Büroflächenmarkt Köln

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1 Umsatz 2010 auf Vorjahresniveau - Optimistischer Ausblick für 2011 Wie im Jahr zuvor lag die Vermietungsleistung 2010 in Köln bei etwa Quadratmetern. Die fulminante Konjunkturerholung spiegelt sich noch nicht im Umsatzvolumen des Büroflächenmarktes wider. Mit zeitlicher Verzögerung zum Verlauf des Bruttoinlandproduktes und in Kombination mit den positiven Stimmungsindikatoren der regionalen Wirtschaft deutet für 2011 jedoch alles auf eine deutliche Zunahme des Vermietungsvolumens hin. Büroflächenmarkt Köln Kennziffern Entwicklung und Prognose 2006 bis 2011 Jahr Entwicklung 2011 Tendenz SVP- Beschäftigte in Tsd. * Arbeitslosen- Quote * 14,7 13,1 12,1 11,8 10,9 10,2 Umsatz in Tsd. m² Bestand in Mio. m² Leerstand in Tsd. m² Leerstandsrate in % Höchstmiete in /m² Durchschnittsmiete in /m² Fertigstellungen in Tsd. m² ,0 7,1 7,2 7,4 7,5 7, ,3 8,0 7,6 8,1 8,0 7,6 19,50 21,00 21,00 21,00 21,00 21,50 11,71 11,86 11,54 10,88 10,78 11, Greif & Contzen Research, Köln ; Anm.:* zum

2 Sockelnachfrage führt zu solidem Vermietungsumsatz Das Jahresergebnis von rund Quadratmetern vermieteter Bürofläche liegt erneut über dem 10-Jahres-Durchschnitt von etwa Quadratmetern. Auch wenn das Ergebnis deutlich hinter den Vermietungsumsätzen der Jahre 2006 bis 2008 zurück bleibt, steht es dennoch im Zeichen einer soliden Sockelnachfrage. Auf dieser Basis und vor dem Hintergrund des aktuellen konjunkturellen Umfelds erscheint eine deutliche Steigerung des Vermietungsumsatzes 2011 als sehr wahrscheinlich. Büroflächenumsatz (m²) Entwicklung und Prognose 2002 bis Greif & Contzen Research, Köln Der Vergleich mit den anderen deutschen Bürohochburgen zeigt, dass die aktuelle Umsatzentwicklung in Köln dem allgemeinen Trend noch hinterherläuft. Die Bürovermietungsmärkte sind nach dem Einbruch im Jahr 2009 durch eine deutliche Zunahme der Vermietungsleistung geprägt. Positive Stimmungsbarometer Die Wirtschaft in der Region entwickelt sich nach einer Umfrage der Industrie- und Handelskammer zu Köln Ende Januar 2011 eindrucksvoll. Die Stimmung der Unternehmen im Bezirk der IHK Köln ist seit Herbst 2

3 2010 nochmals deutlich gestiegen. Der Indikator zur Geschäftslage hat ein Niveau erreicht, das letztmals im Frühjahr 2007 zu messen war. Angesichts expansiv ausgerichteter Investitions- und Beschäftigungspläne stehen die Zeichen für die kommenden Monate weiter auf Aufschwung. In fast allen Branchen planen die Unternehmen an ihrem Standort mehr Investitionen; etwa ein Drittel der Unternehmen beabsichtigt, weitere Arbeitskräfte einzustellen. Konjunkturrisiken Nach der schwersten Rezession der Nachkriegsgeschichte 2009 mit einem Rückgang des Bruttoinlandproduktes um 4,7 Prozent folgte im Jahr 2010 ein Wachstum von 3,7 Prozent. Diese starke Ausgleichsbewegung könnte schon in diesem Jahr dazu führen, dass das Vorkrisenniveau wieder erreicht wird. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren für das Jahr 2011 ein immer noch überdurchschnittliches Wachstum für Deutschland von 2,2 Prozent. Abzuwarten bleibt jedoch, wie lange der gegenwärtige Aufschwung vor dem Hintergrund der anhaltenden Unsicherheit auf den Finanzmärkten, der Währungskrise im Euroraum und der weltwirtschaftlichen Ungleichgewichte anhalten kann. Stabiles Beschäftigungsniveau Der Kölner Arbeitsmarkt konnte sein hohes Beschäftigungsniveau beinahe unberührt von der im September 2008 ausgebrochenen Finanzkrise halten. Damit unterscheidet sich die Krise erheblich von der vorgehenden Rezession 2001, der zeitverzögert ein Einbruch auf dem Arbeitsmarkt bis 2005 / 2006 folgte. 3

