Uni Immo: Deutschland Jahresbericht zum 31. März 2011

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1 UniImmo: Deutschland Jahresbericht zum 31. März 2011

2 UniImmo: Deutschland auf einen Blick Wertpapier-KennNr.: ISIN: DE Kennzahlen zum Fondsvermögen (netto): EUR 6.844,6 Mio. EUR 6.340,1 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) : EUR 5.120,6 Mio. EUR 5.132,2 Mio. davon direkt gehalten: EUR 3.126,5 Mio. EUR 3.210,6 Mio. davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2) : EUR 1.994,1 Mio. EUR 1.921,6 Mio. Direkt gehaltene Immobilien: Immobilien-Gesellschaften: 16 3) 15 Gebundene Mittel (gesamt): EUR 732,5 Mio. EUR 901,3 Mio. Gesamtliquidität: EUR 2.617,7 Mio. EUR 2.129,6 Mio. Freie Liquidität 4) : EUR 1.881,2 Mio. EUR 1.228,3 Mio. Fremdfinanzierungsquote 5) : 16,4 % 17,5 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 94,0 % 96,0 % Umlaufende Anteile: Ausgabepreis: EUR 100,58 EUR 102,48 Anteilwert (Rücknahmepreis): EUR 95,79 EUR 97,60 Renditekennzahlen 6) Bruttoertrag 7) : 6,3 % 7,0 % Nettoertrag 7) : 4,7 % 5,8 % Wertveränderung 7) : 0,1 % 1,1 % Liquidität: 0,2 % 2,4 % Anlageerfolg 8) : 1,8 % 2,7 % Sonstige Kennzahlen Ankäufe 9) : 5 7 Verkäufe 9) : 7 10) 1 Mittelaufkommen (netto): EUR 619,7 Mio. EUR 1.025,1 Mio. Vermietungsquote nach Mietertrag (Durchschnitt): 95,5 % 95,4 % Ausschüttungsstichtag: Ausschüttung je Anteil: EUR 3,50 EUR 3,50 Anlageerfolg je Anteil: EUR 1,69 EUR 2,58 Anlageerfolg (Fünf-Jahres-Betrachtung) 7) : 4,1 % p.a. 4,1 % p.a. Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen: EUR 1,7071 EUR 2,3431 ZASt je Anteil im Privatvermögen: EUR 0,4268 EUR 0,5858 Ertragschein Nr.: Rücknahmepreis per : EUR 95,21 1) Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. 2) Zum anteiligen Sachverständigenwert. 3) Davon zwei Immobilien-Gesellschaften, die einen geringen Anteil an einer anderen Immobilien-Gesellschaft halten. 4) Siehe Glossar Freie Liquidität. 5) Siehe Glossar Fremdfinanzierungsquote. 6) Einzelheiten auf Seite 54. 7) Direkt gehaltene Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. 8) Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v. 9) Bestandsübergang erfolgt. 10) Die Verkäufe beinhalten fünf Verkäufe von Immobilien, den Verkauf eines Teilgrundstückes sowie die Rückabwicklung einer Immobilien-Gesellschaft. 2

3 Jahresbericht* zum 31. März 2011 des UniImmo: Deutschland Inhalt 1 Bericht der Geschäftsführung Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Risikobericht Anteilwert und Ertragsausschüttung Fondsvermögen Anlegerstruktur Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Latente Steuern Immobilienaktivitäten Ausblick Zahlen, Daten, Fakten Entwicklung des Fondsvermögens Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Ertrags- und Aufwandsrechnung Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Bestand der Liquidität/Kredite Übersicht: Renditen, Bewertungen, Immobilieninformationen Verwendungsrechnung...60 Die Aushändigung dieses Jahresberichtes an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes. Fotos in diesem Bericht: Ludwigshafen am Rhein, Zollhafen, Rheinuferstraße, RHEIN-GALERIE 2 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers Steuerliche Hinweise Organe und Abschlussprüfer Glossar...74 Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungssystem für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist international anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen. * Zeitraum

4 1 Bericht der Geschäftsführung Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH v. li. n. re. Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel, Volker Noack (stellv.), Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Dr. Frank Billand Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der UniImmo: Deutschland hat im Geschäftsjahr 2010/2011 ein positives Ergebnis erzielt, in dem sich gleichwohl noch die auslaufenden Effekte der globalen Wirtschaftskrise widerspiegeln. Der Anlageerfolg unseres auf die europäischen Märkte ausgerichteten Fonds mit Investitionsschwerpunkt Deutschland lag für die zurückliegenden zwölf Monate zum bei 1,8 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.) und damit unter dem Vorjahresergebnis von 2,7 %. In einem sich aufhellenden Marktumfeld verfügt der Fonds über gute Voraussetzungen, um an den verbesserten Wachstumsperspektiven in seinen Investmentregionen zu partizipieren. Zum Be richtsstichtag weist das Portfolio mit 55 direkt und indirekt gehaltenen Immobilien und Immobilien-Gesellschaften eine breite Diversifizierung über acht europäische Ländermärkte mit klarem Deutschland-Fokus von 65 % seines Immobilienvermögens (Vorjahr: 63 %) auf. Die Streuung über die Hauptnutzungsarten Büro (42,4 %), Einzelhandel (37,2 %) und Hotel (15,6 %) trägt dazu bei, das Portfoliorisiko zusätzlich zu reduzieren. Die Attraktivität des UniImmo: Deutschland wird belegt durch die hohe Nachfrage auf der Anlegerseite: Per Saldo ergibt sich für den Fonds im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Netto-Mittelzufluss von EUR 619,7 Mio. nach einem Mittelaufkommen von EUR 1.025,1 Mio. im Geschäftsjahr 2009/2010. Das Fondsvermögen beläuft sich zum Ende des Geschäftsjahres auf EUR 6.844,6 Mio. und erhöhte sich damit gegenüber dem Vorjahr um 8,0 %. Der Fonds verfügte über ein im Jahresverlauf steigendes Liqui di tätspolster von konstant über 20 % freier Liquidität. Durch seine gute Liquiditätsausstattung war und ist der Fonds in der Lage, an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit an den deutschen und europäischen Immobilienmärkten ergeben. Im Berichtszeitraum wurde das breit gestreute Qualitätsportfolio des UniImmo: Deutschland durch fünf Ankäufe strategiekonform erweitert. Der Investitionsschwerpunkt bei einem Gesamtinves titions volumen von EUR 247,1 Mio. lag mit ca. 87 % auf dem deutschen Markt. Durch den Erwerb eines vollvermieteten Geschäftshauses in der Osnabrücker Innenstadt und des im Oktober 2010 nach umfassender Modernisierung neu eröffneten Äppelallee- Center in Wiesbaden wurde der Einzelhandelsanteil am Immobilienvermögen des Fonds weiter angehoben von 34,3 % im Vorjahr auf 37,2 % zum Berichtsstichtag. Des Weiteren wurden im Berichtszeitraum der Ankauf der bereits zu 100 % vermieteten Projektentwicklung LogPark, einer Logistikimmobilie in der Nähe von Hamburg, sowie des Büro- und Geschäftshauses NORD 1 im Europaviertel von Frankfurt/Main getätigt. Zudem wurde das britische Portfolio des Fonds durch das erste schottische Investment das langfristig, auf 20 Jahre vermietete Bürohaus Equinox in Glasgow erweitert. Die Strategie des Fondsmanagements zur Weiterentwicklung des Immobilien-Portfolios findet in den sieben (Teil-)Objektverkäufen ihren Ausdruck, die in Deutschland und Großbritannien erfolgreich zum Abschluss gebracht wurden. Das Gesamtvolumen lag bei EUR 366,4 Mio. Mit den Verkäufen konnte sich der Fonds u. a. von Objekten trennen, für die nach längerer Haltedauer ein sehr guter Verkaufszeitpunkt gekommen war und Preise erzielt werden konnten, die zum Teil deutlich über den zuletzt festgestellten Sach verständigenwerten lagen. Die Vermietungsquote des Fonds nach Mietertrag liegt zum Berichts stichtag bei 94,0 % und ist damit im zurückliegenden Geschäftsjahr um 2,0 Prozentpunkte gesunken. Durch den Ankauf weiterer gut vermieteter deutscher und europäischer Gewerbeimmobilien mit hohen Vermietungsständen sowie durch umfassende Vermietungsaktivitäten im Bestand soll die Vermietungsquote des Fonds im nächsten Geschäftsjahr weiter auf hohem Niveau gehalten werden. In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle Rating der unabhängigen Scope Group vom hin. Der UniImmo: Deutschland wurde wie schon im Vorjahr mit der Note A bewertet und steht unter den Fonds mit deutsch/europäischer Ausrichtung auf einem hervorragenden zweiten Platz. Über die Entwicklung des UniImmo: Deutschland im zurückliegenden Geschäftsjahr und die Perspektiven des Fonds werden wir Sie im Folgenden detailliert informieren. Hierzu bitten wir Sie folgenden Hinweis zu beachten: Der Ihnen vorliegende Jahresbericht unterscheidet sich in einigen Bereichen von den vorherigen Berichten. Hintergrund für die Neuerungen ist die Investment-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (InvRBV), die am in Kraft getreten ist, mit der erstmals eine verbindliche Gliederung für die Berichtslegung von Investment-Sondervermögen vorgegeben ist. 4

