MARKTSTUDIE. bulwiengesa. Micro-Apartments in der Metropolregion Nürnberg

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1 MARKTSTUDIE Micro-Apartments in der Metropolregion Nürnberg Vorstand: Ralf-Peter Koschny Andreas Schulten Thomas Voßkamp Aufsichtsratsvorsitzender: Hartmut Bulwien Hauptsitz: Berlin Rechtsform: AG USt-ID: DE Charlottenburg HRB B HypoVereinsbank München BLZ: , Kto.: BIC: HYVEDEMMXXX IBAN: DE Förderndes Mitglied der gif e.v. Member of plan 4 21 Member of GCSC e.v. AG Nymphenburger Straße München Tel Fax

2 erstellt für: P&P Gruppe Bayern GmbH Isaak-Loewi-Straße 11, Fürth Projekt-Nr.: A München, 15. Mai 2014 AG Nymphenburger Straße München Tel Fax

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1 VORBEMERKUNG 1 2 PRODUKTDARSTELLUNG MICRO-APARTMENTS Gesellschaftliche Trends in Deutschland Produktdefinition: Micro-Apartments Abgrenzung zu anderen kleinteiligen Wohnformen Nachfrage und Zielgruppen von Micro-Apartments Fazit 13 3 INVESTMENTFÄHIGKEIT VON MICRO-APARTMENTS Erfolgreiche regional tätige Investoren im Segment Micro- Apartments Renditebeeinflussende Faktoren von Micro-Apartments 16 4 METROPOLREGION NÜRNBERG IM ÜBERBLICK 18 AG 2014 A

4 1 VORBEMERKUNG Auftraggeber und Problemstellung Die P&P Gruppe ist in der Metropolregion Nürnberg Marktführer bei der Entwicklung hochwertiger Neu- und Altbauprojekte. Im Zuge einer sukzessiven Ausweitung der Geschäftstätigkeit hat sich die P&P Gruppe auch in der sich entwickelnden Assetklasse Micro-Apartments bereits erfolgreich platziert. Nun sollen auch Immobilienmärkte außerhalb der Metropolregion Nürnberg in den Investmentfokus rücken. Die AG wurde mit der Erstellung einer Marktstudie zum Thema Micro-Apartments beauftragt. Darin werden zunächst inhaltliche Fragestellungen bezüglich der Produktdefinition und -abgrenzung, der Wirtschaftlichkeit und Investmentfähigkeit von Micro-Apartments sowie dem Markt für Micro-Apartments in der Metropolregion Nürnberg bearbeitet. Untersuchungsinhalt Die Untersuchungsinhalte umfassen folgende Punkte: Produktdarstellung Micro-Apartments Wirtschaftlichkeitsanalyse Investmentfähigkeit Städte-Check in der Metropolregion Nürnberg Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der AG in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. AG 2014 A Seite 1

5 2 PRODUKTDARSTELLUNG MICRO-APART- MENTS 2.1 Gesellschaftliche Trends in Deutschland Metropolisierung und Urbanisierung Der Anteil der Menschen, die in Städten wohnen, nahm in der Vergangenheit stetig zu. Bereits heute leben rund drei Viertel der Einwohner Deutschlands in Städten. Nach einer UN-Studie wird die Stadtbevölkerung in Deutschland einen zunehmenden Anteil an der Gesamtbevölkerung stellen. Für das Jahr 2050 wird für Deutschland ein Verstädterungsgrad von 83,8 % prognostiziert. Wanderungsbewegungen der Bevölkerung in diese Zentren. Besonders junge Leute, die eine Ausbildung oder ein Studium antreten, sowie Menschen, die am Anfang ihres Berufslebens stehen, werden von den Vorzügen städtischer Strukturen angezogen. Für die wachsenden Stadtregionen resultiert ein Wettbewerb um Einwohner und Steuereinnahmen, denen notwendige Investitionen in infrastrukturelle Projekte und die Bereitstellung von adäquatem Wohnraum gegenüber stehen. Versingelung der Gesellschaft Die steigende Zahl der in der Stadt lebenden Bevölkerung einerseits und allgemein der demografische Wandel andererseits bedingen die weitere Haushaltsentwicklung. 100 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland 125 Haushaltsentwicklung in Deutschland nach Haushaltstypen Einwohner in Mio Stadtbevölkerung Ländliche Bevölkerung Index 2000 = Pers.-HH 2-Pers.-HH 3-Pers.-HH 4+-Pers.-HH Quelle: UN, World Urbanisation Prospects: The 2011 Revision Quelle: BBSR; Prognose ab 2013 Die wirtschaftliche Dynamik konzentriert sich immer stärker auf die großen Agglomerationsräume. In der Folge orientieren sich auch die Dieses Zusammenspiel führt deutschlandweit trotz abnehmender Einwohnerzahlen zu einer höheren Zahl insbesondere kleinerer AG 2014 A Seite 2

6 Haushalte. Nach aktuellen Prognosen wird die Zahl der Haushalte zunächst weiterhin leicht ansteigen, ab Mitte des nächsten Jahrzehnts dann zurückgehen. Deutliche Rückgänge von 17 bis 19 % werden für Haushalte mit 3 und mehr Personen erwartet. Die Anzahl der 1- und 2-Personenhaushalte werden dagegen bis 2030 um 5,3 bzw. 7,1 % wachsen. Nach den Prognosen des BBSR wird im Jahr 2030 ein Anteil von rund 80 % auf diese beiden Haushaltstypen entfallen. Entwicklung der 1-Personenhaushalte in Deutschland wunsch dieser Bevölkerungsgruppen ist eine hohe Zahl von Alleinstehenden die Folge. In vielen ländlichen Regionen dagegen führen die Folgen der Abwanderung junger Menschen zu einer Unterauslastung von Infrastruktur, Wohnungsleerstand etc. Ein Großteil der 1-Personenhaushalte sind jedoch auch in den Großstädten nicht junge, mobile Personen, sondern ältere Alleinstehende. Auch diese wissen die Nähe zu Ärzten, Freizeit- und Kulturangeboten sowie ein gut ausgebautes ÖPNV-Netz zu schätzen. in Mio Anteil (%) In vielen Städten werden schon heute Angebotsengpässe bei kleineren Wohnungen registriert, die eine Folge dieser Entwicklungen sind. Die auf den Markt kommenden Wohnprodukte sind selten auf die ansteigende Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten ausgerichtet, so dass hier der Nachfragedruck erheblich zugenommen hat. Zuwanderung nach Deutschland Quelle: BBSR; Prognose ab 2013 Räumlich gesehen ist der Trend zu kleiner werdenden Haushalten, je nach Art und Größe der Städte, unterschiedlich ausgeprägt. So dominieren die 1-Personenhaushalte mit über 50 % bereits die A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Diese Großstädte üben wegen des breiten Arbeitsangebots, den Universitäten und Hochschulen, der umfassend ausgebauten Infrastruktur und der zahlreichen Freizeitmöglichkeiten eine hohe Anziehungskraft gerade auf junge Menschen aus. Im Zusammenwirken mit der sinkenden Heiratsneigung und dem später einsetzenden Kinder- 30 In den letzten zehn Jahren sind 1,078 Mio. mehr Menschen nach Deutschland zu- als fortgezogen. Pro Jahr kamen Menschen aus dem Ausland nach Deutschland, mit zuletzt deutlich steigender Tendenz. In 2012 wurde ein vorläufiger Zuzugsrekord von 1,08 Mio. registriert. Insbesondere aus den osteuropäischen Staaten Polen, Bulgarien, Rumänien und Ungarn sowie zunehmend auch aus Südeuropa Spanien, Griechenland und Italien ziehen Menschen zumeist mit Fokus Arbeit nach Deutschland. Der Großteil der Zuwanderer zieht zunächst in Großstädte und sucht kleinere Wohneinheiten. AG 2014 A Seite 3

