Uni Immo: Deutschland Halbjahresbericht zum 30. September 2011

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1 UniImmo: Deutschland Halbjahresbericht zum 30. September 2011

2 UniImmo: Deutschland auf einen Blick Wertpapier-KennNr.: ISIN: DE Kennzahlen zum Fondsvermögen (netto): EUR 7.054,4 Mio. EUR 6.844,6 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) : EUR 5.200,0 Mio. EUR 5.120,6 Mio. davon direkt gehalten: EUR 3.199,4 Mio. EUR 3.126,5 Mio. davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2) : EUR 2.000,6 Mio. EUR 1.994,1 Mio. Direkt gehaltene Immobilien: Immobilien-Gesellschaften: 17 3) 16 3) Gebundene Mittel (insgesamt): EUR 844,7 Mio. EUR 732,5 Mio. Gesamtliquidität: EUR 2.664,4 Mio. EUR 2.617,7 Mio. Freie Liquidität 4) : EUR 1.819,7 Mio. EUR 1.881,2 Mio. Fremdfinanzierungsquote 5) : 15,4 % 16,4 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 95,9 % 94,0 % Umlaufende Anteile: Ausgabepreis: EUR 98,05 EUR 100,58 Anteilwert (Rücknahmepreis): EUR 93,38 EUR 95,79 Sonstige Kennzahlen Ankäufe 6) : 1 7) 5 8) Verkäufe 6) : 0 7) 8) 9) 7 Mittelaufkommen (netto): EUR 382,7 Mio. 7) EUR 619,7 Mio. 8) Ausschüttungsstichtag: Ausschüttung je Anteil: EUR 3,50 Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen: EUR 1,7071 Anzurechnende ZASt je Anteil im Privatvermögen (bei Depotverwahrung): EUR 0,4268 Ertragschein Nr.: 52 Rücknahmepreis per : EUR 95,21 1) Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. 2) Zum anteiligen Sachverständigenwert. 3) Davon zwei Immobilien-Gesellschaften, die einen geringen Anteil an einer anderen Immobilien- Gesellschaft halten, sowie eine Immobilien-Gesellschaft, die noch keine Immobilie hält. 4) Siehe Glossar Freie Liquidität. 5) Siehe Glossar Fremdfinanzierungsquote. 6) Bestandsübergang erfolgt. 7) Zeitraum ) Zeitraum ) Die Verkäufe beinhalten fünf Verkäufe von Immobilien, den Verkauf eines Teilgrundstückes sowie die Rückabwicklung einer Immobilien-Gesellschaft. 2

3 Halbjahresbericht* zum 30. September 2011 des UniImmo: Deutschland Inhalt 1 Bericht der Geschäftsführung Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Risikobericht Anteilwert Fondsvermögen Anlegerstruktur Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Steuern Immobilienaktivitäten Ausblick Zahlen, Daten, Fakten Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Bestand der Liquidität/Kredite Übersicht: Immobilieninformationen Organe Glossar Die Aushändigung dieses Halbjahresberichtes an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes. Fotos in diesem Bericht: Wien, Trabrennstraße 4 a d, Rund Vier * Zeitraum Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungssystem für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist international anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen. 3

4 1 Bericht der Geschäftsführung Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres weist das Portfolio des UniImmo: Deutschland mit 57 direkt gehaltenen Immobilien und Immobilien-Gesellschaften eine breite Diversifikation über insgesamt acht Ländermärkte mit einem deutlichen Schwerpunkt von 66 % seines Immobilienvermögens in Deutschland auf (Vorjahr: 63 %). Die Streuung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungsarten Büro (43,6 %), Einzelhandel (36,6 %) und Hotel (15,2 %) soll das Portfoliorisiko zusätzlich reduzieren. Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH v. li. n. re. Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel, Volker Noack, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Dr. Heiko Beck, Dr. Frank Billand Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der UniImmo: Deutschland hat im ersten Geschäftshalbjahr 2011/2012 eine erneut positive Wertentwicklung erzielt. Der Zwölf-Monats-Erfolg unseres Deutschland-Fonds lag zum bei 2,4 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.) und damit leicht unter dem Vorjahresergebnis von 2,7 % zum In einem sich weiter stabilisierenden konjunkturellen Umfeld, das sich günstig auf die deutschen und europäischen Anlageregionen des Fonds auswirkt, zeigt der UniImmo: Deutschland eine im Vergleich zu anderen Anlageklassen geringe Wertschwankung. Bestätigt wird die hohe Attraktivität des Fonds durch die erfreuliche Nachfrage auf der Anlageseite. Per Saldo ergibt sich für den Fonds in den vergangenen sechs Monaten ein Netto-Mittelzufluss von EUR 382,7 Mio. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres hatte das Mittelaufkommen bei EUR 470,0 Mio. gelegen. Das Fondsvermögen erhöhte sich gegenüber dem Beginn des Geschäftsjahres von EUR 6.844,6 Mio. auf EUR 7.054,4 Mio. Dies entspricht einem Zuwachs von 3,1 %. Der Fonds verfügt zum Berichtsstichtag über eine freie Liquidität von EUR 1.819,7 Mio. Dies entspricht 25,8 % des Fondsvolumens. Durch seine sehr gute Liquiditätsausstattung ist der Fonds in der Lage, Anteilscheinrückgaben jederzeit zu bedienen und zugleich an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit an den deutschen und europäischen Immo bilienmärkten ergeben. Aufgrund der hohen Liquidität wurde Anfang September die Aussetzung der Ausgabe neuer Anteilscheine beschlossen. Die zukunftsorientierte Struktur des Fonds wurde im ersten Ge - schäfts halbjahr durch den Ankauf des Büro- und Geschäftshauses Commercial Center HafenCity in Hamburg weiter ausgebaut. Weitere Neuzukäufe in Düsseldorf und Amsterdam werden voraussichtlich zum Jahresende in den Immobilienbestand des Fonds übergehen. Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres weist der UniImmo: Deutschland eine weiterhin hohe Vermietungsquote nach Mietertrag auf. Diese liegt zum Berichtsstichtag bei 95,9 % und damit auf dem guten Niveau des Vorjahres ( : 96,2 %). Die zuletzt sehr erfolgreichen Vermietungen, z. B. in einem Gewerbepark in Frankfurt/Main, in einem Büroobjekt in Madrid oder in einem Shopping-Center in Hamburg, machen uns zuversichtlich, dass die Vermietungsquote stabilisiert bzw. gesteigert werden kann. In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle Scope-Rating vom hin. Hierin wurde der UniImmo: Deutschland wie schon im Vorjahr mit einem A -Rating ausgezeichnet und steht damit unter den Fonds mit europäischer Ausrichtung auf dem zweiten Platz. Über die Entwicklung des UniImmo: Deutschland im zurückliegenden Geschäftshalbjahr und die Perspektiven des Fonds werden wir Sie im Folgenden detailliert informieren. 1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Im ersten Halbjahr 2011 haben sich die Erholungstendenzen auf den internationalen Immobilienmärkten verfestigt. Es kamen weniger spekulativ errichtete Flächen auf den Markt, und die Unternehmen gingen wieder vermehrt dazu über, Mitarbeiter einzustellen, sodass auf vielen Büromärkten sinkende Leerstandsraten beobachtet werden konnten. Da vor diesem Hintergrund große, zusammenhängende Büroflächen in guten Lagen langsam knapp werden, waren auf einer ganzen Reihe von Märkten steigende Mieten zu verzeichnen. Der verbesserte Marktausblick hat dazu beigetragen, dass deutlich mehr Geld in Immobilieninvestitionen floss. Die Renditen haben leicht nachgegeben, da das jetzt erreichte Niveau vielerorts nur noch wenig Spielraum nach unten zulässt. Allein in den von der aktuellen Krise besonders betroffenen Staaten wurden steigende Anfangsrenditen gemeldet. Der Marktausblick hat sich vor dem Hintergrund der Schulden krise seit Sommer 2011 insbesondere in Europa eingetrübt. Daher überprüfen Unternehmen ihre Expansions pläne, und bei Immobilieninvestoren ist wieder eine geringere Risikoneigung zu beobachten. 4

