Vorlage 2013 Nr. 164 Planung, Baurecht Geschäftszeichen: FB 3/60Pr/Kl 18.09.2013 ATU 13.11.2013 nö Beratung GR 20.11.2013 ö Beschluss Thema Bebauungsplan Einzelhandel - Gewerbegebiet Scharnhausen - Aufstellungsbeschluss gemäß 2 Abs. 1 BauGB - Zustimmung zum Bebauungsplanvorentwurf - Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB und über die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB Beschlussantrag I. Der Gemeinderat beschließt gemäß 2 Abs. 1 BauGB den Bebauungsplan Einzelhandel Gewerbegebiet Scharnhausen, Planbereich S 31, 32, 33, 35, Gemarkung Scharnhausen für den im Lageplan des Fachbereichs 3 / Planung der Stadt Ostfildern vom 22.10.2013 dargestellten Bereich, aufzustellen. II. Dem Bebauungsplanvorentwurf Einzelhandel Gewerbegebiet Scharnhausen (Lageplan vom 22.10.2013) wird zugestimmt. III. Die Verwaltung wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss gemäß 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen und die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Bolay Assenmacher Jansen Rothe Oberbürgermeister Bürgermeister FB 3 / Planung FB 3 / Baurecht
- 2 - Erläuterungen Das vorliegende Plangebiet hat eine Größe von ca. 35,4 ha und liegt im Westen des Stadtteils Scharnhausen. Es ist im Bestand von gewerblicher Nutzung geprägt. Im Plangebiet ist Einzelhandelsnutzung vorhanden. Der zentrale Bereich Scharnhausen gewährleistet für den Stadtteil eine wichtige Nahversorgungsfunktion (siehe Anlage 2). Es soll verhindert werden, dass er in seiner Funktion durch Abzug von Kaufpotential geschwächt wird. Das vorliegende Plangebiet bietet teilweise insbesondere im Bereich der Siemensstraße und der westlichen Elly-Beinhorn-Straße ein attraktives Umfeld für Einzelhandelsnutzungen. Durch Änderung der Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung soll verhindert werden, dass sich das Plangebiet als Einzelhandelsstandort entwickelt. Der zentrale Versorgungsbereich Scharnhausen soll damit geschützt und gestärkt werden. Die übrigen Festsetzungen der bestehenden Bebauungspläne bleiben erhalten. Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist somit erforderlich, um die städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Ostfildern umzusetzen. Diese wurden durch das Gutachten des Büros Dr. Donato Acocella, Lörrach, präzisiert ( Gutachten zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Ostfildern vom 12.10.12). In ihm ist die Steuerung des Einzelhandels in der Gesamtstadt dargestellt. Das Gutachten wurde am 23.10.2013 vom Gemeinderat der Stadt Ostfildern als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. 1 (6) 11 BauGB beschlossen (Vorlage 169 2013). Anlagen : 1 Lageplan vom 22.10.2013 2 Lageplan zentraler Versorgungsbereich 3 Textteil vom 22.10.2013 4 Begründung vom 22.10.2013
Anlage 2 zur Vorlage 20013-164 Differenzierte Darstellung der integrierten Bereiche Ostfilderns Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Einzelhändlerbefragung Januar/ Februar 2011 und der Begehung März 2011 Zentraler Bereich Scharnhausen Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der eigenen Einzelhändlerbefragung Januar/ Februar 2011 und der Begehung März 2011, Kartengrundlage: Stadt Ostfildern
