Büromarkt Köln Februar 2014

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1 Gereonstraße Greif & Contzen 2014

2 Gute Vermietungsergebnisse 2013 Positive Erwartungen für 2014 Im Jahr 2013 konnte in Köln der bereits gute Flächenumsatz des Vorjahres 2012 nochmals gesteigert werden. Mit rund Quadratmeter wurde der Zehnjahresdurchschnitt um Quadratmeter übertroffen auch im gesamtwirtschaftlichen Kontext ein gutes Ergebnis. Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten für das laufende Jahr ein Wachstum, das deutlich über 2013 liegen soll. Davon ausgehend sollte der Büroflächenumsatz 2014 das Niveau des Vorjahres wieder erreichen. Büromarkt Köln Kennziffern Entwicklung und Prognose 2010 bis 2014 Jahr SVP- Beschäftigte in Tsd.* Arbeitslosenquote* Entwicklung ,9 9,6 9,7 9,3 9,3 Umsatz in Tsd. m² Bestand in Mio. m² Leerstand in Tsd. m² Leerstandsquote in % Spitzenmiete in /m² Durchschnittsmiete in /m² Tendenz Fertigstellungen in Tsd. m² ,5 7,5 7,6 7,6 7, ,0 7,7 7,6 7,4 6,9 21,00 21,00 21,00 21,25 21,50 10,78 11,23 11,37 11,88 12, Greif & Contzen Research, Köln ; Anm.:* zum 30. Juni 2

3 Starker Umsatz bei kleinen und mittelgroßen Flächen Traditionell wird ein Großteil des Flächenumsatzes in Köln durch Mietabschlüsse von kleinen und mittleren Unternehmen getragen. Die Umsätze in der Größenklasse von 251 bis 500 Quadratmeter machten 2013 rund 18 Prozent, die Umsätze zwischen 501 und Quadratmeter rund 16 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Insgesamt lag der Anteil der vermieteten Flächen mit bis zu Quadratmeter bei rund 45 Prozent. Von diesem Muster heben sich zwei Meldungen besonders ab. Die Europäische Agentur für Flugsicherheit (EASA) mietete in der Neuen Direktion Köln am Rheinufer nördlich des Hauptbahnhofs rund Quadratmeter Bürofläche an. In Köln-Poll begann die TÜV Rheinland AG mit einem Erweiterungsbau, der über rund Quadratmeter Gesamtfläche verfügen wird Büroflächenumsatz (m²) Entwicklung und Prognose 2005 bis Greif & Contzen Research, Köln Guter Jahresauftakt 2014 Die hohe Flächennachfrage in den letzten zwei Quartalen des Jahres 2013 hat sich im Januar 2014 fortgesetzt. Es konnten schon rund Quadratmeter vermietet werden. Darunter fallen rund Quadratmeter für das Bezirksrathaus Innenstadt der Stadt Köln, rund Quadratmeter für die VPV Allgemeine Versicherungs-AG und rund Quadratmeter im MediaPark für die International School of Management GmbH. 3

4 Auswahl bedeutender Flächenumsätze in 2013 Nutzer / Bürolage Bürofläche (m²) EASA (Rheinufer Nord) TÜV Rheinland (Poll) Ebner Stolz Mönning Bachem (Rheinufer Süd) PNHR (Braunsfeld) Cofely (Aachener Straße West) Direct 4U - Germanwings (Gremberghoven) Bauwens (Rheinufer Süd) Volvo Deutschland (Deutz) Colonia Media (Braunsfeld) Universität zu Köln (Köln Süd) Greif & Contzen Research, Köln Mieten sind gestiegen Das Mietniveau ist bei den Vertragsabschlüssen in 2013 gestiegen. Der Durchschnitt liegt bei 11,88 Euro pro Quadratmeter eine Marke, die zuletzt 2007 erreicht wurde. Der Anstieg zum Vorjahr beträgt 4,3 Prozent. Die gewichtete Durchschnittsmiete beträgt 12,72 Euro. Auch die Spitzenmiete erhöht sich erstmals seit 2007 auf 21,25 Euro pro Quadratmeter. Die Annahme eines möglichen Anstiegs der Durchschnitts- als auch der Spitzenmiete in 2014 wird durch die erwartete Flächennachfrage auf dem bisherigen hohen Niveau, durch die seit Jahren fallende Leerstandsquote und durch die geringe Neubauaktivität gestützt. Einschränkend dürfte das geringe Angebot an modernen und innenstadtnahen Büroflächen wirken. 4