5 Deutsche Büromärkte Basierend auf den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entwickelte sich die Büroflächennachfrage auf den deutschen Vermietungsmärkten in der ersten Jahreshälfte 2011 dynamisch. Der Flächenumsatz lag in den fünf Bürometropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München 14 % über dem Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Bemerkenswert ist, dass vor allem Abschlüsse im kleineren und mittleren Segment zu dem guten Umsatzergebnis beitrugen, was für eine fortschreitende Erholung in der Breite spricht. Infolge einer positiven Nettoabsorption im zweiten Quartal gingen die Leerstände an allen Standorten leicht zurück. Die durchschnittliche Spitzenmiete über die großen Standorte zog im Jahresvergleich leicht an. Der Ausblick für die großen deutschen Büromärkte ist positiv. Die Leerstände werden infolge der derzeit geringen Bautätigkeit und einer guten Flächennachfrage voraussichtlich an allen Standorten abgebaut. In den kommenden Monaten werden für fast alle Immobilienhochburgen leicht steigende Spitzenmieten erwartet. Europäische Büromärkte Der Aufschwung an den europäischen Bürovermietungsmärkten hat an Breite gewonnen. Die durchschnittliche Leerstandsquote über die Standorte lag am Ende des ersten Halbjahres 2011 bei 11,5 % und ist damit gegenüber dem entsprechenden Wert des Vorjahres leicht gesunken. Besonders ausgeprägt war der Leerstandsrückgang in London und Warschau. Weniger als 7,5 % der Büroflächen standen zur Jahreshälfte in London, Luxemburg, Paris und Warschau leer. Aufgrund des insgesamt sinkenden Angebots an freien Büroflächen konnte auf immer mehr Büromärkten Mietpreiswachstum beobachtet werden. Die Spitzenmiet preise sind im zweiten Quartal 2011 im Durchschnitt der europäischen Standorte um 1,6 % gestiegen. Auf Jahressicht betrug der Anstieg sogar 4,4 %. Infolge einer guten Nach frageent wicklung verzeichneten u. a. Helsinki, London, Stockholm und Warschau deutliche Mietpreiszuwächse. Auch in den kommenden Monaten dürfte sich auf vielen Märkten das Mietpreiswachstum in abgeschwächter Form fortsetzen. Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Im ersten Halbjahr 2011 hat sich die Situation auf vielen europäischen Einzelhandelsmärkten verbessert. Vor dem Hintergrund stabiler bzw. leicht sinkender Arbeitslosenzahlen und einem zu - nehmenden Verbrauchervertrauen waren teilweise bereits wieder steigende Einzelhandelsspitzenmieten zu beobachten. Relativ beständig zeigten sich auch die Spitzenmieten in den von der Finanzmarktkrise besonders betroffenen Ländern, auch wenn hier noch nicht von einer Marktwende gesprochen werden kann. Der Wachstumsausblick für die europäischen Volkswirtschaften hat sich deutlich eingetrübt. Die Verbraucher sind bezüglich ihrer Ausgaben vorsichtiger geworden, was sich teilweise bereits in rückläufigen Einzelhandelsumsätzen nieder geschlagen hat. Auf dem Markt für deutsche Einzelhandelsflächen war im ersten Halbjahr 2011 eine deutliche Belebung zu beobachten, auch ausländische Ketten waren sehr aktiv bei der Anmietung innerstädtischer Einzelhandelsflächen. Dabei war Berlin der Standort, der die größte Flächennachfrage auf sich vereinte. Die Spitzenmieten in den deutschen Großstädten haben infolge der hohen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der ersten Jahreshälfte Spitzenmietpreisentwicklung 1) für Büroflächen ) Index Europa Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen. 1) Index-Basisjahr ) Stand: 1. Halbjahr Büroflächenumsatz (in m 2 ) Paris München Berlin London Frankfurt/Main Hamburg Düsseldorf Brüssel 199,2 205,9 1. Halbjahr Halbjahr 2011 Quelle: Jones Lang LaSalle. Index Deutschland 260,2 202,9 280,9 278,5 231,5 247,9 246,8 197,7 242,4 110,1 385,9 531, , ,

6 angezogen, wobei zuletzt die Auswirkungen der Schuldenkrise auf den Einzelhandel auch in Deutschland zu spüren waren. Die Entwicklung der Einzelhandelsmieten in Europa bleibt zweigeteilt. Während in den Volkswirtschaften in Nord- und Mittel europa trotz der aktuellen Krisen noch ein leichtes Mietsteigerungspotenzial vorhanden ist, stehen die Mieten in den von der Finanzmarktkrise besonders stark betroffenen Staaten wieder unter Druck. Europäische und deutsche Hotelmärkte Für das erste Halbjahr 2011 war auf den Hotelmärkten eine positive Entwicklung zu beobachten. Die Belegung der Hotels in den europäischen Metropolen erhöhte sich um durchschnittlich 2,0 %. Da die Zimmerpreise gleichzeitig um 8,5 % anstiegen, konnte der Zimmerertrag im Durchschnitt der Standorte um 10,9 % zulegen. 6

