Inhaltsverzeichnis. 1. Kapitel Entstehung und Grundlagen des Wohnungseigentums

Transkript

1 Vorwort Abkürzungsverzeichnis Verzeichnis der abgekürzt verwendeten Literatur V XXIII XXVI 1. Kapitel Entstehung und Grundlagen des Wohnungseigentums I. Die Entstehung von Wohnungseigentum 1 II. Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum 3 1. Grundlagen 3 2. Einzelfälle 5 3. Kostentragungsregelungen und Umdeutung fehlgeschlagener Sondereigentums-Zuweisungen 11 III. Das Sondernutzungsrecht Grundlagen Begründung, Beendigung und Übertragung Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten 17 IV. Widersprüche zwischen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Bauausführung Grundlagen Einzelfälle 20 a) Änderungen innerhalb von Wohnungen 20 b) Errichtung zusätzlicher Räume 21 c) Verschiebung der Grenze zwischen zwei Wohnungen 21 d) Völlig abweichende Bauausführung 21 V. Die Entstehung der Gemeinschaft, insbesondere: Die werdende (faktische) WEG Grundsätze Die werdende WEG Eigentumswechsel nach Entstehen der Gemeinschaft 24 VI. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Allgemeines Die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr 26 VII Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 2. Kapitel Die Willensbildung der Gemeinschaft, insbesondere: Vereinbarungen und Beschlüsse I. Grundlagen 28 II. Die Vereinbarung Grundlagen Inhalt, Wirksamkeit und Auslegung 30 III. Der Beschluss Grundlagen Wirkung und Auslegung Gesetzliche und vereinbarte Beschlusskompetenzen Abgrenzung von Beschluss und Vereinbarung allgemein Abgrenzung von rechtswidrigem Beschluss und Vereinbarung (Regelung nur" rechtswidrig oder schon" nichtig?) Begriffsbestimmungen und Sonderfälle (allstimmiger und einstimmiger Beschluss, Nicht- und Negativbeschluss, Ein-Mann-Beschluss, Zweitbeschluss, Umlaufbeschluss usw.) 36 a) Begriffsbestimmungen 36 b) Der Zweitbeschluss 38 c) Der bedingte Beschluss Fehlerhafte Beschlüsse und ihre Folgen 40 a) Übersicht 40 b) Rechtswidrigkeit 40 c) Nichtigkeit 40 d) Schwebende Unwirksamkeit 43 e) Einstweiliger Rechtsschutz gegen den Vollzug fehlerhafter Beschlüsse 43 f) Folgenbeseitigungs- und Schadensersatzanspruch nach der Ungültigerklärung von Beschlüssen 45 IV. Die Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Grundlagen 47 a) Überblick 47 b) Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses 48 c) Änderung der Gemeinschaftsordnung Das Verfahren zur Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Vereinbarung 49 a) Grundlagen 49 b) Formulierungsbeispiel Der Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung Die ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung Die Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss auf der Grundlage einer gesetzlichen Beschlusskompetenz Die Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss auf der Grundlage einer Öffhungsklausel 56 a) Grundlagen 56 b) Die Zustimmung dinglich Berechtigter 57 VIII

3 7. Änderungen durch den Bauträger 58 a) Einführung 58 b) Die Änderungsbefugnis im Außenverhältnis 58 c) Die Änderungsbefugnis im Innenverhältnis und ihre Grenzen Kapitel Rechte und Pflichten bei der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum I. Gebrauchsrecht und Rücksichtnahmegebot Übersicht Einzelfälle 63 II. Die Nutzung des Sondereigentums Der Bestimmungszweck der Einheit Vorbehalt der Verwalterzustimmung oder der Baugenehmigung Einzelfälle 67 III. Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums Das Mitgebrauchsrecht und seine Grenzen Einzelfälle 70 IV. Gebrauchsregelungen Grundlagen Die Hausordnung 73 a) Allgemeines 73 b) Einzelfälle 74 V. Vorgehen gegen Störungen Störungen durch Miteigentümer 78 a) Allgemeines 78 b) Ruhestörungen 79 c) Ausübungsbefugnis und Beschlussfassung der Gemeinschaft Störungen durch Mieter und andere Nutzer 83 a) Ansprüche gegen den vermietenden Eigentümer 83 b) Ansprüche gegen den störenden Mieter Einwände: Verwirkung und Verjährung, Ungleichbehandlung Die Entziehung des Wohnungseigentums 86 a) Grundlagen 86 b) Abmahnung und Entziehungsbeschluss 88 c) Durchsetzung der Entziehung 89 IX

