Revitalisierung alter Hafengebiete unter besonderer Berücksichtigung der Projektentwicklung VDG

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1 Florenz Rogge Revitalisierung alter Hafengebiete unter besonderer Berücksichtigung der Projektentwicklung VDG

2 Vorwort 11 1 Allgemeine Einführung und Betrachtung der Entwicklung von Hafengebieten 13 2 Analyse weltweit ausgesuchter Stadthäfen in unterschiedlichen Entwicklungsstufen 21 1 Hansestadt Bremen 21.0 Einleitung zum Hafen von Bremen 21.1 Gesamtgröße des Hafengebietes 21.2 Cesamtgröße des Planungsgebietes 22.3 Ceografische Lage in der Stadt 22.4 Verkehrsanbindung Grundsätze der Entwicklung Einwohnerzahl der Stadt Umschlagsentwicklung Eigentums-und Nutzungsverhältnisse Geplante Baumaßnahmen Auftretende Entwickler (öffentlich oder privat bzw. Public Private Partnership) sowie Entwicklungsgesellschaften Investitionen und Finanzierung sowie stadtwirtschaftliche Wirkungen Finanzierung der öffentlichen Infrastrukturinvestitionen Initialzündung für die Revitalisierung Organisation der Entwicklungsgesellschaft Besonderheiten der Revitalisierungsmaßnahme 47 2 Freie und Hansestadt Hamburg 48 0 Einleitung zum Hafengebiet von Hamburg 48 1 Gesamtgröße des Hafengebietes und Infrastruktur 49 2 Cesamtgröße des (Jlanungsgebietes 50 3 Wasser- und Landflächen sowie Bauland 50 4 Geografische Lage in der Stadt 50 5 Die Verkehrsanbindung der HafenCity 50 6 Fläche und Einwohnerzahl der Stadt Hamburg 50 7 Umschlagsentwicklung 51 8 Eigentumsverhältnisse 51

3 9 Geplante Baumaßnahmen Leitziele der Entwicklung Auftretende Entwicklungsgesellschaft Entwicklungsschritte Planungshoheit Initialzündung für die Revitalisierung Besonderheiten der Revitalisierungsmaßnahme 59 3 Lissabon Einleitung zum Hafen von Lissabon Gesamtgröße des Hafen-und Planungsgebietes Wasser- und Landflächen sowie Bauland Geografische Lage in der Stadt Verkehrsanbindung Einwohnerzahl der Stadt Besitzverhältnisse Geplante und vollzogene Baumaßnahmen Auftretende Entwickler sowie Entwicklungsgesellschaften Planungshoheit Initialzündung für die Revitalisierung 66 4 London Einleitung zum Hafen von London Gesamtgröße des Hafengebietes Gesamtgröße des Planungsgebietes Wasser- und Landflächen sowie Bauland Geografische Lage in der Stadt Verkehrsanbindung Einwohnerzahl der Stadt Umschlagsentwicklung Besitzverhältnisse Geplante bzw. getätigte Baumaßnahmen J Auftretende Entwickler sowie Entwicklungsgesellschaften Planungshoheit Initialzündung für die Revitalisierung Besonderheit der Revitalisierungsmaßnahme 78

4 5 Rotterdam Einleitung zum Hafen von Rotterdam Gesamtgröße des Hafengebietes Gesamtgröße des Planungsgebietes Geografische Lage in der Stadt Verkehrsanbindung Einwohnerzahl der Stadt Umschlagsentwicklung Besitzverhältnisse Geplante Baumaßnahmen Initialzündung für die Revitalisierung Besonderheiten der Revitalisierungsmaßnahme 87 6 Toronto Einleitung zum Hafen von Toronto Gesamtgröße des Hafengebietes Gesamtgröße des Planungsgebietes Geografische Lage in der Stadt Verkehrsanbindung Einwohnerzahl der Stadt Umschlagsentwicklung Besitzverhältnisse Auftretende Entwickler und Entwicklungsgesellschaften Initialzündung für die Revitalisierung 95 7 Melbourne Einleitung zum Hafen von Melbourne Gesamtgröße des Hafengebietes Gesamtgröße des Planungsgebietes Geografische Lage der Stadt Verkehrsanbindung der Docklands Einwohnerzahl der Stadt Besitzverhältnisse Geplante Baumaßnahmen Auftretende Entwicklungsgesellschaft Planungshoheit Initialzündung für die Revitalisierung 112

5 8 Sydney Einleitung zum Hafen von Sydney Gesamtgröße des Hafengebietes Gesamtgröße des Planungsgebietes Geografische Lage in der Stadt Verkehrsanbindung Einwohnerzahl der Stadt Besitzverhaltnisse Geplante Baumaßnahmen Auftretende Entwicklungsgesellschaften Planungshoheit Initialzündung für die Revitalisierung Besonderheiten der Revitalisierungsmaßnahme Begriffsbestimmung Projektentwicklung sowie Darstellung des Standes der Forschung Einleitung Public Private Partnerships Differenzierung zwischen privaten und öffentlichen Projekten Formen der arbeitsteiligen Zusammenarbeit zwischen Privatwirtschaft und öffentlicher Hand Das Public-Private-Partnership-Modell Arten von Public Private Partnerships Formen der öffentlichen Unterstützung von PPPs Grundsätze der öffentlichen Unterstützung von PPPs Der potentielle Nutzengewinn und die potentiellen Risiken von PPPs Phasen der Entwicklung bei der Bildung einer Public Private Partnership Phasen der Projektentwicklung Projektinitiierung Projektkonzeption ' Marktanalyse Standortanalyse Risikoanalyse Analyse des Nutzungskonzeptes 1 60

6 3.3 Klassifikation von Projektentwicklungsunternehmen Motive der Immobiliendeveloper Die Nutzbarmachung bzw. Entwicklung von Brachflächen Projektbeteiligte und institutionelle Kapazitäten Proaktive kommunale Regierungseinrichtungen oder Entwicklungsgesellschaften Qualifizierte kommunale Institutionen - Zusammenschluss von interdisziplinären Projektteams zur Brachflächensanierung unter einem Dach Starke Public Private Partnerships Koordination zwischen kommunaler, Landes- und Bundesverwaltung Beteiligung der Gemeinde (Öffentlichkeit) Starke Beteiligung der Gemeinde Integration von Brachflächeninitiativen Planung, Steuerung und Genehmigung Staatliche Programme zur Förderung von Brachflächensanierung Planung und Steuerung Genehmigungsverfahren Grundsätze für den Umgang mit Brachflächen auf kommunaler Ebene Kosten, Finanzierung und Wirtschaftlichkeit Lage des Grundstücks und Marktgegebenheiten Möglichkeiten der Finanzierung im Rahmen anderer öffentlicher Infrastrukturprojekte Wirtschaftlichkeitsberechnung Risikobetrachtung Verfügbarkeit von öffentlicher Finanzierung Verfügbarkeit von privater Finanzierung Nutzung t Allgemeine Schlussfolgerungen Allgemeine Wertermittlung und -entwicklung für industriell oder gewerblich vorgenutzte Grundstücke Verkehrswert Die Wertermittlungsverfahren 182

7 5.1 Das Ertragswertverfahren ( WertV) Das Sachwertverfahren ( 21 bis 25 WertV) Das Vergleichswertverfahren ( 1 3 und 14 WertV) Wertermittlung bei Entwicklungsmaßnahmen Wertermittlung für ehemals industriell oder gewerblich genutzte Grundstücke, Wertermittlung für werdendes Bauland Allgemeine Wertentwicklung bei der Umnutzung von ehemaligen Hafengebieten Die Finanzierung der Revitalisierung von alten Hafengebieten Die Generierung von Startkapital aus öffentlichen Mitteln Die Mobilisierung des privaten Kapitalmarktes bzw. privater Investoren Die Steuerung der Entwicklung Die Anpassung an den zyklischen Immobilienmarkt Ein verlustreiches finanzielles Angebot Schlussfolgerung Vorgehensweise bei der Projektentwicklung von Häfen als Public Privat Partnership unter Berücksichtigung des politischen Umfeldes Zuteilung des Nutzengewinns bei Hafenrevitalisierungen Pflegen der Beziehungen zu lokalen Regierungen Die richtige Revitalisierungspolitik für städtische Hafengebiete Langfristiges politisches Management Gesetzliche Rahmenbedingungen bei der Entwicklung von Hafenflächen > Das 11-Punkte-Programm zur Hafenprojektentwicklung 221 Formulierung der Entwicklungsziele Aufzeigen der Handlungsalternativen Planung Rahmenplan und Nutzungsziele 224 8

8 9.4.1 Definition neuer marktfähiger Nutzungen für Entwicklungsbereiche Aufwertung durch Neustrukturierung Erschließung Aufwertung des öffentlichen Raumes Planungssicherheit " Nutzungsoptionen Auswahlkriterien für zukünftige Nutzungen Auswertung von Nutzungsoptionen Schlussfolgerungen für die Nutzungen im Rahmen der Entwicklung Investitionen Öffentliche Investitionen Privatwirtschaftliche Investitionen Das Verhältnis öffentlicher zu privatwirtschaftlichen Investitionen Finanzierung Finanzierung öffentlicher Investitionen Finanzierung privater Investitionen Form der Entwicklungsgesellschaft bzw. Projektträgerorganisation Gebietsmerkmale Voraussetzungen für eine erfolgreiche Projektdurchführung Recht Genehmigungsrecht Planungsrechtliche Steuerungsinstrumente Öffentlich-rechtliche Verträge Wirtschaftlichkeit Cesamtwirtschaftlichkeitsberechnung * Wertermittlungsverfahren Beurteilung der Marktfähigkeit der Entwicklungsflächen 242 Umsetzungskonzept Stufenplan der Realisierung Investorensuche Schaffung von Plan'ungs- und Baurecht Neugestaltung von Grundstücken Finanzierung öffentlicher Investitionen in die Infrastruktur Vermarktung und Positionierung des Entwicklungsgebietes Organisation der Entwicklungsträgerschaft 246

9 10 Ausblick in die Zukunft Urban Megaprojects (UMPs) Schlüsselelemente der Globalisierung Globale Kräfte und lokale Räume UMPs und Hafenrevitalsierung Abgrenzung der Hafenrevitalisierung von normalen Stadtentwicklungsprojekten/Projektentwicklungen/Entwicklung anderer Brachflächen 256 Curriculum Vitae