Büroflächenmarkt Köln

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1 Großnutzer prägen Halbjahresergebnis - Konjunktureffekte bisher eher schwach Im ersten Halbjahr 2011 wird am Kölner Büromarkt ein Flächenumsatz von etwa Quadratmetern registriert. Dieses sehr gute Ergebnis ist vor allem durch die großflächigen Umsätze der Unternehmen RheinEnergie und LANXESS geprägt. Trotz anhaltender Konjunkturerholung und positiver Stimmungsindikatoren der regionalen Wirtschaft spiegelt sich die Büroflächennachfrage noch nicht in der Breite des Marktes wider. Büroflächenmarkt Köln Kennziffern Entwicklung und Prognose 2006 bis 2011 Jahr Entwicklung 2011 Tendenz SVP- Beschäftigte in Tsd. * Arbeitslosen- Quote * 14,7 13,1 12,1 11,8 10,9 9,6 Umsatz in Tsd. m² Bestand in Mio. m² Leerstand in Tsd. m² Leerstandsrate in % Spitzenmiete in /m² Durchschnittsmiete in /m² Fertigstellungen in Tsd. m² ,0 7,1 7,2 7,4 7,5 7, ,3 8,0 7,6 8,1 8,0 7,6 19,50 21,00 21,00 21,00 21,00 21,00 11,71 11,86 11,54 10,88 10,78 11, Greif & Contzen Research, Köln ; Anm.:* zum 30. Juni 1

2 Quellen bzw. (v.l.n.r.): RheinEnergie, MEAG (Westgate), HOCHTIEF (maxcologne) Sonderabnahmen erhöhen Flächenumsatz Vor allem wegen der großflächigen Sonderabnahmen des Chemieunternehmens LANXESS und des regionalen Versorgers RheinEnergie wird auf Jahressicht mit einem überdurchschnittlichen Ergebnis von rund Quadratmetern vermieteter Bürofläche gerechnet. Das wäre immerhin das viertbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre. In der Breite des Marktes ist die Nachfrage bisher jedoch noch nicht so dynamisch, wie es Konjunkturdaten und Stimmungsindikatoren zu Anfang des Jahres erwarten ließen. Büroflächenumsatz (m²) Entwicklung und Prognose 2002 bis Greif & Contzen Research, Köln Größte bundesweite Anmietung Die im M-Dax notierte LANXESS AG verlegt ihre Konzernzentrale 2013 von Leverkusen an das Kölner Rheinufer. Das ehemalige Tochterunternehmen der Bayer AG hat im Mai Quadratmeter Bürofläche in der früheren Lufthansazentrale in Deutz angemietet. Es handelt sich dabei um den bisher größten Abschluss auf dem deutschen Büromarkt im laufenden Jahr und die größte Vermietung in Köln seit

3 Das 22-geschossige Hochhaus wird derzeit umfassend restrukturiert und ist bereits durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Gold vorzertifiziert. Nach dem Vertragsabschluss mit LANXESS sind 80% des maxcologne vermietet. Neubau RheinEnergie AG Nach den Richtlinien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. (gif) wird auch der Flächenumsatz durch Eigennutzer in der Marktdatenerfassung berücksichtigt. Dementsprechend findet auch der Neubau der Zentrale des Kölner Energieversorgers RheinEnergie AG am Parkgürtel in Köln-Neuehrenfeld Eingang in die Vermietungsstatistik. Auf dem Quadratmeter großen Grundstück werden dort bis 2013 fünf mehrstöckige Einzelgebäude mit etwa Quadratmeter Bürofläche für Mitarbeiter entstehen. Insgesamt investiert die RheinEnergie nach eigenen Angaben 140 Mio. Euro in den Neubau, der ebenfalls bereits vor Baubeginn von der DGNB in Gold vorzertifiziert und von der Europäischen Kommission in ihr Green-Building-Programm aufgenommen wurde. Auswahl bedeutender Flächenumsätze durch Mieter und Eigennutzer im 1. Halbjahr 2011 Nutzer / Standort Bürofläche (m²) RheinEnergie (Eigennutzer) / Neuehrenfeld LANXESS / Deutz-Rheinufer GESIS Leibniz-Institut / Bankenviertel (2 Objekte) Deutsche Bahn / Deutz-Rheinufer Pernod Ricard / Ringe-West Universität Köln / Lindenthal Towers Watson / Ringe-West Greif & Contzen Research, Köln 3

