Beck'sches Formularbuch Mietrecht

Transkript

1 Beck'sches Formularbuch Mietrecht von Dr. Günter Mersson, Thomas Hannemann, Hartmut Bister, Wolfgang Flintrop, Richard Gies, Dr. Günter Nies, Michael Dahl, Dr. Heinz Vallender, Werner Borzutzki-Pasing, Martin Daams, Heike Eckert, Petra Hütte, Bernd Paltzer, Peter Weber, Axel Wetekamp, Dr. Henrik Over 3., überarbeitete und erweiterte Auflage Beck'sches Formularbuch Mietrecht Mersson / Hannemann / Bister / et al. wird vertrieben von beck-shop.de Thematische Gliederung: Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht Verlag C.H. Beck München 2011 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN : Beck'sches Formularbuch Mietrecht Mersson / Hannemann / Bister / et al.

2 Druckreif Beck sches Formularbuch Mietrecht

3

4 Beck sches Formularbuch Mietrecht Herausgegeben von Dr. Günter Nies ( ) weiland Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Köln und Dr. Richard Gies Richter am Landgericht Köln Bearbeitet von: Hartmut Bister, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Köln; Werner Borzutzki-Pasing, Richter am Oberlandesgericht Köln; Michael Dahl, Rechtsanwalt in Köln; Heike Eckert, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Köln; Wolfgang Flintrop, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Köln; Dr. Richard Gies, Richter am Landgericht Köln; Thomas Hannemann, Rechtsanwalt in Karlsruhe; Petra Hütte, Richterin am Amtsgericht Erfurt; Dr. Günter Mersson, Richter am Oberlandesgericht Hamm; Dr. Günter Nies ( ), weiland Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Köln; Dr. Henrik Over, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietund Wohnungseigentumsrecht in Köln; Bernd Paltzer, Vorsitzender Richter am Landgericht Köln; Prof. Dr. Heinz Vallender, Richter am Amtsgericht Köln; Peter Weber, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Karlsruhe; Axel Wetekamp, Richter am Amtsgericht München 3., überarbeitete und erweiterte Auflage qq Verlag C. H. Beck München 2011

5 Zitiervorschläge: Nies/Gies/Autor Beck sches Formularbuch Mietrecht A. I. 1. (Formularzitat) Nies/Gies/Autor Beck sches Formularbuch Mietrecht A. I. 1 Anm. 1. (Anmerkungszitat) Verlag C. H. Beck im Internet: beck.de ISBN Verlag C. H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Satz, Druck und Bindung: Druckerei C. H. Beck, Nördlingen Adresse wie Verlag Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Vorwort Druckreif Vorwort Vorwort zur 3. Auflage Wie erwartet hat sich auch seit Erscheinen der letzten Auflage die Rechtsprechung im Bereich des Wohnungs- und Gewerbemietrechts namentlich der Zivilsenate VIII und XII des Bundesgerichtshofs lebhaft weiterentwickelt. Dem entspricht, dass einzelne Formulare der Rechtsprechungsentwicklung angepasst werden mussten; teilweise sind gänzlich neue Formulare mit Erläuterungen verfasst worden, nachdem sich neuartige Probleme gestellt haben, wie etwa bei der Ausführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit der zu Grunde liegenden Klausel. Ob die Rechtsprechung sämtliche Probleme bei den Dekorationsklauseln gelöst hat, bleibt abzuwarten. Die Herausgeber haben Wert darauf gelegt, dass die Rechtsprechung bis September 2010 eingearbeitet worden ist, um ein möglichst modernes und an den Bedürfnissen der Praxis ausgerichtetes Werk vorlegen zu können. Soweit erforderlich ist auch die Rechtsprechung der Instanzgerichte berücksichtigt worden. Demgemäß war nicht zu vermeiden, dass das Werk an Umfang zugenommen hat. In personeller Hinsicht gab es einen Wechsel: Herr Rechtsanwalt Martin Daams stand für die 3. Auflage leider nicht mehr zur Verfügung, die Fortführung der bislang von ihm verfassten Abschnitte hat dankenswerterweise Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Henrik Over übernommen. Auch anlässlich der Neuauflage bedanken sich die Herausgeber für die Anregungen aus der Praxis, die damit bewiesen haben, dass das Formularbuch auf lebhafte Resonanz gestoßen ist. Herausgeber und Autoren stehen auch weiterhin den kritischen und konstruktiven Hinweisen aus der Praxis aufgeschlossen gegenüber, zumal sich die Rechtsentwicklung nicht zuletzt im Wohn- und Gewerbemietrecht eher beschleunigt als verlangsamt hat. Köln, im September 2010 Günter Nies Richard Gies Nachtrag Dr. Günter Nies ist am 30. September 2010 kurz nach Abschluss seiner Vorbereitungsarbeiten für die vorliegende Neuauflage verstorben. Unserem langjährigen Herausgeber, der sich trotz seiner zunehmend schweren Erkrankung bis zuletzt unermüdlich für das Beck sche Formularbuch Mietrecht eingesetzt hat und dessen Verlust in fachlicher wie persönlicher Hinsicht gleichermaßen schwer wiegt, ist diese Auflage gewidmet. München, im Oktober 2010 Verlag C. H. Beck V