7 Auch für die deutschen Hotelmärkte ließ sich für die ersten sechs Monate des Jahres 2011 eine positive Entwicklung beobachten. Unterstützt durch ein sehr gutes Messe- und Tagungs geschäft erhöhte sich die Auslastung der Hotels in den deutschen Immobilienhochburgen im Halbjahresvergleich um durchschnittlich 4,2 %. Die Zimmerpreise konnten ebenfalls merklich zulegen, sodass sich im Ergebnis der durchschnittliche Zimmerertrag um 7,6 % erhöhte. Vorbehaltlich der weiteren Entwicklung aufgrund der Schuldenkrise wird sich im laufenden Jahr voraussichtlich das Auf kommen von Geschäftsreisen sowie die Zahl von Tagungs- und Kongressreisenden noch erhöhen. Damit würde sich der positive Trend sowohl auf den europäischen als auch auf den deutschen Hotelmärkten fortsetzen. Immobilien-Investitionsmärkte Der globale Investitionsmarkt für Gewerbeimmobilien zeigte in der ersten Jahreshälfte 2011 eine Aufwärtstendenz. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien belief sich auf insgesamt EUR 138 Mrd., ein Plus von 48 % gegenüber dem Vor jahreszeitraum. Das europäische Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2011 bei EUR 50 Mrd. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Anstieg von 24 %. Im Fokus der Investoren standen in erster Linie Großbritannien und die Länder in Nordeuropa. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt behauptete sich an - gesichts der bestehenden Unsicherheiten als sicherer Hafen, was sich in steigenden Transaktionszahlen insbesondere bei hochwertigen Objekten in guten Lagen niederschlug. Ent sprechend wurden in der ersten Jahreshälfte 2011 Gewerbe immobilien im Gesamtwert von EUR 11,3 Mrd. gehandelt und damit 19 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Das Transaktionsvolumen auf den internationalen Investitionsmärkten wird sich in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich stabilisieren. Einem weiteren deutlichen Zuwachs stehen die schwächeren Fundamentaldaten der Weltwirtschaft sowie die zuletzt wieder gestiegene Risikoaversion der Investoren und Immobilienfinanzierer entgegen. Das Preisniveau für Immobilien ist in den zurückliegenden zwölf Monaten deutlich gestiegen und wird sich in den kommenden Monaten voraussichtlich nur unwesent lich verändern. Geld- und Kapitalmarkt Vor dem Hintergrund der eskalierenden Euro-Staatsschuldenkrise und zunehmender Konjunkturrisiken gaben die Renditen am deutschen und amerikanischen Rentenmarkt in der Berichtsperiode deutlich nach. Diese Anleihen erwiesen sich damit erneut als Zufluchtsort in Phasen hoher Marktnervosität. So verringerte sich etwa die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen um 1,5 Prozentpunkte auf schließlich 1,9 %. Im September 2011 rentierten diese Papiere zwischenzeitlich sogar nur noch mit 1,7 % und damit so niedrig wie nie zuvor. Demgegenüber erhöhten sich die Risikoprämien für Staatspapiere aus den südlichen Mitgliedsländern der Währungsunion beträchtlich. In der Spitze betrug der Rendite- 7

8 aufschlag zehnjähriger italienischer Staatsanleihen gegenüber Bundesanleihen fast 4 Prozentpunkte. Ein noch stärkerer Anstieg wurde nur durch neuerliche Marktinterventionen der Europäischen Zentralbank (EZB) verhindert, die ihr Programm zum Aufkauf von Anleihen defizitärer Eurostaaten im August 2011 wiederaufgenommen hatte. Parallel hat die EZB erstmals nach der Finanzkrise die Leitzinsen angehoben. Im April und Juli wurde der maßgebliche Hauptrefinanzierungssatz um jeweils 0,25 % auf zuletzt 1,5 % angehoben. Die Verunsicherung, ausgelöst durch die europäische Staatsschuldenkrise, zeigt auch Auswirkungen auf andere Anleiheklassen. Unternehmens- und Bankanleihen sowie Wertpapiere aus den sogenannten aufstrebenden Ländern (Emerging Markets) verzeichneten vor allem zum Ende des Betrachtungszeitraums kräftig steigende Risikoprämien, die den allgemeinen Renditerückgang überstiegen. Der Euro konnte jedoch nicht vom wachsenden Zinsvorsprung gegenüber den Vereinigten Staaten profitieren, deren Notenbank unverändert an ihrer faktischen Nullzinspolitik festhielt. Der Euro- Kurs schwächte sich im Laufe der Berichtsperiode um USD 0,07 auf USD 1,35 ab Risikobericht Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Managementprozesse und hilft Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwenden. Die Union Investment Real Estate GmbH hat zur Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung der Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches Risikomanagementsystem im Einsatz. Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Adressenausfallrisiken Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wurden Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poors, Moody s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen erfolgten im abgelaufenen Geschäftshalbjahr bei insgesamt zwölf Kreditinstituten, deren Durchschnittsbonität seit Geschäftsjahresbeginn zwischen AA und A lag. Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein regelmäßiges Monitoring. Der Anteil dieser Mieter an der gesamten Fondsmiete konnte seit Geschäftsjahresbeginn um 2,4 Prozentpunkte von 23,3 % auf 20,9 % reduziert werden (berechnet nach Jahresnettomietertrag der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien). Zinsänderungsrisiken Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapitalanlage. Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniImmo: Deutschland geachtet. Zur Steuerung der kurzfristig endenden Zinsbindungen verfügt die Union Investment Real Estate GmbH über eine täglich aktualisierte Übersicht aller Zinsfestschreibungen. Die Darlehensrestlaufzeiten sind breit diversifiziert. Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Deutschland wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 gehalten. Das Fondsmanagement der Union Investment Real Estate GmbH begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds wird vom verantwortlichen Portfoliomanager gesteuert. Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf die Bewertung des Fonds monatlich überwacht. Im bisherigen Geschäftsjahr lag das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maximal 0,18 % des Nettofondsvermögens. Währungsrisiken Der UniImmo: Deutschland verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. Die Absicherung der Währungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devisentermingeschäften sowie durch Fremd kapitalaufnahme in der Investitionswährung. Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Währungsposition ermittelt und überwacht. Monatlich erfolgt darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. Die offenen Währungspositionen im UniImmo: Deutschland beliefen sich auf maximal 0,20 % des Nettofondsvermögens; das Stress testergebnis bei einem potenziellen Verlust auf maximal 0,02 % des Nettofondsvermögens. 8