Stadt Ostfildern Anlage 3 zur Vorlage 2013-164 Kreis Esslingen Bebauungsplan EINZELHANDEL GEWERBEGEBIET SCHARNHAUSEN Planbereich S 31, 32, 33, 35 Gemarkung Scharnhausen T E X T T E I L A. Rechtsgrundlagen dieses Bebauungsplans sind * Das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch die Klimaschutznovelle vom 22.7.2011, BGBl I Seite 1509), * die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S 132), geändert durch das Gesetz zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland (Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom 22. April 1993 (BGBl. I.S. 466), * die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990) vom 18. Dezember 1990 (BGBI. I 01 S.58), * die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) vom 5.3.2010 (GBl. S. 357), * die jeweiligen ergänzenden Gesetze, Rechtsverordnungen und Verwaltungsvorschriften. B. Die übrigen textlichen und zeichnerischen Festsetzungen der im Plangebiet rechtsverbindlichen Bebauungspläne bleiben unberührt und behalten ihre Gültigkeit auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der damaligen Bebauungsplanaufstellung geltenden Gesetze und Rechtsverordnungen. C. In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes festgesetzt : Art der baulichen Nutzung ( 9 (1) 1 BauGB) 1. Einzelhandel 1.1 Im Plangebiet sind für Einzelhandelsnutzungen ausschließlich die nicht zentrenrelevanten Sortimente zulässig. 1.2 Für die Zulässigkeit des Einzelhandels im Plangebiet wird folgende Definition der Zentrenrelevanz der Sortimente zu Grunde gelegt : Nicht zentrenrelevante Sortimente Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör Bauelemente, Baustoffe Beleuchtungskörper, Lampen Beschläge, Eisenwaren Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten Boote, Bootszubehör Büromaschinen (ohne Computer) Fahrräder und Zubehör motorisierte Fahrzeuge aller Art und Zubehör Farben, Lacke Fliesen Gartenhäuser, -geräte Holz Installationsmaterial Kamine und Kaminöfen Kinderwagen, -sitze Küchen (inkl. Einbaugeräte) Maschinen und Werkzeuge Möbel (inkl. Büromöbel und Matratzen) Pflanzen und -gefäße Rollläden und Markisen Werkzeuge Zooartikel/ lebende Tiere und Tiermöbel
Zentrenrelevante Sortimente Babyausstattung Bastel- und Geschenkartikel Bekleidung aller Art Briefmarken, Münzen Bücher Campingartikel Computer, Kommunikationselektronik Elektrogroßgeräte Elektrokleingeräte Foto, Video Gardinen und Zubehör Glas, Porzellan, Keramik Haus-, Heimtextilien, Stoffe Haushaltswaren/ Bestecke Hörgeräte Kosmetika und Parfümerieartikel Kunstgewerbe/ Bilder und -rahmen Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Leder- und Kürschnerwaren Musikinstrumente und -zubehör Nähmaschinen Optik Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf Sanitätswaren Schuhe und Zubehör Spielwaren Sportartikel einschl. Sportgeräte Tonträger Uhren, Schmuck, Gold- und Silberwaren Unterhaltungselektronik und Zubehör Waffen, Jagdbedarf Nahversorgungsrelevante Sortimente Arzneimittel (Schnitt-)Blumen Drogeriewaren Nahrungs- und Genussmittel Reformwaren Zeitungen/ Zeitschriften Zooartikel/ Tiernahrung und zubehör Ostfilderner Sortimentsliste auf Grundlage des Gutachten zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Ostfildern, vom 12.10.12, des Büros Donato Acocella, Lörrach. 1.3 Im Plangebiet bestehen folgende zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe : Elly-Beinhorn-Straße 2 OMV Tankstelle 150 m² Siemensstraße 4 + 6 Baucenter (zentrenr. Randsort.) 150 m² Dieser Betrieb genießt Bestandsschutz ( 1 (10) BauNVO) : Bei Zerstörung durch Brandeinwirkung ist eine Wiedererrichtung des Gebäudes / der Nutzflächen zulässig. Erneuerungen und Modernisierungen sind zulässig. Erweiterung der Nutzfläche ( 1 (10) BauNVO) : Eine Erweiterung der Nutzfläche ist im Fall der Tankstelle bis zu 50 m² zusätzlich zur genehmigten Fläche zulässig. Aufgestellt : Ostfildern, den 22.10.2013 Fachbereich III Planung, Ja/RB
