Herausforderungen im Immobilienmarkt der Agglomeration Basel Vorstadtgespräch, Ludwig + Partner AG 22. September 2017
1) Stimmungsbild zu Basel 2) Herausforderungen im Immobilienmarkt
Agglomeration Basel Basel 190 000 EW Unteres Baselbiet 170 000 EW Oberes Baselbiet 90 000 EW Fricktal 80 000 EW Laufental 55 000 EW Total Basel Aggl. 2015* 590 000 EW *ohne Ausland Schweiz 55 Agglomerationen 6.2 Mio. EW* *¾ CH-Bevölkerung
10 Grössten Agglomerationen Veränderung 2010-2015 8.00% Baden/Brugg Lausanne Zürich 7.00% Winterthur Agglomerationen ø 6.04% Genf 6.00% CH ø 5.89% Bern 5.00% Luzern 4.00% Lugano Basel 3.15% St. Gallen 3.00% 0 400'000 800'000 1'200'000 1'600'000 Genf, Basel, Lugano ohne grenznahes Ausland Einwohner
Bevölkerungsentwicklung pro MS Region 170% 160% 150% 140% 130% 120% 110% 100% 90% 80% Laufental Basel-Stadt Unteres Baselbiet Oberes Baselbiet Fricktal Schweiz
Beschäftigungsentwicklung 125 120 115 110 105 100 95 Vollzeitäquivalent (Index 1995Q3 = 100) 1995Q3 1996Q3 1997Q3 1998Q3 1999Q3 2000Q3 2001Q3 2002Q3 2003Q3 2004Q3 2005Q3 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 2013Q3 2014Q3 2015Q3 2016Q3 Schweiz Nordwestschweiz Zurich
Gebäudebestand nach Bauperiode Prozent 35 30 25 20 15 10 5 0 Anteil Bauperiode pro MS Region Basel-Stadt Unteres Baselbiet Oberes Baselbiet Laufental Fricktal
Städteranking Basel ø Arlesheim Binningen Allschwil Aesch Reinach (BL) Muttenz Liestal Münchenstein Pratteln Oberwil Riehen Birsfelden 10 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 Thema ø Rang der Auswahl Arbeitsmarkt 69 Bevölkerung & Wohnen 132 Bildung 86 Kultur & Freizeit 109 Erholung 127 Einkaufen 104 Gesundheit & Sicherheit 78 Soziales 80 Mobilität 50 Steuern 66 Besonderheiten der Stadt 96
Beschäftigungsentwicklung Prognose BS GE ZH VD ZG TI LU BL NE SH AG SZ FR BE VS TG SO SG NW AR OW GR JU GL UR AI Quelle: Wüest Partner 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% 12.5% 15.0% Wachstum der Anzahl Beschäftigte in Prozent, 2016-2030 Vollzeitäquivalent 2014 BS: 150 000 + 20 000 (bis 2030) Vollzeitäquivalent 2014 BL: 120 000 + 10 000 (bis 2030)
Mastertitelformat Verdichtungspotenzial bearbeiten in bestehender Bauzone: Bewohner 250'000 Bewohner pro MS Region 200'000 27'896 34'666 150'000 100'000 29'680 50'000 26'574 0 Basel-Stadt Laufental Oberes Baselbiet Unteres Baselbiet Bewohner Bewohner zusätzlich Quelle: Verdichtungsradar Wüest Partner AG
Mastertitelformat Verdichtungspotenzial bearbeiten in bestehender Bauzone: Beschäftigte 300'000 Beschäftigte pro MS Region 250'000 200'000 60'470 150'000 100'000 37'506 50'000 16'957 31'055 0 Basel-Stadt Laufental Oberes Baselbiet Unteres Baselbiet Beschäftigte Beschäftigte zusätzlich Quelle: Verdichtungsradar Wüest Partner AG
Über 600 ha Entwicklungsfläche Potenzial von 100-200 000 Raumnutzer (Arbeitsplätze und Einwohner) Folientitel 12 = 2x
150 Verkehrsprojekte 1/3 absehbar in Realisierung 13
Was macht der Markt?
Performance von Immobilienanlagen Was macht der Markt? Direkte Immobilienanlagen Folientitel 15
Performance von Immobilienanlagen Was macht der Markt? Direkte Immobilienanlagen nach Segmenten Folientitel 16
Performance von Immobilienanlagen Was macht der Markt? Immobilientransaktionen: Nettoanfangsrenditen
Performance von Immobilienanlagen Was macht der Markt? Anlagemarkt
Transaktionspreisindex Renditeliegenschaften Wohnen 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2012 2013 2014 2015 2017
Wohnungsmarkt Schweiz Was macht der Markt? Stabilitätsindikator regional Zwischen Mieter- und Vermietermarkt
Neubautätigkeit Anzahl Wohnungen 1200 1000 800 Neubautätigkeit und Baubewilligungen/- gesuche in der Gemeinde Basel (nur MFH) 600 400 200 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Neubautätigkeit Baugesuche Neubautätigkeit MFH Neubautätigkeit EFH Neubautätigkeit total Gemeinde MS-Region MS-Region Basel Unteres Baselbiet Fricktal Schweiz 0.3% 1.0% 1.7% 1.1% 0.2% 0.7% 1.4% 1.0% 0.3% 0.9% 1.6% 1.1% Durchschnittliche Neubautätigkeit zwischen 2006 und 2015:
Grafik zur Entwicklung der Wohnungsleerstände Entwicklung der Leerstandsquote 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Gem. Basel Reg. Unteres Baselbiet Kt. Aargau Schweiz
Geschäftsflächenmarkt Schweiz Was macht der Markt? Büroflächenmärkte in den grössten MS-Regionen
Mastertitelformat Angebotsquoten kommerzielle bearbeiten Flächen MS-Region MS-Region MS-Region Basel-Stadt Unteres Baselbiet Oberes Baselbiet Schweiz Büroflächen 2.9% 9.1% 3.6% 6.7% Verkaufsflächen 2.2% 2.6% 1.1% 1.6% Industrie/Gewerbe 0.9% 2.6% 2.5% 1.4% Total 2.0% 3.4% 2.6% 2.6%
Geschäftsflächenmarkt Schweiz Was macht der Markt? Verkaufsflächen
Konklusion Region hat grossen Nachholbedarf in der Stadt und im unteren Baselbiet; Entwicklungsgebiete mit grossen Chancen; noch ist Nachfrage vorhanden; Viele Entwicklungen sind angestossen, die bisherig tiefe Bautätigkeit nimmt in Basel zu; Hohe Preise für Anlageobjekte bei zunehmend weniger Ertrag und Leerstandsrisiken Im Büromarkt steht Basel noch vergleichsweise gut da, der Wind kann aber rasch drehen; Herausforderungen im Verkaufsflächenmarkt (neue Konzepte sind gefragt) Gesucht werden neue Wohn-, Arbeits- und Retailkonzepte, die sich auch in anspruchsvolleren Zeiten positiv vom Gesamtmarkt abheben können.
Herzlichen Dank! Stefan Meier Partner, dipl. Arch. ETH, MAS UniBS T +41 44 289 91 51 stefan.meier@wuestpartner.com Wüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich Schweiz wuestpartner.com