5 Spitzen- und Durchschnittsmieten ( /m²) Entwicklung und Prognose 2005 bis Greif & Contzen Research, Köln Auch wenn die Spitzenmiete in Köln gestiegen ist, bleibt diese im Verhältnis zu den anderen deutschen Top-Standorten noch auf einem vergleichsweise moderaten Niveau. Spitzenmieten 2013 an den deutschen Top-Bürostandorten ( /m²) Frankfurt 37,00 München 32,00 Düsseldorf 27,50 Hamburg 24,00 Berlin 22,00 Köln 21,25 Stuttgart 19, Quelle: gif e.v; Greif & Contzen Research; diverse Marktberichte, Neben dem guten Preis-/Leistungsverhältnis auf dem Büromarkt sprechen sowohl harte Standortfaktoren wie Infrastruktur und Arbeitskräfteangebot als auch weiche Faktoren wie Kultur und Lebensqualität für Köln. So können immer wieder Unternehmenszuzüge nach Köln beobachtet werden. Neben den Neuansiedlungen von Industrieunternehmen (u.a. LANXESS AG, PSA-Konzern, Clenergy Germany GmbH) fallen verstärkt Unternehmen der Medienbranche auf, die aus dem Umland in das Kölner 5

6 Stadtgebiet ziehen. Neben MEDIA BROADCAST GmbH (TV, Radio, Übertragungsplattformen) und filmpool entertainment (Film- und Fernsehproduktion) in 2012 gehörten in 2013 hierzu die allesklar.com AG (online Angebote von und SMART Technologies (Germany) GmbH (Soft- und Hardware). Spitzenmieten 2013 in Großstädten im Umkreis von Köln ( /m²) Luxemburg 41,00 Frankfurt 37,00 Amsterdam 28,50 Düsseldorf 27,50 Brüssel 23,50 Köln 21,25 Bonn 17,50 Rotterdam 17,50 Essen 13,50 Dortmund 13, Quelle: gif e.v; Greif & Contzen Research; diverse Marktberichte, Neue Direktion Köln HOCHTIEF Projektentwicklung - Visualisierung 6

7 Leerstand nimmt weiterhin ab Derzeit weist Köln einen Büroflächenleerstand von rund Quadratmeter auf. Dies macht einen Anteil von 7,4 Prozent des gesamten Bestands aus. Angesichts der weiterhin hohen Nachfrage bei geringem Angebot kann erwartet werden, dass weitere derzeit leerstehende Räumlichkeiten vermietet werden können. Nimmt man einen Anstieg des Flächenbestands auf 7,7 Millionen Quadratmeter an, ergäbe sich für 2014 eine Reduktion der Leerstandsquote auf rund 6,9 Prozent. Damit würde sich Köln dem Niveau der von Unternehmen benötigten Fluktuationsreserve von rund 6 Prozent annähern. Unterhalb dieser Marke entstehen den Nutzern Schwierigkeiten, adäquate Flächen zu finden. Sie verbleiben tendenziell an ihrem Altstandort. In guten und sehr guten Lagen und Objekten ist dieser kritische prozentuale Wert bereits teilweise unterschritten. Insgesamt stehen in dieser Kategorie lediglich rund Quadratmeter frei. Büroflächenleerstandsquote Entwicklung und Prognose 2005 bis ,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 8,6% 8,3% 8,0% 8,0% 8,1% 7,7% 7,6% 7,6% 7,4% 6,9% Greif & Contzen Research, Köln 7

