Gebündelte Vergaben bei Hochbauprojekten

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1 RA Dr. Stephan Heid Gebündelte Vergaben bei Hochbauprojekten Auftraggeberinteressen Einhaltung von Budget- und Zeitvorgaben Minimierung des Vorplanungsaufwandes laufende Gestaltbarkeit des Leistungsbildes Einflussnahme auf den Vergabeprozess Minimierung des Koordinationsaufwandes einheitlicher Ansprechpartner bei der Projektrealisierung klarer Haftungs- und Gewährleistungsträger nach Übergabe Absicherung gegen Vergabekontrolle 2

2 Bieterinteressen Verringerung des Anbieterkreises zur Erhöhung der Zuschlagschancen Vergabe zu angemessenen Preisen Vergabe nach Bestbieterkriterien Zulassung von Alternativen Minimierung unkalkulierbarer Risken Beauftragung als Generalunternehmer (Bauindustrie) Beauftragung als Totalunternehmer (Bauindustrie) 3 Modell optimierte Liegenschaftsfinanzierung -revitalisierung und -verwaltung drei Leistungsbilder in einer Ausschreibung: Finanzierung, Revitalisierung (Planung/Bau) und Facility Management (Verwaltung) daher Bieterkonsortien bestehend aus Banken + Planer/Baufirma + FM-Dienstleister Vergabe im 2-stufigen EU-weiten Verhandlungsverfahren Auswahl des Bestbieters nach den besten Gesamtkonditionen (keine Teilvergabe) Nachprüfungsverfahren nur bei Konsens des gesamten Bieterkonsortiums 4

3 + steuerrechtliche Begünstigung Art 34 BudgetbegleitG 2001 Aufgabenausgliederung (hier: Facility Management) des AG an eine 100%GmbH Befreiung des Ausgliederungsvorganges von Verkehrsteuern (GrESt, GesSt, Gebühren) und Eintragungsgebühren Miet- und Pachtverträge zwischen AG und Drittem ohne Gebühren neu gegründete GmbH operiert bei Sanierung/Neubau mit USt-Vorteil zusätzliche Leasingvarianten: zb Kautionsleasingmodell, Kommunalleasingmodell 5 Art 34 BudgetbegleitG 2001 AG Aufgabenausgliederung 100%-GmbH Finanzierung / Revitalisierung / Facility Management Bank Baufirma Konsortium FM 6

4 Finanzierung Vorgabe eines Kreditvertrages durch den AG in allen Details, insbesondere Kreditrahmen Laufzeit und Tilgung Währung bzw Währungsmix Sicherheiten Kündigung Bieter gibt ausschließlich die Marge an (zb 20 BP auf 6-Monats-EURIBOR) Bestbieterermittlung ausschließlich anhand der Marge 7 Revitalisierung Vorgabe eines Generalplanervertrages und eines Generalunternehmervertrages durch den AG in allen Details, insbesondere zu übernehmende Vorplanungen vorläufige HSK und Honorarmodalitäten allgemeine und gewerksspezifische Werkvertragsregeln (unter Berücksichtigung der ÖNORM B 2110) Bieter gibt Generalplanerhonorar und Baupreise bekannt Bestbieterermittlung anhand dieser quantitativen Kriterien + Bewertung von Optimierungsvorschlägen (zb Haustechnik) 8

5 Verwaltung Vorgabe eines FM-Vertrages durch den AG in allen Details, insbesondere Vervollständigung von Bestands- und Belegplänen Einrichtung eines CAFM-Systems Strukturierung von Projektphasen Inspektion, Wartung, Störungsbehebung, etc Bieter gibt Entgelt je Leistungsphase bzw Leistungsbild bekannt Bestbieterermittlung anhand dieser quantitativen Kriterien + Bewertung von Organisationsmodellen (zb Integration eigenen Personals des AG) 9 Herausforderung auf Auftraggeberseite Umfangreiche Consultingleistungen für das Vergabeverfahren erforderlich, die zt wiederum ausschreibungspflichtig sind Architektur: Conceptual Design + funktionale LB bauherrenseitige/nutzerseitige Projektsteuerung juristische Projektbegleitung Risiko von Bieterabsprachen, da die Verhandlungen idr mit drei Bieterkonsortien geführt werden geringe Einflussmöglichkeit auf die Subunternehmerauswahl (zt ausgleichbar durch ein Maximalpreis-Modell mit Open-book- Lösung ) 10