4 Steigende Durchschnittsmiete - konstante Spitzenmiete Erstmals seit dem Jahr 2007 steigt die Durchschnittsmiete wieder. Sie hat sich gegenüber dem Vorjahr um 2,8 Prozent erhöht. Das arithmetische Mittel liegt zum Halbjahr bei 11,08 Euro pro Quadratmeter (2010: 10,78), der Median bei 11,00 Euro pro Quadratmeter (2010: 10,00). Das mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtete Mittel beträgt sogar 12,39 Euro pro Quadratmeter. Dazu trägt das geringe Angebot moderner und großer zusammenhängender Flächen für Einzelnutzer bei. In diesem Teilmarkt ist die Durchschnittsmiete deutlich höher. Eine Steigerung der Spitzenmiete lässt sich hingegen nicht feststellen. Diese wird auf Jahressicht unverändert bei 21,00 Euro pro Quadratmeter gesehen. Wegen der geringen Neubautätigkeit einerseits sowie der aktuellen Investitions- und Expansionspläne der Unternehmen andererseits wird sich der Trend zur Stabilisierung der Mieten zunächst voraussichtlich weiter fortsetzen. Spitzen- und Durchschnittsmieten ( /m²) Entwicklung 2002 bis Greif & Contzen Research, Köln Gutes Mietpreis-/Leistungsverhältnis In Köln liegen die Büroraummieten im Vergleich zu den Städten Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und München auf einem insgesamt niedrigen Niveau. Dort bewegen sich die Durchschnittsmieten nach Erhebungen der gif in einer Spanne von 13,50 Euro bis 20,00 Euro pro Quadratmeter und die Spitzenmieten in einer Spanne von 23,00 Euro bis 4

5 35,00 Euro pro Quadratmeter. Der Kölner Büroflächenmarkt weist bezogen auf die Qualität seiner Standortfaktoren und die Wirtschaftskraft der Region ein insgesamt gutes Preis-/Leistungsverhältnis auf. Darüber hinaus ist die Volatilität der Mieten seit Jahrzehnten vergleichsweise gering. Mietpreise für Büroflächen in Köln 2011 Lage Mieten ( /m²) 1. Spitzenlagen z.b. Bankenviertel, Rheinufer, Rheinauhafen, Teile der Innenstadt 2. bevorzugte Bürolagen z.b. Innenstadt, Deutz 3. mittlere Lagen z.b. Ehrenfeld, Ossendorf, Porz 4. nicht bevorzugte Lagen z.b. Longerich, Marsdorf, Kalk 14,50 21,00 11,00 16,00 7,00 11,50 6,00-9,50 Greif & Contzen Research, Köln Vielfältige Top-Standorte Der Rheinauhafen mit seinen architektonisch reizvollen Gebäudeensembles und seiner Nähe zum Wasser ist am Mietniveau gemessen zur besten Bürolage Kölns aufgestiegen. Zu den Top-Standorten aufgeschlossen hat auch das rechtsrheinische Deutz mit den Objekten KölnTriangle und dem in Bau befindlichen maxcologne, die sich am Rheinufer mit Blick auf Dom und Altstadt präsentieren. Traditionell gehört das westlich von Dom und Hauptbahnhof gelegene Bankenviertel zu den 1a-Bürolagen Kölns. Dieser zentrale Standort ist in jüngerer Vergangenheit durch zahlreiche Neuansiedlungen namhafter Unternehmen und Institutionen wie zum Beispiel der Generali Versicherung, dem Deutschen Städtetag oder Merck Finck & Co sowie durch Neubauprojekte oder Restrukturierungen wieder verstärkt in den Fokus gerückt. Weiterhin zählen Bereiche an der Rheinuferstraße ebenso wie verschiedene innerstädtische Einzelstandorte mit Premiumobjekten, wie zum Beispiel dem Disch-Haus an der Brückenstraße, dem RING- 5

6 KARREE am Friesenplatz oder dem KölnTurm im MediaPark zu den besten Bürolagen. Erwartete Leerstandsabnahme Der Büroflächenleerstand liegt bei etwa Quadratmetern. Bei einem Flächenbestand von etwa 7,5 Mio. Quadratmetern beträgt die aktuelle Leerstandsrate 8,0 Prozent. Wegen des geringen Neubau- Fertigstellungsvolumens und einer konstanten Nachfrage wird sich der Leerstand bis zum Jahresende 2011 weiter verringern. Büroflächenleerstandsquote Entwicklung 2002 bis % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8,2% 8,6% 8,3% 8,0% 7,6% 8,1% 8,0% 6,8% 7,6% 4,4% Greif & Contzen Research, Köln Fertigstellungsvolumen erneut gering Nach einem bereits geringen Fertigstellungsvolumen im vergangenen Jahr folgt 2011 erneut ein Jahr mit lediglich etwa Quadratmetern. Die großen Bauprojekte Rheinpark-Metropole in Deutz, Dominium im Bankenviertel, Cologne Oval Offices am Rheinufer in Bayenthal und zahlreiche Gebäude im Rheinauhafen wurden bereits in den letzten Jahren realisiert. Erst 2012 bzw kündigt sich mit den erwarteten Fertigstellungen des maxcologne, der neuen Zentrale der RheinEnergie und Teilen des Gerling Quartiers eine Trendumkehr an. 6