4 4. Kapitel Bauliche Veränderungen, Instandsetzung und Modernisierung I. Überblick über die gesetzliche Regelung Grundlagen 90 a) Die drei Kategorien baulicher Veränderungen 90 b) Bauliche Veränderungen ohne Eigentümerbeschluss 90 c) Beschlüsse über bauliche Veränderungen Abweichende Systematisierungen Abdingbarkeit der gesetzlichen Bestimmungen 93 II. Bauliche Veränderungen Begriff der baulichen Veränderung Bauliche Veränderungen durch den Bauträger 94 III. Nachteil und Zustimmung Der Nachteil Die Zustimmung 98 a) Zustimmung durch die Wohnungseigentümer 98 b) Zustimmung durch den Verwalter 99 IV. Einzelfalle baulicher Veränderungen 100 V. Sonderfälle: Parabolantenne und Kabelanschluss Parabolantenne Kabelanschluss 106 VI. Die Kosten und Folgekosten baulicher Veränderungen Allgemeines Kostenverteilung, wenn über die bauliche Maßnahme kein Beschluss gefasst wurde Kostenverteilung, wenn über die bauliche Maßnahme ein Beschluss gefasst wurde 109 VII. Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung Instandhaltungsmaßnahmen - allgemein 112 a) Grundlagen 112 b) Vorbereitung und Beschlussfassung 112 c) Die Beseitigung von Baumängeln und der Anspruch auf erstmalige mangelfreie Herstellung Modernisierende Instandsetzung 116 VIII. Modernisierungsmaßnahmen Grundlagen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen 119 a) Materiell 119 b) Formell, insbesondere: Die Beschlussfassung 120 X

5 IX. Vorgehen gegen unzulässige bauliche Veränderungen Der Beseitigungs- und Duldungsanspruch 123 a) Allgemeines 123 b) Beschlussfassung der Gemeinschaft 123 c) Handlungs- und Zustandsstörer Besonderheiten bei vermieteter Wohnung Einwände: Verwirkung, Verjährung, Unverhältnismäßigkeit, Ungleichbehandlung 127 X. Sonderfragen Empfehlungen zur Beschlussfassung bei baulichen Veränderungen Bauliche Maßnahmen und öffentliches Baurecht 130 a) Bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum 130 b) Bauliche Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück Der nachträgliche Ausbau von Dachgeschossen Ersatzansprüche von Miteigentümern nach baulichen Veränderungen Kapitel Der Kauf vom Bauträger I. Der Bauträgervertrag Einleitung Rechtsnatur, Form und Inhalt des Bauträgervertrags Die Vergütung des Bauträgers 138 II. Die Abnahme Allgemeine Voraussetzungen und Rechtsfolgen Die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum 140 a) Überblick 140 b) Vertragliche Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums 141 c) Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft zur Abnahme 142 III. Mängelrechte und Beschlussfassung der Gemeinschaft Überblick Folgen der Gemeinschaftsbezogenheit der Mängel am Gemeinschaftseigentum 146 a) Überblick 146 b) Die Beschlussfassung der Gemeinschaft 147 c) Die Problematik der Einbeziehung von Zweiterwerbern und Nicht- Anspruchsberechtigten 148 d) Die Problematik der Fristsetzung 148 e) Konsequenzen der gemeinschaftlichen Beschlussfassung Überlegungen und Vorschläge zum Beschlussfassung Sonderfragen 156 a) Einbehalte einzelner Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums und die Problematik der Aufrechnung 156 b) Vergleiche mit dem Bauträger 157 c) Handlungspflicht der Gemeinschaft bei Baumängeln 158 d) Die Stellung des Bauträgers als Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung 159 XI