5 Die bisher als Immobilienverzeichnis bezeichnete Übersicht über die von dem Sondervermögen direkt und indirekt gehaltenen Immobilien stellt nun den Teil I der Vermögensaufstellung dar. Durch die nachfolgenden Teile II und III wird die Vermögensaufstellung um die Bereiche Sonstige Aktiva, Finanzanlagen und Passiva ergänzt. In Summe erhalten Sie hierdurch einen detaillierten Überblick über die Zusammensetzung des Sondervermögens. Weiterhin wird im Bericht eine sogenannte Zusammengefasste Vermögensaufstellung ausgewiesen, die Ihnen in kompakter Form einen Überblick über die wesentlichen Vermögens- und Verbindlichkeitswerte des Sondervermögens bietet. Weitere relevante Änderungen beziehen sich auf die Hinweise zur Risikosituation des Sondervermögens. Prozentpunkte auf durchschnittlich 11,4 % gestiegen. Die anziehende Nachfrage sorgte 2010 dafür, dass die Spitzenmieten trotz der noch hohen Leerstände in einigen Märkten, wie Berlin oder Düsseldorf, wieder Aufwärtstendenzen zeigten. Die Aussichten für die deutschen Büromärkte sind gut. Die erfreulichen Stimmungswerte aus den Unternehmen dürften die Flächenumsätze auch 2011 positiv beeinflussen. Die Leerstände werden infolge der geringen Bautätigkeit und einer guten Flächennachfrage voraussichtlich an fast allen Standorten abgebaut. Die anziehende Nachfrage insbesondere nach hochwertigen Flächen in guten Lagen sorgt in einigen Bürohochburgen für steigende Spitzenmieten. Spitzenmietpreisentwicklung 1) für Büroflächen Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Im Jahresverlauf 2010 haben sich die Perspektiven für die internationalen Immobilienmärkte deutlich aufgehellt. Diese Entwicklung ist zum einen auf die verbesserten Wachstumsperspektiven der meisten Volkswirtschaften sowie auf das stark rückläufige Volumen spekulativ errichteter Immobilien zurückzuführen. Vor diesem Hintergrund hat sich die Flächennachfrage der Unternehmen spürbar belebt, und die Leerstandsraten sind vielerorts nur noch mo - derat gestiegen. Teilweise konnten auch bereits wieder sinkende Leerstandsraten beobachtet werden. Auf den ersten europäischen, asiatischen und amerikanischen Büromärkten konnte darüber hinaus wieder Mietpreiswachstum verzeichnet werden. Die Mehrzahl der Märkte machte bezüglich der Mietentwicklung eine Seitwärtsbewegung. Nur in den Ländern, die von der Finanz marktkrise besonders betroffen waren, sanken die Mieten 2010 noch entgegen dem allgemeinen Trend. Der deutlich verbesserte Marktausblick hat dazu beigetragen, dass Immobilieninvestments an Attraktivität gewonnen haben. Nach wie vor im Fokus der Investoren stehen hochwertige, langfristig vermietete Immobilien in guten Lagen. Die Preise für solche Objekte sind 2010 deutlich gestiegen. Deutsche Büromärkte Nach einem schwachen Jahr 2009 kehrte auf den deutschen Vermietungsmärkten im Jahr 2010 die Dynamik zurück. Der Büroflächenumsatz stieg im Jahresverlauf in den fünf größten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München um insgesamt 27 % auf fast 2,5 Mio. Quadratmeter. Trotz der guten Umsätze konnten allerdings keine Leerflächen absorbiert werden. Infolge von Neubaufertigstellungen und frei gewordenen Bestandsflächen ist die durchschnittliche Leerstandsrate über die fünf deutschen Standorte noch einmal leicht um 0, Index Europa Büroflächenumsatz (in m 2 ) Paris London München Berlin Hamburg Brüssel Frankfurt/Main Düsseldorf Quelle: Jones Lang LaSalle Index Deutschland Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen. 1) Index-Basisjahr ,2 584,1 410,2 511,7 391,8 502,8 419,1 473,9 356,6 470,0 257,6 400,5 657, , , ,