7 Vorwort VI

8 Inhaltsübersicht Druckreif Inhaltsübersicht Inhaltsübersicht Vorwort... V. XI Bearbeiterverzeichnis... XXI Abkürzungsverzeichnis... XXIII A. Begründung des Mietverhältnisses Wohnraummiete I. Vorvertragliche Regelungen beim Wohnraummietverhältnis... 1 II. Allgemeine Regelungsinhalte des Wohnraummietvertrages... 5 III. Besondere Regelungsinhalte des Wohnraummietvertrages IV. Sonderklauseln für den öffentlich geförderten Wohnungsbau alter Prägung (II. WohnBauG) 80 Gewerberaummiete V. Vorvertragliche Regelungen beim Gewerberaummietverhältnis.. 88 VI. Allgemeine Regelungsinhalte des Gewerberaummietvertrags VII. Besondere Regelungsinhalte des Gewerberaummietverhältnisses 251 B. Mietgebrauch I. Rechte des Mieters II. Rechte des Vermieters bei Vertragsverletzungen des Mieters III. Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen gemäß 554 Abs. 1 BGB IV. Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß 554 Abs. 2 BGB V. Rechte des Vermieters zur Besichtigung der Mietsache VI. Duldungspflicht des Vermieters VII. Anzeigepflicht des Vermieters VIII. Laufende Schönheitsreparaturen IX. Außergerichtliche Korrespondenz bei Vertragsstörungen im Gewerberaummietrecht C. Mietpreisänderung Preisfreier Wohnraum I. Mieterhöhung im Einzelfall nach Vereinbarung gemäß 557 BGB II. Mieterhöhung bei Vereinbarung einer Staffelmiete, 557 a BGB 455 III. Mietänderung bei Vereinbarung einer Indexmiete, 557 b BGB. 456 IV. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, 558 BGB. 459 VII

9 Inhaltsübersicht V. Mieterhöhung bei Modernisierung, 559 BGB VI. Kündigungserklärung des Mieters nach Mieterhöhung, 561 BGB VII. Herabsetzen der Miete und Zurückverlangen überzahlter Miete bei Mietpreisüberhöhung gemäß 812, 134 BGB, 5 WiStG Preisgebundener Wohnraum VIII. Mieterhöhung und -herabsetzung bei preisgebundenem Wohnraum gemäß 10 WoBindG IX. Kündigung des Mieters auf Grund des Sonderkündigungsrechts des 11 Abs. 1 WoBindG Preisfreier und preisgebundener Wohnraum X. Abrechnung von Betriebs- und Heizkosten D. Beendigung des Mietverhältnisses I. Anfechtung und Rücktritt vom Mietvertrag II. Beendigung durch Zeitablauf III. Ordentliche Kündigung IV. Sozialklausel V. Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist VI. Außerordentliche fristlose Kündigung VII. Aufhebungsvertrag VIII. Schadensersatz bei Kündigung IX. Wiedereinweisung des zur Räumung Verpflichteten durch Verwaltungsakt Gewerberaummiete X. Beendigung durch Zeitablauf XI. Ordentliche fristgemäße Kündigung des Mieters XII. Außerordentliche befristete Kündigung. 802 XIII. Außerordentliche fristlose Kündigung E. Insolvenzrechtliche Besonderheiten I. Kündigung des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter nach 109 Abs. 1 S. 1 InsO II. Erklärung des Insolvenzverwalters nach 109 Abs. 1 S. 2 InsO. 848 III. Erklärung des Rücktritts durch den Gläubigervertreter an den Insolvenzverwalter nach 109 Abs. 2 InsO IV. Hinweis des Insolvenzverwalters an einen Vermieter auf die Kündigungssperre nach 112 InsO V. Ansprüche des Vermieters bei Insolvenz des Mieters VI. Geltendmachung eines Anspruchs auf abgesonderte Befriedigung ( 50 InsO) wegen eines Vermieterpfandrechts VII. Vorausverfügungen gem. 110 InsO VIII. Verwalterschreiben nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit, Kündigung und Freigabe IX. Kündigungsschreiben des Erwerbers eines Miet-/ Pachtobjektes gem. 111 InsO X. Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution VIII

10 Inhaltsübersicht F. Abwicklung des Mietverhältnisses I. Herausgabe der Mietsache und Abnahme II. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter III. Ansprüche gegen Untermieter IV. Wegnahmerecht des Mieters V. Rückgabe von Sicherheiten VI. Ausübung des Vermieterpfandrechts VII. Rückgabe sonstiger Mieterleistungen VIII. Versicherungen. 962 G. Übergangsvorschriften Sachverzeichnis IX

11 Inhaltsübersicht X

12 Druckreif A. Begründung des Mietverhältnisses Wohnraummiete I. Vorvertragliche Regelungen beim Wohnraummietverhältnis Selbstauskunft des Mietbewerbers Vorvertrag über ein Wohnraummietverhältnis... 3 II. Allgemeine Regelungsinhalte des Wohnraummietvertrages Allgemeiner Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit mit Verzicht auf ordentliche Kündigung auf bestimmte Zeit Zeitmietvertrag nach 575 BGB mit Verwendungsabsicht Eigennutzung Zeitmietvertrag nach 575 BGB mit Verwendungsabsicht Beseitigung oder wesentliche Veränderung der Mieträume Zeitmietvertrag nach 575 BGB mit Verwendungsabsicht Vermietung an Werksangehörige Vereinbarung über Vormietrecht Mietoptionsvertrag Zwischenmiete Garagenmietvertrag Untermietvertrag Werkmietvertrag (gewöhnlich) Werkmietvertrag (funktionsgebunden) Werkdienstvertrag mit Wohnung Mischmietverhältnis III. Besondere Regelungsinhalte des Wohnraummietvertrages Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen Vereinbarung über quotenmäßige Kostenbeteiligung Vereinbarung über Kleinreparaturen Staffelmietvereinbarung nach 557 a BGB Indexmietvereinbarung nach 557 b BGB Umlagevereinbarung Betriebs- und Heizkosten mit Abrechnung Umlagevereinbarung Betriebs- und Heizkosten bei vermieteter Eigentumswohnung Umlagevereinbarung Betriebs- und Heizkosten bei vermietetem Einfamilienhaus Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale Änderung der Vorauszahlungen Bestimmung verbrauchsabhängiger Abrechnung Echte Mietnachfolgeklausel Unechte Mietnachfolgeklausel Tierhaltungsklausel (Zustimmungs-/Verbotsklausel) Vereinbarung über Mietgebrauch (Musikausübung/Abstellen von Gegenständen/ Verkehrssicherung/Benutzung der Mieträume/Elektrogroßgeräte) Vereinbarung über Parabolantenne mit Zusatzkaution Vereinbarung über bauliche Veränderungen durch den Mieter Barrierefreiheit i. S. v. 554 a BGB Kautionsvereinbarung Barkaution Kautionsvereinbarung Sparbuch Kautionsvereinbarung Bürgschaft XI

13 21. Kautionsvereinbarung Andere Anlageform Hausordnung Hausordnung bei Eigentumswohnung Hausordnung bei Einfamilienhaus Vereinbarung über Betretungsrecht Vereinbarung gegenseitiger Bevollmächtigung Übergabeprotokolle Vereinbarung über Ausschluss des Wegnahmerechts des Mieters nach 539 Abs. 2, 552 BGB Vereinbarung einer Instandsetzungsverpflichtung des Mieters gegen Mietnachlass Gartenpflegeverpflichtung Hausmeistertätigkeit gegen Mietnachlass IV. Sonderklauseln für den öffentlich geförderten Wohnungsbau alter Prägung (II. WohnBauG) Vereinbarung der Kostenmiete Vereinbarung einer Betriebskostenumlage und Umlagemaßstab Kaution Garage XII Gewerberaummiete V. Vorvertragliche Regelungen beim Gewerberaummietverhältnis Vereinbarung über ein Vormietrecht Mietvorvertrag Vereinbarung über eine Option zur Begründung eines Mietverhältnisses VI. Allgemeine Regelungsinhalte des Gewerberaummietvertrags Standardvertrag Mietvertrag über ein Ladenlokal Mietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum Mietvertrag über eine Arztpraxis Mietvertrag über eine Lagerhalle (zugleich zur Anmietung eines noch zu errichtenden Objekts) Pachtvertrag über eine Gaststätte (ohne Bezugsverpflichtungen) Mischmietvertrag (Anpachtung einer Gaststätte nebst Pächterwohnung) Giebelmietvertrag Mietvertrag Werbetafel auf Grundstück Stellplatzmietvertrag Außenstellplatz VII. Besondere Regelungsinhalte des Gewerberaummietverhältnisses Leistungsvorbehalt als Wertsicherungsklausel Umsatzmiete Staffelmiete Vereinbarungen zur Umsatzsteueroption des Vermieters Vereinbarung einer Verlängerungsoption Vereinbarungen zur Vertretung der Vertragsparteien Vereinbarung einer Mietbürgschaft Übergabeprotokoll Mitteilung einer Mieterhöhung bei Wertsicherungsklausel (Preisindexklausel) Vereinbarung über die umlagefähigen Betriebskosten (Auflistung besonderer Betriebskostenarten) Vereinbarungen über die Gestaltung von Außenwerbung Vereinbarungen über vom Mieter abzuschließende Versicherungen Vereinbarungen über die Vermeidung baulicher Schäden und Umweltbeeinträchtigungen Vereinbarung eines Konkurrenzverbots Vereinbarungen über die dem Mieter gestattete Untervermietung Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ( 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) wegen Zahlungsansprüchen gegen den Mieter