6 IV. Die Pflichten des Verwalters bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum 160 V. Gemeinschaftliche Verwendung der vom Bauträger erhaltenen Mittel Kapitel Die Verwaltung durch die Wohnungseigentümer I. Die ordnungsmäßige Verwaltung Grundlagen; Gegenstand der Verwaltungsmaßnahmen Ordnungsmäßigkeit und Beurteilungsspielraum 163 II. Einzelfalle (nicht) ordnungsmäßiger Verwaltung 164 III. Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und seine Durchsetzung Grundlagen Die Regelungsklage 169 IV. Das Betretungsrecht und die Pflicht zur Duldung von Eingriffen 171 V. Der Aufopferungsanspruch des Wohnungseigentümers bei Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum Kapitel Die Wohnungseigentümerversammlung I. Grundlagen 174 II. Einberufung Grundlagen 175 a) Verwalterpflichten 175 b) Die Einberufung bei Weigerung oder Fehlen des Verwalters 175 c) Rechtsschutz gegen eine unberechtigte Einberufung Die Adressaten der Einberufung; Ladungsprobleme 177 a) Die Miteigentümer 177 b) Sonderfälle 178 c) Praktische Probleme Form und Frist der Einberufung, Ort und Zeit der Versammlung Inhalt der Einladung, insbesondere: Die Tagesordnung 180 a) Allgemeines 180 b) Anspruch auf Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte Die Wiederholungsversammlung nach beschlussunfähiger Erstversammlung III. Der Verlauf der Wohnungseigentümerversammlung Vorsitz (Versammlungsleitung) Beschlussfähigkeit Teilnahmerecht und Nichtöffentlichkeit 185 a) Grundlagen 185 b) Teilnahme außenstehender Dritter (Externer) - allgemein 186 XII

7 c) Teilnahme bevollmächtigter Vertreter 186 d) Teilnahme von Beratern, Rechtsanwälten, Dolmetschern usw Ablauf und Ordnung 192 IV. Die Beschlussfassung Grundlagen Das Stimmrecht 193 a) Grundlagen 193 b) Das Stimmrecht in Sonderfällen 194 c) Stimmrechtsausschlüsse Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses 197 a) Das Abstimmungsverfahren 197 b) Die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses 199 c) Rechtswidrige Beschlüsse 200 V. Das Protokoll Bedeutung, Inhalt und Form Frist zur Bereithaltung oder Versendung Anspruch auf Protokollberichtigung oder Feststellung des richtigen Beschlussinhalts 205 a) Fehlerhafte Protokollierung des Versammlungsverlaufs 205 b) Fehlerhafte Protokollierung von Beschlüssen 206 c) Unterbliebene Beschlussfeststellung 207 VI. Die Beschluss-Sammlung Grundlagen Einzelheiten 209 a) Der Verpflichtete 209 b) Form 210 c) Frist für die Eintragung 211 d) Was ist einzutragen? 211 aa) Allgemeines 211 bb) Beschlüsse 212 cc) Gerichtliche Entscheidungen 214 e) Nachträgliche Änderungen/Fehlerkorrektur 215 f) Einsichtnahme Kapitel Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan I. Die Jahresabrechnung Allgemeines 217 a) Grundlagen 217 b) Beschlussfassung und Einsichtnahmerecht Die Hausgeldabrechnung (Hauptteil oder I.Teil der Jahresabrechnung) 220 a) Formulierungsbeispiel 220 b) Allgemeine Anforderungen und Darstellung und Inhalt 221 c) Unberechtigte Ausgaben 222 XIII

8 d) Angabe der Hausgeldzahlungen 223 e) Rückstände und Guthaben aus früheren Jahresabrechnungen Umlageschlüssel und Einzelfragen zu diversen Kostenpositionen 227 a) Der Umlageschlüssel 227 b) Zahlungspflichten einzelner Miteigentümer und direkte Zuordnung" (Sonderbelastung) 227 c) Der Umlageschlüssel für Betriebskosten und die Möglichkeit seiner Änderung 229 d) Einzelne Betriebskostenarten 232 e) Heiz- und Warmwasserkosten 235 f) Gerichtliche Verfahren 241 g) Haushaltsnahe Dienstleistungen (insbesondere Instandhaltungskosten) 243 h) Umsatzsteuer Die Kontenentwicklung (2. Teil der Jahresabrechnung) Die Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung (3. Teil der Jahresabrechnung) 246 a) Allgemeines zur Instandhaltungsrückstellung 246 b) Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung 247 aa) Zahlungen (Zuführungen) zur Instandhaltungsrücklage 247 bb) Ausgaben, die aus der Instandhaltungsrücklage finanziert wurden 248 cc) Die Rücklagendarstellung Die Abrechnung nach einem Eigentümerwechsel 250 a) Grundsätze: Wirkung des Abrechnungsbeschlusses, Abrechnungsspitze und Fälligkeitstheorie 250 b) Hausgeldrückstände und Erwerberhaftung 252 c) Beitragsrückstände und fehlerhafte Beschlussfassung 254 d) Das Guthaben in der Abrechnung WEG-Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Wohnung Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses und gerichtliche Entscheidung 256 a) Allgemeines 256 b) Teilweise oder gänzliche Ungültigerklärung? 256 c) Insbesondere: Die Unvollständigkeit der Jahresabrechnung 258 II. Der Wirtschaftsplan Grundlagen und Muster Einzelfragen 261 a) Aufstellung und Beschlussfassung des Wirtschaftsplans 261 b) Fälligkeit der Hausgeldforderung und Zahlungsmodalitäten 262 c) Wirtschaftsjahr und Geltungsdauer des Wirtschaftsplans Die Beitragsforderung (Hausgeld) 265 a) Grundlagen 265 b) Nachzahlungssaldo und Rückstände 266 c) Hausgeldrückstände im Prozess und nachfolgende Jahresabrechnung 267 d) Verzug und Verjährung Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses 268 III. Sonderfragen Rückforderung von Beitragszahlungen Die Sonderumlage 269 XTV

9 3. Beschlüsse in Geldangelegenheiten gem. 21 Abs. 7 WEG 271 a) Überblick 271 b) Kosten für eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums 272 c) Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand 272 d) Muster für einen Dauerbeschluss Kapitel Hausgeldinkasso I. Titulierung Grundlagen 274 a) Vorbemerkung 274 b) Einleitung des Verfahrens 274 c) Die Beschlüsse als Anspruchsgrundlage 275 aa) Grundlagen 275 bb) Unbeachtliche Einwände des Schuldners 275 cc) Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht Das gerichtliche Mahnverfahren Klagemuster (Hausgeldklage) und Hinweise 278 II. Zwangsvollstreckung - Allgemeines 281 III. Zwangsverwaltung Überblick Antragsmuster und Erläuterung Die Verteilung der Einnahmen des Zwangsverwalters Die Pflicht des Zwangsverwalters zur Zahlung von Hausgeld Fortbestehende Zahlungspflicht des Eigentümers Zwangsverwaltung und WEG-Verwaltung Zwangsverwaltung und Insolvenz 288 IV. Zwangsversteigerung Überblick Antragsvoraussetzungen 290 a) Titel 290 b) Einheitswertbescheinigung (3 %-Wertgrenze) 290 c) Grundbuchzeugnis gem. 17 Abs. 2 ZVG Antragsmuster und Erläuterung Was fällt in Rangklasse 2? Der Ablauf des Verfahrens, insbesondere: Die Anmeldung der Ansprüche Schlichte Anmeldung oder Beitritt zu einem laufenden Verfahren Zwangsversteigerung und Insolvenz 297 V. Die Sicherungshypothek 298 VI. Versorgungssperre Überblick Besonderheiten bei selbstgenutzter Wohnung Besonderheiten bei vermieteter Wohnung 301 VII. Die Entziehung des Wohnungseigentums 302 XV

