b~ lob'-c~ ol lö~/ /'/ \( bcuc._~'- Thüringen ' GUTACHTEN I Gutachterausschuss ftir Grundstückswerte
I Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera GUTACHTEN 58001805 über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch für die als Garagenstandort genutzten Teilflächen des Grundstücks in Bieblach Grundbuch Bieblach Gemarkung Bieblach Blatt 697 Flur 5 Flurstück 262/1 Eigentümer (lt. Grundbuch: Zweckverband Wasser/Abwasser Mittleres Elstertal Gaswerkstraße 1 O 07546 Gera Der Gutachterausschuss Besetzung Bruno Dietel Harry Thümmler Helmut Heumann hat in seiner Beratung am 23.02.2005 in der Vorsitzender des Gutachterausschusses Gutachter Gutachter den Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag 08.12.2004 ermittelt mit rd. 49.000,00 = ~ lf f. O.o 0 (_ '1. +oa {, <f [' b c.ja t f -: j G(l./ ar 14 JLlr Dieses Gutachten besteht aus 12 Seiten zzgl. 5 Anlagen mit insgesamt 9 Seiten. Das Gutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für unsere Unterlagen.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 2 von 12 Inhaltsverzeichnis.--... Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben...... 3 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt... 3 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer... 3 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung... 3 1.4 Bemerkungen................... 3 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.3.1 2.4 Grund- und Bodenbeschreibung...... 4 Lage... 4 Großräumige Lage...... 4 Gestalt und Form.............................. 4 Privatrechtliche Situation...... 4 Öffentlich-rechtliche Situation... 5 Entwicklungszustand...... 5 Derzeitige Nutzung...... 5 3 Ermittlung des Verkehrswerts.................... 5 3.1 Wertermittlung................................. 6 3.2 Verfahrenswahl mit Begründung............. 6 3.3 Wertermittlung für das Teilgrundstück A.......... 7 3.3.1 Wertermittlung................................. 8 3.3.2 Verkehrswert des Teilgrundstücks A... 8 3.4 Wertermittlung für das Teilgrundstück 8....... 9 3.4.1 Wertermittlung...... 10 3.4.2 Verkehrswert des Teilgrundstücks B..................... 10 3.5 Verkehrswert...... 11 4 4.1 4.2 4.3 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software... 12 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung... 12 Verwendete Wertermittlungsliteratur... 12 Verwendete fachspezifische Software... 12 Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 3 von 12 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Rohbauland z.z. mit Garagen bebaut und Garagengrundstück im Außenbereich 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Zweckverband Wasser/ Abwasser Mittleres Elstertal Gaswerkstraße 10 07546 Gera Auftrag vom 25.11.2004 Eigentümer: siehe Auftraggeber 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung Veräußerung zum Zwecke der Wertermittlungsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung: 08.12.2004 (Tag der Ortsbesichtigung 23.02.2005 Teilnehmer am Ortstermin: Bruno Dietel Helmut Heumann Harry Thümmler Karin Hänsel Vorsitzender des Gutachterausschusses Gutachter Gutachter Geschäftsstelle GAA 1.4 Bemerkungen Bei dem Flurstück handelt es sich um eine Fläche, auf der sich ein Hochbehälter des Zweckverbandes Wasser/Abwasser Mittleres Elstertal" und Garagen im fremden Eigentum (Schuldrechtsanpassungsgesetz befinden. Das Flurstück wird zwecks Veräußerung der beiden Garagenstandorte in drei Teilflächen untergliedert (siehe Lageplan. Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 4 von 12 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage 2.1.1 Großräumige Lage Bundesland: Kreisfreie Stadt: Ort und Einwohnerzahl: Thüringen Gera Gera, ca. 109.000 Einwohner 2.1.2 Gestalt und Form (vgl. Anlage 2 Grundstücksgröße: Gestalt und Form: topografische Grundstückslage: Lageplan 7.447m 2 Fast rechteckige Grundstücksform Eben 2.2 Privatrechtliche Situation Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: Nicht eingetragene Rechte und Lasten: Das Grundbuch wurde auftragsgemäß nicht eingesehen Ggf. in Abteilung II des Grundbuches bestehende wertbeeinflussende Rechte sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen werden.. Das Flurstück liegt zum Teil im Bereich eines Umlegungsveriahrens zum Bebauungsplan Verlängerte Bieblacher Straße"(siehe Anlage 5 Sonstige nicht eingetragene Lasten und Rechte sowie Bodenverunreinigungen (z. B. Altlasten sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht bekannt. Auftragsgemäß wurden vom Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 5 von 12 2.3 Öffentlich-rechtliche Situation 2.3.1 Entwicklungszustand Entwicklungszustand (Grundstücksqualität: Rohbauland und Baureifes Land im Außenbereich 2.4 Derzeitige Nutzung Art der Nutzung/Bebauung: Garagengrundstück / Hochbehälter 3 Ermittlung des Verkehrswerts Nachfolgend wird der Verkehrswert für die als Rohbauland z.z. Garagenstandort genutzten Grundstücke in Bieblach zum Wertermittlungsstichtag 08.12.2004 ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Bieblach Gemarkung Bieblach Band 1 Flur 5 Blatt 697 Flurstück 26211 Fläche 7.447 m 2 Bewertungsteilbereiche: Grundstücksbezeichnung A Rohbauland (z.z.garagengrundstück Fläche im Umlegungsverfahren B Garagengrundstück C Hochbehälter Gesamtgröße Nutzung/Bebauung bebaut (85 Garagen bebaut ( 9 Garagen bebaut (Hochbehälter Fläche 4.740 m 2 200 m 2 2.502 m 2 7.442 m 2 Auftragsgemäß wird die Fläche A und B bewertet; die Fläche C bleibt Eigentum des Zweckverbandes Wasser/ Abwasser Mittleres Elstertal". Die Kosten im Zusammenhang mit der notwendigen Trennmessung werden im Gutachten nicht berücksichtigt. Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 6 von 12 3.1 Wertermittlung 3.2 Verfahrenswahl mit Begründung Nach den Regelungen der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert i.d.r. im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 13 Abs. 1 i.v.m. 15 Abs. 2 und 21 Abs. 2 WertV. Neben oder anstelle von Vergleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 13 Abs. 2 Satz 1 WertV. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und dem Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, dem erschließungs(beitragsrechtlichen Zustand und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind ( 13 Abs. 2 Satz 2 WertV. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - sind durch entsprechende Abweichungen des Bodenwerts von dem Bodenrichtwert berücksichtigt. Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 7 von 12 3.3 Wertermittlung für das Teilgrundstück A Bodenrichtwert ( hier Einwurfswert im Umlegungsverfahren Der Bodenrichtwert (Einwurfswert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks 20,45 /m 2 zum Stichtag 31.12.2002. Bodenwertermittlung des Grundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert (Einwurfswert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 08.12.2004 und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Teilgrundstücks angepasst. 1. Bodenrichtwert Bodenrichtwert (Einwurfswert 40,00 DM/m 2 1,95583 = 20,45 /m 2 = 20,45 /m 2 (Ausgangswert für weitere Anpassung II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgru ndstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Stichtag 31.12.2002 08.12.2004 X 0,75 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage gute Lage gute Lage X 1,00 Entwicklungsstufe Rohbauland Rohbauland X 1,00 angepasster Bodenrichtwert = 15,34 /m 2 relativer Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis = 15,34 /m 2 IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis 15,34 /m 2 Zu-/Abschläge zum relativen Bodenwert + 0,00 /m 2 relativer Bodenwert = 15,34 /m 2 Fläche X 4.740,00 m 2 Gesamtbodenwert 72.712,00 Zu/Abschläge zum Gesamtbodenwert + 0,00 Bodenwert = 72.712,00 Der Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 02.02.2005 insgesamt 72.712.00. Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 8 von 12 3.3.1 Wertermittlung Zur Bewertung des Teilgrundstücks A sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen oder sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.b. Pachtrechte oder Wartezeiten bis zur Nutzbarkeit zu berücksichtigen. Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung vorläufiger Bodenwert + = 72.712,00 0,00 72.712,00 Berücksichtigung sonstiger besonderer wertbeeinflussender Umstände Die Abrisskosten für die vorhandenen Garagen pauschal 25.500,00 Wert des Grundstücks L; B - f/o.. v..., = 25.500,00 47.212,00 3.3.2 Verkehrswert des Teilgrundstücks A Der Verkehrswert für das Teilgrundstück A wird zum Wertermittlungsstichtag 08.12.2004 mit rd. 47.000,00 f geschätzt. Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 9 von 12 3.4 Wertermittlung für das Teilgrundstück B _ Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die angrenzende Bodenrichtwertzone 0046 55,00 /m 2 zum Stichtag 31.12.2002. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe Art der Nutzung beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = baureifes Land = Wohngebiet = teilweise pflichtig Beschreibung des Grundstücks Wertermittlungsstichtag Entwicklungszustand Art der Nutzung beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Grundstücksfläche = 08.12.2004 = baureifes Land im Außenbereich = Garagengrundstück = frei = 200 m 2 Bodenwertermittlung des Grundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 08.12.2004 und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Teilgrundstücks angepasst. 1. Bodenrichtwert Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung 1 = 55,00 /m 2 II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Stichtag 31.12.2002 08.12.2004 X 0,90 Angepasster Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung = 49,50 /m2 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage 1 gute Lage 1 einfache Lage im Außenbereich angepasster relativer Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis (Ausgangswert für weitere Anpassung X 0,50 = 24,75 /m 2 Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 10 von 12 IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis Zu-/Abschläge zum relativen Bodenwert Fehlende Erschließung Abschlag von 50% Teilweise fehlende Zuwegung Abschlag von 30% relativer Bodenwert Fläche Gesamtbodenwert Zu/Abschläge zum Gesamtbodenwert Bodenwert + - - = X = + = 24,75 /m 2 0,00 /m 2 12,37 /m 2 12,37 /m 2 3,71 /m 2 8,66 /m 2 200,00 m 2 1.732,00 0,00 1.732,00 Der Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 08.12.2004 insgesamt 1. 