Flüchtlingsunterkünfte (Modularbauten) Ausschreibungsmodalitäten, Bieterkreis und Ergebnisse der Ausschreibung

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1 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin, den 22. Februar 2016 V AbtL Telefon Fax Hermann-Josef.Pohlmann@senstadtum.berlin.de An den Vorsitzenden des Hauptausschusses über den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin über Senatskanzlei G Sen Flüchtlingsunterkünfte (Modularbauten) Ausschreibungsmodalitäten, Bieterkreis und Ergebnisse der Ausschreibung Kapitel 9810 Titel Flüchtlingsunterkünfte (Modularbauten) Titel Flüchtlingsunterkunft Martha-Arendsee-Straße Titel Flüchtlingsunterkunft Wittenberger Str. / Ecke Flämingstraße Kapitel 1250, MG 11 Titel Modulare Gebäude zur Unterbringung von Asylbegehrenden 80. Sitzung des Hauptausschusses vom 27. Juni 2015 Schreiben SenGesSoz und SenStadtUm II AbtL und V AbtL vom 16. Juni 2015 rote Nr Sitzung des Hauptausschusses am 14. Oktober 2015 Sammelvorlage SenStadtUm Z FA vom 18. September 2015 Bericht 35, rote Nr Sitzung des Hauptausschusses am 18. November 2015 Sammelvorlage SenStadtUm Z FA vom 6. November 2015 Bericht 63, rote Nr Sitzung des Hauptausschusses vom 9. Dezember 2015 Schreiben SenFin II LIP 2 vom 30. November 2015 rote Nr Sitzung des Hauptausschusses am 27. Januar 2016 Bericht SenStadtUm V A 4 vom 5. Januar 2016, rote Nr Kapitel 9810, Titel Ansatz T Ansatz T Reste 637 T Ist 2015: 383 T Verfügungsbeschränkungen: 0 T Aktuelles Ist (Stand ): 0,00 Geschätzte Gesamtkosten: T 1

2 Kapitel 9810, Titel Ansatz T Ansatz T Reste T Ist 2015: 101 T Verfügungsbeschränkungen: 0 T Aktuelles Ist (Stand ): 0,00 Geschätzte Gesamtkosten: T Kapitel 9810, Titel Ansatz T Ansatz T Reste T Ist 2015: 127 T Verfügungsbeschränkungen: 0 T Aktuelles Ist (Stand ): 0,00 Geschätzte Gesamtkosten: T Kapitel 1250, Titel Ansatz T Ansatz T Ansatz T Ist 2015: 0 T Verfügungsbeschränkungen: T Aktuelles Ist (Stand ): 0,00 Geschätzte Gesamtkosten: T Der Hauptausschuss hat in seiner 100. Sitzung am 27. Januar 2016 Folgendes beschlossen: SenStadtUm wird gebeten, dem Hauptausschuss rechtzeitig zur Sitzung am zur Auswertung und zu den Ergebnissen der Ausschreibung zu berichten und darzustellen, ob es zu Veränderungen bei Art und Umfang der Lose sowie zu Veränderungen der Grundannahmen über die Kosten des Wohnplatzes im Rahmen der Ausschreibung (Annahmen bestätigt oder nicht bestätigt) gekommen ist. Hierzu wird berichtet: Beschlussempfehlung Es wird gebeten, von nachstehendem Bericht Kenntnis zu nehmen. 1. Besonderheiten der Baumaßnahme Die Bauvorhaben für die Gemeinschaftsunterkünfte für Flüchtlinge unterscheiden sich u.a. von anderen Hochbaumaßnahmen nach 24 LHO dadurch, dass die Benennung von Grundstücken nicht am Beginn des Planungsprozesses also zur Aufstellung des Bedarfsprogrammes 2

