STÄDTEREPORT DUISBURG PRIMA 1A-LAGE, ANSONSTEN TRISTESSE IM EINZELHANDEL

Transkript

1 STÄDTEREPORT DUISBURG PRIMA 1A-LAGE, ANSONSTEN TRISTESSE IM EINZELHANDEL NOVEMBER 2015

2 In Zahlen Bundesland: Nordrhein-Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: -0,3 % Arbeitslosenquote: 13,1 % Kaufkraftkennziffer: 87,5 Zentralitätskennziffer: 110,2 Relevante Shopping-Center: FORUM Duisburg (C), Königsgalerie Duisburg (C), Mercator Center (S) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR/m² m² Modezentralität Duisburg m² Einzugsgebiet Ø Tsd. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting Duisburgs Silhouette ist von traditioneller Industrie geprägt. Der größte Stahlstandort in Europa hat auch den größten Binnenhafen, der als vielseitiges Serviceund Handelszentrum fungiert. Mitten im Ballungsraum und nahe am Flughafen Düsseldorf gelegen, kreuzen sich hier wichtige Verkehrsadern und machen die Stadt zu einer bedeutenden Logistikdrehscheibe in Europa. Der Dienstleistungssektor wächst zwar stetig, aber dies kann nicht darüber hinweg täuschen, dass die Bevölkerung weiter und den Prognosen kontinuierlich schrumpft. Um dem entgegen zu wirken, hat die Stadtspitze ein Handlungskonzept 2027 entwickelt, das beispielsweise die Ausweisung von jeweils 300 Hektar Bauland für Gewerbe und Wohnen vorsieht und mit ersten Erfolgen aufwarten kann. Am 21. September 2015 hat der Rat der Stadt die Teilräumlichen Strategiekonzepte beschlossen. Damit wird die Stadtentwicklungsstrategie Duisburg bestehend aus der Strategie für Wohnen und Arbeiten und den Teilräumlichen Strategiekonzepten - zum Orientierungsrahmen für die zukünftige Stadtentwicklung. BEDEUTUNG DER STADT ALS Der innerstädtische Einzelhandel kämpft nicht nur gegen die EINZELHANDELSSTANDORT konkurrierenden Städte des westlichen Ruhrgebiets und Düsseldorf an, sondern künftig eventuell auch gegen einen Konkurrenten aus den eigenen Reihen : Duisburg ist immer noch die drittgrößte Stadt im Ruhrgebiet, kann sich aber aus Einzelhandelssicht weiterhin nicht der Stadtgröße entsprechend positionieren. Trotz des in den letzen Jahren deutlich angewachsenen und verbesserten Angebotes am Standort Duisburg ist die Konkurrenzsituation im westlichen Ruhrgebiet einfach zu groß. Die Realisierung des Factory Outlet Center Douvil im Duisburger Norden ist aktuell als fraglich anzusehen. Für den innerstädtischen Handel wäre dies ein Segen, ein Outletcenter im eigenen Stadtgebiet erschwert die Situation zusätzlich. Auf der Verkaufsfläche ( m²) in der Duisburger City werden rund 305 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatz- und Verkaufsflächenanteil der Innenstadt ist mit knapp 13 und 15 Prozent deutlich unter dem Durchschnitt gleich großer Städte. Für eine Stadt dieser Größenklasse spielt Duisburg im Einzelhandelssektor eine Liga niedriger als üblich, berichtet COMFORT- Geschäftsführer Jürgen Kreutz. COMFORT Städtereport Duisburg2015 Seite 2 von 7