10 10. Kapitel Der Verwalter I. Bestellung und Abberufung des Verwalters Überblick 304 a) Erforderlichkeit eines Verwalters 304 b) Die Person des Verwalters 304 aa) Allgemeines 304 bb) Gesellschaften als Verwalter 304 cc) Delegation von Verwalteraufgaben; Verkauf von Verwaltungen 305 c) Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft für die Bestellung 306 d) Das Verhältnis von Bestellung und Verwaltervertrag 306 e) Annahme der Bestellung durch den Verwalter Bestellung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung 308 a) Überblick 308 b) Laufzeit der (Erstverwalter-)Bestellung 308 c) Problematik der Erstverwalterbestellung in der Gemeinschaftsordnung Bestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümer 310 a) Vorbereitung der Beschlussfassung 310 aa) Rechtzeitige Ankündigung der Beschlussfassung zur Neubestellung 310 bb) Einholen von Angeboten und Vorauswahl 310 b) Die Beschlussfassung 312 aa) Formales, insbesondere zum Stimmrecht 312 bb) Wahlverfahren 312 cc) Inhalt des Bestellungsbeschlusses 313 dd) Empfehlungen zum Versammlungsablauf bei der Verwalterneuwahl 314 c) Laufzeit der Bestellung 314 d) Die erneute Bestellung des Verwalters (Wiederwahl) 315 e) Die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Bestellung Die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses 316 a) Überblick 316 b) Einzelne Gründe für die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses 318 aa) Interessenkollision bei Selbstbestellung, Stimmrechtsmissbrauch 318 bb) Verwalter betätigt sich als Verkaufsmakler 319 cc) Sonstige Einzelfälle 319 c) Rechtsfolgen erfolgreicher Anfechtung und weiteres Vorgehen 320 d) Einstweiliger Rechtsschutz Die Abberufung des Verwalters ohne wichtigen Grund Die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund 323 a) Grundlagen 323 b) Der Zusammenhang von Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags 325 c) Frist und Abmahnung 326 d) Praktische Hinweise für abberufungswillige Miteigentümer 327 aa) Allgemeines 327 bb) Eine Versammlung findet statt 327 cc) Eine Versammlung findet nicht statt 328 dd) Muster für Klage auf Abberufung 328 XVI

11 e) Stichwortverzeichnis der Gründe für eine vorzeitige Abberufung/Kündigung 329 aa) Allgemeines 329 bb) Rechnungswesen 330 cc) Das Stadium nach dem Erstbezug (insbesondere Bauträgerproblematik) 331 f) Die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses 332 aa) Überblick und Muster 332 bb) Rechtsfolgen 334 II. Die Amtsniederlegung 334 III. Pflichten des Verwalters nach der Beendigung seines Amtes Herausgabe von Geld und Unterlagen 336 a) Grundlagen 336 b) Herausgabe (Zahlung) von Geld 337 c) Herausgabe von Verwaltungsunterlagen u. a Rechnungslegung und Auskünfte Laufende Gerichtsverfahren unter Beteiligung des ausgeschiedenen Verwalters 343 IV. Fehlen des Verwalters und gerichtliche Bestellung Überblick Klage und gerichtliche Entscheidung Einstweiliger Rechtsschutz Die Rechtsstellung des gerichtlich eingesetzten Verwalters 350 V. Der Verwaltervertrag Übersicht Verwaltervertrag und Gemeinschaftsordnung Der Abschluss des Vertrags 353 a) Vertragsabschluss bei der Erstverwalterbestellung in der Gemeinschaftsordnung 353 b) Vertragsabschluss durch Beschluss der Wohnungseigentümer 353 c) Delegation des Vertragsschlusses Inhaltskontrolle des Vertrags 355 a) Ordnungsgemäßheit der Vertragsklauseln 355 b) Die AGB-Inhaltskontrolle 356 c) Stichwortlexikon häufiger Vertragsklauseln Die Vergütung des Verwalters Der Verwalter ohne Verwaltervertrag 366 VI. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Grundlagen Der Katalog des 27 Abs. 1-3 WEG 368 a) Die Durchführung von Beschlüssen 368 b) Die Durchführung der Hausordnung 369 c) Instandhaltungsmaßnahmen 370 d) Dringende Erhaltungsmaßnahmen 373 e) Die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder 373 f) Maßnahmen zur Fristwahrung und zur Abwehr sonstiger Rechtsnachteile 375 g) Die Abgabe sog. Hausbesitzererklärungen" 376 XVII

12 h) Die Entgegennahme von Willenserklärungen/Zustellungen und die Unterrichtungspflicht 376 aa) Der Verwalter als Zustellungsvertreter im Prozess 376 bb) Die Zustellung sonstiger Erklärungen an den Verwalter 377 cc) Die Pflicht zur Unterrichtung der Miteigentümer 378 i) Die Geltendmachung von Ansprüchen (Vertretung im Aktivprozess) 379 j) Die Abwehr von Ansprüchen (Vertretung im Passivprozess) 380 k) Abschluss einer Vergütungsvereinbarung mit einem Rechtsanwalt 382 1) Die Vertretung der Gemeinschaft beim Fehlen eines Verwalters Die Pflicht zur Rechnungslegung, Erteilung von Auskünften und Gewährung von Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen 383 a) Rechnungslegung 383 b) Auskunftserteilung 383 c) Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen 384 d) Eigentümerliste 385 VII. Der Nachweis der Verwalterstellung, insbesondere die Vollmachtsurkunde Der Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt gem. 26 Abs. 3 WEG Die Völlmachtsurkunde 386 VIII. Die Haftung des Verwalters Grundlagen Verwalterhaftung und gerichtliche Verfahrenskosten 388 a) Grundlagen 388 b) Auswirkungen für einen nachfolgenden Schadensersatzprozess 390 c) Rechtsmittel Stichwortlexikon der Haftungsfalle 391 a) Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung 391 b) Baumängel und Instandhaltung 392 c) Abwicklungspflichten nach dem Ende der Amtszeit 393 d) Verschiedenes Die Entlastung Kapitel Der Verwaltungsbeirat I. Bestellung und Abberufung 396 II. Aufgaben 397 III. Innere Organisation und Entschädigung 399 IV. Haftung 4Oo XVIII