3 erfolgte, sondern unter Zugrundelegung eines Typenentwurfs (s. Nr. 2) sukzessive nach folgendem Verfahren: In der ersten Septemberhälfte 2015 beauftragte das Land Berlin die STADT und LAND geeignete Grundstücke nach einem Quick Check (Planungsrecht, Infrastruktureinrichtungen) zu identifizieren. Die Hochbauabteilung führt nun die eigentlich bereits für das Bedarfsprogramm - relevanten Untersuchungen (Artenschutz, Bodengutachten, Kampfmittelfreiheit, Abfrage der Leitungsverwaltungen, etc.) durch, die erst eine abschließende Bewertung der Eignung der Grundstücke ermöglichen. 2. Typenentwurf: Grundmodul und Funktionsmodul Um nicht erst jetzt zum Zeitpunkt der Benennung der Grundstücke mit dem Planungsprozess zu beginnen, hat die Hochbauabteilung im Sommer 2015 nach einem iterativen Prozess mit dem LAGeSo zur Raumprogrammfindung einen Typenentwurf für ein viergeschossiges Grundmodul für die Unterbringung von 60 Flüchtlingen in Doppel- bzw. Einzelzimmer mit gemeinschaftlichen Sanitärbereichen in den Obergeschossen sowie wohnungsähnliche Wohnformen für Familien im Erdgeschoss entwickelt. Pro Geschoss sind jeweils 15 Personen untergebracht, wobei jeweils zwei Doppelzimmer durch eine Zwischentür zum Familienzimmer erweiterbar in den äußeren Ecken des quadratischen Grundrisses angeordnet sind. Durch innenliegende Sanitärzonen, durch eine zentrale Erschließung (Treppe und Aufzug) sowie durch gemeinschaftlich genutzte Küche und Aufenthaltsraum separiert, bieten die Zimmer eine für eine Gemeinschaftsunterkunft maximale Privatsphäre und Übersichtlichkeit. Ein freistehendes eingeschossiges Funktionsmodul übernimmt die einmaligen Funktionen (Pforte, Lagerräume, Arztzimmer, Waschküche, etc.), die sich nicht wirtschaftlich im Grundmodul unterbringen lassen. 2.1 Kombination der Grundmodule: Die Module des Typenentwurfes können je nach Grundstücksgröße- und Zuschnitt sowie unter Berücksichtigung des Planungsrechts einzeln oder in zwei, drei- bzw. vierfacher Kombination auf nahezu jedem Grundstück ggf. auch mit unterschiedlicher Geschossanzahl angeordnet werden. 2.2 Bau- und Konstruktionsweise der Module Der Typenentwurf sieht eine Stahlbetonkonstruktion mit einer umlaufend tragenden Fassade aus kerngedämmten leicht transportablen Betonfertigteilen, Stahlbetondecken und lediglich 4 Stützen im Inneren (späterer Umbau, Nachnutzung) vor. Für diese Konstruktion bzw. für diesen Entwurf liegen eine Vorstatik, ein Brandschutznachweis und ein EnEV-Nachweis vor. Die Fertigteilbauweise garantiert einen relativ schnellen, weitgehend witterungsunabhängigen Bauablauf, wobei es sich um eine doch konventionelle Art des Bauens handelt, die von mittelständigen Baufirmen leistbar ist. 3

4 3. Vergabe der Bauleistungen (Generalunternehmen) 3.1 Grundsatzüberlegungen Ziel der Planung war es, dass die zu verwendenden Konstruktionen einen schnellen Bauablauf gewährleisten und von einem großen Bieterkreis herzustellen sind, um ein Höchstmaß an Wettbewerb zu gewährleisten, und auch in der Nachnutzung entsprechend nachhaltig und flexibel reagieren zu können. Bereits im Vorfeld der Planung (Vorplanung) hatten sich unter den Aspekten einer möglichen Nachnutzung für Wohnen, studentisches Wohnen, etc., des o.g. differenzierten Unterbringungsangebotes in den Geschossen und der tendenziell monopolartigen Anbieterstruktur die Raummodulkonstruktionen der großen Hersteller als nicht nachhaltig und für diese Aufgabe als nicht die wirtschaftlichste Bauweise herausgestellt. Deshalb sollen die Module des Typenentwurfs unter Einbeziehung von herstellerunabhängigen Baukonstruktionen schlüsselfertig von einem Generalunternehmer errichtet werden. 3.2 Offenes Verfahren 3 EG Abs. 1 Nr. 1 VOB/A Wegen der Überschreitung des Schwellenwertes erfolgte die Ausschreibung europaweit in einem Offenen Verfahren. 3.3 Aufteilung in (Bau)-Lose Der Ausschreibung für die Generalunternehmerleistungen im offenen Verfahren lag das o.g. Konstruktionsprinzip zugrunde. Um auch kleineren Baufirmen die Teilnahme zu ermöglichen, wurde die Vergabe in 2 gleichgroßen (Bau) Losen vorgesehen, wobei der Gegenstand der Ausschreibung sämtliche Gewerke der Baukonstruktion (Kostengruppe 300 der DIN 276) und der Technischen Anlagen (Kostengruppe 400 der DIN 276) sind. Den Bietern wurden sämtliche Pläne, Berechnungen und Nachweise in den Verdingungsunterlagen zur Verfügung gestellt. 3.4 Rahmenvertragliche Regelungen Die Besonderheit dieser Ausschreibung besteht in den rahmenvertraglichen Regelungen: Da letztendlich bis zum heutigen Tage nicht alle Grundstücke und deren mögliche Bebauung auf den Grundstücken abschließend geklärt sind, ist der Auftragsgegenstand zunächst für Los 1 der Standort Wittenbergerstr. und für Los 2 der Standort Martha-Arendsee-Str., beide bereits seit Anfang Mai 2015 vom LAGeSo benannt. Ein weiterer Vertragsgegenstand für jedes Los ist ein Rahmenvertrag, der den Abruf weiterer Module über einen Zeitraum vom 48 Monaten und deren Bau auf noch unbekannten Grundstücken vorsieht. 3.5 Nebenangebote Die hohen Anforderungen an Wertung von Nebenangeboten mit der frühzeitigen Bekanntmachung von Wertungskriterien und die damit verbundene höhere Gefahr einer zeitverzögernden Rüge im weiteren Vergabefahren und die bereits fortgeschrittene Planung 4