4 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Köln Entwicklung und Prognose 2002 bis Quelle: Landesdatenbank NRW, Stand jeweils zum ; 2010 Schätzung; 2011 Prognose Die Beschäftigungsperspektiven in der Region Köln haben sich seit 2006 deutlich verbessert. Die aktuellen Planungen der Unternehmen sollten zu einer Fortsetzung dieses Trends führen. Damit wird der Arbeitsmarkt auch 2011 die wirtschaftliche Entwicklung, insbesondere die Nachfrage der privaten Haushalte in der Region, stützen und einen Wachstumsbeitrag leisten. Hohe Anzahl kleinflächiger Anmietungen Auf dem Kölner Büroflächenmarkt wurden im Jahr 2010 wie bereits 2009 wenig Vermietungen von mehr als Quadratmetern getätigt. Die größte Position bildet nach den Kriterien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. (gif) der Neubau eines Forschungsgebäudes der Philip Morris Research Laboratories über eine Nutzfläche von rund Quadratmetern im Airport Businesspark in Köln-Gremberghoven. Wie im Jahr zuvor basiert auch die Vermietungsleistung 2010 vor allem auf einer beachtlichen Zahl von Mietvertragsabschlüssen über kleine und mittelgroße Flächen. 4

5 Auswahl bedeutender Vertragsabschlüsse 2010 Nutzer / Standort Bürofläche (m²) Philip Morris / Gremberghoven Energiebau Solarstromsysteme / Ossendorf Reclay / Rheinauhafen Deutscher Hausärzteverband / Gremberghoven Rechtsanwälte Bach Langheid & Dallmayr / Neustadt-Nord LH Bundeswehr Bekleidungsgesellschaft / Gremberghoven EMI Music Germany / Ehrenfeld Bildungsverlag Eins / Gremberghoven Allianz Global Corporate / Altstadt-Süd Medical Center Cologne / Neustadt-Süd NAV Wirtschaftsdienst / Mülheim Greif & Contzen Research, Köln Mieten 2010: beinahe unverändert Die Höchstmiete blieb 2010 mit 21,00 Euro pro Quadratmeter unverändert auf dem Vorjahresniveau. Dies lässt sich unter anderem damit begründen, dass das Flächenangebot in Premiumobjekten vergleichsweise gering ist. Die Durchschnittsmiete ist hingegen nochmals leicht um 0,9 Prozent gefallen. Das arithmetische Mittel liegt bei 10,78 Euro pro Quadratmeter (2009: 10,88), der Median bei 10,00 Euro pro Quadratmeter (2009: 10,50). 5

6 Mieten 2011: voraussichtlich leichte Erhöhung Wegen der geringen Neubautätigkeit einerseits sowie der aktuellen Investitions- und Expansionspläne der Unternehmen andererseits ist eine Trendumkehr in der Entwicklung der seit 2007 fallenden Durchschnittsmiete im Jahr 2011 möglich. Auch im Bereich moderner Büroflächen in guten bis sehr guten Lagen könnte es zu signifikanten Mietpreissteigerungen kommen. Höchst- und Durchschnittsmieten ( /m²) Entwicklung und Prognose 2002 bis Greif & Contzen Research, Köln Gutes Mietpreis-/Leistungsverhältnis am Standort Köln In Köln liegen die Büroraummieten im Vergleich zu den Städten Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und München auf einem insgesamt niedrigen Niveau. In diesen Bürohochburgen bewegen sich die Durchschnittsmieten nach Aufstellung der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. (gif) in einer Spanne von 13,50 Euro bis 20,00 Euro pro Quadratmeter und die Höchstmieten in einer Spanne von 23,00 Euro bis 35,00 Euro pro Quadratmeter. Der Kölner Büroflächenmarkt weist bezogen auf die Qualität der Standortfaktoren und die Wirtschaftskraft der Region ein insgesamt gutes Mietpreis- /Leistungsverhältnis auf. Darüber hinaus ist die Volatilität der Mieten seit Jahrzehnten vergleichsweise gering. 6

7 Toplage Rheinauhafen An der durchschnittlichen Miethöhe gemessen, ist der Rheinauhafen mit seinen architektonisch reizvollen Gebäudeensembles zur besten Bürolage Kölns aufgestiegen. Traditionell gehört auch das westlich von Dom und Hauptbahnhof gelegene Bankenviertel zu den 1a-Bürolagen. Dieses erfährt durch zahlreiche Neuansiedlungen namhafter Unternehmen sowie durch Neubauprojekte oder Restrukturierungen bestehender Gebäude zumindest in Teilen eine gewisse Renaissance. So haben sich für diesen Standort unter anderen die Generali Versicherung, der Deutsche Städtetag und Merck Finck & Co entschieden. Zu den besten Bürolagen zählen auch Bereiche an der Rheinuferstraße sowie innerstädtische Einzelstandorte mit Premiumobjekten, wie z. B. dem Westgate am Rudolfplatz, den COO Cologne Oval Offices am Rheinufer, dem Cäcilium an der Nord-Süd-Fahrt oder dem KölnTurm im MediaPark. Zukünftig wird auch das im rechtsrheinischen Deutz in der Restrukturierung befindliche maxcologne, das sich in erster Reihe am Rhein mit Blick auf Dom und Altstadt präsentiert, zu den Top-Standorten zählen. Mietpreise für Büroflächen in Köln 2011 Lage Mieten ( /m²) 1. Spitzenlagen z.b. Bankenviertel, Rheinufer, Rheinauhafen, Teile der Innenstadt 2. bevorzugte Bürolagen z.b. Innenstadt, Deutz 3. mittlere Lagen z.b. Ehrenfeld, Ossendorf, Porz 4. nicht bevorzugte Lagen z.b. Longerich, Marsdorf, Kalk 14,50 21,00 11,00 15,50 7,00 11,50 6,00-9,50 Greif & Contzen Research, Köln 7

8 Wieder Neues im Rechtsrheinischen Die Entwicklungsdynamik im rechtsrheinischen Stadtteil Deutz ist weiterhin hoch. Das maxcologne (ehemaliger Lufthansa-Hauptsitz) ist das neueste und prägnanteste Büroprojekt. Besondere Bedeutung haben dem Standort bereits die fertig gestellten Objekte KölnTriangle, Constantin-Höfe und die Rheinpark-Metropole verliehen. In naher Zukunft wird mit der geplanten MesseCity Köln ein weiteres Entwicklungsareal hinzukommen. Der Verkauf des städtischen Grundstücks an eine private Investorengruppe wurde im abgeschlossen. Der Bebauungsplan sieht dort eine Geschossfläche von insgesamt rund Quadratmetern vor. Es sollen Büro- und Hotelgebäude sowie Gastronomie- und Veranstaltungseinrichtungen realisiert werden. Auffällig stark nachgefragt wurde im Jahr 2010 der Standort Köln- Gremberghoven, der sich durch eine verkehrsgünstige Lage zwischen dem Flughafen Köln/Bonn und der Innenstadt auszeichnet. Stabilisierender Branchenmix Mit ihrem breiten Branchenmix hat sich die Region Köln als vergleichsweise krisenfest erwiesen. Der befürchtete Einbruch am Arbeitsmarkt und der Anstieg von Unternehmensinsolvenzen blieb im Zuge der Rezession 2009 aus. Als Nachfrager von Büroflächen traten gegenüber dem Vorjahr vor allem die Wirtschaftszweige Industrie und Beratung mit Zuwächsen hervor. Dienstleistung, Versicherungen, Behörde, Verband und Medien sind weiterhin stark vertreten. 8