- 1 - Stadt Ostfildern Anlage 4 zur Vorlage 2013-164 Kreis Esslingen Bebauungsplan EINZELHANDEL GEWERBEGEBIET SCHARNHAUSEN Planbereich S 31, 32, 33, 35 Gemarkung Scharnhausen Begründung ( 9 (8) BauGB)
- 2-01. Erfordernis der Planaufstellung Das vorliegende Plangebiet hat eine Größe von ca. 35,4 ha und liegt im Westen des Stadtteils Scharnhausen. Es ist im Bestand von gewerblicher Nutzung geprägt. Im Plangebiet ist Einzelhandelsnutzung vorhanden. Der zentrale Bereich Scharnhausen gewährleistet für den Stadtteil eine wichtige Nahversorgungsfunktion (siehe Anlage 2). Es soll verhindert werden, dass er in seiner Funktion durch Abzug von Kaufpotential geschwächt wird. Das vorliegende Plangebiet bietet teilweise insbesondere im Bereich der Siemensstraße und der westlichen Elly-Beinhorn-Straße ein attraktives Umfeld für Einzelhandelsnutzungen. Durch Änderung der Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung soll verhindert werden, dass sich das Plangebiet als Einzelhandelsstandort entwickelt. Der zentrale Versorgungsbereich Scharnhausen soll damit geschützt und gestärkt werden. Die übrigen Festsetzungen der bestehenden Bebauungspläne bleiben erhalten. Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist somit erforderlich, um die städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Ostfildern umzusetzen. Diese wurden durch das Gutachten des Büros Dr. Donato Acocella, Lörrach, präzisiert ( Gutachten zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Ostfildern vom 12.10.12). In ihm ist die Steuerung des Einzelhandels in der Gesamtstadt dargestellt. Das Gutachten wurde am 23.10.2013 vom Gemeinderat der Stadt Ostfildern als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. 1 (6) 11 BauGB beschlossen (Vorlage 169 2013). 02. Einfügung in die überörtliche und gemeindliche Planung Im geltenden Regionalplan (rechtsverbindlich seit 12.11.10) ist das Plangebiet als Siedlungsfläche Industrie und Gewerbe dargestellt. Im geltenden Flächennutzungsplan vom 1.9.2008 (rechtsverbindlich seit 16.4.2009) ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans als gewerbliche Baufläche dargestellt. 03. Bestehende Bebauungspläne Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes sind folgende Bebauungspläne rechtsverbindlich : Vordere und hintere Hassenäcker, 1. Änderung Teil 1; im Verfahren Vordere und hintere Hassenäcker, 1. Änderung Teil 2; vom 25.3.2010 Ob dem Plieninger Weg, 1. Änderung Teil 2, vom 8.7.2010; Wittumäcker, vom 16.3.2006. 04. Städtebauliche Grundzüge der Planung 04.1 Auswahl des Festsetzungstyps für die Steuerung der Zulässigkeit des Einzelhandels laut Gutachten Der Stadtteil Scharnhausen weist insgesamt betrachtet ein großes Einzelhandelsangebot auf, das sich jedoch nahezu vollständig am Standort Liststraße/ Siemensstraße befindet. Dieser Standort, der im Vergleich zu den zentralen (Versorgungs-) Bereichen Ostfilderns eine deutlich größere Verkaufsfläche aufweist, ist durch einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb geprägt. Dieser ist in einem Sondergebiet verortet. Demgegenüber ist das an integrierten Standorten befindliche Angebot gering und kleinstrukturiert. Dies gilt auch bezogen auf den zentralen Bereich Scharnhausen, der u.a. nur über ein rudimentäres Nahversorgungsangebot verfügt. Dieses ist jedoch aufgrund der fußläufigen Erreichbarkeit für weite Teile des Stadtteilgebiets von Bedeutung.