7 Internationale Wanderungen nach bzw. aus Deutschland Entwicklung der Einpendler in ausgewählten Städten Einwohner in Tsd Zuzüge Fortzüge Index 2008 = Nürnberg Fürth Erlangen Quelle: destatis Quelle: RIWIS Geändertes Mobilitätsverhalten in einer flexiblen Arbeitswelt Die Flexibilisierung der Arbeitswelt, aber auch der Gesellschaft, wirkt sich auf die individuellen Lebenseinstellungen und Verhaltensweisen aus. Die Mobilität, als ein Aspekt dieses Wandels, erfährt derzeit sehr weitreichende Veränderungen durch neue Produkte, wie beispielsweise Carsharing, Fernbusse, Leihradangebote oder integrierte Mobilitätskonzepte, die sich einer zunehmenden Beliebtheit erfreuen. Gleichwohl hat das Auto weiterhin einen sehr hohen Stellenwert in der Gesellschaft und ist für viele Bewohner im Umland der Agglomerationen das wichtigste Verkehrsmittel. Das geänderte Mobilitätsverhalten beeinflusst die Pendlerströme und die Städte, die aufgrund ihrer wirtschaftlichen Prosperität, Zielgebiete vieler Menschen sind. Die Entwicklung der Einpendler in die deutschen Städte weist tendenziell eine positive Entwicklung auf. Diese Veränderungen sind für alle Stadttypen zu beobachten, am stärksten in den wirtschaftlichen Zentren. Arbeitnehmer sind in der Wahl ihres Arbeitgebers und ihres Arbeitsortes deutlich flexibler als noch vor einigen Jahren. Gründe hierfür sind zum einen geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen (u. a. Agenda 2010), aber auch die fortschreitende Digitalisierung und Vernetzung. Auch von Seiten vieler Arbeitgeber wird Mobilität durch Auslandsaufenthalte, Wechsel innerhalb eines Unternehmens, Home-Office, Desk-Sharing, Teilzeitjobs etc. zusätzlich gefördert. AG 2014 A Seite 4

8 Höhere und ausdifferenziertere Ansprüche an Wohnraum Haushalte und 1-Raum-Wohnungen in ausgewählten Großstädten Die "klassische" Familienplanung mit einem Haus im Grünen und einem längerfristigen Verbleib in einer Stadt hat in den vergangenen Jahren an Bedeutung verloren. Mit den modernen Lebensphilosophien der jungen und mobilen Gesellschaft rücken zentrale städtische Lagen stärker in den Vordergrund. Attraktive infrastrukturelle Angebote, eine gute Verkehrsanbindung sowie eine gute Versorgungssituation haben in der Planung des Wohnortes eine herausragende Bedeutung. in Tsd Berlin Köln Hamburg München Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Nürnberg Die modernen Wohnformen werden verstärkt den jeweiligen Lebensabschnitten angepasst und sind heutzutage vielmehr Ausdruck der jeweiligen Identität und ihres Wandels. Damit einhergehend differenzieren sich auch die Ansprüche an den Wohnraum immer mehr aus. Quelle: destatis 1-Personenhaushalte 1-/2-Raum-Wohnungen Zudem besteht ein grobes Missverhältnis zwischen den weitgehend trägen Wohnungsbeständen und den sich rasant verändernden Haushaltsgrößen. So gibt es Ende 2012 in Deutschland 16,49 Mio. 1-Personenhaushalte, aber nur 5,2 Mio. 1- und 2-Raum-Wohnungen. Auch in den größten deutschen Städten ist das Missverhältnis stark ausgeprägt. So stehen beispielsweise in Berlin 1,08 Mio. 1-Personenhaushalten nur und 2-Raum-Wohnungen gegenüber. Aufgrund des hohen Mietniveaus in diesen Städten wirkt das nur eingeschränkt zielgruppenadäquate Wohnungsangebot doppelt. Steigende Wohnkostenbelastung Die höheren und ausdifferenzierteren Ansprüche an Wohnraum führen zu einer wachsenden Bereitschaft, mehr in Miete oder Eigentum zu investieren. Deutschland ist im europäischen Vergleich ein von Mietern geprägter Wohnungsmarkt. Nach Auswertungen von Eurostat lebten im Jahr 2012 rund 53 % der Bürger in Deutschland in den eigenen vier Wänden, während besonders in den süd- und osteuropäischen Ländern, aber auch in Westeuropa diese Werte z. T. deutlich über den Werten der Bundesrepublik liegen. Im europäischen Durchschnitt leben ca. 71 % der Einwohner in eigengenutztem Wohnraum. Die Belastung für die Mieter in Deutschland ist im internationalen Vergleich gering. AG 2014 A Seite 5