6 Herausforderung auf Auftraggeberseite Gestaltung des Bestbieterschemas Gewichtung von Finanzierung : Planung/Bau : FM Einschätzung der Bonität des AG Trennung von Implementations- und Daueraufwand bei FM Qualitätsaspekte beim Bau (zb Optimierungsvorschläge für HKLS) Gestaltung des Verfahrensablaufes Anzahl der Verhandlungsteilnehmer Strukturierung der Verhandlungsrunden (nach Fachgebieten) und Dokumentation Scoring nach Erstangebot und Erstverhandlungen Ausscheiden oder Warmhalten von Bietern 11 Herausforderung auf Bieterseite Koordination eines inhomogenen Bieterkonsortiums, vor allem bei Erstbewerbung Akzeptanz der Solidarhaftung der Bietergemeinschaft (Bank-Baufirma-FM) stößt auf Schwierigkeiten Umlagerung von nicht auspreisbaren Einzelrisiken auf bewertbare Angebotsbestandteile Abschreiben der Verfahrenskosten bei nicht erfolgreicher Teilnahme gemeinsame Vorgehensweise bei Durchführung eines Vergabekontrollverfahrens 12

7 Konkrete Praxiserfahrungen AKOÖ: umfassende Revitalisierung einer denkmalgeschützten Büroimmobilie (Teilabriss, Neubau, Generalsanierung der TGA) Projektdauer für Vergabeverfahren: 13 Monate davon Präqualifikation: 2,5 Monate Angebotsstufe: 10,5 Monate (7 Monate Scoringverfahren und 3 Monate Exklusivverhandlungen) kein Vergabekontrollverfahren Besonderheiten: Überbindung des Architekten, Maximalpreismodell Zuschlag: Februar 2007 Status: Bauprojekt in Umsetzung (siehe 13 Konkrete Praxiserfahrungen WKÖ: umfassende Revitalisierung einer Büroimmobilie aus den 70-er Jahren (Generalsanierung der TGA, Erneuerung der Fassade, Aufstockung) Projektdauer für Vergabeverfahren: 10 Monate davon Präqualifikation: 3 Monate Angebotsstufe: 7 Monate (5,5 Monate Scoringverfahren und 1,5 Monate Exklusivverhandlungen) kein Vergabekontrollverfahren Besonderheiten: Umbau bei laufendem Betrieb, Maximalpreismodell Zuschlag: Juli 2007 Status: Bauprojekt in Umsetzung 14

8 Resümee des Modells optimierte LFRV Kein Modell für gut standardisierbare Bauleistungen (zb Straßenbau) gut geeignet hingegen für Neuerrichtung, Sanierung, Erweiterung etc im Hochbaubereich kein klassisches PPP-Modell (mangels Risikoübertragung), aber Optimierung der Vergabe von klassischen Bau- und DL-Aufträgen verstärkter positiver Effekt bei der Nutzbarmachung von Art 34 BudgetbegleitG 2001 und Leasingmodellen positive Eigenerfahrungen im Kommunalbereich und mittelgroßen AG für Vorhaben von EUR 20 bis EUR 100 Mio 15 Danke für Aufmerksamkeit! RA Dr. Stephan Heid Heid Schiefer Rechtsanwälte GmbH Landstraßer Hauptstraße 88/ Wien Fon: Fax: Mail: Net: