiligen Festsetzungen in der Fassung vom 27.03.2007 den ergangenen Beschlüssen des Gemeinderats übereinstimmt und dass die für die Rechtswirksamkeit massgebenden Verfahrensvorschriften beachtet wurden. Gerstetten, den......... (Polaschek) Dienstsiegel Bürgermeister