9 Mietkostenbelastung für 1-Zimmer-Apartments 2010 und 2012* Rom New York Madrid London Paris München Frankfurt (Main) Köln Berlin Hamburg Anteil in % Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft; * eigene Schätzung für Auch in der teuersten deutschen Stadt (München) liegt der Anteil der Miete für ein 1-Zimmer-Apartment bei rund 25 % des Einkommens eines 1-Personenhaushalts. In den europäischen Metropolen müssen meist gut 40 % und mehr des Einkommens für Miete aufgewendet werden. Zusammenfassung gesellschaftlicher Trends Zusammenfassend sind folgende Punkte in Bezug auf die gesellschaftlichen Trends zu nennen, die wesentlich sind, dass die Nachfrage nach kleinteiligem Wohnraum insbesondere in Städten wächst: Flexibilisierung auf dem Arbeitsmarkt Häufiges Wechseln des Unternehmens Zunahme an Pendlern aufgrund verbesserter Infrastruktur Zunehmende Verstädterung, speziell der jungen Bevölkerung Moderne Mobilitätskonzepte verändern das Verkehrsverhalten Konzentration auf wenige Wachstumspole Internationale Zuwanderung nach Deutschland Sinkende Haushaltsgrößen > mehr Haushalte Anzahl der 1- und 2-Personenhaushalte wird weiterhin wachsen Ausdifferenzierung der Wohnwünsche wird stärker Wohnansprüche abhängig von Lebensstilen und Einkommen, nicht mehr vom Alter Steigerung der Ansprüche an Wohnumfeld und Infrastrukturausstattung Das Statistische Bundesamt weist für Deutschland insgesamt nur eine leicht steigende Mietkostenbelastung aus. Jedoch führten die kräftigen Mietsteigerungen der vergangenen Jahren in den Städten zu deutlich höheren Belastungen. AG 2014 A Seite 6

10 2.2 Produktdefinition: Micro-Apartments Das Konzept Micro-Apartments bietet eine wohnungswirtschaftliche Antwort auf die skizzierten gesellschaftlichen Entwicklungen und damit einhergehende Veränderungen der Anforderungen an das Wohnen. Eine einheitliche Definition ist sowohl national als auch international nicht vorhanden. Folgende Definition wurde für die weitere Betrachtung dieses Segments herangezogen: Definition Micro-Apartments Micro-Apartments sind der Überbegriff für kleinteilige Wohnformen und umfassen die Teilsegmente Studentenwohnen, Boardinghouses/Serviced Apartments sowie Business Apartments. In der Regel handelt es sich um kleine Wohneinheiten (rund 18 bis 60 qm) mit ein bis zwei Räumen, die eine zweckmäßige Möblierung (teiloder vollmöbliert) bieten, mit Bad und Küche ausgestattet sind und primär für kurzbis mittelfristige Aufenthalte geeignet sind. Sie entstehen meist in größeren standardisierten Anlagen (i. d. R. 100 bis 300 Wohneinheiten) und sprechen segmentspezifische Zielgruppen an. Quelle: AG um eine breitere Zielgruppe zu erreichen. Die geringe Größe der Wohneinheiten ist kompensierbar, wenn die Micro-Apartments über eine hohe Funktionalität verfügen, insbesondere da die meisten Mieter tagsüber nur eine geringe Aufenthaltsdauer in der Wohnung aufweisen. Der Bedarf an Stellplätzen ist in Micro-Apartmentanlagen deutlich geringer als bei klassischen Wohnformen. Je nach kommunalen Satzungen reicht oft eine Versorgung mit rund 0,1 bis 0,5 Stellplätzen je Wohneinheit aus. Größe der Wohnung Größe der Anlage Ausstattung der Wohnungen Ausstattung der Anlage Produktmerkmale Micro-Apartments ca qm Wohnfläche ca Apartments (teil-)möbliert hoher Standardisierungsgrad, vereinzelt Gemeinschaftsräume, Waschräume Die Themen Funktionalität und Effektivität bestimmen zumeist die Gebäudestruktur von Apartmentwohnanlagen. Eine strenge Rasterung, Mittelgangerschließung, Mehrgeschossigkeit, entsprechende Gebäudetiefen (mindestens 15,5 m), Aufzugsanlagen und zentrale Eingänge sind prägende Elemente. Zumeist werden Apartmentwohnanlagen ab qm BGF errichtet. Die Micro-Apartments selbst weisen einen hohen Standardisierungsgrad auf, der sich sowohl in Größe und Zuschnitt als auch der Ausstattung ausdrückt. Die Einheiten sind funktional (teil-)möbliert, wobei ein eigenes Bad und eine eigene Küche vorhanden sind. Mit nur einem Raum sind sie für eine Mehrpersonenbelegung in der Regel ungeeignet, vereinzelt werden größere Wohneinheiten angeboten, Stellplätze Quelle: AG 0,1 bis 0,5 Stellplätze je Wohneinheit AG 2014 A Seite 7

11 2.3 Abgrenzung zu anderen kleinteiligen Wohnformen Die Abgrenzung der einzelnen Teilsegmente im Produktbereich Micro- Apartments erfolgt unter anderem bezüglich Zielgruppen, Ausstattung, gastronomischem Angebot, Services, Wohnungsgrößen, Betriebsmodell, Wohndauer und steuerrechtlicher Betrachtung. Boardinghouses, ein wachsendes Nischenprodukt Boardinghouses, oft auch als Serviced Apartments bezeichnet, sind Beherbergungsbetriebe, die sich auf die längerfristige Unterbringung ihrer Gäste spezialisiert haben. Im Gegensatz zu klassischen Hotels bieten sie deutlich größere Zimmer (30 bis 40 qm) und eine umfangreiche Ausstattung (u. a. Küche, Wohn-, Essbereich), um den Gästen ein verstärktes Wohngefühl zu bieten. Hauptzielgruppe der Boardinghouses sind Geschäftsreisende, aber auch Touristen, die sich für mehrere Tage bzw. Wochen in einer Stadt aufhalten. Verglichen mit Hotels sind die Zimmerpreise ca. 10 bis 30 % günstiger. Eine begrenzte Auswahl an Servicedienstleistungen kann optional genutzt werden und wird einzeln in Rechnung gestellt. Der Markt für Boardinghouses in Deutschland ist in den vergangenen Jahren stark expandiert und auch für die Zukunft geht man von weiterem Wachstumspotenzial aus. Die Anbieter (u. a. Derag, Adina und Accor) konzentrieren sich auf zentrale Lagen in großen deutschen Städten. Das Angebot der Boardinghouses ähnelt den anderen Teilsegmenten im Bereich Micro-Apartmens insbesondere in den Punkten Möblierung, Wohnungsgröße, Aufenthaltsdauer und Zielgruppe. Deutliche Unterschiede ergeben sich in der Kostenbelastung, Bewirtschaftung und steuerrechtlichen Betrachtung. Boardinghouses werden in der Regel als Betreiberimmobilien geführt. Business-Apartments als zielgruppenbezogenes Produkt Das Produkt Business-Apartments betrifft das breiteste Sprektrum an Zielgruppen. Um die Flexibilität der Nutzung zu gewährleisten, sind Business-Apartments möbliert oder zumindest teilmöbliert. Zur Ausstattung gehört eine kleine Einbauküche bzw. Kitchenette mit Oberschrank, Kühlschrank, Herd und Spüle. Weiterhin werden standardmäßig ein Kleiderschrank, ein Bett, ein Tisch mit Stühlen und Beleuchtung geboten. Unerlässlich ist ein leistungsfähiger Multimediaanschluss für TV und Internet. Optional werden für alle Bewohner zusätzliche Serviceangebote (Waschraum, Freizeit-/Sportangebote) bereitgestellt. Die Serviceangebote gewinnen an Bedeutung je weiter der Standort der Apartmentanlage vom Zentrum einer Stadt entfernt liegt. Die Vermietung kann wenige oder mehrere Monate umfassen. Als Zielgruppe werden vor allem Geschäftsleute angesprochen, die temporär aus beruflichen Gründen in der jeweiligen Stadt wohnen. In diesem Zuge sind auch Kooperationen mit ansässigen Unternehmen möglich. Jedoch kommen bspw. auch Wochenendpendler, Auszubildende und Berufseinsteiger als Nachfrager in Betracht. Studentenapartments profitieren von Anstieg der Studentenzahlen Aufgrund der wachsenden Zahl der Studierenden und der Studienanfänger in Deutschland sind in jüngster Zeit viele Studentenapartments errichtet worden oder in konkreter Planung. Studierende finden in den begehrten Wohnlagen der Städte schwieriger bezahlbaren Wohnraum, da sie hier mit der allgemein gestiegenen Wohnraumnachfrage konkurrieren und zumeist über ein geringeres Einkommen verfügen. AG 2014 A Seite 8

12 Gegenüberstellung kleinteiliger Wohnformen Merkmal Boardinghouse/Serviced Apartments Business Apartments Studentenwohnen Apartmentausstattung Gastronomie Sonstige Ausstattung Dienstleistungen Typische Anbieter Buchung/ Reservierung Steuerrechtliche Betrachtung Übliche Vertriebsmodelle des Objekts Übliche Wohndauer Lageanforderungen Wohnungsgrößen Zielgruppe 1- bis 2-Zimmerapartements Wohnbereich: Klimaanlage, Parkettboden, Schreibtisch, Sofa, Stauraum, Kleiderschrank Küche: Kitchenette, Espressomaschine, Wasserkocher, Geschirrspülmaschine, Toaster, Mikrowelle, Geschirr/Besteck Schlafbereich: (Doppel-)bett Bad: WC, Waschbecken, Dusche, Haartrockner, Kosmetikspiegel technische Ausstattung: Satelliten-TV, DVD-Player, Radio, Telefon, W-LAN, DSL, Faxanschluss ggf. Frühstücksgastronomie Wellnessbereich (Fitness, Sauna, Schwimmbad) usw. Empfang, Concierge, Einkaufs,- Reinigungs-, Zimmerservice Adina, Clipper Hotels & Boardinghouses, Derag Hotel & Living, Lindner Hotels & Resorts gewerbliche Buchung; bspw. Gewerblich Globalverkauf i. d. R. über mehrere Tage bis ein Jahr zentrale Lage oder sehr gute Erreichbarkeit, Nähe zu großen Arbeitgebern ca. 30 bis 60 qm Geschäftsleute, Touristen 1- bis 2-Zimmerapartements Wohnbereich: Klimaanlage, Parkettboden, Schreibtisch, Sofa, Stauraum, Kleiderschrank Küche: Kitchenette, Espressomaschine, Wasserkocher, Geschirrspülmaschine, Toaster, Mikrowelle, Geschirr/Besteck Schlafbereich: (Doppel-)bett Bad: WC, Waschbecken, Dusche, Haartrockner, Kosmetikspiegel technische Ausstattung: Satelliten-TV, DVD-Player, Radio, Telefon, W-LAN, DSL, Faxanschluss ggf. Frühstücksgastronomie Fitness, Wäscheraum, Fahrradkeller Empfang, Concierge, Einkaufs,- Reinigungs-, Zimmerservice Studio Apartments MUC, Brera, P&P-Gruppe, Mercurius wohnwirtschaftliche Vermietung Wohnwirtschaftlich Globalverkauf, Einzelverkauf mindestens 6 Monate zentrale Lage oder sehr gute Erreichbarkeit, Nähe zu großen Arbeitgebern ca. 30 bis 60 qm Geschäftsleute, Auszubildende, Wochenendpendler, Internationale Fachkräfte, Berufseinsteiger, Neuankömmlinge in einer Stadt 1- bis 2-Zimmerapartements Wohnbereich: Laminatboden, Schreibtisch, Stauraum, Kleiderschrank Küche: Kitchenette, Wasserkocher, Geschirrspülmaschine, Mikrowelle, Geschirr/Besteck Schlafbereich: Bett Bad: WC, Waschbecken, Dusche, Kosmetikspiegel technische Ausstattung: Satelliten-TV, Telefonanschluss, W-LAN, DSL Getränke-/Snackautomaten, ggf. Bistro/Cafeteria Fitness, Musikraum, Wäscheraum, Fahrradkeller, Lernräume, Lounge, Storagefächer Empfang, optional: Verleih von Haushaltsgeräten, Wäschereiservice, Zimmerreinigung, Copyshop Youniq, Smartment (GBI), The FIZZ gewerbliche Buchung; Internetportale, Anbieter-/ Betreiberseite Wohnwirtschaftlich Einzelverkauf, Globalverkauf ab Semester oder ein Jahr bis max. Studiendauer universitätsnah oder "Trendviertel" ca. 18 bis 25 qm Studenten Quelle: HypZert e.v., eigene Recherchen AG 2014 A Seite 9