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10 Sonstige Marktpreisrisiken Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können. Schwerpunkt des Immobilienportfolios bezogen auf das gesamte Liegenschaftsvermögen des Fonds ist mit konstant rund 64,9 % im Durchschnitt des bisherigen Geschäftsjahres Deutschland. Hinsichtlich der sektoralen Struktur des Fonds ist der Anteil der drei größten Branchen an der Fondsmiete seit Geschäftsjahres beginn leicht rückläufig und liegt nach rund 62,0 % zu Jahres beginn bei 59,6 % zum Geschäftshalbjahr. Der Anteil der größten Branche Konsumgüter/Einzelhandel erhöhte sich von 32,2 % auf 33,9 %. Operationelle Risiken Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Liquiditätsrisiken Liquiditätsrisiken bestehen im UniImmo: Deutschland im Wesentlichen bei fälligen Darlehen sowie aus starken unvorhergesehenen Mittelabflüssen. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken im UniImmo: Deutschland wurde im Berichtszeitraum stets ein über den gesetzlichen Anforderungen liegender Anteil am Fondsvermögen in liquiden Mitteln gehalten. Der Fonds verfügte seit Geschäftsjahresbeginn über ein leicht schwankendes Liquiditätspolster. Dieses liegt zum Berichtsstichtag bei 25,8 %. Der Fonds konnte jederzeit die Rücknahme von Anteilen bedienen. Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapier- Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere mit einer hohen Bonität und geringem Risiko. Eine hohe Liquidierbarkeit war im Jahresverlauf stets gegeben. Seit Geschäftsjahresbeginn flossen dem UniImmo: Deutschland rund EUR 383 Mio. netto zu. Aufgrund der hohen freien Liquidität wurde Anfang September 2011 die Aussetzung der Ausgabe neuer Anteilscheine beschlossen Anteilwert Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Deutschland- Anteils betrug am EUR 93,38, der Ausgabepreis EUR 98,05. Unter Berücksichtigung der am erfolgten Ausschüttung von EUR 3,50 je Anteil erhöhte sich der Anteilwert in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres um EUR 1,09. Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 2,4 % (Berech nungs verfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.) und stellt unter den derzeitigen Marktbe dingungen gegenüber vergleichbaren Kapitalanlagen ein gutes Ergebnis dar Fondsvermögen Im ersten Geschäftshalbjahr wurden Anteile im Wert von EUR 465,1 Mio. ausgegeben und Anteile in Höhe von EUR 82,4 Mio. zurückgenommen. Der Netto-Mittelzufluss betrug EUR 382,7 Mio. gegenüber dem Netto-Mittelzufluss in Höhe von EUR 470,0 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Von dem am ausgeschütteten Ertrag für das Geschäftsjahr 2010/2011 in Höhe von EUR 252,5 Mio. wurden EUR 174,1 Mio. oder 68,9 % wieder in UniImmo: Deutschland-Anteilen an - gelegt. Das Fondsvermögen erhöhte sich gegenüber dem Beginn des Geschäftsjahres von EUR 6.844,6 Mio. auf EUR 7.054,4 Mio., was einer Vermehrung von 3,1 % entspricht. Die Zahl der umlaufenden Anteile stieg von am auf am Entwicklung des UniImmo: Deutschland Mio. EUR Mio. EUR Veränderungen Mio. EUR Immobilien (direkt gehalten) 3.199, ,5 + 72,9 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1) 1.463, ,9 + 33,3 Liquiditätsanlagen 2.664, ,7 + 46,7 Sonstige Vermögensgegenstände 380,3 356,3 + 24,0./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 652,9 685,8 + 32,9 Fondsvermögen 7.054, , ,8 Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 75,5 71,5 + 4,0 1) Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert. 10

11 1.1.5 Anlegerstruktur Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die in UnionDepots und BankDepots gehalten werden sowie auf An - lagen der Ziel-/Dachfonds der Union Investment Gruppe. 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil ist es aufgrund nicht vorliegender Informationen nicht möglich, die Anlegerstruktur aufzugliedern Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöhte sich um 2,3 % von EUR 3.126,5 Mio. auf EUR 3.199,4 Mio. Es setzte sich zum aus 40 Immobilien zusammen. 17 weitere Ob jekte werden durch Immobilien-Gesellschaften mit einem an teiligen Gesellschaftswert in Höhe von EUR 1.463,2 Mio. gehalten. Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert) beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte wie im Vorjahr EUR 94,9 Mio. Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Nutzfläche aller fertigen Immobilien beträgt EUR Anlegerstruktur des UniImmo: Deutschland Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (jeweils anteilig) verringerte sich von insgesamt m 2 auf m 2. Zum Berichtsstichtag lag die Vermietungsquote bei 95,9 % des Mietertrages oder 93,8 % der Gesamtnutzfläche. Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Altersstruktur (in %) älter als 20 Jahre (1990 und früher) 15 bis 20 Jahre (1995 bis 1991) 10 bis 15 Jahre (2000 bis 1996) 5 bis 10 Jahre (2005 bis 2001) bis 5 Jahre (2006 und später) 2,8 4,2 9,8 15,0 22,6 Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1) Zeitraum nach letztem Umbau gemäß Vermögensaufstellung Teil I 2) 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 2) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten). 25,6 25,5 27,8 31,1 35,6 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Privatanleger 93 % nicht aufgliederbar 1) 2 % Ziel-/Dachfonds 2) 2 % institutionelle Anleger 3) 3 % Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %) größer 200 Mio. EUR 6 Objekte 40,2 150 bis 200 Mio. EUR 4 Objekte 100 bis 150 Mio. EUR 6 Objekte 12,8 14,8 50 bis 100 Mio. EUR 14 Objekte 20,7 Anlagevolumen je Anleger 3) Anteil am Gesamtbestand bis 50 Tsd. EUR 61 % bis 100 Tsd. EUR 19 % bis 1 Mio. EUR 13 % mehr als 1 Mio. EUR 7 % 1) 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die Anlegerstruktur nicht aufgegliedert werden. 2) Per waren Anteile des UniImmo: Deutschland in neun Wertpapierfonds mit einem Gesamt volumen von EUR 145 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Immobilienquote in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Anlegern verteilt. 3) Inkl. Banken und Versicherungen. 25 bis 50 Mio. EUR 14 Objekte 10 bis 25 Mio. EUR 4 Objekte bis 10 Mio. EUR 3 Objekte 1,2 0,4 9,9 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen. 11

