Immobilienmarkt Deutschland

Transkript

1 In Kooperation mit Immobilienmarkt Deutschland Risiken Chancen Perspektiven VR Genossenschaftsbank Fulda Unternehmergespräch 2014 Pascal Atzert, Deutsche Annington Immobilien SE

2 Agenda 1. Vorstellung des Referenten 2. Der deutsche Gewerbe-Immobilienmarkt Wohn-Immobilien 3. Der deutsche Wohn-Immobilienmarkt 4. Was treibt die Immobilienpreise? 5. Urbanisierung Konzepte der Metropolregionen Karstadt Fulda, 1966 Hochschule Fulda, 2013 Altstadt Frankfurt, 2017 Europaviertel Frankfurt,

3 1. Vorstellung des Referenten Pascal Atzert Ausbildung 1993 Allgemeine Hochschulreife - Freiherr-vom-Stein-Gymnasium, Fulda 1994 bis 1996 Ausbildung zum Bauzeichner - Büro Sichau & Walter, Fulda 1996 bis 2002 Studium der Architektur - Fachhochschule Frankfurt am Main 2002 bis 2004 Studium der Immobilienökonomie - European Business School, Oestrich-Winkel Berufserfahrung 2004 bis 2008 Cushman & Wakefield, München & Frankfurt Valuation, Capital Markets Group 2008 bis 2012 Jones Lang LaSalle, Frankfurt ( JLL ) Valuation & Transaction Advisory seit 2013 Deutsche Annington, Bochum & Frankfurt ( DAIG ) Projektmanagement/-steuerung Neubau Sonstige Qualifikationen 2007 bis 2011 Lehrauftrag für Baubetrieb - Fachhochschule Frankfurt am Main 3

4 2. Gewerbe-Immobilienmarkt (1) Aktuelle Trends Deutscher Investmentmarkt unbeeindruckt von geopolitischen Störfeuern Umsatzdynamik hält trotz hohem Preisniveau weiter an Anhaltender Nachfrageboom vom quasi zinslosen Umfeld dominiert Attraktivität durch Kombination niedriger Zinsen plus steigender Kapitalwerte Hohe Nachfrage des ausländischen Kapitals Anteil von 45% am gesamten Transaktionsvolumen in 2014 Relativ starkes ökonomisches Umfeld im europäischen Kontext Deutsches Immobilienwertniveau wird weiter als relativ niedrig eingestuft Nachfrage für Immobilien in B-Lagen und an B-Standorten steigen Mehr Transaktionen im non-core Segment Erhöhte Risikobereitschaft aus Mangel an Anlagealternativen zu beobachten Verbreiterte Investitionsbasis reduziert den Druck auf die Preise von core Immobilien Run auf B- und C-Standorte Nachfrageausweitung der Investoren hat dort Renditekompressionen zur Folge Aufgrund ihres Risiko-Rendite-Profils sind insbesondere Hochschulstandorte gefragt (z.b. Freiburg, Ulm) 4

5 2. Gewerbe-Immobilienmarkt (2) Transaktionsvolumen Höchstes Transaktionsvolumen seit dem Jahr 2007 Transaktionsvolumen von voraussichtlich 40 Milliarden in = 53 Mrd.; aber Anstieg von 30% gegenüber 2013 und 85% gegenüber dem 5-Jahres-Schnitt Investitionen außerhalb der Immobilienhochburgen ( Big 7 )* bei 30% Plus 10% im Vergleich zu den letzten 5 Jahren Transaktionsvolumen in Deutschland ( ) 2009: 10,1 2010: 19,1 2011: 23,0 2012: 25,0 2013: 30, Quelle: JLL, * Big 7: München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Berlin 5

6 2. Gewerbe-Immobilienmarkt (3) Investment-Assets Gefragte Investment Assets in Deutschland Im Fokus der Investoren stehen weiter Büro- und Einzelhandelsimmobilien Prognose 2014: Büros 18 Mrd., Einzelhandel 10 Mrd. Für die Assetklasse Logistik wird ein leicht rückläufiges Investvolumen erwartet Begrenztes Angebot von hochwertigen und gut vermieteten Objekten Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Quelle: JLL,