13 Moderne Studentenapartments bestehen überwiegend aus kleinen und möblierten 1-Zimmer-Wohnungen und werden meist in größeren Anlagen errichtet. In diesem Produktsegment werden gezielter die studentische Klientel angesprochen. Dies spiegelt sich auch in der Ausstattung der Anlagen mit Gemeinschafts- und Aufenthaltsräumen, Waschgelegenheiten oder Sporteinrichtungen wider. Aufgrund des allgemein unzureichenden Angebotes an kleinen Apartments treten auch in Studentenapartments verstärkt Berufstätige als Nachfrager auf. 2.4 Nachfrage und Zielgruppen von Micro-Apartments Viele Zielgruppen für Micro-Apartments Micro-Apartments können für viele urbane Milieus eine präferierte Wohnform darstellen. Nutzergruppe Berufs- und Wochenendpendler Internationale Fachkräfte Berufseinsteiger, Zeitarbeitskräfte Studenten/ Auszubildende Singles/junge Bevölkerung Quelle: AG Zielgruppen Micro-Apartments Größe der Zielgruppe 16 Mio. Berufspendler Gründe der Nachfrage Aufenthalt aufgrund des Arbeitsverhältnisses; kein ständiger Wohnsitz 1 Mio. Zuwanderer Mittelfristige Aufenthaltsdauer; Erwerbszuwanderer flexibles Wohnkonzept aus Drittstaaten Studienabgänger Flexibles Wohnkonzept; wenig Berufsschulabgänger Alternativen für bezahlbaren, Zeitarbeiter alleingenutzten Wohnraum 2,6 Mio. Studenten Knappheit von adäquatem Studienanfänger Wohnraum; rasche Anmietung Auszubildende erforderlich; allein genutzte neue Auszubildende Wohnung bevorzugt 16,5 Mio. 1-Personenhaushalte Flexibilität, Bereitschaft zum 15 Mio. 20- bis 35-Jährige Verzicht auf Wohnfläche aufgrund zentraler Lage AG 2014 A Seite 10

14 Berufs- und Wochenendpendler Genaue Zahlen zu Wochenendpendlern gibt es zwar nicht, doch mit ca. 16 Mio. sozialversicherungspflichtig beschäftigten Berufspendlern in Deutschland haben mehr als die Hälfte dieser Beschäftigten den Arbeitsort in einer anderen Kommune. 1 Berufs- und Wochenendpendler schätzen an Micro-Apartments die Convenience-Funktion des Wohnangebotes sowie die hohe Flexibilität. Hierbei handelt es sich in der Regel um temporär genutzte Zweitund Drittwohnsitze. Die Ansprüche an die Ausstattung sind daher oft eher funktional. Eine Fokussierung allein auf die primäre Zielgruppe der Berufs- und Wochenendpendler würde einen großen Teil der potentiellen Nachfrage jedoch außen vor lassen. Internationale Fachkräfte Im Jahr 2012 sind mehr als 1 Mio. Menschen nach Deutschland gezogen, rund waren Bürger der Europäischen Union, etwa wanderten aus Drittstaaten zu. Von den Drittstaatsangehörigen kamen u. a. etwa 13 % zum Zwecke der Erwerbstätigkeit. Die Zahl der Zuwanderer, die zu Erwerbszwecken aus Drittstaaten nach Deutschland kamen (einschließlich Blaue Karte EU) lag 2012 bei Hauptherkunftsländer waren Indien, Kroatien, USA, Bosnien- Herzegowina und China. Dabei ist seit 2009 ein kontinuierlicher Anstieg der Zuwanderung von Fachkräften bzw. Hochqualifizierten zu beobachten: Waren es 2009 noch Fachkräfte bzw. Hochqualifizierte, so waren es 2012 bereits mehr als Quelle: destatis 2 Quelle: Bundesministerium des Inneren (2012): Migrationsbericht 2012 Internationale Fachkräfte sind in Deutschland häufig für einen begrenzten Zeitraum beschäftigt. Ihre Einsatzorte orientieren sich an den deutschen Standorten ausländischer oder international agierender deutscher Unternehmen. Für internationale Fachkräfte stehen die Flexibilität und eine Möblierung der Wohnung im Vordergrund. Berufseinsteiger, Zeitarbeitskräfte Die Gruppe der Berufseinsteiger wird an dieser Stelle durch die Hochschulabsolventen (inkl. Promotionen) und Berufsschulabsolventen umrissen. So haben 2012 ca Personen einen Hochschulabschluss erworben und in 2011 ca Personen eine Berufsschulausbildung beendet. 3 Zu berücksichtigen ist der zeitliche Versatz zwischen Bildungsabschluss und Berufseinstieg. Im Falle der Ausbildungsabsolventen sind es immerhin 77 % 4, die innerhalb eines Jahres nicht voll erwerbstätig sind. Auch Berufseinsteiger, die für eine Anstellung neu in eine Stadt kommen und aufgrund Probezeiten noch ein unsicheres Arbeitsverhältnis haben, können in einem Micro-Apartment flexibel wohnen. Sie profitieren hier von dem Liquiditätsvorteil, da sie keine Investitionen für Einrichtung etc. tätigen müssen. Gerade auch Zeitarbeitskräfte, die nur für wenige Monate eine Anstellung finden, können von der Anmietung eines möblierten Micro-Apartments profitieren. Die Beschäftigung in der Zeitarbeit in Deutschland ist in den letzten Jahren in der Tendenz mit hoher Dynamik gewachsen. Im ersten Halbjahr 2013 wurden Zeitarbeitsverhältnisse neu abgeschlossen und Beschäftigungsverhältnisse beendet. 3 Quelle: destatis 4 Quelle: Deutsches Institut für Internationale Pädagogische Forschung (2012): Der 4. Bildungsbericht AG 2014 A Seite 11