- 3 - Zentrenrelevante Sortimente sowie nahversorgungsrelevante Sortimente sollen als Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben im zentralen Versorgungsbereich dieses Ortsteils als integriertem Standort gesichert bzw. angesiedelt werden. Daraus abgeleitet kommt für das Plangebiet (Gewerbegebiet als nicht integrierter Standort) der dritte Festsetzungstyp des Gutachtens zur Anwendung (S 166) : gemäß 1 (5) und (9) BauNVO wird ausschließlich nicht zentren- und nahversorgungsrelevanter, nicht großflächiger Einzelhandel zugelassen. Branchentypische, zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente sind bis zu 3 % der Fläche uns insgesamt 350 m² zulässig. Dieser Festsetzungstyp ermöglicht eine Zulässigkeit von Einzelhandel, der den Zentralen Versorgungsbereich nicht beeinträchtigt. Eine weitere Differenzierung nach Branchen sowie bestehenden Betrieben ist aufgrund des Bestands nicht erforderlich. Durch die Begrenzung der Randsortimente ist ein Kaufkraftabfluss, der den Zentralen Versorgungsbereich deutlich beeinträchtigt, ausgeschlossen. 04.2 Zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel Im Plangebiet als nicht integriertem Standort sollen zentrenrelevante sowie nahversorgungsrelevante Sortimente nicht angesiedelt werden. Zentrenrelevante Sortimente als Randsortimente in Betrieben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sind zulässig (maximal 3 % der Verkaufsfläche, insgesamt maximal 350m²), sofern ein Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist. Im Plangebiet bestehen folgende zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe : Elly-Beinhorn-Straße 2 OMV Tankstelle 150 m² Siemensstraße 4 + 6 Baucenter (zentrenr. Randsort.) 150 m² Eine weitere Ausdehnung des zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandels im Plangebiet ist im Widerspruch zum oben genannten Ziel, den zentralen Versorgungsbereich zu schützen und zu stärken. Zur Durchsetzung dieses Ziels ist es notwendig, die Zulässigkeit der Sortimente im Plangebiet zu steuern. Dieser Betrieb genießt Bestandsschutz ( 1 (10) BauNVO) : Bei Zerstörung durch Brandeinwirkung ist eine Wiedererrichtung des Gebäudes / der Nutzflächen zulässig. Erneuerungen und Modernisierungen sind zulässig. Erweiterung der Nutzfläche ( 1 (10) BauNVO) : Eine Erweiterung der Nutzfläche ist im Fall der Tankstelle bis zu 50 m² zusätzlich zur genehmigten Fläche zulässig. Die Tankstelle ist in ihrem Bestand im Umfang der genehmigten Flächen verträglich gegenüber der Funktion des Zentralen Versorgungsbereichs und soll daher gesichert werden. Dazu gehört auch eine Erneuerung/Modernisierung. Bei der zulässigen Erweiterung der Tankstelle ist die Größe der genehmigten Nutzfläche berücksichtigt. Ein unverträglich hoher Kaufkraftabfluss gegenüber dem Zentralen Versorgungsbereich ist ausgeschlossen. Gleichzeitig wird eine bauliche Erweiterung für eine ggf. ökonomisch erforderliche Vergrößerung der Nutzfläche ermöglicht. Die angegebene Nutzfläche des Baucenters für zentrenrelevante Randsortimente ist entsprechend den Maximalvorgaben des Verbands Region Stuttgart festgesetzt (max. 3% der Nutzfläche für zentrenrelevante Randsortimente; Quelle : Regionalplan Region Stuttgart vom 22.7.2009, 2.4.3.2.4 (Z)). Im Plangebiet werden somit die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente entsprechend der Liste im Gutachten (siehe Textteil; Grundlage : Ostfilderner Sor-
- 4 - timentsliste auf Seite 157 des Gutachtens) als unzulässig festgesetzt, um die städtebaulichen Zielsetzungen zu erreichen (Sicherung des zentralen Versorgungsbereichs vor Kaufkraftabfluss, Sicherung der Flächen für das produzierende Gewerbe, Innentwicklung, verbrauchernahe Versorgung für nicht mobile Bevölkerungsgruppen). 05. Umweltbericht Es handelt sich um einen einfachen Bebauungsplan, der keine ökologisch wirksamen Festsetzungen enthält. Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich. 06. Übereinstimmung mit den Grundsätzen der Bauleitplanung Der Bebauungsplan ist für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ( 1 (3) BauGB) und ist den Zielen der Raumordnung angepasst ( 1 (4) BauGB). Die Forderungen des Baugesetzbuches, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten und dazu beizutragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sind aus Sicht des Planungsträgers erfüllt ( 1 (5) BauGB). Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen ( 1 (7) BauGB). Aufgestellt : Ostfildern, 22.10.2013 FB 3 - Planung Ja /RB