14 17. Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ( 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) wegen eines Räumungsanspruchs B. Mietgebrauch I. Rechte des Mieters Anspruchsschreiben wegen Gebrauchsüberlassung (erstmalige Einräumung des Besitzes) Anspruchsschreiben zur Wiedereinräumung des entzogenen Besitzes Anspruchsschreiben zur Geltendmachung von Schadensersatz wegen Nichtgewährung des Gebrauchs (Doppelvermietung) Anspruchsschreiben zur Ermöglichung vertragsgemäßen Gebrauchs Anspruchsschreiben zur Beseitigung von Mängeln Anspruchsschreiben zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten Minderung, Vorbehaltszahlung, Zurückbehaltungsrecht und Androhung einer Klage auf Erfüllung oder (alternativ) Ersatzvornahme Minderung, Vorbehaltszahlung, Zurückbehaltungsrecht und Ankündigung einer fristlosen Kündigung wegen Lärmbelästigung Minderung wegen Mangels: Unterschreitung der vertraglichen Wohnfläche um mehr als 10%, Rückforderung überzahlter Miete gemäß 812, 536 BGB Geltendmachung des Anspruchs auf Schadensersatz gemäß 536 a BGB II. Rechte des Vermieters bei Vertragsverletzungen des Mieters Anwaltliche Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte Anwaltliche Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens des Untermieters Abmahnung des Verwalters/Vertreters wegen Störung des Hausfriedens Abmahnung des Vermieters wegen Verletzung von Sorgfaltspflichten Abmahnung des Vermieters wegen unerlaubter Tierhaltung Abmahnung des Vermieters wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung Abmahnung des Vermieters wegen vertragswidriger Nutzung (gewerblicher Mietvertrag) Abmahnung des Vermieters wegen Vertragsverletzung vor Übergabe der Mietsache Abmahnung des Vermieters wegen teilweise gewerblicher Nutzung von Wohnraum III. Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen gemäß 554 Abs. 1 BGB Duldungsaufforderung durch den Vermieter Ablehnungsschreiben des Mieters IV. Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß 554 Abs. 2 BGB Aufforderungsschreiben zur Duldung von Verbesserungsmaßnahmen Aufforderungsschreiben zur Duldung von Energie-/Wassereinsparungsmaßnahmen Aufforderungsschreiben zur Duldung von Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums Allgemeines Ablehnungsschreiben des Mieters Ablehnungsschreiben mit Härteeinwand, 554 Abs. 2 S. 2 BGB Geltendmachung des Vermieters Allgemein üblicher Zustand Sonderkündigung des Mieters nach 554 Abs. 3 S. 2 BGB V. Rechte des Vermieters zur Besichtigung der Mietsache Aufforderung zur Gestattung turnusmäßiger Besichtigung Aufforderung zur Gestattung der Besichtigung wegen Mängeln/mit Handwerkern Aufforderung zur Gestattung der Besichtigung wegen Besorgnis der Verwahrlosung Aufforderung zur Gestattung der Besichtigung mit Kaufinteressenten Aufforderung zur Gestattung der Besichtigung mit Mietinteressenten Aufforderung zur Gestattung der Besichtigung mit Sachverständigen XIII