15 Knapp die Hälfte der Leiharbeitsverhältnisse endet nach weniger als drei Monaten. 5 Studenten/Auszubildende Im Wintersemester 2013/2014 sind in Deutschland 2,6 Mio. Studenten an einer Hochschule eingeschrieben, davon sind Studienanfänger/-innen im 1. Hochschulsemester. 6 Weiterhin wurden in 2013 von der DIHK ca Ausbildungsverträge gezählt, davon rd neu abgeschlossene Ausbildungsverhältnisse. 7 Aufgeschlossene Milieus kommen für Micro-Apartments in Betracht Micro-Apartments kommen besonders für Sozialmilieus mit moderner/ individualisierter Lebensführung in Frage, sprich solche, die von tradierten Lebensformen losgelöst sind und offen für Neues sind. Richtet man in diesem Zusammenhang den Blick auf die nach SINUS definierten Milieus, so entsprechen vor allem die Performer, Adaptiv-Pragmatischen, die Hedonisten und die Expeditiven dieser Gruppe. Deren Anteil an der Gesellschaft in Deutschland wird auf 38 % beziffert. Bei einer Bevölkerungszahl von rund 80 Mio. sind das immerhin 28 Mio. Personen. Damit sind auch Studenten und Auszubildende eine Nachfragegruppe für Micro-Apartments. In vielen studentisch geprägten Städten fehlt ein umfangreiches, speziell auf die Zielgruppe ausgerichtetes Wohnraumangebot, weshalb viele Studenten auf den privaten Wohnungsmarkt ausweichen müssen. Zusammen mit der unter Studenten zu beobachtenden Neigung zu allein genutzten Wohnungen stellen Micro-Apartments eine günstige Alternative dar. Singles/junge Bevölkerung Eine etwas unspezifische Zielgruppe bilden allgemein jene Singles bzw. junge Bevölkerungsschichten, die auf einen flexiblen Wohnstandort setzen. Micro-Apartments sprechen vor allem diejenigen an, die eine zentrale Lage mit sehr guter Anbindung einer größeren Wohnfläche vorziehen. 5 Quelle: Bundesagentur für Arbeit (2012): Der Arbeitsmarkt in Deutschland - Zeitarbeit - Aktuelle Entwicklungen 6 Statistisches Bundesamt (2014): Studierende an Hochschulen - Vorbericht - Wintersemester 2013/ DIHK (2014) Quelle: SINUS Markt- und Sozialforschung GmbH AG 2014 A Seite 12

16 Nationale Trends und lokale Besonderheiten Vorangehend wurde für ganz Deutschland überschlägig eine quantitative Abschätzung der einzelnen Zielgruppen für Micro-Apartments vorgenommen ohne Berücksichtigung von Redundanzen. Ausschlaggebend für das tatsächliche Marktpotenzial eines Standortes für Micro- Apartments sind der regionale Besatz der einzelnen Gruppen und deren zukünftige Entwicklung. Auf nationaler Ebene wird im Zuge des drohenden Fachkräftemangels die Zuwanderung an Bedeutung gewinnen. Die zukünftige Studentenentwicklung betreffend wird sich die steigende Studierneigung positiv auswirken. Ebenfalls von Bedeutung für die Nachfrage werden quantitative und qualitative wohnwirtschaftliche Faktoren wie der Wandel in den SINUS-Milieus und die Wohnkostenbelastung sein. Lokal können Veränderungen im Unternehmens- und Branchenbesatz, zusätzliche Investitionen in Bildungseinrichtungen, Wanderungsbewegungen oder politisch initiierte Stadtentwicklungsprozesse die nachfragebezogenen Rahmenbedingungen für Micro-Apartments entscheidend verändern. 2.5 Fazit Es gibt eine ganze Reihe an gesellschaftlichen Trends, die wesentlich dafür sind, dass die Nachfrage nach kleinteiligem Wohnraum insbesondere in Städten wächst. Dieser steigenden Nachfrage kann ein neues Produkt angeboten werden, das für viele Menschen eine adäquate Wohnalternative repräsentiert: Micro-Apartments. Dabei handelt es sich um kleine Apartments (rund 18 bis 60 qm) mit ein bis zwei Räumen, sie bieten eine zweckmäßige Möblierung (teiloder vollmöbliert), sind mit Bad und Küche ausgestattet und primär für kurz- bis mittelfristige Aufenthalte konzipiert. Sie entstehen meist in größeren standardisierten Apartmentanlagen (in der Regel 100 bis 300 Wohneinheiten), die sich in zentralen und verkehrsgünstigen Lagen befinden. Zu unterscheiden sind die Segmente Studentenwohnen, Boardinghouses/Serviced Apartments und Business Apartments. Entsprechend breit sind die relevanten Zielgruppen, namentlich Berufs- und Wochenendpendler, internationale Fachkräfte, Berufseinsteiger, Zeitarbeitskräfte, Studenten, Auszubildende und allgemein Singles sowie junge Bevölkerungsschichten. Ihre quantitative Bedeutung ist insbesondere in Groß- und Hochschulstädten mittlerweile prägend. Der finanzielle Vorteil von Micro-Apartments gegenüber einer Anmietung einer kleinen Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt ist aus Mietersicht insbesondere in den nicht aufzuwendenden Investitionen für die Möblierung zu sehen. AG 2014 A Seite 13

17 3 INVESTMENTFÄHIGKEIT VON MICRO- APARTMENTS 3.1 Erfolgreiche regional tätige Investoren im Segment Micro-Apartments P&P Gruppe Die P&P Gruppe ist in der Metropolregion Nürnberg Marktführer bei der Entwicklung hochwertiger Neu- und Altbauprojekte und hat seit Gründung im Jahr 1995 ca Wohneinheiten entwickelt. Auch die Vermarktung der Micro-Apartment Projekte verlief bislang durchweg sehr gut. Ort Stadtgrenze Nürnberg/Fürth Nürnberg Nürnberg Nürnberg Fürth Ausgewählte Projekte der P&P Gruppe Name City Wohnen² Nürnberger Unikate City Wohnen Nürnberg Äußere Bayreuther Str. 72 Like Apart WE Baujahr Wfl. qm Kaufpreis Euro/qm ab ø bis ab ø bis ab ø bis ab ø bis ab ø bis Vorstehende Tabelle listet die Projekte der P&P Grupepe im Segment Micro-Apartments auf. Die Verkaufspreise bewegen sich ca. 10 bis 30 % über dem Marktniveau von 3-Zimmer-Neubauwohnungen. Lambert Unternehmensgruppe Die Lambert Unternehmensgruppe konzentriert ihre Aktivität im Segment Micro-/Studentenapartments besonders in Regensburg. Aktuell sind aber auch zwei Projekte in München und Berlin im Bau. In anderen Immobiliensegmenten ist die Lambert Unternehmensgruppe bundesweit tätig. Die nachstehende Tabelle führt einige Projekte im Segment Micro-/ Studentenapartments auf, die im Einzelvertrieb vermarktet wurden bzw. werden. Die Vermarktung verlief bislang großenteils sehr gut, d. h. der größte Teil der Wohneinheiten konnte noch vor Baubeginn veräußert werden. Ort Ausgewählte Projekte der Lambert Unternehmensgruppe Name WE Baujahr Regensburg UNIcentro ab Regensburg Candis Apart Regensburg Candis Punkto Regensburg UNICandis Ø München Studio M Laim ab Berlin Studio:B ab Die Verkaufspreise bewegen sich auf dem marktüblichen Niveau für Eigentumswohnungen; das Mietpreisniveau liegt ca. 10 % über dem Marktniveau von 3-Zimmer-Neubauwohnungen. Wfl. qm Kaufpreis Euro/qm AG 2014 A Seite 14