7 3. Wohn-Immobilienmarkt (1) Transaktionen & Kaufpreise Hohe und stabile Umsätze Für 2014 wird ein Transaktionsvolumen von 11 Mrd. prognostiziert Anstieg von 8% gegenüber dem 3-Jahres-Schnitt 65% des Volumens werden dieses Jahr als Portfolien verkauft Top-3 Portfoliokäufe Top -10 Kaufpreise für Eigentumswohnungen Vitus : WE, KP 1.4 Mrd., Deutsche Annington DeWAG : WE, KP 970 Mio., Deutsche Annington DGAG : WE, KP 900 Mio., Immofinanz Entwicklung der Kaufpreise Top-10 Standorte der höchsten Preise Durchschnittlicher Anstieg von / m² seit 2009 u.a. Freiburg /m², Frankfurt 900 /m² Top-10 Standorte mit den stärksten Entwicklungen Durchschnittlicher Anstieg um 50% seit 2009 Basis Baujahr Wohnfläche m² Hohe Ausstattung u.a. Ingolstadt 65%, München 57%, Berlin 54% Quelle: Statista, Q

8 3. Wohn-Immobilienmarkt (2) Dynamische Entwicklungen Wohnimmobilien im Fokus der Kapitalanleger Schwindendes Vertrauen in die europäische Währung Niedrige Hypothekenzinsen Unterhalb der 2%-Marke bei zehnjähriger Bindung Gesellschaft im Wandel Veränderung der Ansprüche und Wohnformen Anstieg der durchschnittlichen Wohnungsgröße von 71 m² auf 90 m² (seit 1970) Pro-Kopf-Verbrauch von 24 m² auf 45 m² Wohnfläche gestiegen (seit 1980) Erhöhung der Single-Haushalte in den letzten zehn Jahren um 10% auf 40% Eigentumsquote in Deutschland steigt weiter, aktuell 46% Unter Renditegesichtspunkten rechnet sich Eigentum derzeit bei ca. 30% aller Standorte Angespannte Marktsituation Jährlich steigende Betriebskosten Erhöhungen der Grunderwerbssteuern Miet- und Kaufpreise (in den Ballungsräumen) ziehen (stark) an 8

9 4. Was treibt die Immobilienpreise? (1) Einflussfaktoren Statistische Analyse von JLL Untersuchung von Miet- und Kaufpreisentwicklungen in 20 deutschen Städten Betrachtungszeitraum von 2002 bis 2013 Analyse des Zusammenhangs zwischen der Entwicklung von Wohnimmobilienpreisen und sozio-ökonomischer Faktoren Betrachtete Einflussfaktoren Lokales BIP Gesamtwert aller Güter innerhalb einer Stadt Arbeitskraft Summe der Anzahl der Beschäftigten und Arbeitslosen Haushaltsnettoeinkommen Bevölkerung Gesamtpopulation Zinssätze langfristige (10 Jahre), kurzfristige (bis 1 Jahr) 9

10 4. Was treibt die Immobilienpreise? (2) Entwicklung der Faktoren Wachstum Quelle: JLL, Deutliche Trends Die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise ist nicht zufällig Auffällige Korrelation sozio-ökonomischer Faktoren mit den Miet- bzw. Kaufpreisen Was sind die stärksten Faktoren? Quelle: JLL,

11 4. Was treibt die Immobilienpreise? (3) Statistische Analyse Mehrfache Analyse mittels Regression Auswertung von über Kombinationen der 5 Einflussfaktoren Gegenüberstellung der Ergebnisse mit den abhängigen Variablen (= Miet- und Kaufpreise) Ergebnisse Die Bevölkerungsentwicklung ist für Wohnpreise ein deutlich stärkerer Faktor als die Arbeitskraftentwicklung Siehe Beispielgrafiken: Vergleich Berlin und Düsseldorf Hoher Einfluss durch niedrige Zinssätze, besonders deutlich in den Big 7 Städten Starke Korrelation zwischen langfristigen Zinssätzen und Kaufpreisen Quelle: JLL, Quelle: JLL,