15 7. Ablehnungsschreiben des Mieters allgemein Ablehnungsschreiben des Mieters wegen Begleitung bestimmter Personen VI. Duldungspflicht des Vermieters Aufforderung des Mieters zur Duldung der Wegnahme einer Einrichtung, 539 Abs. 2 BGB Abwendung der Wegnahme durch den Vermieter gegen Entschädigung, 552 Abs. 1 BGB Geltendmachung eines berechtigten Interesses des Mieters an der Wegnahme Vereinbarung eines Ausschlusses des Wegnahmerechts, 552 Abs. 2 BGB VII. Anzeigepflicht des Vermieters Anzeige des Vermieterwechsels Anzeige der Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses Anzeige des Wegfalls von Eigenbedarf nach ausgesprochener Eigenbedarfskündigung Anzeige bezüglich des Vorkaufsrechts des Mieters bei Verkauf einer Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum Anzeige, dass von erteilter Einzugsermächtigung kein Gebrauch mehr gemacht wird VIII. Laufende Schönheitsreparaturen IX. Außergerichtliche Korrespondenz bei Vertragsstörungen im Gewerberaummietrecht Abmahnungsschreiben des Vermieters ( 541, 543 Abs. 3 BGB): Verstoß gegen die vertragliche Betriebspflicht Abmahnungsschreiben des Mieters ( 543 Abs. 3 BGB) wegen Verstoßes gegen vertraglich zugesicherten Konkurrenzschutz Abmahnungsschreiben des Vermieters ( 541, 543 Abs. 3 BGB) wegen Konkurrenzschutzverletzung durch den Mieter Mängelanzeige des Mieters, zugleich Mahnschreiben zur Mängelbeseitigung ( 536 a Abs Alt., 536 c BGB) Abmahnungsschreiben des Vermieters ( 543 Abs. 3 BGB) wegen nicht gezahlter Kaution, Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an der Mietsache Abmahnungsschreiben des Vermieters ( 543 Abs. 3 BGB) wegen Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken Abmahnungsschreiben des Vermieters ( 543 Abs. 3 BGB) wegen unerlaubter Untervermietung Abmahnungsschreiben des Vermieters ( 543, 569 BGB) wegen Störung des Hausfriedens (Betrieb eines störenden Unternehmens) Aufforderung des Mieters zur Bereitstellung hinreichend klimatisierter Mieträume (zugleich Mängelanzeige, Abmahnung) Mitteilung des Vermieters, dass keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Fristenplan besteht Bereicherungsanspruch des Mieters nach Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen Schadensersatzanspruch des Mieters nach Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen C. Mietpreisänderung XIV Preisfreier Wohnraum I. Mieterhöhung im Einzelfall nach Vereinbarung gemäß 557 BGB Vereinbarung über Erhöhung der Grundmiete Mieterhöhungsvereinbarung aus Anlass der Modernisierung Mieterhöhungsvereinbarung wegen Einbaus isolierverglaster Fenster in Altbauwohnungen bei zusätzlicher Verpflichtung des Mieters zu verändertem Heizungsund Lüftungsverhalten II. Mieterhöhung bei Vereinbarung einer Staffelmiete, 557 a BGB 455

16 III. Mietänderung bei Vereinbarung einer Indexmiete, 557 b BGB Schreiben des Vermieters bei Steigerung des Index Schreiben des Mieters bei Absenken des Index IV. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, 558 BGB Mieterhöhungsverlangen unter Verwendung eines einfachen Mietspiegels, 558 c BGB Mieterhöhungsverlangen unter Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels, 558 d BGB Mieterhöhungsverlangen unter Verwendung einer Mietdatenbank, 558 e BGB Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten, 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf Vergleichsmieten, 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB Mieterhöhungsverlangen bei Inklusiv-/Teilinklusivmiete Mieterhöhungsverlangen unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze, 558 Abs. 3 BGB Mieterhöhungsverlangen unter Berücksichtigung einer Kappungsgrenze bei vorheriger Modernisierungsmieterhöhung nach 559 BGB Mieterhöhungsverlangen unter Berücksichtigung einer Kappungsgrenze bei vorherigem Wegfall der Fehlbelegungsabgabe, 558 Abs. 4 BGB Mieterhöhungsverlangen unter Berücksichtigung von Drittmitteln i. S. d. 559 a, 558 Abs. 5 BGB Anwaltliche Geltendmachung der Erhöhungsbeträge und Verzugszinsen V. Mieterhöhung bei Modernisierung, 559 BGB Aufforderungsschreiben des Vermieters zur Duldung einer baulichen Maßnahme wegen Gebrauchswerterhöhung der Wohnung und Verbesserung der Wohnverhältnisse mit Mieterhöhungsankündigung, 554 Abs. 2, 554 Abs. 3, 559 BGB Aufforderungsschreiben zur Duldung einer baulichen Maßnahme wegen nachhaltiger Einsparung von Energie mit Mieterhöhungsankündigung, 554 Abs. 2, 554 Abs. 3, 559 BGB Aufforderungsschreiben zur Duldung einer baulichen Maßnahme auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, 554 Abs. 2, 554 Abs. 3, 559 BGB Mieterhöhungsverlangen nach erfolgter Modernisierung, 559 b BGB VI. Kündigungserklärung des Mieters nach Mieterhöhung, 561 BGB VII. Herabsetzen der Miete und Zurückverlangen überzahlter Miete bei Mietpreisüberhöhung gemäß 812, 134 BGB, 5 WiStG Anwaltliche Aufforderung zur Rückzahlung überzahlter Miete und Kaution Anwaltliche Zurückweisung überhöhter Miete bei Staffelmietvereinbarung Anwaltliches Ablehnungsschreiben des Vermieters Ablehnungsschreiben des Vermieters unter Berufung auf laufende Aufwendungen, 5 Abs. 2 WiStG Preisgebundener Wohnraum VIII. Mieterhöhung und -herabsetzung bei preisgebundenem Wohnraum gemäß 10 WoBindG Mieterhöhung wegen Erhöhung der Pauschalen Mieterhöhung wegen Modernisierung (hier: Wärmedämmung und Einbau isolierverglaster Fenster) Mieterhöhung wegen Zinserhöhung öffentlicher Darlehen Mieterhöhungserklärung bei Übergang von der vorläufigen Miete auf endgültige Kostenmiete Mietherabsetzungserklärung IX. Kündigung des Mieters auf Grund des Sonderkündigungsrechts des 11 Abs. 1 WoBindG XV