8 Überdurchschnittliche Umsätze in innerstädtischen Lagen Nachdem 2012 periphere Bürolagen starke Vermietungsleistungen aufgewiesen hatten, wurde 2013 vor allem in den innerstädtischen Teilmärkten überdurchschnittlich gut vermietet. In den Stadtteillagen wurde nur in Köln-Poll (Neubau TÜV-Rheinland AG) und Braunsfeld (Großanmietungen PNHR Rechtsanwälte und Colonia Media Filmproduktions GmbH) der Durchschnitt der vorherigen fünf Jahre stark überschritten. In der Innenstadt übertrafen insbesondere die Teilmärkte entlang des Rheins (große und mittlere Anmietungen in der Neuen Direktion Köln und in den Cologne Oval Offices) sowie entlang der Ringe (alle Anmietungen unter Quadratmeter) den Mittelwert deutlich. Auch der Mediapark zeigte besonders gute Vermietungszahlen (Großanmietungen im Forum von Studi Temps GmbH und Fitness-/Wellness-Betreibern). Bankenviertel, An den Dominikanern Greif & Contzen

9 Das Angebot an innerstädtischen Neubauflächen ist knapp Nach der Vollendung des Rheinauhafens fehlt es in Köln an einem vergleichbaren kurzfristig verfügbaren Anschlussprojekt. Es überwiegen kleine bis mittlere Einzelprojekte. Das Großprojekt MesseCity wird weiter voran getrieben, die Flächen sind allerdings erst mittelfristig verfügbar. Aufgrund der komplexen Restrukturierungssituation bietet selbst das Gerling Quartier nur ein zeitlich gestaffeltes Angebot. Im Jahr 2013 wurden in Köln rund Quadratmeter Bürofläche erstellt. Davon war der Großteil für Eigennutzer vorgesehen (Universität zu Köln, PSA-Konzern, Direct4U) oder bereits vermietet. Von diesem jüngsten Neubaubestand können daher lediglich noch rund Quadratmeter angemietet werden Bürobaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2005 bis Greif & Contzen Research, Köln Für 2014 ist mit ca Quadratmeter ein Fertigstellungsvolumen auf einem etwas höheren Niveau zu erwarten. Allerdings finden sich u.a Quadratmeter hiervon in dem eigengenutzten Neubau der Rhein- Energie AG. Aufgrund bereits erfolgter Vermietungen sind von den Quadratmeter nur noch rund verfügbar. Diese werden den Bedarf an neuwertigen Flächen nicht decken. In der Innenstadt besteht aktuell zudem ein besonderer Mangel an außergewöhnlichen, hochwertigen Flächen, die z.b. Kreative (Werbeagenturen, Designer, Architekten, usw.) ansprechen. In 2015 können zwar mehr Fertigstellungen (voraussichtlich über Quadratmeter) erwartet werden, allerdings liegen auch hier die Anteile der Eigennutzer und Vorvermietungen zusammen bereits bei über 50 Prozent. Angesichts des knappen Angebots sind kurzfristig umsetzbare Restrukturierungsmaßnahmen in guten Lagen begünstigt und wären wichtig für den Kölner Markt. 9

10 Bedeutende Bautätigkeiten in 2014 Im Jahr 2014 werden mehrere große Bürobauprojekte fertiggestellt. Hierzu gehören die Zentrale der RheinEnergie AG, Teile des Gerling Quartiers, das Torhaus in Deutz und das Nawi-Medi für die Deutsche Sporthochschule. Bereits in der Bauphase, aber erst in 2015 fertig, befinden sich der Holzmarkt 1 (ehemals Campus West) gegenüber des Rheinauhafens und der Eigennutzer-Bau der TÜV-Rheinland AG in Köln-Poll. In der Cäcilienstraße, in Nachbarschaft zu den architektonisch reizvollen Objekten Weltstadthaus (Peek & Cloppenburg) und Cäcilium, entsteht das Projekt C30. Daneben befinden sich mehrere Projekte in einem fortgeschrittenen Projektstadium, wie das Coeur Cologne am Breslauer Platz, das Gürzenich-Quartier in der südlichen Altstadt, die Klostergärten auf dem früheren RTL-Areal und das GH 88 am südlichen Rheinufer. Holzmarkt 1 Bauwens / Revisco - Visualisierung 10

11 Objekte in Bau Fertigstellung Mietfläche Gerling Quartier (Innenstadt Nord) 2014 / 2015 ca m² RheinEnergie-Zentrale (Neuehrenfeld) 2014 ca m² Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord) 2016 ca m² Holzmarkt 1 (ehemals Campus West, 2015 ca m² Rheinufer Süd) TÜV-Rheinland (Köln Ost) 2015 ca m² Torhaus (Deutz) 2014 ca m² Nawi-Medi (Köln West) 2014 ca m² Kubikon Köln (Ehrenfeld) 2015 ca m² Klostergärten (Aachener Straße West) 2015 ca m² C30 (Innenstadt Nord) 2015 ca m² Greif & Contzen Research, Köln Dynamische Bürolagen Als dynamische Teilmärkte können jene Lagen bezeichnet werden, die einen hohen Prozentsatz am Gesamtumsatz erzielen, aber auch wegen ihrer Attraktivität hohe Anteile ihres Flächenangebots umsetzen und zudem für den Kölner Büromarkt hohe Mietpreise aufrufen können. Im Jahr 2013 traf dies insbesondere auf die Teilmärkte entlang des Rheinufers (Rheinauhafen, Rheinufer Nord, Rheinufer Süd) zu. Hier wurden sehr gute Vermietungsleistungen gerade auch im Vergleich zum Angebot dieser Bürolagen und immer wieder auch hohe Mieten erreicht. Gerade entlang des Rheinufers Nord lässt sich seit einigen Jahren aufgrund von hochwertigen Projekten eine Aufwärtsbewegung feststellen. Darüberhinaus fallen die Kölner Ringe mit vielen Vermietungen auf. Dieser Teilmarkt hatte den höchsten Anteil am Gesamtumsatz. In Relation zum Angebot konnte auch im MediaPark ein großer Prozentsatz der verfügbaren Flächen vermietet werden. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre wiesen die großen innerstädtischen Teilmärkte die höchsten Vermietungsumsätze auf (Innenstadt Nord Quadratmeter, Kölner Ringe , Deutz , Innenstadt Süd ). 11

12 Teilmarktübersicht Bürolage Flächenangebot (m²) ¹ Leerstand (m²) Ø Jahresumsatz (m²) ² Mietschwerpunkt ( /m²) ³ Innenstadt Bankenviertel MediaPark Rheinauhafen Kölner Ringe Deutz Innenstadt Nord Innenstadt Süd Rheinufer Nord Rheinufer Süd Zwischensumme Linksrheinisch Innere Kanalstraße Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Aachener Straße West Köln Nord Köln West Köln Süd Zwischensumme Rechtsrheinisch Gremberghoven Mülheim Köln Ost Zwischensumme Summe ¹ Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. ² Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. ³ In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. 12