732.00. 3.4.1 Wertermittlung Zur Bewertung des Teilgrundstücks B sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen oder sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.b. Pachtrechte oder Wartezeiten bis zur Nutzbarkeit zu berücksichtigen. Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung Bodenwert + = rd. 1.732,00 0,00 1.732,00 1.700,00 3.4.2 Verkehrswert des Teilgrundstücks B Der Verkehrswert für das Teilgrundstück B wird zum Wertermittlungsstichtag 08.12.2004 mit rd. geschätzt. 1.700,00 Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 11 von 12 3.5 Verkehrswert Grundstücke mit der Nutzbarkeit der Bewertungsgrundstücke werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Vergleichswert orientieren. Neben oder anstelle von Vergleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 13 Abs. 2 Satz 1 WertV. Die Teilgrundstücke und deren Summe betragen zum Wertermittlungsstichtag: Grundstück A B Summe Nutzunq Rohbauland Garaqenqrundstück Wert des Grundstücks 47.000,00 1.700,00 48.700,00 Der Verkehrswert für das Bewertungsobjekt in Bieblach Grundbuch Bieblach Blatt 697 Gemarkung Flur Bieblach 5 Flurstücke 262/1 wird zum Wertermittlungsstichtag 08.12.2004 mit rd. geschätzt. 49.000,00 in Worten: neunundvierzigtausend Euro Der Vorsitzende des Gutachterausschusses bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Gera, den 19. April 2005 Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Gera Seite 12 von 12 4 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 4.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Bau GB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBI. 1 S. 2141, 1998 1 S. 137, zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 24. Juni 2004 (BGBI. 1 S. 1359 BauNVO: Baunutzungsverordnung - Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBI. 1 S. 132, zuletzt geändert durch Art. 3 des lnvestitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. 1 S. 466 WertV: Wertermittlungsverordnung - Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 06. Dezember 1988 (BGBI. 1 S. 2209, zuletzt geändert durch Artikel 3 BauROG vom 18. August 1997 (BGBI. 1S.2081 WertR: Wertermittlungsrichtlinien - Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte von Grundstücken vom 19. Juli 2002 (Beilage Nr. 238a zum BAnz. Nr. 238 vom 20. Dezember 2002 BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBI. 1 S. 42, 2909, zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 34 des Gesetzes vom 5. Mai 2004 (BGBI. 1 S. 718 WoFIV: Wohnflächenverordnung - Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBI 1 S. 2346 BetrKV: Betriebskostenverodnung - Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBI 1 S. 2346 DIN 283: DIN 283 Blatt2 "Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift weiter Anwendung 4.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter, Hans Otto: Grundstücksbewertung - Arbeitsmaterialien; Loseblattsammlung, WertermittlungsForum, Sinzig 2004 [2] Sprengnetter, Hans Otto u.a.: Grundstücksbewertung - Lehrbuch; Loseblattsammlung, WertermittlungsForum, Sinzig 2004 [3] Sprengnetter/Kierig u.a.: WF-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 10.0, WertermittlungsForum, Sinzig 2004 4.3 Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der WertermittlungsForum Dr. Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms "WF-ProSa 2004, Version 15.0 "(Stand September 2004 erstellt. Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Anlage 1 Bieblach, Flur 5, Flurstück 262/1
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Gemeinde Gemarkung Flur Flurstück Auszug aus der Liegenschaftskarte Katasteramt Zeulenroda, -Dienststelle Gera De-Smit-Straße 6, 07545 Gera Gera Bieblach 5 Karte 506-640.4 262/1 Antrag Stand Maßstab TEL.:0365 82 42 90 Fax :0365 82 42 99 1 04.10.2004 01.12.2004 1 : 1000 (Originalmaßstab Vervielfältigungen sind nach 10 Abs. 3 des Thüringer Katastergesetzes vom 07.08.1991 (GVBI. S. 287 nur für den Eigenbedarf gestattet. In der Darstellung der Grenzen können Veränderungen berücksichtigt sein, die noch nicht in das Grundbuch übernommen wurden. Bereits eingemessene Gebäude sind mit Schraffur dargestellt. vom 07.12.2004 Arnage 2 108 Zuordnungsplan
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Auszug aus der Bodenrichtwertkarte. Katasteramt Zeulenroda, -Dienststelle Gera De- Smit- Str.6, 07545 Gera Gemeinde Gera Gemarkung Bieblach Flur 5 Karte B 6-5, B 6-6 Flurstück 262/1 Nummer der Bodenrichtwertzone Antrag Stichtag Maßstab Verv ie l fält igun~en sind nur für den Eigenbedarf gestattet. Die Form der Darstellung der Bodenrichtwerte kann den beigefügten Erläuterungen entnommen werden. 0365/8242913 0365/8242991 04.10.2004 31.12.2002 1 : 5000 (Originalmaßstab ' vom 07.12.2004 AnJags 4. tt!f 0049 ----- Tr '" so T "' w!/! 1
Anlage5 1.\ 1 '.\ \ 1 \ \ ' v. \ ~.!3 --~... "-- \ ' _\ 119 v ~ _ \ 72-0 ~,