17 Preisfreier und preisgebundener Wohnraum X. Abrechnung von Betriebs- und Heizkosten Betriebskosten nach Quadratmetern im freien Wohnungsbau mit Beispielen Betriebskosten nach Quadratmetern bei Teilinklusivmiete Betriebskosten nach Quadratmetern und Personeneinheiten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr Abrechnung für einen Zeitraum außerhalb des Kalenderjahres Teilgewerbliche Betriebskosten Betriebskosten nach Quadratmetern unter Berücksichtigung von Garagen, Hausmeister und Aufzug Betriebskosten einer Eigentumswohnung (Abrechnung des Verwalters gegenüber dem Wohnungseigentümer) Betriebskosten einer Eigentumswohnung (Abrechnung des Wohnungseigentümers gegenüber dem Mieter) Betriebskosten Gewerbe unter Berücksichtigung des ausgewiesenen MWSt-Anteils an den Betriebskosten Betriebskosten bei gefördertem Wohnraum alter Prägung (II. WohnBauG) (Abrechnung nach Quadratmetern) Teilgewerbliche Betriebskosten bei gefördertem Wohnraum Heizkosten-Abrechnung inklusive Warmwasserverbrauch Heizkosten-Abrechnung nach Gradtagzahlen Schreiben zur Erhöhung der Vorauszahlung auf die Betriebskosten (freifinanziert und gefördert) D. Beendigung des Mietverhältnisses I. Anfechtung und Rücktritt vom Mietvertrag Anfechtung des Vermieters wegen arglistiger Täuschung gemäß 123 BGB Anfechtung des Mieters wegen Irrtums gemäß 119 BGB Kalkulationsirrtum des Vermieters Rücktritt des Mieters gemäß 323 ff. BGB Fristsetzung gemäß 323 Abs. 1 BGB Rücktritt bei vereinbartem Rücktrittsrecht gemäß 346 BGB II. Beendigung durch Zeitablauf Verlangen des Mieters auf Mitteilung zum Fortbestand des Befristungsgrundes gemäß 575 Abs. 2 BGB Mitteilung des Vermieters zum Fortbestand des Befristungsgrundes gemäß 575 Abs. 2 BGB Verlängerungsschreiben des Mieters gemäß 575 Abs. 3 BGB III. Ordentliche Kündigung Kündigung wegen Pflichtverletzung, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB Verstoß gegen die Hausordnung Kündigung wegen Pflichtverletzung, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, durch Mietverwalter unpünktliche Mietzahlungen Kündigung wegen Eigenbedarfs für Familienangehörige, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, durch Vermieter Kündigung wegen Eigenbedarfs, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (durch einen Rechtsanwalt) nach Eigentumserwerb Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, bei Veräußerungsabsicht Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, bei Umbauabsicht (durch einen Rechtsanwalt) XVI