6 Europäische Büromärkte Der Aufschwung auf den europäischen Bürovermietungsmärkten gewinnt an Breite. Im Jahresverlauf 2010 sind die Leerstandsraten auf vielen europäischen Büromärkten weiter gesunken: So standen u.a. in London, Luxemburg, Mailand, Paris und Warschau zum Jahresende weniger als 10 % des Büroflächenbestandes leer. Leerstandsraten von mehr als 20 % wurden nur noch für Budapest und Dublin gemeldet. Aufgrund eines rückläufigen Angebots an freien Büro flächen wurden im Jahresverlauf auf immer mehr Büromärkten steigende Mietpreise beobachtet, im Durchschnitt der europäischen Büromärkte war bereits ein Anstieg des Mietniveaus von 3,6 % zu verzeichnen. Infolge einer sehr guten Nachfrageentwicklung konnte London im Jahr 2010 mit 17,9 % das höchste Mietpreiswachstum aller europä ischen Metropolen vorweisen. Aber auch in Brüssel, Paris und Stockholm konnten deutliche Mietpreiszuwächse regis triert werden. Die Rahmenbedingungen verbessern sich auf fast allen Märkten perspektivisch weiter, nur in den Ländern, die von der Finanzmarktkrise besonders betroffen waren, entwickelten sich die Mieten entgegen dem Trend noch negativ. Insgesamt wird sich jedoch auf den meisten Märkten die positive Mietentwicklung auch 2011 fortsetzen. Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Im Jahresverlauf 2010 hat sich die Situation auf den meisten europäischen Einzelhandelsmärkten deutlich verbessert. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Belebung haben sich die Arbeits losenquoten in vielen Ländern stabilisiert oder waren teilweise bereits wieder rückläufig. Das gestiegene Verbrauchervertrauen hatte positive Auswirkungen auf die Einzelhandelsumsätze, die vielfach zulegten. Allerdings ist eine deutliche Zweiteilung des Marktes zu beobachten. Während vor allem in den nord- und mitteleuropäischen Ländern stabile oder steigende Mietpreise zu beobachten waren, dürfte die Markterholung in den von der Finanzmarktkrise besonders stark betroffenen Ländern, wie z. B. Irland, noch etwas auf sich warten lassen. Die Mieten auf den europäischen Einzelhandelsmärkten werden 2011 ihren Aufwärtstrend fortsetzen, der im Jahresverlauf an Breite und Dynamik gewinnen dürfte. Der Markt für deutsche Einzelhandelsflächen verzeichnete 2010 gegenüber dem Vorjahr deutlich mehr Vermietungen. Auch ausländische Einzelhandelsketten zeigten wieder zunehmend Interesse am Standort Deutschland. Die Flächennachfrage konzentriert sich nach wie vor auf die guten Lagen deutscher Großstädte sowie auf attraktive Shopping-Center. Die Spitzenmieten in den 1a-Lagen von Berlin und Düsseldorf sind im Jahresverlauf 2010 leicht ge stiegen, auf den anderen großen deutschen Märkten zeigten sie sich stabil. Aufgrund der sehr guten Arbeitsmarktlage sowie der anziehenden Einzelhandelsumsätze in Deutschland werden die Einzelhandelsmieten 2011 auf vielen Märkten voraussichtlich steigen. Europäische und deutsche Hotelmärkte Auf den europäischen Hotelmärkten lässt sich für das Jahr 2010 eine positive Entwicklung ablesen. Die Belegung der Hotels in den europäischen Metropolen stieg um durchschnittlich 5,7 %. Da mit Ausnahme von Wien auch die Zimmerpreise anstiegen, erhöhte sich der Zimmerertrag in den europäischen Metropolen im Durchschnitt um 9,9 %. Die positive wirtschaftliche Entwicklung im Jahresverlauf 2010 spiegelt sich auf den deutschen Hotelmärkten wider. Unterstützt durch ein sehr gutes Messegeschäft erhöhte sich die Auslastung der Hotels in den deutschen Immobilienhochburgen im Jahresvergleich um durchschnittlich 6,1 %. Die Zimmerpreise konnten der steigenden Nachfrage entsprechend merklich zulegen. Im Ergebnis erhöhte sich folglich der durchschnittliche Zimmerertrag um 19,6 %. Entwicklung des UniImmo: Deutschland im Mehrjahresvergleich Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Immobilien (direkt gehalten) 3.126, , , ,7 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1) 1.429, , ,2 664,8 Liquiditätsanlagen 2.617, , , ,8 Sonstige Vermögensgegenstände 356,3 315,4 333,5 177,2./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 685,8 698,6 745,4 988,6 Fondsvermögen 6.844, , , ,9 Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 71,5 65,0 54,4 50,6 Anteilwert (EUR) 95,79 97,60 98,82 102,19 Ausschüttung je Anteil (EUR) 3,50 3,50 3,80 7,50 Tag der Ausschüttung Ertragschein Nr ) Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert. 6

7 Aufgrund der konjunkturellen Erholung in den wichtigsten Volkswirtschaften ist davon auszugehen, dass sich der positive Trend sowohl auf den europäischen als auch auf den deutschen Hotelmärkten im Jahr 2011 fortsetzen wird. Investmentmarkt Die globale Investitionstätigkeit zeigte 2010 eine deutliche Aufwärtstendenz. Nicht zuletzt dank eines starken vierten Quartals belief sich das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien auf insgesamt EUR 239 Mrd., gleichbedeutend mit einem deutlichen Plus von rund 50 % gegenüber dem Vorjahresergebnis. Das europäische Transaktionsvolumen lag 2010 bei EUR 103 Mrd. Dies bedeutet gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum ein Wachstum von rund 41 %. Im Fokus der Investoren standen in erster Linie Großbritannien und dort insbesondere der Londoner Büromarkt, aber auch Länder wie Norwegen oder Schweden. Auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt wurden 2010 Immobilien im Gesamtwert von EUR 18 Mrd. verkauft. Damit verdoppelte sich das Transaktionsvolumen gegenüber 2009 nahezu. Vor allem im letzten Quartal des Jahres legte der Investmentmarkt mit zum Teil großvolumigen Transaktionen nochmals deutlich zu. Vor dem Hintergrund der sich derzeit erholenden Immobilienmärkte und der noch attraktiven Finanzierungskonditionen ist mit einer weiteren Belebung der Investitionsmärkte zu rechnen. Die Preise für Core-Immobilien sind 2010 deutlich gestiegen und dürften ihre Aufwärtstendenz auch 2011 fortsetzen, wenn auch nicht mehr in dem Maße, wie in den zurückliegenden Quartalen. Die Finanzierung von Objekten außerhalb des Core-Bereiches ist und bleibt schwierig. Geld- und Kapitalmarkt Die Entwicklung an den internationalen Staatsanleihemärkten war im Berichtszeitraum zweigeteilt. Vor dem Hintergrund der sich zuspitzenden Schuldenkrise im Euroraum gaben die Renditen von Bundesanleihen und amerikanischen Schatzanweisungen (Treasuries) in der ersten Hälfte deutlich nach. Zehnjährige Bundesanleihen rentierten im August 2010 kurzfristig nur noch mit gut 2 %. Die Einrichtung des Euro-Rettungsschirms leitete eine Beruhigung an den Rentenmärkten der sogenannten Euro-Peripherie (Griechenland, Island, Italien, Portugal und Spanien) ein und löste so eine deutliche Renditeerholung aus. Zusätzlich gefördert durch überwiegend gute Konjunkturdaten und steigende Inflationserwartungen erhöhten sich die Zehn-Jahres-Renditen in Deutschland und den USA wieder auf rund 3,5 %. Deutliche Kurs verluste bei im Umlauf befindlichen Titeln waren die Folge. Die politischen Turbulenzen im arabischen Raum und die Katastrophe in Japan im ersten Quartal 2011 hatten dagegen keinen nachhaltigen Einfluss auf die Staatsanleihemärkte. Trotz eines mitunter schwierigen Marktumfelds verzeichneten sowohl Unternehmensanleihen als auch Zinspapiere aus den aufstrebenden Ländern (Emerging Markets) nur einen leichten Anstieg der Renditeaufschläge gegenüber deutschen Staatspapieren. Die Devisenmarktentwicklung war ebenfalls durch starke Ausschläge gekennzeichnet. Auf dem Höhepunkt der europäischen Staatsschuldenkrise im Frühjahr 2010 fiel der Euro auf unter USD 1,20. Danach setzte eine längere, aber immer wieder unterbrochene Erholungsbewegung ein, die die Gemeinschaftswährung bis auf USD 1,42 zum Ende der Rechenschaftsperiode steigen ließ. Vor allem zum Ende hin wurde der Euro durch die von der Europäischen Zentralbank für April 2011 in Aussicht gestellte Zinswende unterstützt. Der Zinsvorsprung des Euro raums gegenüber den USA weitet sich dadurch zunächst aus. 7