5 (Brandschutz, Tragwerk, Gebäudetechnik) des Grundmoduls waren die Gründe für die Nichtzulassung von Nebenangeboten. Der Auftraggeber hat hier von seinem Leistungsbestimmungsrecht Gebrauch gemacht. 3.6 Zuschlagskriterien Als Zuschlagskriterien wurden der Preis (Gewichtung 90 v.h.) und die Bauzeit (Gewichtung 10 v.h.) bekannt gemacht, wobei ein realistischer Rahmenterminplan von 48 Wochen die Grundlage für die Abschläge auf die Bauzeit bildete. Als Preis wurde die Summe sämtlicher Grundmodulkombinationen (Grundmodul, Zweier-, Dreier- und Viererkombination), sämtlicher möglicher Geschossanzahlen (drei-, vier- und fünfgeschossig), möglicher Gründungsvarianten (guter, mittlerer und ungünstiger Baugrund) sowie zwei Funktionsmodultypen (großes und kleines) ermittelt und gewertet: Insgesamt 56 Positionen. Der angebotene Wertungspreis stellt somit nicht die Auftragssumme dar, diese ist dann jeweils standortspezifisch (Modulkombination, Geschossanzahl, Baugrund) zu ermitteln. 3.7 Mengengerüst: 2 Standorte fest, 4 weitere auf Abruf im Rahmenvertrag Hinsichtlich der Menge der ausgeschriebenen Module ist zu berücksichtigen, dass während der Erstellung der Verdingungsunterlagen im Sommer 2015 im SIWA 40 Mio. für Flüchtlingsunterkünfte zu Verfügung standen, der Senatsbeschluss über die Aufstellung des Doppelhaushaltes 2016/17 sah weitere 40 Mio. vor. Der Ansatz im SIWA und der im Doppelhaushalt 2016/2017 vorgesehene Betrag stellen dementsprechend die Basis für die Mengen der Ausschreibung dar: Jeweils eine Flüchtlingsunterkunft pro Los bestehend aus jeweils vier viergeschossigen Grundmodulen und einem Funktionsgebäude auf den beiden bekannten und geeigneten Grundstücken als Mindestabnahmemenge und jeweils acht Grundmodule und zwei Funktionsmodule pro Los als Höchstmenge des Rahmenvertrages (4 weitere Flüchtlingsunterkünfte, insgesamt 6). Exkurs 1: Die Erhöhung der Unterkunftsgröße auf bis zu 500 Bewohner Nach dem rasanten Anstieg der Flüchtlingszahlen im Spätsommer 2015 wurde die Zahl auf maximal 500 Flüchtlinge vom Bedarfsträger pro Standort erhöht. Dies hatte zur Folge, dass die Geschosszahl der Module von 4 auf 5 erhöht wurde und regelmäßig nun 6 statt 4 Grundmodule pro Standort angeordnet werden sollten. Der Typenentwurf wurde daraufhin auf eine mögliche Fünfgeschossigkeit hin überprüft (Tragwerk, Haustechnik, Brandschutz, etc.). Die geänderte Planung konnte im Ausschreibungsverfahren insoweit berücksichtig werden, das der Angebotspreis für fünfgeschossige Module in sämtlichen Kombinationen abgefragt werden konnte. 5