12 Hinweise zu einzelnen Objekten: Paris / Le Wilson Aufgrund der Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung erhöht sich die Nutzfläche um 249 m 2. Hamburg / MERCADO Durch Anpassung der Flächen verringert sich die Nutzfläche um 218 m 2. München / StadtQuartier Riem Arcaden in der Messestadt Durch Anpassung des Aufmaßes bei Büroflächen erhöht sich die Nutzfläche um 538 m 2. Ludwigshafen / RHEIN-GALERIE Durch Neuzuordnung von Flächen für das Büro des Centermanagements und die Anpassung des Aufmaßes bei Lagerflächen erhöht sich die Nutzfläche um 280 m Steuern Latente Steuern Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern außerhalb Deutschlands, in denen der UniImmo: Deutschland 12

13 Immobilien hält, sind im Falle der Veräußerung des Objektes Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem durch die jährlichen Abschreibungen verminderten Buchwert. Diese Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objektes, bildet jedoch bereits heute einen wertmindernden Faktor, der in der Ver mögensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund und um eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halteperiode der Objekte zu gewährleisten sind derartige, sich über die Haltezeit des Objektes aufbauende latente Steuern auf Veräußerungsgewinne beim UniImmo: Deutschland bereits in voller Höhe in die Rückstellungen eingestellt bzw. wertmindernd in den jeweiligen Gesellschaftswerten berücksichtigt. Claw-back-Besteuerung Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA-)Großbritannien des Jahres 1964/1970 wurde das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung von direkt gehaltenem britischen Grundbesitz grundsätzlich dem Belegenheitsstaat (d. h. Großbritannien) zugewiesen. Eine Freistellung in Deutschland erfolgte aber nur dann, wenn der Veräußerungs gewinn in Großbritannien steuerpflichtig war. In der Vergangenheit wurde die Auffassung vertreten, dass die sog. Claw-back-Besteuerung auch eine Steuerpflicht in Großbritannien ausgelöst hat, sodass die Voraussetzungen der sog. Subject-to-Tax-Clause für eine Steuerfreistellung in Deutschland als erfüllt angesehen wurden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jedoch mit Urteil vom entschieden, dass eine solche Steuerpflicht allein aufgrund der Rückgängigmachung der zuvor nach britischem Steuerrecht auf Teile der Immobilie gewährten Abschreibung (sog. Claw-back-Besteuerung) nicht anzunehmen ist, mit der Folge, dass der Gewinn aus der Veräußerung von britischem Grundbesitz in Deutschland besteuert werden darf. Im Rahmen der investmentsteuerrechtlichen Ertragsermittlung ist ein etwaiger Veräußerungsgewinn aus direkt gehaltenem britischen Grundbesitz daher zumindest im Anwendungsbereich des DBA- Großbritannien 1964/1970 nicht gemäß 4 Abs. 1 InvStG als Teil der DBA-steuerfreien Einkünfte von der deutschen Besteuerung auszunehmen Immobilienaktivitäten Im Berichtszeitraum wurde das Portfolio des UniImmo: Deutschland durch einen Ankauf in Deutschland strategiekonform er - weitert. Die Vermietungsquote konnte mit 95,9 % nach Ertrag auf dem guten Niveau des Vorjahreswertes von 96,0 % stabilisiert werden. Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt) Hamburg / EMPORIO Die Revitalisierung des Projektes mit ca m 2 Bürofläche, ca m 2 Hotel- und ca m 2 Wohn- und Einzelhandelsflächen schreitet voran. Mit der Fertigstellung der Gebäu de hüllen wird das Ensemble aus denkmalgeschütztem Hoch haus und charakteristischem Bau körper des Neubaus im Stadtraum erlebbar. Die öffentlichen Bereiche des Landmark-Towers, Foyer und Liftlobbys sowie der Ausbau der Geschosse eins bis sieben werden fertiggestellt. Im Hochhaus sind elf Etagen und der Konferenzbereich im Untergeschoss vermietet. Der Neubau ist bis auf die separate Bürofläche im 8. OG vollständig an einen Hotelbetreiber vermietet. Die Innenausbauten der Hotelzimmer, der öffentlichen und Back-of-House-Bereiche laufen. Das Hotel soll im Frühjahr 2012 eröffnet werden. Das an einen Hamburger Projektentwickler verkaufte Gebäudeteil für Wohn- und Einzelhandelsnutzung ist am an den Käufer übergegangen und soll ebenfalls im Frühjahr 2012 fertiggestellt werden. London EC2 / Finsbury Circus Das Objekt wurde 1992 mit einem über 20 Jahre laufenden Mietvertrag erworben. Der Mieter hat das Kündigungsrecht nach 20 Jahren Laufzeit zum ausgeübt. Für die umfassende Revitalisierung des Gebäudes liegt seit dem die Baugenehmigung vor. Konzeption und Gestaltung der neuen Flächen sind in enger Abstimmung mit der Vermarktung in London erfolgt und sind für einen lang laufenden Mietvertrag, idealer weise mit einem Single-Tenant, ausgelegt. Die Projekt- Immobilienentwicklungen UniImmo: Deutschland Lfd. Nr. Projekt Mietfläche m 2 Vorvermietungsstand/ Vermietungsstand zum Stichtag 1) (in %) Gesamtinvestition in Mio. EUR 2) Erwerbsdatum 12 Hamburg, EMPORIO 3) 4) ,4 278, London EC2, Finsbury Circus ,0 157, London E14, 11 Westferry Circus ,0 114, Summe ,4 1) Nach Ertrag. 2) Voraussichtliche Gesamtinvestition nach erfolgter Fertigstellung. 3) Die Wirtschaftseinheit besteht aus der Sanierung des Bestandsgebäudes und dem zu errichtenden Neubau. 4) Mietfläche EMPORIO ohne Bauteil Wohnen, der veräußert wurde. 13