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9 1.1.2 Risikobericht Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Managementprozesse und hilft Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwenden. Die Union Investment Real Estate GmbH hat zur Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung der Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches Risikomanagementsystem im Einsatz. Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Adressenausfallrisiken Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wurden Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poors, Moody s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen erfolgten im abgelaufenen Geschäftsjahr bei insgesamt 14 Kreditinstituten, deren Durchschnittsbonität seit Geschäftsjahresbeginn zwischen AA und A lag. Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein regelmäßiges Monitoring. Der Anteil dieser Mieter an der gesamten Fondsmiete konnte seit Geschäftsjahresbeginn im Jahresverlauf um rund 4 Prozentpunkte auf 23,3 % reduziert werden (berechnet nach Jahresnettomietertrag der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien). Zinsänderungsrisiken Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapitalanlage. Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniImmo: Deutschland geachtet. Zur Steuerung der kurzfristig endenden Zinsbindungen verfügt die Union Investment Real Estate GmbH über eine täglich aktualisierte Übersicht aller Zinsfestschreibungen. Die Darlehensrestlaufzeiten sind breit diversifiziert. Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Deutschland wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 gehalten. Das Fondsmanagement der Union Investment Real Estate GmbH begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds wird vom verantwortlichen Portfoliomanager gesteuert. Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf die Bewertung des Fonds monatlich überwacht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr lag das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maximal 0,34 % des Nettofondsvermögens. Währungsrisiken Der UniImmo: Deutschland verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. Die Absicherung der Währungspositionen erfolgt durch Fremdkapitalaufnahme in der Investitionswährung sowie durch Abschluss von Devisentermingeschäften. Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Währungsposition ermittelt und überwacht. Monatlich erfolgt darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. Die offenen Währungspositionen im UniImmo: Deutschland beliefen sich auf maximal 0,23 % des Nettofondsvermögens. Sonstige Marktpreisrisiken Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können. Schwerpunkt des Immobilienportfolios bezogen auf das gesamte Liegenschaftsvermögen des Fonds ist mit konstant rund 63,5 % im Jahresdurchschnitt Deutschland. Hinsichtlich der sektoralen Struktur des Fonds ist der Anteil der drei größten Branchen an der Fondsmiete seit Geschäftsjahresbeginn leicht angestiegen und liegt nach rund 58,8 % zu Jahresbeginn bei 62,1 % zum Geschäftsjahresende. Der Anteil der größten Branche Konsumgüter/Einzelhandel erhöhte sich von 27,0 % auf 32,3 %. Operationelle Risiken Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Liquiditätsrisiken Liquiditätsrisiken bestehen im UniImmo: Deutschland im Wesentlichen bei fälligen Darlehen sowie aus starken unvorhergesehenen Mittelabflüssen. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken im UniImmo: Deutschland wurde im Berichtszeitraum stets ein über den gesetzlichen Anforderungen liegender Anteil am Fondsvermögen in liquiden Mitteln gehalten. 9

10 Der Fonds verfügte seit Geschäftsjahresbeginn über ein stei - gen des Liquiditätspolster von zunächst 20 %, zum Berichtsstichtag dann von 27,5 % und konnte jederzeit die Rücknahme von Anteilen bedienen. Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere mit einer hohen Bonität und geringem Risiko. Eine hohe Liquidierbarkeit war im Jahresverlauf stets gegeben. Seit Geschäftsjahresbeginn flossen dem UniImmo: Deutschland rund EUR 620 Mio. inkl. Wiederanlage netto zu. Wertentwicklung 1) (in %) Anteilwert und Ertragsausschüttung Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Deutschland- Anteils betrug am EUR 95,79, der Ausgabepreis EUR 100,58. Unter Berücksichtigung der Vorjahresausschüt - tung von EUR 3,50 je Anteil beläuft sich der Anlageerfolg im Geschäftsjahr auf EUR 1,69. Dies entspricht einem Anlageerfolg von 1,8 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.) und stellt unter den derzeit schwierigen Marktbedingungen gegenüber vergleichbaren Kapitalanlagen ein marktkonformes Ergebnis dar. Für das Geschäftsjahr 2010/2011 werden am EUR 3,50 je Anteil ausgeschüttet. Von der Ausschüttung sind für den Privatanleger EUR 2,17 oder 61,88 % (unter Berücksichtigung der anrechenbaren Steuern) steuerfrei. 22,5 40,6 1,8 9,0 4,5 0 nach 1 Jahr 2 Jahren 3 Jahren 5 Jahren 10 Jahren 1) Nach Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. Von vergangenen Wertentwicklungen kann nicht auf zukünftige geschlossen werden. Wertentwicklung seit Auflegung des Fonds am 1. Juli 1966: 1.303,8 %. Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des Berichtszeitraumes angefallenen Kosten (gem. 12 Abs. 4 BVB) werden als Quote zum durchschnittlichen Fondsvolumen ausgewiesen ( Total Expense Ratio TER). Für das vergangene Geschäftsjahr betrug die TER 0,68 % Fondsvermögen Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm von am auf am zu. Im Geschäftsjahr wurden Anteile im Wert von EUR 733,5 Mio. ausgegeben und Anteile in Höhe von EUR 113,8 Mio. zurückgenommen. Von dem am ausgeschütteten Ertrag für das Geschäftsjahr 2009/2010 in Höhe von EUR 233,2 Mio. wurden EUR 148,9 Mio. oder 63,9 % wieder in UniImmo: Deutschland-Anteilen angelegt. Insgesamt ergibt sich damit ein Mittelzufluss einschließlich Wiederanlage von EUR 619,7 Mio. Das Fondsvermögen erhöhte sich von EUR 6.340,1 Mio. auf EUR 6.844,6 Mio. Dies entspricht einer Erhöhung von 8,0 % Anlegerstruktur des UniImmo: Deutschland Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die in UnionDepots und BankDepots gehalten werden sowie auf An - lagen der Ziel-/Dachfonds der Union Investment Gruppe. 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil ist es aufgrund nicht vorliegender Informationen nicht möglich, die Anlegerstruktur aufzugliedern. Anlegerstruktur des UniImmo: Deutschland Privatanleger 92 % Anlagevolumen je Anleger 3) nicht aufgliederbar 1) 2 % institutionelle Anleger 2) 3 % Ziel-/Dachfonds 3) 3 % Anteil am Gesamtbestand bis 50 Tsd. EUR 60 % bis 100 Tsd. EUR 18 % bis 1 Mio. EUR 14 % mehr als 1 Mio. EUR 8 % 1) 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die Anlegerstruktur nicht aufgegliedert werden. 2) Inkl. Banken und Versicherungen. 3) Per waren Anteile des UniImmo: Deutschland in zehn Wertpapierfonds mit einem Gesamt volumen von EUR 201 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Immobilienquote in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Anlegern verteilt. 10