13 Ausgewogener Branchenmix Der Büroflächenumsatz setzte sich auch 2013 aus der Flächennachfrage einer Vielzahl von Branchen zusammen. Aufgrund der Großanmietung der EASA hatte die Gruppe Behörden / Verbände / öffentliche Einrichtungen dieses Jahr den größten Anteil der Flächenabnahme (13,5 Prozent). Dichtauf folgen die Branchen sonstige Dienstleistungen, Medien und Beratungswesen (12,9, 11,4, bzw. 10,2 Prozent). Die hohe Stabilität der Flächennachfrage basiert traditionell auf der fehlenden Dominanz einzelner Branchen. Büroflächenumsatz 2013 nach Branchen Immobilien 1,9 % Bau 0,2 % Sonstige 14,1 % Behörden, Verbände 13,5 % Versicherungen 2,8 % Handel 3 % Transport 4 % Dienstleistung 12,9 % Medien 11,4 % IT, Software 4 % Bildung 4,5 % Finanzen 4,9 % Industrie, Produktion 5,6 % Gesundheit 7 % Beratung 10,2 % Greif & Contzen Research, Köln Regionale Wirtschaft: Optimismus für das Jahr 2014 Die aktuelle Winterumfrage unter den Unternehmen des IHK-Bezirks Köln zeigt, dass sich sowohl die Geschäftslage als auch die Geschäftserwartungen der lokalen Firmen seit dem Herbst weiter verbessert haben. Dadurch steigt der Klimaindikator auf 125,7 Punkte und die wirtschaftliche Aufwärtsbewegung der Region verfestigt sich. Unternehmen aus den Bereichen Verkehr, Dienstleistungen, Fahrzeugbau sowie Gummi- und Kunststoffindustrie und besonders das Baugewerbe und der Handel äußeren sich optimistisch. Skeptischer als im 13

14 Herbst gaben sich vor allem die Branchen Maschinenbau, Elektroindustrie sowie die Chemie- und Pharmaindustrie. Die Investitionstätigkeiten der Firmen steigen langsam an erster Stelle stehen hierbei weiterhin Ersatzinvestitionen. Auch die Beschäftigungspläne haben sich gegenüber der Herbstumfrage leicht verbessert, so dass insgesamt mehrere Indikatoren für eine gute Büroflächennachfrage in 2014 vorliegen. Die Beschäftigung steigt Auch wenn die Arbeitslosenquote im Dezember 2013 mit 13,5 Prozent über der Quote des Vorjahresmonats lag (13,0 Prozent), ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten dennoch deutlich angestiegen. Ende Juni waren rund Beschäftigte in Köln tätig mehr als im Juni Dies stützt die Nachfrage nach Büroflächen. Aufgrund der positiven konjunkturellen Aussichten für 2014 ist davon auszugehen, dass dieses Beschäftigungsniveau gehalten werden kann. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Köln Entwicklung und Prognose 2005 bis Quelle: Landesdatenbank NRW, Agentur für Arbeit, Stand jeweils zum

15 Positive Erwartungen für 2014 In 2013 wuchs das Bruttoinlandsprodukt um rund 0,5 Prozent. Für 2014 schwanken die Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute zwischen 1,2 und 2 Prozent. Es wird also generell von einem deutlich stärkeren Anstieg ausgegangen. Dies gilt auch für die Eurozone insgesamt, die in 2014 laut OECD nach der jüngsten Rezession wieder um rund 1 Prozent wachsen soll. Für Deutschland ist der ifo Geschäftsklimaindex nach Verlusten zu Beginn des Jahres 2013 im weiteren Verlauf bis einschließlich Dezember immer wieder gestiegen. Vor allem die Erwartungen für 2014 waren hierfür jüngst verantwortlich. Insgesamt startet die deutsche Wirtschaft optimistisch ins Jahr Zusammen mit dem prognostizierten Wirtschaftswachstum in Europa dürfte erwartet werden, dass der Kölner Büroimmobilienmarkt positive Nachfrageimpulse erhalten wird. Dies sind günstige Rahmenbedingungen, um Bestandsgebäude zu modernisieren, zu erweitern, Flächen zu arrondieren oder neue Projekte zu initiieren. Bürolage Deutz Greif & Contzen

16 Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH Pferdmengesstraße 42, Köln Florian Schmidt Leiter Unternehmensbereich Büroraumvermietung GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefon: (0221) Telefax: (0221) Telefax: (0221) Frank Pönisch, Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Pferdmengesstraße 42, Köln Dr. Jan Schubert Beratung, Research GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefon: (0221) Telefax: (0221) Telefax: (0221) Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright. 16