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* Duisburg INNENSTADTANTEIL UMSATZ* Duisburg KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 14,7% 12,8% 100,0 95,0 97,5 90,0 85,0 87,5 80,0 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Dusiburg Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 130,0 24,5% 27,4% 120,0 125,4 110,0 110,2 100,0 Dusiburg Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH Duisburg erreicht in keiner der Kategorien Kaufkraft, Umsatz und Zentralität den Durchschnitt von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Mit dem DOUVIL- Duisburg Outlet Village, das im Norden der Stadt auf einem fünf Hektar großen Areal zwischen den Stadtteilen Marxloh und Hamborn entstehen soll, hätte der innerstädtische Einzelhandel seine größte zu bewältigende Herausforderung. Mit 95 Shops, einer Gesamtmietfläche von m² sowie Parkplätzen wurde hier das größte Factory Outlet Center in Nordrhein-Westfalen geplant, das eine zweite Ausbaustufe mit insgesamt 140 Läden, m² und Parkplätzen vorsah. Aktuell scheint eine Realisierung aber immer unwahrscheinlicher. In der November- Ratssitzung sollte eigentlich die Offenlage des Bebauungsplans beschlossen werden. Aus dem Rathaus wurde allerdings vermeldet, dass wichtige nötige Unterlagen und Gutachten fehlen und auch nicht absehbar sei, wann es einen Fortschritt gibt. Momentan führt die Stadt mit dem Eigentümer der für das DOUVIL leergezogenen und abrissbereiten Zinkhütten-Siedlung Gespräche darüber, diese als Asylantenwohnheim zu nutzen. Derweil mehren sich die Stimmen von Fachleuten verschiedener Herkunft, unter ihnen die Geschäftsführer der IHK und des Einzelhandelsverbandes Niederrhein, gegen das geplante Outlet. Wortführer ist der Stadtplaner Walter Brune, auch er sieht die Gefahr, dass das Outlet die schon schwächelnde City leersaugen würde. Alternativ wäre ein innerstädtisches Outlet-Konzept denkbar, angesiedelt zwischen Königstraße und Innenhafen. Für die sehr kränkelnde Lage eine interessante Perspektive. COMFORT Städtereport Duisburg2015 Seite 3 von 7

4 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Königstraße, Kuhstraße Top 1A-Lage in Duisburg Handelsbesatz größtenteils auf der südlichen Straßenseite (gerade Hausnummern) Bestes Teilstück zwischen dem Forum Duisburg (Tonhallenstraße) und der Königsgalerie Aktueller Mietpreis liegt bei 63 EUR/m² für die Königstraße Blick in die Königstraße Die Attraktivität des innerstädtischen Einzelhandelsangebots steigerte sich mit dem sehr ansprechenden Forum Duisburg (Handelsfläche ca m²) sowie der 300 Meter entfernten Königsgalerie (ca m² Einzelhandelsfläche) signifikant. Die zwischen diesen beiden Einkaufszentren gelegene Toplage Königstraße/Kuhstraße profitierte deutlich zum Leidwesen der Nebenlagen Sonnenwall und Münzstraße. Diese haben mit Leerständen, Interimsnutzungen und teilweise heftigen Mietpreissenkungen zu kämpfen. Auch am einst durchaus attraktiven Sonnenwall breiten sich besonders zwischen Friedrich-Wilhelm-Platz und der Königsgalerie Leerstände und Billig-Läden aus. Ein generelles Problem von B-Lagen, wenn nicht seitens der Eigentümer und Mieter investiert wird und beispielsweise mit interessanten Konzepten und Nischenangeboten gegen die konsumigen und hochfrequentierten A-Lagen gewirkt wird, so Kreutz. COMFORT Städtereport Duisburg2015 Seite 4 von 7