18 Göbelbecker Bauträger und Beteiligungs-GmbH Die Göbelbecker Bauträger und Beteiligungs-GmbH ist ein Gemeinschaftsunternehmen der Firmen IBA Immobilien (Beteiligungs- und Anlage GmbH) und Immotrend (Bauträger- und Immobilienkonzeptions-GmbH) und hauptsächlich in Karlsruhe aktiv. Neben "normalen" Eigentumswohnungen ist Göbelbecker auch im Segment Micro-/Studentenapartments erfolgreich im Einzelvertrieb. Die Göbelbecker Bauträger und Beteiligungs-GmbH hat schon 2005 das erste Objekt mit kleinteiligen Wohneinheiten unter dem Namen in Karlsruhe vermarktet. Damit wurde eine Serie weiterer Fortsetzungsprojekte unter dieser Marke im Raum Karlsruhe eingeläutet. Die jüngsten Projekte sind 4 und 5 sowie ein Projekt im Neubauquartier Bahnstadt Heidelberg. Auch hier verlief der Verkauf der Einheiten vorwiegend im Segment Studentenapartments zügig. Das bedeutet, dass auch die noch nicht fertiggestellten Projekte bereits vollständig vermarktet sind. Ort Ausgewählte Projekte der Göbelbecker Bauträger und Beteiligungs-GmbH Heidelberg Karlsruhe Karlsruhe Name 4 5 WE Baujahr Wfl. qm Kaufpreis Euro/qm Schimpel & Winter Immobilien-Gruppe Einen Schwerpunkt auf den Münchner Immobilienmarkt legt die Schimpel & Winter Immobilien-Gruppe, die ein Beteilungsunternehmen der EUKIA Immobilien- und Beratungs GmbH aus Regensburg und der WINTER HAUSBAU GMBH aus Straubing ist. Die SCHIMPEL & WINTER Immobilien-Gruppe ist der Initiator der STUDIOSUS-Studentenapartmenthäuser. Mit STUDIOMUC erweitert das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit auf Micro-Apartments. Ort München München München Ausgewählte Projekte der Schimpel & Winter Immobilien-Gruppe Name studiosus3 studiosus4 studiomuc WE Baujahr Der Großteil der Wohneinheiten konnte in kurzer Zeit verkauft werden. Die aufgerufenen Mietpreise (nettokalt) liegen ca. 35 % über dem stadtweiten Durchschnittspreis für Neubau-Mietwohnungen in München. Für die Micro-Apartments im Projekt studiomuc wird von einem Mietniveau von gut 31 Euro/qm (nettokalt) ausgegangen. Dies entspricht mehr als dem doppelten des Marktniveaus von 3-Zimmer-Neubauwohnungen. Wfl. qm Kaufpreis Euro/qm AG 2014 A Seite 15

19 3.2 Renditebeeinflussende Faktoren von Micro-Apartments Allgemeine Marktbedingungen Micro-Apartments sprechen eine breite Zielgruppe an und heben sich als Produkt von "normalen" Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt ab. Dies führt dazu, dass marktseitig bestimmte Rahmenbedingungen erfüllt sein müssen, damit eine ausreichende Rendite gewahrt ist. Diese Rahmenbedingungen betreffen sowohl die quantitative Entwicklung der potenziellen Nachfragegruppen (bzw. die wiederum diese Nachfragegruppen beeinflussenden Rahmenbedingungen) als auch die Entwicklung der Angebotsseite. Heranzuziehende Indikatoren zur Beleuchtung der Nachfrageseite sind die Entwicklung der Haushaltszahlen und der Haushaltsstruktur, die Pendlerzahlen und die lokale Wirtschaftsstruktur. Die Angebotsseite kann durch vorhandenes Angebot auf dem freien Wohnungsmarkt, die Wohnungsbestandsstruktur, das Preisniveau und Wettbewerbsprojekte dargestellt werden. Makro-/Mikrolage Ein wesentlicher Erfolgsfaktor für Micro-Apartments ist die Erfüllung zielgruppenspezifischer Lageanforderungen. So achten Berufstätige bei der Wahl des Wohnstandortes besonders auf eine gute Erreichbarkeit ihrer Arbeitsstätte, aber auch auf eine gute Anbindung an die regionalen und überregionalen Verkehrsnetze. Daneben sind für die mehrheitlich jüngeren Nachfrager sehr gute Erreichbarkeiten der wichtigsten infrastrukturellen Einrichtungen elementar. Die wichtigsten Lagekriterien sind: zentrale Lage sehr gute Erreichbarkeit von wichtigen Arbeitsstätten (Innenstadt, Business-Parks, Gewerbegebiete) ausdifferenzierte Infrastruktur hinsichtlich Einzelhandel, Freizeit, Gastronomie sehr gute Verkehrsanbindung (ÖPNV und MIV) Gewerbliche Betreiberimmobilie vs. wohnwirtschaftliche Nutzung Apartmentanlagen benötigen im Gegensatz zu kleineren Mietwohnobjekten eine professionelle Verwaltung. Bedingt durch die Wohnform verursacht auch die höhere Fluktuation einen größeren Verwaltungsaufwand. Während bspw. im Segment Studentenwohnen ein gewerbliches Betreibermodell gewählt wird, erfolgt bei Micro-Apartments die wohnwirtschaftliche Vermietung üblicherweise über den Verkäufer (im Namen des Käufers). Eine Reduktion der Fluktuation und des damit verbundenen Verwaltungsaufwandes sowie eine Sicherung der wohnwirtschaftlichen Nutzung wird durch Festsetzung einer Mindestmietdauer von 6 Monaten erreicht. Betreiberimmobilien sind häufig auf einen Betreiber zugeschnitten, wodurch die Nachnutzbarkeit beeinflusst wird. Zudem besteht hier die Gefahr des Betreiberausfalls. AG 2014 A Seite 16

20 Ausschlaggebend für die Rendite ist, neben der Betreiberqualität (Track record), auch die Ausgestaltung des Betreibervertrages. Hier sind die wesentlichen Stellschrauben die Vertragslaufzeit und die Vertragsgestaltung (Double Net, Triple Net). AG 2014 A Seite 17

21 4 METROPOLREGION NÜRNBERG IM ÜBER- BLICK Die Metropolregion Nürnberg ist eine von 11 deutschen Metropolregionen und umfasst rd. 3,5 Mio. Einwohner auf qkm Fläche. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von 110 Mrd. Euro, ca Unternehmen und etwa 1,8 Mio. Erwerbstätigen zählt sie zu den wirtschaftsstärksten Räumen in Deutschland. Die Metropolregion Nürnberg besteht aus 22 Landkreisen und 11 kreisfreien Städten aus den Regierungsbezirken Mittelfranken, Oberfranken, Unterfranken sowie der Oberpfalz. In einem Radius von 200 km leben rd. 27 Mio. Menschen. Im Kern, der so genannten Region Nürnberg, leben 2,5 Mio. Menschen mit ca. 1,2 Mio. Erwerbstätigen. Heterogene Wachstumspfade innerhalb der Metropolregion Nürnberg Die Zukunfts- und Wettbewerbsfähigkeit der Metropolregion Nürnberg hängt in hohem Maße von der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung mit ihren unmittelbaren Folgen für das Erwerbspersonenpotenzial ab. Dieser Prozess verläuft in den Städten und ländlichen Räumen der Metropolregion durchaus nicht einheitlich. Die städtischen Ballungsräume der Metropolregion profitieren seit einigen Jahren und voraussichtlich auch zukünftig stärker von den Zuwanderungsgewinnen als die Landkreise. 9 Die Metropolregion Nürnberg verfügt über ein breites Spektrum an Kompetenzen in Industrie und Dienstleistung. Das stark mittelständisch geprägte Unternehmerfeld mit seiner Vielzahl an Hidden Champions bildet ein wichtiges Standbein für den regionalen Wirtschaftsund Arbeitsmarkt. In Bezug auf die Bildungsinfrastruktur ist die Metropolregion Nürnberg mit 14 Hochschulen und über Studierenden im Wintersemester 2013/2014 sowie 35 Forschungseinrichtungen die zweitwichtigste in Bayern. Weltberühmte Altstädte wie Nürnberg, Dinkelsbühl, Rothenburg ob der Tauber oder die Weltkulturerbe-Stadt Bamberg, die Richard-Wagner- Festspiele oder das Nürnberger Bardentreffen die Metropolregion Nürnberg verzeichnet jährlich knapp 6 Mio. Gäste, jeder fünfte Besucher kommt aus dem Ausland. 8 8 Quelle: Metropolregion Nürnberg 9 Quelle: Metropolregion Nürnberg (2012): Regional-Monitor AG 2014 A Seite 18

22 Die Metropolregion Nürnberg zählt nicht nur zu den wirtschaftsstärksten Räumen in Deutschland, sondern bildet durch weltbekannte Altstadtstrukturen eine attraktive Destination für Touristen. Für die elf kreisfreien Städte in der Metropolregion wurden zentrale Kennziffern betrachtet, aus denen sich die Zukunfts- und Wettbewerbsfähigkeit des Raumes ableiten lassen. Nach aktuellen Prognosen wird die Zahl der 20- bis 65-Jährigen bis 2030 in allen betrachteten Städten abnehmen. Der relative Rückgang liegt zwischen 3,3 und 18,5 %. Dagegen wird durch die geringer werdende Belegungsdichte die Zahl der 1-Personen-Haushalte in allen Städten, bis auf Hof, zunehmen. Dies ist ein positiv zu wertender Indikator für die künftige Nachfrage nach Micro-Apartments in der Metropolregion Nürnberg. Ein positiver Pendlersaldo einer Stadt bezeugt zum einen ihre Zentralität als Arbeitsstandort und zum anderen einen Überschuss an Einpendlern, die potenzielle Nachfrager nach Micro-Apartments darstellen können. Hier stechen vor allem Nürnberg und Erlangen mit einem hohen Einpendlerüberschuss hervor, während Fürth und Schwabach durch die Nähe zu Nürnberg einen negativen Pendlersaldo aufweisen. auf. In diesen Städten ist auch die marktgerechte Mietspanne niedriger als im Städtedreieck Nürnberg, Fürth, Erlangen und den Universitätsstädten Bamberg und Bayreuth. Insgesamt zeigt sich, dass die Nachfrage nach Micro-Apartments in Nürnberg, Erlangen und Fürth durch die Wirtschaftsstärke und die künftige Haushaltsentwicklung getragen wird. Betrachtet man die Haushaltsprognose hinsichtlich 1-Personenhaushalte als zentralen Nachfrageindikator, so ist ebenfalls Bamberg ein aussichtsreicher Standort. Bayreuth profitiert, wie Bamberg, von seinem Status als Universitätsstandort und kommt daher auch für Investments in Micro- Apartments in Betracht. Die übrigen Städte weisen hingegen Rahmenbedingungen auf, die zunächst eine eingeschränkte Eignung als Standort für Micro-Apartments andeuten. Mit Blick auf die Wohnungsmarktkennziffern sind Erlangen und Bamberg mit einer deutlichen Zunahme des Wohnungsbestands seit 2003, einem hohen Anteil an 1- und 2-Raum-Wohnungen sowie einer hohen Bauaktivität (im Geschosswohnungsbau) führend in der Metropolregion. Ein bestimmender Faktor ist in diesen Städten die studentische Prägung der Nachfrage nach Wohnraum. Städte wie etwa Coburg, Ansbach, Hof und Schwabach weisen ungünstige Rahmenbedingungen hinsichtlich Stagnation/Rückgang des Wohnungsbestands, geringer Anteil an kleinteiligem Wohnraum, geringe Bauaktivität und/oder hoher Anteil der Bauaktivität im Ein- und Zweifamilienhaussegment AG 2014 A Seite 19

23 URHEBERRECHTLICHER HINWEIS Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und bei der AG registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der AG und nur mit Angabe der Originalquelle gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilligung der AG einzuholen. München, der 15. Mai 2014 AG 2014 A Seite 20