6 3.8 Vorinformation Die Vorinformation abgesandt am an das Amtsblatt der EU, wurde am veröffentlicht. 3.9 Veröffentlichung Die Verdingungsunterlagen im offenen Verfahren gemäß 3 EG Abs. 1 Nr. 1 VOB/A wurden am an das Amtsblatt der EU versandt, die Verdingungsunterlagen umfassten ca. 700 Seiten Beschreibungen und Pläne Verdingungsverhandlung Zum Submissionstermin am lagen 6 Angebote vor: 4 Bieter hatten beide Lose angeboten, ein Bieter nur Los 1, ein weiterer Bieter nur Los 2. 3 Bieter kamen aus Berlin, 3 Bieter aus dem übrigen Bundesgebiet Prüfung und Wertung der Angebote Der im Rahmen der Submission verlesene Angebotspreis ist siehe 3.5 wegen der Addition sämtlicher möglicher Modulkombinationen wenig aussagekräftig in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit der Angebote. Die Auswertung bezogen auf die Standorte Wittenberger Str. und Marta-Arendsee-Str. für beide liegen geprüfte Bauplanungsunterlagen vom vor ergab, dass die Angebotspreise über dem Kostenrahmen der geprüften Bauplanungsunterlagen lag Aufhebung der Ausschreibung Die Ausschreibung wurde gemäß 17 EG Abs.1 Nr. 3 VOB/A am aufgehoben, da keine wirtschaftlichen Angebote eingegangen waren Verhandlungsverfahren ohne öffentliche Bekanntmachung Mit dem Aufhebungsschreiben wurden die Bieter informiert, dass nun ein Verhandlungsverfahren ohne öffentliche Bekanntmachung nach 3 EG Abs. 5 Nr.1 und Nr. 4 VOB/A durchgeführt wird und zu Verhandlungsgesprächen am eingeladen wird Verhandlungsgespräche An den Verhandlungsgesprächen nahmen sämtliche Bieter teil. Die Gespräche dienten u. a. auch der Suche nach den Kostentreibern : Übereinstimmend wurde die lange Laufzeit des Rahmenvertrages (48 Monate) und der in diesem Zeitraum jederzeit mögliche Abruf von Modulen als schwer kalkulierbar beschrieben: Dementsprechend hatten die Bieter von ihnen prognostizierte Preissteigerungen für vier Jahre einkalkuliert. 6

7 Exkurs 2: Grundstücke und zusätzliche Mittel Zum Zeitpunkt der Verhandlungen stand die Liste mit geeigneten Grundstücken der BUL zur Verfügung. Die ersten städtebaulichen Einpassplanungen der Hochbauabteilung auf diesen Grundstücken verfestigten die Einschätzung, dass mindestens 10 geeignete Grundstücke zur Verfügung stehen. Darüber hinaus wurde signalisiert, dass im kommenden SIWA weitere Mittel zur Verfügung gestellt werden. Deswegen wurde in den Verhandlungsgesprächen nachgefragt, ob eine Erhöhung des Mengenumfangs möglich sei. Dieses wurde von den Bietern bestätigt Überarbeitung der Verdingungsunterlagen im Verhandlungsverfahren Nach den Verhandlungsgesprächen wurden die Verdingungsunterlagen geringfügig überarbeitet: Pro Los wurde die Mindestabnahmemenge auf 6 Module und 1 Funktionsmodul erhöht, da nun pro Standort mehr als 240 Flüchtlinge unterzubringen sind. Pro Los ist der Abruf weiterer 24 Grundmodule und 4 Funktionsmodule somit für weitere 4 Standorte - vorgesehen, dieses alles im Laufe des Jahres 2016, so dass eine sicherere Kalkulation möglich war. Die derart geringfügig überarbeiteten Verdingungsunterlagen wurden am an alle sechs Bieter versandt Verdingungsverhandlung Zum Einreichungstermin am lagen vier Angebote vor. 3 Angebote für beide Lose und 1 Angebot für Los Beauftragung Im Ergebnis der Prüfung und Wertung der Angebote lagen die Angebotspreise der wirtschaftlichen Angebote deutlich unter denen des aufgehobenen offenen Verfahrens, so dass am der Zuschlag auf das wirtschaftlichste Angebot für beide Lose - Firma Klebl GmbH in Neumarkt in der Oberpfalz erteilt wurde. Gegenstand sind die rahmenvertraglichen Vereinbarungen und der jeweils 1. Abruf pro Los: Standorte Wittenbergerstr. und Martha-Arendsee-Str. Das 1890 gegründete und in Familienbesitz befindliche Unternehmen ist auf Betonfertigteile spezialisiert und verfügt über Mitarbeiter und 6 Betonwerke, 2 davon in der Umgebung Berlins Wirtschaftlichkeit und Kosten Die Auftragssummen für die beiden Standorte Wittenberger Str. und Martha-Arendseestr. liegen unter den entsprechenden Kostenanteilen der geprüften Bauplanungsunterlagen: Wittenbergerstr (BPU für diese Kostengruppen: ), Martha-Arendsee-Str (BPU für diese Kostengruppen: ). 7

8 Dieses entspricht Kosten von ca Summe Baukosten (SBK) - Kostengruppen 300 und 400 gemäß DIN bezogen auf den Quadratmeter Bruttogrundfläche (SBK/BGF). Die Platzkosten betragen bei einer Belegung mit 450 Flüchtlingen bezogen auf die SBK ca , bei der Erhöhung der Belegung auf 535 (um ca. 30 v.h.) ca In Vertretung Regula Lüscher Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 8