11 1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Das direkt gehaltene Immobilienvermögen verringerte sich um 2,6 % von EUR 3.210,6 Mio. auf EUR 3.126,5 Mio. Es setzte sich zum aus 39 Immobilien zusammen. Im Berichtszeitraum wurden fünf Objekte gekauft und fünf Objekte sowie ein Teilgrundstück veräußert. Dadurch veränderte sich der Bestand von 39 direkt gehaltenen Objekten nicht. Der anteilige Gesellschaftswert an Immobilien-Gesellschaften erhöhte sich im Berichtsjahr durch die laufenden Wertfortschreibungen und die Rückabwicklung einer Immobilien-Gesellschaft von EUR 1.383,1 Mio. auf EUR 1.429,9 Mio. Zum Berichtsstichtag wurden 16 weitere Objekte durch Immobilien-Gesellschaften gehalten. Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert) beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte wie im Vorjahr EUR 95,2 Mio. Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Nutzfläche aller fertigen Immobilien beträgt EUR Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (jeweils anteilig) erhöhte sich von insgesamt m² auf m². Zum Berichtsstichtag lag die Vermietungsquote bei 94,0 % des Mietertrages oder 92,1 % der Gesamtnutzfläche. Hinweise zu einzelnen Objekten: Berlin / CityQuartier DomAquarée Durch die Neuzuordnung von Allgemeinflächen erhöht sich die Nutzfläche um 109 m². Hamburg / MERCADO Aufgrund der Neuzuordnung von Allgemeinflächen erhöht sich, entgegen der Angabe im Halbjahresbericht, die Nutzfläche um 284 m². Hamburg / Wandsbek Quarrée Durch Anpassungen beim Aufmaß erhöht sich, entgegen der Angabe im Halbjahresbericht, die Nutzfläche um 529 m². Madrid / Pórtico Aufgrund der Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung erhöht sich, wie bereits im Halbjahresbericht angegeben, die Nutzfläche um 376 m². München / StadtQuartier Riem Arcaden in der Messestadt Durch Neuzuordnung von Mietflächen verringert sich, wie be - reits im Halbjahresbericht angegeben, die Nutzfläche um 352 m². Remscheid / Allee-Center Aufgrund der Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung und Umbau einer großen Einzelhandelsfläche verringert sich die Nutzfläche um 317 m². Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Altersstruktur (in %) älter als 20 Jahre (1990 und früher) 15 bis 20 Jahre (1995 bis 1991) 10 bis 15 Jahre (2000 bis 1996) 5 bis 10 Jahre (2005 bis 2001) 2,8 5,6 9,7 16,9 24,1 26,5 25,0 27,2 Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %) größer 200 Mio. EUR 6 Objekte 150 bis 200 Mio. EUR 4 Objekte 100 bis 150 Mio. EUR 6 Objekte 50 bis 100 Mio. EUR 15 Objekte 25 bis 50 Mio. EUR 14 Objekte 9,8 12,6 14,5 22,5 39,0 bis 5 Jahre (2006 und später) 28,8 33,4 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1) Zeitraum nach letztem Umbau gemäß Vermögensaufstellung Teil I 2) 10 bis 25 Mio. EUR 4 Objekte bis 10 Mio. EUR 3 Objekte 1,2 0,4 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 2) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten). 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen. 11

12 1.1.7 Latente Steuern Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern außerhalb Deutschlands, in denen der UniImmo: Deutschland Immobilien hält, sind im Falle der Veräußerung des Objektes Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und dem durch die jährlichen Abschreibungen verminderten Buchwert. Diese Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objektes, bildet jedoch bereits heute einen wertmindernden Faktor, der in der Vermögensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund und um eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halteperiode der Objekte zu gewährleisten sind derartige, sich über die Haltezeit des Objektes aufbauende latente Steuern auf Veräußerungsgewinne beim UniImmo: Deutschland bereits in voller Höhe in die Rückstellungen eingestellt bzw. wertmindernd in den jeweiligen Gesellschaftswerten berücksichtigt Immobilienaktivitäten Im Berichtszeitraum wurde das Portfolio des UniImmo: Deutschland durch fünf Ankäufe in Deutschland und Großbritannien strategiekonform erweitert. Darüber hinaus hat das Fondsma - n agement Marktchancen für den Verkauf von sechs Immobilien und Immobilien-Gesellschaften sowie einem Teilgrundstück ebenfalls in Deutschland und Großbritannien genutzt. Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt) Hamburg / EMPORIO Die grundlegende Revitalisierung einschließlich Aufstockung des 48 Jahre alten denkmalgeschützten Landmark-Gebäudes sowie die zeitgleiche Erstellung eines Neubaues auf demselben Grundstück sind im vollen Gange. Insgesamt werden ca m² Bürofläche umfassend saniert und ca m² Hotel- und ca m² Wohn- und Einzelhandelsflächen sowie eine Tiefgarage mit ca. 350 Kfz-Stellplätzen neu errichtet. Der 24geschossige Tower hat bereits eine neue Fassade erhalten, und die Mieterausbauten werden aufgenommen. Der Rohbau des Neubaus, der bis auf die oberste als Büro geplante Etage komplett an eine Hotelkette vermietet ist, wird zurzeit fertiggestellt. Im Bestandsgebäude sind zehn Etagen und der Konferenzbereich im Untergeschoss vermietet. Die Vorvermietungsquote für das gesamte Projekt beläuft sich auf 51,8 %. Die vermieteten Flächen werden sukzessive ab November 2011 bezogen. Der Hotelbetreiber wird die Innenausbauten ab Herbst 2011 selbst durchführen und beabsichtigt, das Hotel im Frühjahr 2012 zu eröffnen. Das an einen Hamburger Projektentwickler verkaufte Wohn- und Einzelhandelsgebäude ist am an den Käufer übergegangen und wird ebenfalls im Frühjahr 2012 fertiggestellt. Im ersten Quartal 2010 wurde dem Hotelbauteil das Vorzertifikat des Deutschen Gütesiegels für Nachhal tiges Bauen (DGNB) in Silber verliehen. Frankfurt /Main / NORD 1 Ende 2008 erfolgte der Erwerb eines im Bau befindlichen Büround Geschäftshauses mit einer Gesamtfläche von ca m² Büro-, ca m² Einzelhandels- und ca m² Lager- und Rechenzentrumsflächen sowie 180 Tiefgaragen-Stellplätzen. Das sechsstöckige Bürogebäude NORD 1 befindet sich in der Europa Allee 12 16, direkt neben dem Mövenpick Hotel Frankfurt City, im Frankfurter Europaviertel. Im ersten Quartal 2010 wurde NORD 1 das Vorzertifikat des Deutschen Gütesiegels für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Silber verliehen. Das Büro- und Geschäftshaus wurde Ende 2010 fertiggestellt. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Das Gebäude ist langfristig an BNP Paribas S. A. sowie weitere namhafte Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche und dem Einzelhandel vermietet. Die Erträge für die freien Flächen sind über eine vierjährige Mietgarantie abgesichert. London EC2 / Finsbury Circus Das Objekt wurde 1992 mit einem über 20 Jahre laufenden Mietvertrag erworben. Der Mieter hat das Kündigungsrecht nach 20 Jahren Laufzeit zum ausgeübt. Eine Projektentwicklung wird mit dem Ziel aufgenommen, das Objekt erfolgreich am Markt zu platzieren. Für eine umfassende Revitalisierung des Gebäudes liegt seit die Baugenehmigung vor. Die Baumaßnahme sieht eine Aufstockung um ein zusätzliches Bürogeschoss, eine neue Gestaltung der Lobby und Neubzw. Umgestaltung der Fassaden zur Verbesserung der natürlichen Belichtung vor. Das Gebäude wird ca m² Bürofläche aufweisen. Die Fertigstellung der Immobilie ist für das erste Halbjahr 2013 geplant. Immobilienentwicklungen UniImmo: Deutschland Lfd. Nr. Projekt Mietfläche m 2 Vorvermietungsstand/ Vermietungsstand zum Stichtag 1) (in %) Gesamtinvestition in Mio. EUR 2) Erwerbsdatum 14 Hamburg, EMPORIO 3) ) 51,8 278, Summe ,8 1) Nach Ertrag. 2) Voraussichtliche Gesamtinvestition nach erfolgter Fertigstellung. 3) Die Wirtschaftseinheit besteht aus der Sanierung des Bestandsgebäudes und dem zu errichtenden Neubau. 4) Mietfläche ohne Bauteil Wohnen. 12