13 12. Kapitel Verschiedenes I. Ersatzansprüche der Wohnungseigentümer untereinander und zwischen der Gemeinschaft und Wohnungseigentümern Schadensersatzhaftung Sonstige Ersatzansprüche 404 a) Der verschuldensunabhängige nachbarrechtliche" Aufopferungsanspruch 404 b) Aufwendungsersatz, insbesondere nach Notgeschäftsführung 404 c) Aufwendungsersatz ohne Abrechnungsbeschluss in Zweier-Gemeinschaft Haftung für Mieter und andere Nutzer 405 II. Die Haftung der Gemeinschaft und der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten für gemeinschaftliche Verbindlichkeiten 406 1, Die Haftung der Gemeinschaft Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer 407 a) Die akzessorische Haftung für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft 407 b) Die originäre Haftung der Wohnungseigentümer als Bruchteilseigentümer 409 c) Die Haftung der Wohnungseigentümer für Aufbauschulden" einer Bauherrengemeinschaft 409 d) Die Haftung für öffentlich-rechtliche Abgaben und privatrechtliche Entgelte für Leistungen der Daseinsvorsorge 409 aa) Öffentlich-rechtliche Gebühren 409 bb) Privatrechtliche Nutzungsverhältnisse 411 III. Die Verkehrssicherungspflicht Allgemeines Einzelfälle 413 IV. Versicherungsfragen Gebäudeversicherung Rechtsschutzversicherung 415 V. Die Insolvenz - Einige praktische Fragen Keine Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Insolvenz eines Wohnungseigentümers 416 a) Insolvenzantrag durch die Gemeinschaft? 416 b) Die Verbraucherinsolvenz 416 c) Der vorläufige Insolvenzverwalter 417 d) Rechtsfolgen der Insolvenzeröffnung 418 e) Hausgeldrückstände Insolvenz des Verwalters 421 VI. Die Mehrhausanlage Allgemeines Die Vereinbarung separater Verwaltung und Kostentragung und die Konsequenzen 424 VII. Die Zweiergemeinschaft 426 VIII. Haftung beim Verkauf einer Wohnung 427 XIX

14 13. Kapitel Das gerichtliche Verfahren in WEG-Sachen I. Überblick: ZPO statt FGG 429 II. Zuständigkeit Die Binnenstreitigkeiten Klagen Dritter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft 432 III. Die Klage (allgemein) Die Beteiligten und ihre Bezeichnung 432 a) Die Klage Alle gegen einen" 432 b) Die Klage Einer gegen alle" 433 c) Die Klage Einer gegen einen (oder wenige)" Die Zustellung der Klage gegen die Miteigentümer 435 a) Der Verwalter als Zustellungsvertreter 435 b) Der von der Gemeinschaft bestellte Ersatzzustellungsvertreter 435 c) Der gerichtlich bestellte Ersatzzustellungsvertreter Die Bevollmächtigung eines Rechtsanwalts Die Beiladung Die Feststellungsklage 440 IV. Die Beschlussanfechtung (Anfechtungsklage) Übersicht Formulierungsbeispiel Klagebefugnis Klage- und Begründungsfrist Prozesskostenhilfe und Beschlussanfechtung Fehlerhafte Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses Die Anfechtung des Negativbeschlusses 447 a) Fehlerhafte Feststellung und Verkündung eines Negativbeschlusses 447 b) Zutreffende Feststellung, aber materielle Rechtswidrigkeit eines Negativbeschlusses Die Beschlussanfechtung wegen Formfehlern 448 a) Das Kausalitätsproblem 448 b) Nichteinladung zur Eigentümerversammlung und Ausschluss 448 c) Ladung durch eine unzuständige Person 449 d) Verkürzte Ladungsfrist 449 e) Fehlende oder unzureichende Ankündigung in der Tagesordnung 450 f) Fehlende Beschlussfähigkeit 450 g) Nichtöffentlichkeit der Versammlung 450 h) Protokollierungsfehler 451 V. Der Vergleich 451 VI. Kostenentscheidung und Kostenerstattung 452 VII. Der Streitwert Grundlagen Einzelfälle Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung 458 XX

15 VIII. Rechtsmittel Berufung 459 a) Zulässigkeit 459 b) Begründetheit 461 c) Kosten und Gebühren Revision gegen Berufungsurteile Beschwerde 463 a) Sofortige Beschwerde 463 b) Rechtsbeschwerde 465 Anhang Anhang 1: Verwaltervertrag 466 Anhang 2: Verwaltervollmacht 471 Anhang 3: Beschluss-Sammlung 472 Stichwortverzeichnis 475 XXI