2007 GESCHÄFTSBERICHT GB_Titel_2008_ICv :24:31 Uhr

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1 GESCHÄFTSBERICHT 2007 GB_Titel_2008_ICv :24:31 Uhr

2 Ein weiteres Rekordjahr Im Geschäftsjahr 2007 konnte conwert bei allen Unternehmenskennzahlen neue Höchststände erzielen. Kennzahlen» Kennzahlen Unternehmenskennzahlen Veränderung Vermietungserlöse EUR Mio. 109,49 79,54 38 % Veräußerungserlöse EUR Mio. 252,47 185,46 36 % Sonstige Umsatzerlöse EUR Mio. 1, Umsatzerlöse EUR Mio. 363,11 265,00 37 % Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 75,53 59,18 28 % Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 172,53 104,42 65 % Funds from Operations (FFO) 1) EUR Mio. 62,41 37,75 65 % Cash Profit 2) EUR Mio. 60,10 37,61 60 % Eigenkapital EUR Mio ,25 857,99 64 % Eigenkapitalquote % 47,7 44,6 7 % Gearing % 85,8 94,7 9 % Immobilienkennzahlen Anzahl Objekte Anz % Mieteinheiten Anz % PKW-Plätze Anz % Gesamtnutzfläche m % Immobilienvermögen EUR Mio , ,37 40 % Börsekennzahlen Unverwässertes Ergebnis / Aktie EUR 1,46 0,97 51 % Verwässertes Ergebnis / Aktie EUR 1,44 0,97 48 % Adaptiertes Ergebnis / Aktie 3) EUR 1,82 1,44 26 % Buchwert / Aktie EUR 16,25 14,49 12 % Adaptierter NAV / Aktie 4) EUR 20,78 19,19 8 % Funds from Operations / Aktie EUR 0,79 0,71 11 % Kurs / Gewinn-Verhältnis Ultimo 8,23 16,91 51 % Kurs / Adaptierter Gewinn-Verhältnis Ultimo 6,62 11,39 42 % , , ,46 Objekte m 2 Mrd. EUR Immobilienvermögen % EBIT-Steigerung im Jahresvergleich Mio. EUR Funds from Operations (FFO) % Mietertragssteigerung auf Like-for-Like-Basis % NAV-Steigerung gegenüber dem Vorjahr EUR Gewinn je Aktie 1) FFO: Betriebsergebnis vor Ertragsteuern (EBT) Nettogewinn Zeitwertanpassung Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS Veräußerungsgewinne 2) Cash Profit: FFO tatsächlich liquiditätswirksame Steuern 3) Ergebnis je Aktie unter Berücksichtigung des tatsächlich liquiditätswirksamen Ertragsteueraufwandes 4) Buchwert je Aktie unter Berücksichtigung stiller Reserven im Immobilien-Portfolio und bei latenten Steuern

3 Immobilienvermögen nach Regionen in EUR Mio Highlights 2007 Organe Kennzahlen Vorwort des Verwaltungsrats Vorwort des Geschäftsführenden Direktoriums Das Unternehmen Investor Relations Inhalt Mitarbeiter/Corporate Social Responsibility/ Nachhaltigkeit Österreich Deutschland CEE 48 Immobilien-Portfolio Funds from Operations (FFO) in EUR Mio Konzernlagebericht Segmentbericht ,46 37,75 62, Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers Bericht des Verwaltungsrats Immobilien Facts & Figures 5-Jahres-Übersicht NAV/Aktie in EUR 233 Finanzkalender ,21 14,49 16,25 17,22 19,19 20, Impressum NAV/Aktie Adaptierter NAV/Aktie conwert Geschäftsbericht

4 2 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

5 4 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

6 6 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

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8 10 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