5 Die Magneten C&A und Sinn Leffers gaben schon vor Jahren am Standort Münzstraße auf. Das Textilkaufhaus Peek & Cloppenburg wandelte seine Filiale in der Münzstraße 40 in ein Outlet um, wo liegen gebliebene Ware der Vorsaison aus anderen P & C-Häusern verkauft wurde. Aber auch dieses Outlet wurde schließlich im Oktober 2014 geschlossen, da es die Erwartungen an den Standort nicht erfüllte. Die örtliche IHK sucht laut Medienberichten nach Möglichkeiten zur Belebung der westlichen Innenstadt, in der es zwar wenig Leerstand gibt, aber vorwiegend eine Kundschaft bedient wird, die mit Waren aus dem Segment Ein-Euro- Artikel zufrieden sind. Wie bereits skizziert, brachte im Zusammenhang mit dem geplanten Factory-Outlet-Center in Duisburg-Hamborn hier jüngst Stadtplaner und Architekt Walter Brune Blick in den Sonnenwall zusammen mit der Immobilien-Ökonomin Sabine Josten den Gedanken ins Spiel, zwischen Münzstraße und Innenhafen ein innerstädtisches Outlet-Center anzusiedeln, das sich in den bestehenden Handel integriere und ihn ergänze. Das neue Stadtfenster an der Steinschen Gasse/Münzstraße mit Bibliothek, Volkshochschule und Einzelhandel Die Pläne, auf dem Areal der ehemaligen Stadtbibliothek an der Düsseldorfer Straße 5-7 (nahe Galeria Kaufhof) ein House of Fashion auf rund m² mit Primark als Ankermieter zu errichten, stocken ebenfalls. Die Stadt und der Duisburger Investor Fokus Development halten aber an dem Projekt fest. Schuld seien Verzögerungen beim Erwerb des benachbarten Volksbank-Gebäudes, auf dessen Grundstück der Investor ebenfalls ein Geschäftshaus errichten und beide Projekte in einem Zug realisieren will. Jüngst hat die Stadt das Grundstück sogar verbilligt, was das enorme Interesse der Kommune an einer Realisierung des Projektes mit dem Zugpferd Primark als Mieter zeigt. Für den örtlichen Einzelhandel wäre diese Entwicklung definitiv zu begrüßen. Im Sommer hörte man vom in die Jahre gekommenen und zur Hälfte leerstehenden Averdunk-Centrum am Ende der Königstraße Richtung Hauptbahnhof, dass möglicherweise ein holländischer Investor das Erdgeschoss umbauen und zu großen Flächen für einen Einzelmieter umgestalten möchte. Auch diese Maßnahme wäre für die Hauptlage Duisburg begrüßenswert. In der Toplage Königstraße konnte der kontinuierliche Sinkflug der Mieten zwar auch nicht aufgehalten werden, aber er fällt geringer aus. Aktuell werden 63 Euro pro m² Spitzenmiete für kleine Ladenflächen bzw. 28 Euro für Großflächen erzielt. Dieses Mietpreisniveau wird einer Stadt mit fast Einwohnern absolut nicht gerecht und ist das Resultat der prekären Lage des Einzelhandels, ist der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz überzeugt. COMFORT Städtereport Duisburg2015 Seite 5 von 7

6 INVESTMENT Aufgrund der beschriebenen Lageverschiebung bzw. klaren Konzentration auf eine ca m lange Toplage ist der KAUFPREISFAKTOR Investmentmarkt einfach strukturiert. Überregionale und 14,0 16,0 institutionelle Investoren interessieren sich vorrangig für die High Street-Lage zwischen den beiden Einkaufscentern. Regionale Kapitalanleger können die schwierigeren Lagen mit deren Chancen und auch Risiken besser beurteilen und bewerten. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zu dem 16-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt demnach bei mindestens 6,25 Prozent FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Fußgängerzone Königstraße/Kuhstraße hat die Entwicklung der beiden Einkaufszentren Forum Duisburg und Königsgalerie gut verkraftet und ihre Position nachhaltig durch weitere Neuansiedlungen gestärkt. Die anderen Handelslagen haben hingegen an Bedeutung und Anziehungskraft verloren. Einige inhabergeführte oder lang ansässige Einzelhandelsgeschäfte wie das Herrenmodegeschäft Thrun, das Feinkostgeschäft De Haan oder der Porzellanhändler Rosenthal haben in den letzten Monaten gerade in den Nebenlagen ihren Standort aufgegeben. Der westliche Innenstadtbereich von der Steinschen Gasse bis hin zum Innenhafen bedarf besonderer Aufmerksamkeit und bräuchte ein vernünftiges Konzept. Duisburgs Einzelhandel leidet trotz diverser Projekte in den letzten Jahren weiterhin unter dem vorhandenen Image, der unterdurchschnittlichen Kaufkraft, dem großen Wettbewerbsangebot im westlichen Ruhrgebiet sowie dem immer noch geplanten Factory Outlet Center DOUVIL. Die Realisierung dieses Projektes wäre für den innerstädtischen Einzelhandel nach Meinung der COMFORT desolat die Duisburger Verantwortlichen müssten nur einen kurzen Blick auf die Innenstadt von Oberhausen werfen, um zu sehen, welche Folgen die Realisierung eines außerstädtischen Zugpferdes für die City hat. Die Toplage in Duisburg funktioniert und bietet ein breites Angebotsspektrum, in den Randlagen allerdings herrscht hingegen vermehrt Tristesse. Dies kann mitunter auch ein Ergebnis von Fosters Masterplan für die Duisburger Innenstadt sein, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport Duisburg2015 Seite 6 von 7

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² m² m² 28 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Fon: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport Duisburg2015 Seite 7 von 7