14 entwicklung sieht eine Aufstockung um ein zusätzliches Bürogeschoss vor. Das optimierte Gebäude wird dann mit m 2 ca. 15 % mehr Bürofläche aufweisen. Die Abbrucharbeiten sind bereits abgeschlossen und der beauftragte Generalunter nehmer übernimmt die Baustelle. Die Fertigstellung der Immobilie ist für das erste Halbjahr 2013 geplant. London E14 / 11 Westferry Circus Nach dem insolvenzbedingten Auszug des Hauptmieters wurde im Sommer 2010 mit der Renovierungsplanung begonnen, mit dem Ziel, das Bürogebäude in einem modernisierten Zustand zurück auf den Mietmarkt zu bringen. Das Gebäude verfügt über m 2 Mietfläche und befindet sich in Canary Wharf im Osten Londons. Der Renovierungsumfang schließt Teile der Gebäudetechnik, eine Anpassung der Mietflächen und der Eingangslobby an zeitgemäße Standards sowie eine Nachhaltigkeitszertifizierung nach BREEAM ein. Für das Erdgeschoss sind Umnutzungen von Büro- zu Restaurant- und Gewerbeflächen geplant. Erste Rückbauarbeiten erfolgten bereits im Frühjahr 2011, die Umsetzung der Hauptmaßnahmen erfolgt ab Jahresende und soll bis Sommer 2012 abgeschlossen sein. Die Vermarktungsaussichten des Hauses an dem von Versicherungen und Banken dominierten Standort werden als positiv eingeschätzt. ergänzt das Portfolio des UniImmo: Deutschland und wird mit 207 Zimmern, sechs Konferenzräumen, Restaurant und Fitnessbereich ihren Betrieb voraussichtlich im November 2011 aufnehmen. Mit seinem ersten Investment in den Niederlanden er - schließt der Fonds eine der bedeutendsten europäischen Hoteldestina tionen: Amsterdam verfügt als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Niederlande über eine hohe Stabilität sowohl bei Geschäftsreisen und Konferenzen als auch im Tourismus-Bereich. Der wirtschaft liche Übergang ist für den vorgesehen. Düsseldorf / H19 Im Rahmen eines Asset-Deals wurde die 2003 fertiggestellte Multi- Tenant-Immobilie H19 in der Hammer Straße 19 in Düssel dorf erworben. H19 befindet sich innerhalb des Medien hafens in einer exklusiven Lage mit einer zweiseitigen Anbindung von der Hammer Straße und dem Zollhof. Der Mikro standort verfügt über eine sehr gute Infrastruktur mit einer für diesen relativ jungen Standort guten Nahversorgung. Bei dem Objekt handelt sich um ein am Markt etabliertes Produkt mit einer sehr guten Bauqualität, hoher Flächeneffizienz und ansprechender Architektur. Das Objekt ist voll vermietet und verfügt über eine sehr gute Mieterstruktur durch bonitätsstarke Mieter aus unterschiedlichen Branchen. Der Übergang in den Bestand ist für Ende des Jahres 2011 vorgesehen. Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt) Hamburg / Commercial Center HafenCity Mit dem Ankauf des m 2 Mietfläche und 167 Tief gara genstellplätze umfassenden Büro- und Geschäftshauses Commercial Center HafenCity wurde ein erstes Investment in der Hafen- City Hamburg durch die Union Investment Real Estate GmbH getätigt. Der erst kürzlich fertiggestellte achtgeschossige Neubau ist kleinteilig ver mietbar und damit speziell auf die Nachfrage von kleineren und mittelständischen Unternehmen ausgerichtet, die in der von Unternehmenszentralen geprägten HafenCity hochwertige Flächen zwischen 130 m 2 und m 2 suchen. Im Erdgeschoss des Hauses sind elf Ladengeschäfte vorgesehen, von denen schon neun vermietet sind. Das Objekt ist bereits zu insgesamt 84 % vermietet. Für die restlichen Flächen besteht eine Mietgarantie von bis zu 30 Monaten ab Bestandsübergang. Das Commercial Center HafenCity ist für seine nachhaltige Bauweise sowohl mit einem DGNB-Vorzertifikat als auch mit dem HafenCity Umweltzeichen jeweils in Gold aus gezeichnet worden. Ankäufe (Außerhalb des Berichtszeitraumes) München / Prinzregentenplatz Am erfolgte im Rahmen eines Asset Deals der Ankauf des Büro- und Geschäftshauses Prinzregentenplatz in Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Amsterdam / Crowne Plaza Im Rahmen eines Gesellschaftskaufes wurde die Projektentwicklung des Hotels Crowne Plaza in Amsterdam Zuid erworben. Für das nach Baufertigstellung im Upmarket-Segment von der Intercontinental Hotel Group unter der Marke Crowne Plaza geführte Hotel besteht ein 20-jähriger Pachtvertrag mit einem langjährigen Partner von Union Investment. Die Hotelimmobilie 14

15 Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien 1) Lfd. Nr. Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Erwerbsdatum Verkaufsdatum Verkaufspreis in Mio. EUR Kaufpreis/SV-Wert 2) 3) in Mio. EUR Beteiligungsquote in % Vermietungsquote nach Ertrag in % 4) Vermietungsquote nach m 2 in % 4) Nettoanfangsrendite in % 5) Ankäufe Direkt gehaltene Immobilien im Inland 13 Hamburg, Commercial Center HafenCity 6/ ,7 100,0 100,0 4,8 Verkäufe Es wurden innerhalb des Berichtszeitraumes keine Verkäufe getätigt. 1) Sämtliche Objekte/Beteiligungen wurden von Unternehmen/Personen erworben, die in keiner Weise mit der Union Investment Gruppe/Union Investment Real Estate GmbH gesellschaftlich verbunden sind. 2) Bei Ankauf/Verkauf. 3) Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Sachverständigenwert ausgewiesen. 4) Einschließlich Mietgarantie. 5) Kalkulierte Nettoanfangsrendite auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Zugrundelegung der Gesamtinvestition bei Ankauf ohne Fremdfinanzierung in jeweiliger Währung. München. Bei dem Objekt handelt es sich um eine langfristig an einen Patentanwalt sowie ein Pharmazieunternehmen vermietete Immo bilie in einer sehr attraktiven Bürolage direkt am Prinzregentenplatz in München-Bogenhausen. Der Neubau verfügt über m 2 Büro- sowie 338 m 2 Einzelhandelsfläche sowie 251 Stellplätze und ist zu 99 % vermietet. Der wirtschaftliche Übergang in den Bestand ist für Mitte Dezember 2011 vorgesehen. Verkäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Ludwigshafen / RHEIN-GALERIE Ein Teil des Gesamtgrundstückes der RHEIN-GALERIE in Ludwigshafen wurde aufgrund sich bietender Marktchancen verkauft. Das Teilgrundstück hat eine Größe von ca m 2. Es ist mit der sogenannten Werfthalle bebaut, einer denk malgeschützten und unrenovierten Halle mit ca m 2 Nutz fläche. Der wirtschaftliche Übergang ist für den geplant. 15