9 Büroflächenumsatz 2010 nach Branchen Finanzen 3% Immobilien 1,2% Transport 0,7% Stiftung 0,5% Bau 0,5% Handel 3,8% IT, Software 4% Bildung 5% Gesundheit 5,4% Beratung 19,7% Medien 7,6% Versicherungen 10,5% Behörde/ Verband 10,8% Dienstleistung 13,3% Industrie, Produktion 14% Greif & Contzen Research, Köln Der Büroflächenleerstand liegt in Köln wie im Jahr zuvor bei rund Quadratmetern. Bei einem Flächenbestand von etwa 7,5 Mio. Quadratmetern beträgt die aktuelle Leerstandsrate 8,0 Prozent. Wegen der vergleichsweise geringen Neubautätigkeit und einer erwarteten steigenden Nachfrage wird im Jahr 2011 mit einer Verringerung des Leerstands gerechnet. Flächeneffizienz und Energiebilanz zunehmend im Fokus Während die Lage stets ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des passenden Objektes war, gewinnen funktionale und energetische Aspekte des Gebäudekonzeptes im Hinblick auf die Gesamtkosten weiter an Bedeutung. Mieter analysieren im Prozess ihrer Objektauswahl verstärkt Kennwerte zur Flächeneffizienz und zur Energiebilanz. Unternehmen suchen vor dem Standortwechsel zunehmend die Beratung von kompetenten Partnern zur Optimierung ihrer Bedürfnisse. Dabei fallen Alt- und Bestandsflächen häufig durch das Raster der Anforderungsprofile. Sie weisen einen überdurchschnittlichen Leerstand auf. 9

10 Büroflächenleerstandsquote Entwicklung und Prognose 2002 bis % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8,2% 8,6% 8,3% 8,0% 8,1% 8,0% 7,6% 6,8% 7,6% 4,4% Greif & Contzen Research, Köln Innovative Bürogebäude erwecken Aufmerksamkeit Köln verfügt mittlerweile über mehrere zertifizierte Green-Buildings wie z. B. das COO Cologne Oval Offices, den Neubau der DEG- Verwaltung, die neue Bauwens-Hauptverwaltung und das etrium in Köln-Vogelsang. Als jüngstes im Bau befindliches Projekt wurde das Westgate entsprechend ausgezeichnet. Auch für das maxcologne ist die Zertifizierung beantragt. Geringes Fertigstellungsvolumen 2010 und 2011 Während 2009 mit der Vollendung der Bautätigkeit der Großprojekte Rheinpark-Metropole, Dominium, und der beiden Büro-Kranhäuser im Rheinauhafen mit rund Quadratmetern Bürofläche ein neuer Höhepunkt erreicht wurde, fiel das Fertigstellungsvolumen 2010 auf nur noch rund Quadratmeter. Auch für das laufende Jahr wird nur mit rund Quadratmetern gerechnet. Für das Jahr 2012 kündigt sich mit den erwarteten Fertigstellungen des maxcologne, der neuen Zentrale der RheinEnergie und Teilen des Gerling Quartiers bereits eine Trendumkehr an. 10

11 Bedeutende Bautätigkeit 2011 Objekt (Lage) Mietfläche (m²) maxcologne (Deutz) Gerling Quartier (Innenstadt) RheinEnergie-Zentrale (Neuehrenfeld) Carlswerk (Mülheim) Westgate (Innenstadt) Kaiser-Wilhelm-Ring-Ensemble (Innenstadt) Waidmarkt (Innenstadt) Greif & Contzen Research, Köln Bürobaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2002 bis Greif & Contzen Research, Köln 11

12 Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: Rainer H. Runge, Leiter Unternehmensbereich Büroraumvermietung GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefax: (0221) Frank Pönisch, Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefax: (0221)