13 Immobilienentwicklungen (in Planung) London E14 / 11 Westferry Circus Aufgrund des insolvenzbedingten Auszugs des Hauptmieters wurde im Sommer 2010 mit der Renovierungsplanung für das seit 1999 im Bestand des UniImmo: Deutschland gehaltene Gebäude zwecks Neupositionierung des Bürogebäudes am Markt begonnen. Das Objekt mit m² Mietfläche befindet sich in den Londoner Docklands und ist Teil des etablierten Bürogebäudestandortes Canary Wharf im Osten der Stadt. Der derzeitige Leerstand ermöglicht die Durchführung einer um fassenden Modernisierung, welche eine zeitgemäße Anpassung der Mietflächen und Teilen der Gebäudetechnik an aktuelle Standards und eine Nachhaltigkeitszertifizierung nach BREEAM umfassen würde. Neben der Renovierung der Büromietflächen würde weiterhin das Erdgeschoss zu Restaurant- und Gewerbe flächen umgenutzt. Nach dem Abschluss erster vorbereitender Baumaßnahmen wird gegenwärtig neben der Option der Renovierungsdurchführung auch ein Verkauf des Gebäudes geprüft. Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt) Frankfurt /Main / NORD 1 Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt). Glasgow G2 6SB / Equinox Am wurde im Rahmen eines Direkterwerbs für den UniImmo: Deutschland in Glasgow das m² Mietfläche um - fassende Büroobjekt Equinox erworben. Für die unweit des Haupt- und Regionalbahnhofs im Geschäftszentrum von Glasgow Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien 1) Lfd. Nr. Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Erwerbsdatum Verkaufsdatum Verkaufspreis in Mio. EUR Kaufpreis/SV-Wert 2) 3) in Mio. EUR Beteiligungsquote in % Vermietungsquote nach Ertrag in % 4) Vermietungsquote nach m 2 in % 4) Nettoanfangsrendite in % 5) Ankäufe Direkt gehaltene Immobilien im Inland 7 Frankfurt/Main, NORD 1 12/ ,3 100,0 100,0 5,2 22 Neu Wulmstorf, LogPark 6/ ,3 100,0 100,0 6,4 25 Osnabrück, Geschäftshaus Osnabrück 4/ ,4 100,0 100,0 5,5 29 Wiesbaden, Äppelallee-Center 1/ ,1 99,7 98,8 5,6 Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung 37 Glasgow, Equinox 10/ ,0 100,0 100,0 5,0 Verkäufe Direkt gehaltene Immobilien im Inland Bad Homburg, Louisenstraße /1983 3/ ,7 13,6 Frankfurt/Main, Fürstenhof 7/2008 3/ ,9 125,9 Hamburg, Kleine Rosenstraße 14/Paulstraße 13 12/1983 9/ ,6 38,7 Hamburg, EMPORIO (Teilgrundstück) 1/ /2010 2,8 2,3 Leverkusen, Luminaden 3/1973 8/2010 1,4 1,4 Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung London, Whitefriars 12/1997 1/ ,0 173,2 Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Inland PHÖNIX 4. Grundstücksgesellschaft mbh", Frankfurt/Main; Eschborn, Eschborn WAVES 11/2007 2/2011 0,0 0,0 94,0 1) Sämtliche Objekte/Beteiligungen wurden von Unternehmen/Personen erworben, die in keiner Weise mit der Union Investment Gruppe/Union Investment Real Estate GmbH gesellschaftlich verbunden sind. 2) Bei Ankauf/Verkauf. 3) Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Sachverständigenwert ausgewiesen. 4) Einschließlich Mietgarantie. 5) Kalkulierte Nettoanfangsrendite auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Zugrundelegung der Gesamtinvestition bei Ankauf ohne Fremdfinanzierung in jeweiliger Währung. 13

14 gelegene Immobilie besteht ein langfristiger, auf 20 Jahre ge - schlossener Mietvertrag mit einem Einzelmieter. Das Gebäude wurde 2002 errichtet und entspricht Grade-A-Qualität. Equinox ist das erste Büroinvestment in Großbritannien außerhalb Londons für Union Investment. Das Einwohner umfassende Glasgow verfügt mit rund 2,2 Mio. Quadratmeter Fläche über den zweitgrößten Büromarkt Großbritanniens. Im Vergleich zu London verzeichnete der Regionalmarkt Glasgow eine außerordentlich geringe Volatilität der Marktmieten. Der Bestandsübergang erfolgte am Neu Wulmstorf / LogPark Im Rahmen eines Asset-Deals wurde für den UniImmo: Deutschland eine Projektentwicklung südwestlich von Hamburg erworben. Das Objekt befindet sich innerhalb eines ca. 80 Hektar großen Logistik-Areals mit unmittelbarer Autobahnanbindung. Die Fertigstellung des ersten Bauabschnittes erfolgte bereits Ende Der zweite Bauabschnitt wurde im Mai 2010 fertiggestellt und umfasst insgesamt m² Nutzfläche für Logistik, Büro- und m² vermietbare Außenfläche. Das Objekt ist zu 100 % an GEODIS Logistics Deutschland und an ein deutsches Textilunternehmen vermietet. Der LogPark nimmt eine Vorreiterrolle in Bezug auf Nachhaltigkeit beim Bau von Logistikimmobi lien ein: Die Büroräume wurden zum Heizen mit Geothermie-An lagen ausgestattet, die Lagerhallen mit Gas-Dunkel strahlern. Für die Mieter ergibt das eine Kosteneinsparung im Büro bereich um bis zu 75 %. Ein weiterer Vorteil ist die Kühlung im Sommer. Durch Nutzung regenerativer Energien, hohen Tageslichtanteil und höchste thermische Isolierung wird der Energie verbrauch in den Hallen um mehr als 30 % gegenüber herkömm lichen Logistikanlagen gesenkt. Für die langfristig nachhaltige und nutzerfreundliche Qualität erhielt das Objekt im Oktober 2010 das DGNB-Zertifikat (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) in Gold. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Osnabrück / Geschäftshaus Osnabrück Am erfolgte der Ankauf des Geschäftshauses in der Osnabrücker Innenstadt mit einer Gesamtmietfläche von m². Hauptmieter des zu 100 % vermieteten Objektes ist ein großes Textilunternehmen mit 68 % der Mietfläche. Bei den weiteren Einzelhandelsmietern handelt es sich um eine Parfümerie, einen Optiker sowie einen Anbieter von Home-Accessoires. Das Objekt verfügt somit über einen attraktiven Branchenmix. Die qualitativ hochwertige Immobilie besticht durch ihre Nutzungshomogenität als reines Retailobjekt und die Top- Lage in der Osnabrücker Fußgänger zone. Der Bestandsübergang und der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Wiesbaden / Äppelallee-Center Am erfolgte der Ankauf des Fachmarktzentrums Äppelallee-Center im Gewerbegebiet Äppelallee im Süden von Wiesbaden. Der gute Branchenmix mit bonitätsstarken Ankermietern macht das m² umfassende Äppelallee-Center 14