16 Vermietungssituation Die Nachfrage nach Mietflächen in den bedeutenden deutschen und europäischen Standorten zeigte sich im Berichtszeitraum überwiegend stabil, teilweise anziehend. Sie spiegelt mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung die in einigen Ländern erkennbaren wirtschaftlichen Erholungstendenzen wider. Aufgrund der unterschiedlich stark ausgeprägten allgemeinen wirtschaftlichen Erholung sind an den deutschen und insbesondere europäischen Standorten entsprechende Entwicklungen in der Bürovermietung zu verzeichnen. In vielen europäischen Kernmärkten trifft eine wieder steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen auf ein geringes Fertigstellungsvolumen und ein sich sukzessive verknappendes Angebot in diesem Segment. Dies trägt zu einem weiteren Leerstandsabbau bei. Die Spitzenmieten konnten sich im Jahresverlauf in den Core-Standorten überwiegend stabilisieren oder auch leicht erhöhen. Starke positive Entwicklungen zeigten sich in London (City und Westend), Warschau sowie in Paris und Stockholm. Die Vermietungsmärkte waren überwiegend noch gekennzeichnet von einer durch Standortwechsel und Flächenoptimierung dominierten Nachfrage, während Expansionen und Neuansiedlungen nicht prägend waren. Die sich verändernde Marktsituation hat jedoch viele Unternehmen angesichts perspektivisch wieder steigender Mietpreise die Überzeugung gewinnen lassen, anstehende An - mietungsentscheidungen zu treffen bzw. Vertragsverlängerungen zu verhandeln. Die Bindung der Bestandsmieter sowie der weitere Leerstandsabbau stand daher im Vordergrund der Vermietungsaktivitäten. Grundsätzliches Ziel war das Halten des Mietniveaus, jedoch konnten vereinzelt auch auslaufende Mietverträge zu höheren als den bisherigen Konditionen verlängert oder ersetzt werden. Insgesamt zeigten sich die Bestandsimmobilien des Fonds auch in einem weiter herausfordernden Marktumfeld wettbewerbsfähig. Erfreuliche Vertrags abschlüsse aus vorhandenem Leerstand konnten u. a. in Multi-Tenant-Immobilien in Berlin ( CityQuartier DomAquarée ), München ( ATMOS ) und Ratingen sowie in mehreren Gewerbeparks erzielt werden. Vertragsverlängerungen mit Bestandsmietern gelangen z. B. in Büroimmobilien in Berlin, Hamburg ( Chilehaus ), München sowie in verschiedenen Gewerbeparks. Das Hotelportfolio des Fonds konnte ebenfalls von der günstigen allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung profitieren. Für das Hotel InterContinental in Berlin konnten die Verhandlungen über einen neuen langfristigen Pachtvertrag mit Wirkung vom mit der InterContinental Hotels Group erfolgreich abgeschlossen werden. Eine günstige Vermietungssituation weist das Einzelhandelssegment mit den durchgängig sehr gut ver mieteten Shopping-Centern und Highstreet-Retail- Objekten auf. In einer Büroimmobilie in London (12 15 Finsbury Circus) kündigte der Mieter erwartungsgemäß nach 20 Jahren zum Juni Seit dem Auszug des Mieters wird das Gebäude einer umfassenden Modernisierung unterzogen, um es anschließend wieder erfolgreich vermieten zu können. Auch ein weiteres Londoner Objekt wird einem umfassenden Refurbishment unterzogen. Im Berichtszeitraum wurden m 2 Nutzfläche neu- und nachvermietet. Die Vermietungsquote nach Ertrag beläuft sich stichtagsbezogen auf 95,9 % nach 94,0 % zu Beginn des Ge - schäftsjahres. 1.2 Ausblick Zins- und Devisenkursentwicklungen Die Euro-Staatsschuldenkrise wird auch in den kommenden Monaten der wichtigste Faktor an den europäischen Rentenmärkten bleiben. Mit einem nachhaltigen und kräftigen Anstieg der Renditen von Bundesanleihen ist daher nicht zu rechnen, zumal die Europäische Zentralbank (EZB) nach unserer Einschätzung keine weiteren Leitzinsanhebungen vornehmen wird. Stattdessen ist über das Kaufprogramm für Staatsanleihen hinaus eine Rücknahme der in diesem Jahr vorgenommenen Leitzinserhöhungen wieder in den Bereich des Möglichen gerückt. Gegen steigende Anleiherenditen in den Kernmärkten des Euroraums, vor allem in Deutschland und Frankreich, spricht neben der ungelösten Schuldenkrise auch die gestiegene Wahrscheinlichkeit für einen Wirtschaftsabschwung im zweiten Halbjahr Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen dürfte in Anbetracht dieses Umfelds um den Wert von 2 % schwanken. Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte 1) Lfd. Nr. Objekt Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Leerstehende Mietfläche in m 2 Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Fonds in % zum Berlin-Mahlsdorf, Landsberger Straße 39,95 44, ,18 6 Düsseldorf, Schiess-Straße ,28 42, ,47 37 Madrid, Pórtico 51,09 53, ,97 1) Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsrate. 2) Mehrwertsteuer nicht enthalten. 16