18 7. Kündigung wegen Überbelegung Kündigung wegen Fehlbelegung Teilkündigung gemäß 573 b BGB wegen Neuschaffung von Wohnraum Kündigung einer Werkmietwohnung gemäß 576 BGB Kündigung einer Werkdienstwohnung gemäß 576 b BGB Herausgabeverlangen des Hauptvermieters gegenüber dem Untermieter gemäß 546 Abs. 2 BGB Erleichterte Kündigung gemäß 573 a BGB Zweifamilienhaus/Einliegerwohnung Kündigung bei Mietverhältnissen gemäß 549 BGB (verminderter Mieterschutz) Studentenwohnheim Kündigung des Mieters Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß 545 BGB IV. Sozialklausel Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung gemäß 574 ff. BGB Antwort des Vermieters auf den Widerspruch des Mieters V. Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Kündigung des Mieters bei Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen ( 554 Abs. 3 S. 2 BGB) Kündigung des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte ( 540 Abs. 1 S. 2 BGB) Kündigung bei Vertrag über mehr als dreißig Jahre ( 544 S. 1 BGB) Kündigung des Vermieters bei Tod des Mieters gegenüber dem Eintretenden ( 563 Abs. 4 BGB) Kündigung des Vermieters bei Tod des Mieters gegenüber dem Erben ( 564 S. 2 BGB) Kündigung der Erben bei Tod des Mieters ( 564 S. 2 BGB) Kündigung des überlebenden Mieters bei Tod des Mitmieters ( 563 a Abs. 2 BGB) Kündigung des Mieters im Falle der Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum ( 11 WohnBindG) Vorzeitige Vertragsbeendigung bei berechtigtem Interesse gegen Ersatzmieterstellung Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nach 109 Abs. 1 S. 2 InsO Kündigung des Mieters bei Mieterhöhung über Wohnraum ( 561 BGB) Kündigung des Mieters bei Staffelmietvereinbarung ( 557 a Abs. 3 BGB) Kündigung des Eigentümers bei Erlöschen des Nießbrauchs ( 1056 Abs. 2 S. 1 BGB) Kündigung des Eigentümers bei Erlöschen des Erbbaurechts ( 30 Abs. 2 S. 1 ErbbauRVO) Kündigung des Nacherben bei Eintritt der Nacherbfolge ( 2135, 1065 BGB) Kündigung des Erstehers im Fall der Zwangsversteigerung ( 57 a ZVG) Kündigung des Erwerbers nach Verkauf durch den Insolvenzverwalter ( 111 InsO) VI. Außerordentliche fristlose Kündigung Kündigung des Mieters bei Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gem. 543 Abs. 2 Nr Kündigung des Vermieters wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache infolge Vernachlässigung durch den Mieter, 543 Abs. 2 Nr Alt. BGB Kündigung des Vermieters wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte durch den Mieter, 543 Abs. 2 Nr Alt. BGB Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB Aufrechnungserklärung des Mieters gemäß 543 Abs. 2 Satz 3; 569 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 1. Alt. BGB Übernahmeerklärung der Gemeinde, 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 1. Alt. BGB Kündigung des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung gemäß 569 Abs. 1 BGB Kündigung des Vermieters wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens, 569 Abs. 2 BGB 734 XVII

19 9. Kündigung des Mieters wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens, 569 Abs. 2 BGB Kündigung des Vermieters wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, 543 Abs. 1 BGB Kündigung des Mieters wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, 543 Abs. 1 BGB 752 VII. Aufhebungsvertrag VIII. Schadensersatz bei Kündigung Schadensersatzpflicht des Vermieters bei wirksamer fristloser Kündigung des Mieters Schadensersatzpflicht des Mieters bei wirksamer fristloser Kündigung des Vermieters Schadensersatzpflicht des Vermieters bei unberechtigter Kündigung IX. Wiedereinweisung des zur Räumung Verpflichteten durch Verwaltungsakt Widerspruch des Vermieters/Eigentümers gegen eine Einweisungsverfügung Abmahnung des Vermieters gegenüber der Behörde und dem Eingewiesenen wegen Störungen im Mietobjekt Schadensersatzanspruch gegen die einweisende Gebietskörperschaft Folgenbeseitigungsanspruch gegen die einweisende Gebietskörperschaft Anspruchsschreiben des Eingewiesenen auf die Beseitigung von Mängeln Gewerberaummiete X. Beendigung durch Zeitablauf Widerspruch des Vermieters gegen stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß 545 BGB Widerspruch des Mieters gegen stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß 545 BGB XI. Ordentliche fristgemäße Kündigung des Mieters XII. Außerordentliche befristete Kündigung Kündigung des Mieters bei Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen gemäß 554 Abs. 3 S. 2 BGB Kündigung des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung gemäß 540 Abs. 1 S. 2 BGB Kündigung des Mieters bei Mietverträgen mit mehr als 30 Jahren vereinbarter Dauer gemäß 544 BGB Kündigung des Erben bei Tod des Mieters gemäß 580 BGB Kündigung des Eigentümers bei Erlöschen des Nießbrauchs gemäß 1056 Abs. 2 S. 1 BGB Kündigung des Nacherben bei Eintritt der Nacherbfolge gemäß 2135 BGB Kündigung des Eigentümers bei Erlöschen des Erbbaurechts gemäß 30 Abs. 2 ErbbRVO Kündigung des Erstehers bei Erwerb in der Zwangsversteigerung gemäß 57 a ZVG XIII. Außerordentliche fristlose Kündigung Kündigung des Mieters wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB Kündigung des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung gemäß 578 Abs. 1 S. 2, 569 Abs. 1 BGB Kündigung wegen Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters trotz Abmahnung gemäß 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB Aufrechnungserklärung des Mieters (unmittelbar nach Zugang der Kündigung) Kündigung des Vermieters wegen erheblicher schuldhafter Vertragsverletzung gemäß 543 Abs. 1 BGB XVIII