15 attraktiv. Das Objekt ist verkehrlich hervorragend an die Autobahn angebunden und befindet sich in der stärksten Fachmarktlage der Region Wiesbaden/Mainz. Die 1969 erstellte Immobilie wurde in den Jahren 2009 und 2010 einem umfassenden Refurbishment unterzogen und im Oktober 2010 neu eröffnet. Das Center ist nahezu voll vermietet, die Mietverträge laufen zwischen zehn und 15 Jahren. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Hamburg / Centurion Commercial Center Mit dem Ankauf des rund m² Mietfläche und 167 Tiefgara genstellplätze umfassenden Büro- und Geschäftshauses Centurion Commercial Center wurde ein erstes Investment in der HafenCity Hamburg durch die Union Investment Real Estate GmbH getätigt. Der erst kürzlich fertiggestellte achtgeschossige Neubau ist kleinteilig vermietbar und damit speziell auf die Nachfrage von kleineren und mittelständischen Unternehmen ausgerichtet, die in der von Unternehmenszentralen geprägten HafenCity hochwertige Flächen zwischen 130 m² und m² suchen. Im Erdgeschoss des Hauses sind elf Ladengeschäfte vorgesehen, von denen schon neun vermietet sind. Das Objekt ist bereits zu insgesamt 85 % vermietet. Für die restlichen Flächen besteht eine Mietgarantie von bis zu 30 Monaten ab Bestandsübergang. Das Centurion Commercial Center ist für seine nachhaltige Bauweise sowohl mit einem DGNB-Vorzertifikat als auch mit dem HafenCity Umweltzeichen jeweils in Gold ausgezeichnet worden. Der wirtschaft liche Übergang erfolgte außerhalb des Berichtszeitraumes am Verkäufe (Bestandsübergang erfolgt) Bad Homburg / Louisenstraße Das Geschäftshaus mit Büronutzung, in der Haupteinkaufsstraße von Bad Homburg gelegen, wurde am zu einem leicht über dem Sachverständigenwert liegenden Betrag verkauft. Die Immobilie befand sich seit 1983 im Portfolio des UniImmo: Deutschland und passte aufgrund seines geringen Volumens nicht mehr in das Zielportfolio des Fonds. Der wirtschaftliche Übergang auf den Verkäufer erfolgte am Eschborn / Eschborn WAVES Union Investment hat mit dem Projektentwickler einen Aufhebungsvertrag über die Realisierung der Projektentwicklung Eschborn WAVES geschlossen. Union Investment hatte Ende 2007 von der Objektgesellschaft 94 % der Geschäftsanteile für den UniImmo: Deutschland erworben. Aufgrund der Finanzkrise und des schwierigen Marktumfeldes konnte der zur Rea - li sierung des Projektes nötige Vorvermietungsstand von 70 % bis zum seitens des Projektentwicklers nicht erreicht werden. Die Vorvermietung bildete für Union Investment die Bedingung für die Umsetzung des Projektes. Die Verhandlungen über den Aufhebungsvertrag wurden im gegenseitigen Einvernehmen geführt. Der wirtschaftliche Übergang und die Rückübertragung der Geschäftsanteile erfolgte am Frankfurt / Main / Fürstenhof Der im Jahr 1900 erbaute, 1992 hinter historischen Fassaden grundlegend sanierte Fürstenhof umfasst ca m² Nutzfläche. Das im Frankfurter Bankenviertel gelegene Gebäude wurde zum zuletzt festgestellten Sachverständigenwert verkauft. Das Objekt wurde im Juni 2008 für den UniImmo: Deutschland übernommen. Der Verkauf erfolgte aus portfoliostrategischen Überlegungen und konnte in einer günstigen Marktkonstellation zu guten Bedingungen umgesetzt werden. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Hamburg / EMPORIO Am wurde der Verkauf eines rund 944 m² großen Teilgrundstückes zur Errichtung eines Neubaus für ein Wohn- und Geschäftshaus zu einem Wert von EUR 2,75 Mio. beurkundet. Hier werden auf einer Mietfläche von m² 38 Wohnungen sowie 575 m² Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss errichtet. Der Übergang an den Käufer erfolgte am Hamburg / Kleine Rosenstraße 14 / Paulstraße 13 Das Highstreet-Retail-Objekt mit Büronutzung wurde am zu einem über dem Sachverständigenwert liegenden Preis verkauft. Das bis 2015 vollvermietete Objekt wurde 1983 vom UniImmo: Deutschland erworben. Besitz, Lasten, Nutzungen und Gefahren sind am übergegangen. Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte 1) Lfd. Nr. Objekt Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Leerstehende Mietfläche in m 2 Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Fonds in % zum Berlin-Mahlsdorf, Landsberger Straße 44,63 53, ,19 6 Düsseldorf, Schiess-Straße ,93 38, ,49 36 Madrid, Pórtico 53,07 0, ,96 38 London, 11 Westferry Circus 66,45 0, ,97 1) Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsrate. 2) Mehrwertsteuer nicht enthalten. 15

16 Leverkusen / Luminaden Am erfolgte aufgrund sich bietender Marktchancen der Verkauf des Teileigentums am Objekt Luminaden, einer Ein - kaufs passage mit teilweiser Wohnbebauung in der Leverku sener Innenstadt. Die Immobilie befand sich seit 1973 im Portfolio des UniImmo: Deutschland und passte aufgrund seines geringen Volumens nicht mehr in das Zielportfolio des Fonds. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am London EC4 / Whitefriars Nach einer Haltedauer von 13 Jahren wurde das neungeschossige, rund m² Mietfläche umfassende Bürohaus Whitefriars verkauft. Ende 2009 hatte Union Investment den Mietvertrag mit dem Bestandsmieter Freshfields bis 2021 verlängert. Damit hatte sich eine günstige Konstellation für den Verkauf des Objektes ergeben. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Vermietungssituation Die Nachfrage nach Mietflächen in den bedeutenden deutschen und europäischen Standorten zeigte sich im Berichtszeitraum überwiegend stabil, teilweise anziehend. Sie spiegelt mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung die in einigen Ländern erkennbaren wirtschaftlichen Erholungstendenzen wider. Aufgrund der unterschiedlich stark ausgeprägten allgemeinen wirtschaftlichen Erholung sind an den deutschen und insbesondere europäischen Standorten entsprechende Entwicklungen in der Bürovermietung zu verzeichnen. Generell ist im Berichtszeitraum die Phase tendenziell rückläufiger Mieten ausgelaufen, da eine wieder steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen auf ein geringes Fertigstellungsvolumen und ein sich sukzessive verknappendes Angebot in diesem Segment trifft und somit zu einem weiteren Leerstandsabbau beiträgt. Die Spitzenmieten konnten sich im Jahresverlauf in den Core-Standorten überwiegend stabilisieren oder auch leicht erhöhen. Mietrückgänge verzeichneten einzelne deutsche Standorte sowie Barcelona und Madrid, während sich etwa Amsterdam, Brüssel, Helsinki, Luxemburg, Warschau und Wien unverändert zeigten. Die stärksten positiven Entwicklungen zeigten sich in London (City und Westend) sowie in Paris und Stockholm. Die Vermietungsmärkte waren überwiegend noch gekennzeichnet durch eine durch Standortwechsel und Flächenoptimierung dominierte Nachfrage, während Expansionen und Neuansiedlungen nicht prägend waren. Die sich verändernde Marktsituation hat jedoch viele Unternehmen angesichts perspektivisch wieder steigender Mietpreise die Überzeugung gewinnen lassen, anstehende Anmietungsentscheidungen zu treffen bzw. Vertragsverlängerungen zu verhandeln. Die Bindung der Bestandsmieter sowie der weitere Leerstandsabbau stand daher im Vordergrund der Vermietungsaktivitäten. Grundsätzliches Ziel hierfür war das Halten des erforderlichen Mietniveaus, jedoch konnten vereinzelt auch auslaufende Mietverträge zu höheren als den bisherigen Konditionen verlängert oder ersetzt werden. Insgesamt zeigten sich die Bestandsimmobilien des Fonds auch in einem weiter herausfordernden Marktumfeld wettbewerbs fähig. Bedeutende Vertragsabschlüsse aus vorhandenem Leerstand konnten u. a. in Multi-Tenant-Immobilien in Berlin ( CityQuartier DomAquarée ) und Ratingen sowie in mehreren Gewerbeparks erzielt werden. Signifikante Vertragsverlängerungen mit Bestandsmietern gelangen z. B. in Büroimmobilien in Berlin, Hamburg (Chilehaus), München, Ratingen sowie in verschiedenen Gewerbeparks und zwei Logistikimmobilien. Vereinzelt sind jedoch Mietausfälle zu verzeichnen und vertragliche Restrukturierungen umzusetzen. Insbesondere die Insolvenzen des Generalmieters einer spanischen Büroimmobilie sowie des Hauptmieters einer Londoner Immobilie wirken sich belastend aus. In einer weiteren Büroimmobilie in London (12 15 Finsbury Circus) kündigte der Mieter erwartungsgemäß nach 20 Jahren zum Juni Nach dem Auszug des Mieters wird das Gebäude einer umfassenden Modernisierung unterzogen, um es anschließend wieder erfolgreich vermieten zu können. Das Hotelportfolio des Fonds konnte ebenfalls von der günstigen allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung profitieren. Die Kündigung des Managementvertrages für das Hotel InterContinental in Berlin führte zu Irritationen im Markt. Gleichwohl hat diese Entwicklung keine Einnahmeausfälle für das Sondervermögen zur Folge, da der noch bis 2015 laufende Pachtvertrag weiterhin erfüllt wurde. Außerhalb des Berichtszeitraumes konnten zwischenzeitlich die Verhandlungen über einen neuen langfristigen Pachtvertrag mit Wirkung vom mit der InterContinental Hotels Group erfolgreich abgeschlossen werden. Eine günstige Vermietungssituation weist das Einzelhandelssegment mit den durchgängig sehr gut vermieteten Shopping-Centern und Highstreet-Retail-Objekten auf. Im Berichtszeitraum wurden m² Nutzfläche neu- und nachvermietet. Die Vermietungsquote nach Ertrag beläuft sich stichtagsbezogen auf 94,0 % nach 96,0 % zu Beginn des Geschäftsjahres. 1.2 Ausblick Zins- und Devisenkursentwicklungen Die Renditen von Bundesanleihen dürften auch in den kommenden Monaten weiter anziehen. Wir erwarten vor dem Hintergrund eines robusten Konjunkturaufschwungs in Kerneuropa und eines zunehmenden Inflationsdrucks einen Anstieg der Zehn-Jahres -Renditen binnen eines Jahres bis auf 4 %. Einen wichtigen Beitrag hierzu wird auch die Europäische Zentralbank leisten. Auf die erste Leitzinsanhebung nach der Finanz- und Wirtschaftskrise im April 2011 auf 1,25 % sollten noch weitere folgen. Auf Zwölf-Monats-Sicht könnte der Hauptrefinanzierungssatz bis auf 2 % erhöht werden. An den Anleihemärkten der Euro-Peripherie ist trotz der Einrich- 16

17 tung eines umfassenden Rettungsschirms mit einer anhaltend hohen Unsicherheit zu rechnen, zumal immer mehr Marktteilnehmer vor allem im Falle Griechenlands von einer Schuldenrestrukturierung ausgehen. Demgegenüber haben sich die wirtschaftlichen und fi skalischen Aussichten Spaniens zuletzt spürbar verbessert. An den Devisenmärkten dürfte unterdessen die anhaltende Dollarschwäche das beherrschende Thema sein. Die Ausweitung des Zinsabstandes zum Euroraum und die Staatsschuldenproblematik, die inzwischen auch auf die Vereinigten Staaten übergegriffen hat, belasten den US-Dollar im Verhältnis zum Euro, aber auch zu anderen Währungen. Für eine Wende in der Geldpolitik der US-Notenbank und durchgreifende Reformen zur Sanierung des Staatshaushalts gibt es jedenfalls bislang keine konkreten Anzeichen. Portfoliostrategie Der UniImmo: Deutschland ist ein auf Deutschland fokussierter Immobilienfonds. Für das Immobilienportfolio ist daher vorgesehen, mit einem Anteil von mindestens 60 % in Deutschland investiert zu sein. Bis zu 40 % des Immobilienvermögens können in Ländern des euro päischen Wirtschaftsraumes (EWR) angelegt werden. Der Anteil aufstrebender Länder (sogenannte Core-Plus- Märkte) ist dabei auf maximal 10 % des Immobilienportfolios begrenzt. Der Fokus der Immobilieninvestitionen liegt somit auf den etablierten deutschen und europäischen Immobilienmärkten. Ziel der verfolgten Portfoliostrategie ist es dabei, mit einer mehrdimensionalen Diversifi kation des Immobilienbestandes eine weitgehend schwankungsarme und in hohem Maße wertsta bile Entwicklung des Sondervermögens zu erreichen. Dazu erfolgt die Konzentration der Anlagepolitik auf Immobilien, die sich durch eine nachhaltig hohe Objektqualität sowie entsprechend der Nutzungsart durch gute bis sehr gute Lagen an perspek tivisch starken Standorten auszeichnen. Investitionen sind vor allem in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel vorgesehen. Zur internatio nalen Diversifi zierung ist beabsichtigt, das europäische Länderportfolio durch den Ausbau der Investitionsstandorte weiter zu vertiefen und das Bestandsportfolio zu verjüngen. Die Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen Weiterentwicklung des Immobilienportfolios sollen zu einer Stärkung der Vermietungsquote beitragen. Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin mit Ihnen fortsetzen zu dürfen. Hamburg, im Mai 2011 Union Investment Real Estate GmbH Die Geschäftsführung Dr. Kutscher (Vorsitzender) Dr. Billand Dr. Hermanns-Engel Noack (stellv.) Regionale Verteilung des Immobilienvermögens des UniImmo: Deutschland 1) Portfolioanteil in % Ziel: % Ziel: bis 40 % % % 0 Deutschland EWR (ohne Deutschland) Ziel-Korridor IST-Verteilung 1) Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 17

18 18

19 1.3 Zahlen, Daten, Fakten Entwicklung des Fondsvermögens Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Ertrags- und Aufwandsrechnung Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Bestand der Liquidität/Kredite Übersicht: Renditen, Bewertungen, Immobilieninformationen Verwendungsrechnung 19

20 1.3.1 Entwicklung des Fondsvermögens EUR EUR Fondsvermögen zu Beginn des Geschäftsjahres ,74 1. Ausschüttung für das Vorjahr 1) ,50 Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgegebene Anteile , ,50 2. Mittelzufluss (netto) 2) ,87 Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen* ,73 Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen* ,86 3. Ordentlicher Nettoertrag 3) ,28 4. Abschreibung Anschaffungsnebenkosten 4) ,42 davon bei Immobilien ,20 davon bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ,22 5. Realisierte Gewinne 5) ,18 6. Realisierte Verluste 5) ,83 7. Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne / Verluste 6) ,61 Fondsvermögen am Ende des Geschäftsjahres ,71 * Einschließlich Ertragsausgleich. 20