17 An den Rentenmärkten der Euro-Peripherie ist unterdessen ein anhaltend hohes Risiko für Kursschwankungen zu erwarten, da eine durchgreifende Lösung der Verschuldungsproblematik nicht in Sicht ist. Die Schuldenkrise dürfte auch weiterhin den Kurs des Euro belasten. Zusätzlich könnte ein abnehmender Zinsvorsprung gegenüber den USA für Abwertungsdruck auf den Euro sorgen. Dies spricht weiterhin für große Unsicherheit an den Devisenmärkten. Portfoliostrategie Der UniImmo: Deutschland ist ein auf Deutschland fokussierter Immobilienfonds. Für das Immobilienportfolio ist daher vorgesehen, mit einem Anteil von mindestens 60 % in Deutschland investiert zu sein. Bis zu 40 % des Immobilienvermögens können in Ländern des euro päischen Wirtschaftsraumes (EWR) angelegt werden. Der Anteil aufstrebender Länder (sogenannte Core-Plus- Märkte) ist dabei auf maximal 10 % des Immobilienportfolios begrenzt. Der Fokus der Immobilieninvestitionen liegt somit auf den etablierten deutschen und europäischen Immobilienmärkten. Ziel der verfolgten Portfoliostrategie ist es dabei, mit einer mehrdimensionalen Diversifi kation des Immobilienbestandes eine weitgehend schwankungsarme und in hohem Maße wertsta bile Entwicklung des Sondervermögens zu erreichen. Dazu erfolgt die Konzentration der Anlagepolitik auf Immobilien, die sich durch eine nachhaltig hohe Objektqualität sowie entsprechend der Nutzungsart durch gute bis sehr gute Lagen an perspek tivisch starken Standorten auszeichnen. Investitionen sind vor allem in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik vorgesehen. Zur internatio nalen Diversifi zierung ist beabsichtigt, das europäische Länderportfolio durch den Ausbau der Investitionsstandorte weiter zu vertiefen und das Bestandsportfolio zu verjüngen. Die Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen Weiter - entwicklung des Immobilienportfolios sollen zu einer Stärkung der Vermietungsquote beitragen. Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin mit Ihnen fortsetzen zu dürfen. Hamburg, im November 2011 Union Investment Real Estate GmbH Die Geschäftsführung Dr. Kutscher (Vorsitzender) Dr. Beck Dr. Billand Dr. Hermanns-Engel Noack Regionale Verteilung des Immobilienvermögens des UniImmo: Deutschland 1) Portfolioanteil in % Ziel: % Ziel: bis 40 % % % 0 Deutschland EWR (ohne Deutschland) Ziel-Korridor IST-Verteilung 1) Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 17

18 18

19 1.3 Zahlen, Daten, Fakten Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Bestand der Liquidität/Kredite Übersicht: Immobilieninformationen 19

20 1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung Aktiva I. Immobilien (s. Seite 24 29) 1. Mietwohngrundstücke (davon in Fremdwährung ) 2. Geschäftsgrundstücke ,66 (davon in Fremdwährung ,36) 3. Gemischtgenutzte Grundstücke ,00 (davon in Fremdwährung ) 4. (Geschäfts-) Grundstücke im Zustand der Bebauung ,16 (davon in Fremdwährung ,48) 5. Unbebaute Grundstücke (davon in Fremdwährung ) EUR EUR EUR Anteil am Fondsvermögen in % (insgesamt in Fremdwährung ,84) ,82 45,35 II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (s. Seite 28 33) 1. Mehrheitsbeteiligungen ,39 2. Minderheitsbeteiligungen , ,02 20,74 (insgesamt in Fremdwährung ) III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 34, 38) 1. Bankguthaben ,42 (davon in Fremdwährung ,74) 2. Investmentanteile , ,69 37,77 IV. Sonstige Vermögensgegenstände (s. Seite 34) 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,07 (davon in Fremdwährung ,72) 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften ,50 (davon in Fremdwährung ) 3. Zinsansprüche ,38 (davon in Fremdwährung ) 4. Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien ,64 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ,30 (insgesamt in Fremdwährung ,36) 5. Andere , ,36 5,39 (davon in Fremdwährung ,44) Summe Aktiva I. IV ,89 109,25 20

21 Passiva EUR EUR EUR Anteil am Fondsvermögen in % V. Verbindlichkeiten aus (s. Seite 34) 1. Krediten ,79 (insgesamt in Fremdwährung ,20) 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,80 (davon in Fremdwährung 2.773,28) 3. Grundstücksbewirtschaftung ,57 (davon in Fremdwährung ,64) 4. Anderen Gründen , ,97 7,34 (davon in Fremdwährung ,65) VI. Rückstellungen ,76 1,91 (davon in Fremdwährung ,84) Summe Passiva V. VI ,73 9,25 Fondsvermögen ,16 100,00 Unter Fremdwährung sind sämtliche nicht EUR-Positionen zu verstehen. Devisenkurs per Stichtag: EUR 1 = GBP 0, Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Immobilien Das direkt gehaltene Immobilienvermögen veränderte sich durch den Ankauf von einem Objekt von EUR 3.126,5 Mio. um EUR 72,9 Mio. auf EUR 3.199,4 Mio. Hierin sind die Wertfortschreibungen sowie die Fortführung der laufenden Baumaßnahmen im Berichtsjahr berücksichtigt. Der Anteil der direkt gehaltenen Auslandsobjekte entfällt auf Geschäftsgrundstücke mit EUR 160,4 Mio. in Belgien, mit EUR 359,1 Mio. in Frankreich, mit EUR 195,8 Mio. (GBP 169,4 Mio.) in Großbritannien und mit EUR 85,3 Mio. in Spanien. Die im Bestand befindlichen Immobilien wurden turnusmäßig bewertet; sie werden mit den vom Sachverständigenausschuss ermittelten Werten (Verkehrswerten) ausgewiesen. Bei Ankauf einer Immobilie oder einer Immobilien-Gesellschaft ab dem wird in den ersten zwölf Monaten nach Erwerb der Kaufpreis anstelle des Sachverständigenwertes ausgewiesen. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Bei den Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften handelt es sich um 16 Mehrheits- sowie eine Minderheitsgesellschaft. Der anteilige Gesellschaftswert aller Beteiligungen zum Stichtag erhöhte sich aus laufenden Wertfortschreibungen um EUR 33,3 Mio. auf EUR 1.463,2 Mio. Der anteilige Verkehrswert der über die vorgenannten Gesellschaften gehaltenen Objekte beträgt EUR 2.000,6 Mio. Die Zusammensetzung des Immobilienvermögens sowie Angaben zu den prozentualen Beteiligungswerten können der Vermögensaufstellung Teil I, nähere Angaben zu den erfolgten Immobilientransaktionen aus der Übersicht Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien entnommen werden. Liquiditätsanlagen Die Liquiditätsanlagen erhöhten sich um EUR 46,7 Mio. auf EUR 2.664,4 Mio. Davon sind EUR 391,9 Mio. für Immobilieninvestitionen, EUR 41,1 Mio. für die Ausschüttung (unter Berücksichtigung der Wiederanlage) und EUR 411,7 Mio. für Instandhaltungsmaßnahmen und zur Erfüllung fällig werdender Verbindlichkeiten sowie für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität zweckgebunden. Die freie Liquidität beträgt EUR 1.819,7 Mio. und entspricht damit 25,8 % des Fondsvolumens. Der Bestand an Investmentanteilen erhöhte sich um EUR 14,6 Mio. auf EUR 2.071,8 Mio. Bei den Investmentanteilen handelt es sich um Anteile am Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 der Union Investment Institutional GmbH. 21