20 7. Kündigung des Vermieters wegen erheblicher schuldloser Vertragsverletzung gemäß 543 Abs. 1 BGB Kündigung des Mieters gemäß vereinbartem Kündigungsgrund E. Insolvenzrechtliche Besonderheiten I. Kündigung des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter nach 109 Abs. 1 S. 1 InsO II. Erklärung des Insolvenzverwalters nach 109 Abs. 1 S. 2 InsO. 848 III. Erklärung des Rücktritts durch den Gläubigervertreter an den Insolvenzverwalter nach 109 Abs. 2 InsO IV. Hinweis des Insolvenzverwalters an einen Vermieter auf die Kündigungssperre nach 112 InsO V. Ansprüche des Vermieters bei Insolvenz des Mieters Inanspruchnahmeschreiben des Vermietervertreters wegen Schadensersatzes gem. 109 Abs. 2 S. 2 InsO Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Abwicklungsverhältnis durch den Vermieter VI. Geltendmachung eines Anspruchs auf abgesonderte Befriedigung ( 50 InsO) wegen eines Vermieterpfandrechts VII. Vorausverfügungen gem. 110 InsO Hinweis des Insolvenzverwalters an einen Abtretungsempfänger auf die beschränkte Wirksamkeit einer Vorausverfügung gem. 110 Abs. 1 InsO Aufforderung des Insolvenzverwalters an einen Mieter, den fälligen Mietzins gem. 110 Abs. 1 InsO an die Masse zu leisten VIII. Verwalterschreiben nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit, Kündigung und Freigabe IX. Kündigungsschreiben des Erwerbers eines Miet-/ Pachtobjektes gem. 111 InsO X. Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution Rückzahlungsaufforderung des Mieters an den Verwalter des insolventen Vermieters Abrechnung über die Mietkaution des insolventen Mieters und Aufrechnung durch den Vermieter F. Abwicklung des Mietverhältnisses I. Herausgabe der Mietsache und Abnahme Aufforderung zur Herausgabe der Mietsache Abnahmeprotokoll Aufforderungsschreiben des Vermieters II. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter Wiederherstellungspflicht des Mieters Anspruchsschreiben des Vermieters Geltendmachung von Nutzungsentschädigung bei verspäteter Räumung Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Schadensersatz nach Ablauf der Nachfrist wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen Schadensersatz wegen Erfüllungsverweigerung Schadenersatz wegen schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen (bei zusätzlich fehlender rechtlicher Verpflichtung) Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache XIX

21 8. Quotenklausel Aufforderungsschreiben des Vermieters zur Kostenbeteiligung des Mieters Umbau der Mietsache anwaltliches Aufforderungsschreiben zur Kostenübernahme durch dem Mieter III. Ansprüche gegen Untermieter Räumung und Herausgabe Miete bzw. Nutzungsentgelt Schadensersatz IV. Wegnahmerecht des Mieters Verlangen des Vermieters nach Entfernung von Einrichtungen Geltendmachung des Wegnahmerechts durch den Mieter Abwendungsbefugnis des Vermieters Geltendmachung berechtigten Interesses an der Wegnahme durch den Mieter V. Rückgabe von Sicherheiten Abrechnung über die Barkaution Bürgschaftsrückgabe Geltendmachung bei Eigentumswechsel gegenüber dem Erwerber Geltendmachung bei Eigentumswechsel gegenüber dem Veräußerer Sonstige Sicherheiten (z. B. Naturalsicherheiten, Hinterlegung, Sicherungsabtretung) VI. Ausübung des Vermieterpfandrechts Geltendmachung Widerspruch gegen die Entfernung und Rückschaffungsverlangen VII. Rückgabe sonstiger Mieterleistungen Im Voraus entrichtete Miete Mieterdarlehen Abwohnbarer Baukostenzuschuss Verlorener Baukostenzuschuss Aufwendungsersatzanspruch des Mieters VIII. Versicherungen Schreiben des Vermieters eines leerstehenden Gebäudes an den Gebäudeversicherer wegen nachträglicher Gefahrerhöhung Schadensanzeige des Vermieters bei einem Leitungswasserschaden Anspruchsschreiben des Geschädigten nach Ablösen von Teilen des Gebäudes (Gebäudehaftpflichtversicherung) Anspruchsschreiben des Eigentümers an den Gebäudehaftpflichtversicherer Schadensmeldung an den Versicherer nach Wohnungseinbruch Schadensmeldung an die Polizeidienststelle nach Wohnungseinbruch Deckungsanfrage an die Rechtsschutzversicherung (Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung) Schadensanzeige in der Glasversicherung Schadensanzeige in der Feuerversicherung G. Übergangsvorschriften 1. Schreiben des Mieters zur Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses Antwortschreiben des Vermieters an Mieter nach Fortsetzungsverlangen Schreiben des Vermieters an Mieter, dass die qualifizierten Gründe nach 564 c BGB a. F. noch weiterbestehen Schreiben des Vermieters bezüglich Verzögerung Sachverzeichnis XX