7 Bedeutende Bautätigkeit 2011 Objekt (Lage) Mietfläche (m²) maxcologne (Deutz) Gerling Quartier (Innenstadt) RheinEnergie-Zentrale (Neuehrenfeld) Carlswerk (Mülheim) Westgate (Innenstadt) Kaiser-Wilhelm-Ring-Ensemble (Innenstadt) Waidmarkt (Innenstadt) Greif & Contzen Research, Köln Bürobaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2002 bis Greif & Contzen Research, Köln Stabilisierender Branchenmix Auch wenn einzelne Jahre durch Sonderabnahmen geprägt wurden, zeigt die Zusammenfassung der Nachfrage nach Branchen während der letzten fünf Jahre einen ausgewogenen Branchenmix der Büroflächenmieter in Köln. Zu den größten Nachfragern während dieses Zeitraumes zählen vor allem die Branchen Versicherungen und Beratung, stark vertreten sind auch Behörden, Verbände und Medien. Zu den größten Einzelabnehmern gehörten Talanx/HDI-Gerling im Jahr 2006 mit Quadratmetern, REWE 2007 mit Quadratmetern, Generali Deutschland 2008 mit Quadratmetern und Lufthansa 2006 mit Quadratmetern. 7

8 Büroflächenumsatz nach Branchen Transport 3% Bildung 4% Gesundheit 3% Telekom. 2% Versicherung 18% Immobilien 4% Software IT 6% Beratung 14% Finanzen 5% Dienstleistung 7% Handel 5% Industrie 7% Behörden, Verbände 11% Medien 10% Greif & Contzen Research, Köln Gute Geschäftslage der regionalen Unternehmen Die Bewertung zur Geschäftslage der Kölner Unternehmen ist nach der Frühjahrsumfrage der Industrie- und Handelskammer zu Köln zum siebten Mal in Folge gestiegen und aktuell so positiv wie noch nie. Somit haben weder die Reaktorkatastrophe in Japan noch die europäische Schuldenkrise oder die politischen Unruhen in Nordafrika spürbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der regionalen Wirtschaft genommen. Nachdem in 2010 vor allem die Exportbranchen vom Konjunkturhoch profitiert haben, gewinnt der Aufschwung nun an Breite und stärkt auch binnenwirtschaftlich orientierte Branchen. Die Kölner Unternehmen erwarten zwar, dass die Wachstumsgeschwindigkeit innerhalb des Jahres nachlässt, die wirtschaftliche Hochphase aber über die kommenden Monate hinaus anhalten wird. Die Anzahl der Unternehmen, die ihr Investitionsvolumen dieses Jahr erhöhen wollen, ist seit der IHK- Umfrage zu Jahresbeginn nur leicht zurückgegangen. 53 Prozent der Unternehmen wollen ihr Investitionsvolumen beibehalten. Konjunkturprognosen Nach einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts um 1,5 Prozent im ersten Quartal dieses Jahres, lassen die Indikatoren auch für den Rest des Jahres ein erneutes Wirtschaftswachstum erwarten. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute haben im Juni ihre Konjunkturprognosen 8

9 für Deutschland nochmals nach oben korrigiert und schätzen das Wirtschaftswachstum für 2011 auf 3,2 bis 3,7 Prozent. Für 2012 wird eine Abschwächung des Wachstums auf ca. 2,0 Prozent erwartet. Die Institute gehen von einer weiter zunehmenden Beschäftigung aus. Als Konjunkturrisiken werden die Schuldenkrise im Euroraum, die steigenden Energie- und Rohstoffpreise und die schwächelnde Wirtschaftslage in den USA gesehen. Laut Frühjahrsumfrage der DIHK verstärkt die positive Konjunkturentwicklung auch den Fachkräftemangel. Fast ein Drittel der Betriebe sähe hierin für die kommenden zwölf Monate ein Risiko für die eigene Geschäftsentwicklung. Robuster Arbeitsmarkt mit positiver Tendenz Die Beschäftigungslage in Köln ist weiter positiv. Die Erholung des Kölner Arbeitsmarktes setzte sich auch im Frühling 2011 fort. Die Arbeitslosenquote sank im Juni auf 9,6 Prozent. Der Entlastungseffekt durch arbeitsmarktpolitische Aktivitäten ist aber weiterhin sehr hoch. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Köln Entwicklung 2002 bis Quelle: Landesdatenbank NRW, Stand jeweils zum ; 2011 Schätzung Die Zahl der offenen Stellen wächst. Knapp 29 Prozent der Kölner Unternehmen wollen in den kommenden Monaten weiter Personal aufbauen. Die Kurzarbeit in der IHK-Region ist stark zurückgegangen. Damit wird der Arbeitsmarkt auch im weiteren Verlauf des Jahres 2011 die wirtschaftliche Entwicklung, insbesondere die Nachfrage der privaten Haushalte in der Region, stützen und einen Wachstumsbeitrag leisten. 9

10 Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: Rainer H. Runge, Leiter Unternehmensbereich Büroraumvermietung GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefax: (0221) Frank Pönisch, Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefax: (0221)