12 4. Was treibt die Immobilienpreise? (4) Zusammenfassung Quelle: JLL,

13 4. Was treibt die Immobilienpreise? (5) Entwicklungen in Hessen Aktuelle Entwicklungen in Hessen Hessische Wohnungsmärkte sind vielfältig und von gegensätzlichen Entwicklungen gekennzeichnet Regierungsbezirk Darmstadt: hoher Zuzugsdruck mit steigenden Mieten und Kaufpreisen Regierungsbezirke Gießen/Kassel: größtenteils stagnierende Mieten und Kaufpreise; schwächere Nachfrage im Ländlichen; jedoch prosperierende Wachstumszentren wie Kassel und Fulda Quelle: Hessisches Landesamt, 2014 LK FD In allen Landesteilen zu geringe Bautätigkeiten Quantitativer Bedarf überwiegt Süden; qualitativer Bedarf im Norden Hessens Gute Investitionsmöglichkeiten im Rhein-Main Gebiet (Projektentwicklungen) Regionale und lokale Betrachtung ausschlaggebend für Marktverständnis 13

14 5. Urbanisierung (1) Deutschlands Metropolen The Place To Be Renaissance der Städte Land-Stadt-Migration Kräftig steigende Einwohnerzahlen in Ballungsräumen seit dem Jahr 2000 Gründe: u.a. öffentliche Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Arbeitsmarkt- bzw. Bildungsangebot >>> Anhaltend hohe Immobiliennachfrage übersteigt Angebot und treibt Preise nach oben Quelle. Feri, 2014 Negative Konsequenzen für strukturschwache Regionen u.a. Überalterung und Einwohnerrückgang (z.b. hat der Werra-Meißner-Kreis in Nordhessen 10% seiner Bevölkerung in letzten 10 Jahren verloren) >>> Geringe Chancen der Wiederverkäuflichkeit einer Immobilie zu einem angemessen Preis 14

15 5. Urbanisierung (2) Konzepte der Metropolregionen Umgang der Großstädte mit steigenden Einwohnerzahlen F-Lyoner Str. 19: vorher Transformation unzeitgemäßer Nutzungen oder leerstehender Gebäude Nachverdichtung von nicht optimal ausgenutzten Grundstücken Konversion von nicht intakten Stadtgebieten und Entwicklung von neuen Stadtteilen Konzeptbeispiele der Stadt Frankfurt Ziel der Stadtplanung: Innenentwicklung vor Außenentwicklung Konversion der Bürostadt Niederrad in gemischt-genutzten Stadtteil Anhaltend hoher Leerstand der Büros als Ressourcen nutzen F-Lyoner Str. 19: nachher Erfolgreicher Pilot in 2010: Umbau eines Bürohochaus in ein Wohnhochhaus Entwicklung des neuen Stadtteils Europaviertel Entwicklung der Brachflächen des ehemaligen Hauptgüterbahnhofs ( m² Bauland) Wohnbauten für etwa Menschen ( m² BGF) Gewerbebauten für Arbeitsplätze ( m² BGF) Stadtplanerisches Konzept: Menschen und Wirtschaft zusammen Ausgewogener Nutzungsmix: Jeweils 25% der Flächen für Wohnen, Büro/Handel, Messe und Grün Quelle: Forster Architekten 15

16 5. Urbanisierung (3) Entwicklung Europaviertel # Europaviertel West, Quelle: cameraflights Quelle: aurelis Real Estate

17 5. Urbanisierung (4) Entwicklung Europaviertel #2 Masterplan Europaviertel West Europaviertel 2014 Quelle: aurelis Real Estate 18

18 5. Urbanisierung (5) Risiko oder Chance für Fulda? Zusammenfassung Landflucht sorgt für gegenläufige Entwicklungen der Regionen Attraktivitätsgefälle wird zwischen Land und Stadt weiter zunehmen aber! Preisanstiege in den Metropolen nicht mehr für Alle bezahlbar Chancen für den Standort Fulda Infrastruktur: Anbindung an das Rhein-Main Gebiet weiter optimieren Wohnen: Kombination von qualitativen Neubauten und Erhaltung historischer Altbauten (Einzel-)Handel: Etablierung und Expansion zeitgemäßer Einkaufsformen im Zentrum Bildungswesen: Förderung des Standortes Fulda als Hochschulstandort 20

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