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10 Highlights 2007 Starker Start conwert startet stark ins Geschäftsjahr 2007: Das EBIT wird im 1. Quartal mehr als verdoppelt, das Immobilien-Portfolio umfasst erstmals mehr als Objekte. Großakquisitionen stehen unmittelbar bevor. Deutschland-Expansion wird forciert Mit dem Erwerb von 3 Wohnimmobilien-Portfolios in Leipzig und Altenburg treibt conwert die Expansion des Portfolios in wachstumsstarken Städten Ostdeutschlands voran. Deutschland bildet auch im Gesamtjahr 2007 den Wachstumsschwerpunkt. Einstieg in den slowakischen Wohnimmobilienmarkt Die Investitionen in die CEE-Länder werden im Rahmen der Gesamt- Portfolio-Strategie verstärkt: Bis 2009 ist ein Investitionsvolumen von rund EUR 110 Mio. geplant. Mit dem Einstieg in die Slowakei erschließt conwert einen neuen Markt. Wandelschuldverschreibung mehr als zweifach überzeichnet conwert platziert eine Wandelschuldverschreibung mit einem Gesamtnominale von EUR 196,4 Mio. Die Emission ist trotz schwierigem Marktumfeld mehr als zweifach überzeichnet und sichert conwert einen günstigen Kupon von 1,5 % bei 7 Jahren Laufzeit, die Rendite beträgt 3 %. Highlights 2007 Größte Wohnimmobilien- Transaktion in Deutschland Mit der Übernahme eines Immobilien- Portfolios in Potsdam (Kirchsteigfeld) schließt conwert die bis dato größte Wohnimmobilien-Transaktion eines österreichischen Investors in Deutschland erfolgreich ab. Das Portfolio umfasst 152 Immobilien im Gesamtwert von rund EUR 155 Mio. und bietet großes Potenzial. Erfolgreiche Kapitalerhöhung conwert schließt die bisher größte Kapitalerhöhung in der Unternehmensgeschichte erfolgreich ab. Mit dem Emissionserlös von EUR 413,46 Mio. kann conwert das weitere Unternehmenswachstum vorantreiben. Günter Kerbler neuer Aufsichtsrat Unternehmensgründer Günter Kerbler wird nach seinem Ausscheiden aus dem Vorstand der conwert von der Hauptversammlung in den Aufsichtsrat gewählt. 1. nachaltige Immobilien-Aktie in Österreich conwert wird als 1. Immobilien-Aktie Österreichs in den Nachhaltigkeitsindex VÖNIX Index aufgenommen. Der VÖNIX Index umfasst 29 führende Austro- Unternehmen und setzt sich aus ausgewählten Unternehmen an der Wiener Börse zusammen. Wohnraum-Offensive conwert nutzt die starke Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen in Wien und startet eine Wohnraum- Offensive. Bis Ende 2008 werden 500 neue Wohnungen mit rund m 2 Nutzfläche durch Dachgeschoßausbauten und Neubau-Aktivitäten errichtet. conwert wohnen weniger wäre Luxus conwert geht mit der Einführung einer Wohnungsmarke neue Wege in der Vermarktung ihrer Wohnungen. conwert wohnen weniger wäre Luxus wird am Markt als neue Premium-Marke für hochwertiges Wohnen etabliert. Strategische Neupositionierung conwert präsentiert die neue Strategie als voll integrierter europäischer Wohnimmobilien-Konzern. Die Hauptversammlung beschließt diese strategische Neupositionierung mit 99,8 %. 25 Immobilien-Management- und Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften werden übernommen. conwert als Societas Europaea (SE) Im Dezember wird die Umwandlung der conwert in eine Societas Europaea (SE) im Firmenbuch eingetragen. Günter Kerbler wird Vorsitzender des Verwaltungsrats, Johann Kowar Vorsitzender des geschäftsführenden Direktoriums. Kernaktionärsgruppe erhöht conwert-anteil Durch ein freiwilliges Übernahmeangebot erhöht eine Kernaktionärsgruppe, die sich überwiegend aus Mitgliedern des Verwaltungsrats, geschäftsführenden Direktoren sowie deren Familien zusammensetzt, ihren conwert-anteil auf rund 19 %. Weiteres Rekordjahr conwert beendet das Geschäftsjahr 2007 mit neuen Rekordergebnissen. Das Immobilienvermögen wird auf EUR 2,35 Mrd. erhöht, das EBIT auf EUR 172,53 Mio. Die Funds from Operations (FFO) erzielen mit EUR 62,41 Mio. einen neuen Höchstwert, ebenso wie der NAV/Aktie mit EUR 16, März April Mai Juni August September Oktober November Dezember 14 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

11 Verwaltungsrat Organe Günter Kerbler, Vorsitzender erstmalig in den Aufsichtsrat der AG gewählt am ; im Verwaltungsrat der SE seit , unabhängig Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses Vorsitzender des Nominierungs- und Vergütungsausschusses Weitere Aufsichtsrats-Mandate: Wiener Privatbank Immobilieninvest AG, Mitglied ECO Business-Immobilien AG, Mitglied ECO Eastern Europe Real Estate AG, Vorsitzender Kapital & Wert Immobilienbesitz AG, Vorsitzender Mag. Franz Zwickl, Stellvertreter des Vorsitzenden erstmalig in den Aufsichtsrat der AG gewählt am ; im Verwaltungsrat der SE seit , unabhängig Stellvertretender Vorsitzender des Immobilien- Ausschusses Mitglied des Related Party-Ausschusses Stellvertretender Vorsitzender des Bilanz/Prüfungsausschusses Stellvertretender Vorsitzender des Nominierungsund Vergütungsausschusses Weitere Aufsichtsrats-Mandate: ECO Business-Immobilien AG, Vorsitzender Gemeinnützige Bauvereinigung Wohnungseigentum Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Vorsitzender Wiener Privatbank Immobilieninvest AG, Vorsitzender Oesterreichische Kontrollbank AG, Mitglied Österreichisches Verkehrsbüro AG, Mitglied VISA-Service Kreditkarten AG, Mitglied Mag. Friedrich Kadrnoska, Mitglied erstmalig in den Aufsichtsrat der AG gewählt am ; im Verwaltungsrat der SE seit , unabhängig, Streubesitzvertreter Vorsitzender des Related Party-Ausschusses Vorsitzender und Finanzexperte des Bilanz/Prüfungsausschusses Weitere Aufsichtsrats-Mandate: Wiener Privatbank Immobilieninvest AG, Mitglied Wiener Börse AG, stellvertretender Vorsitzender Wienerberger AG, Vorsitzender Österreichisches Verkehrsbüro AG, Vorsitzender VISA-Service Kreditkarten AG, stellvertretender Vorsitzender Allgemeine Baugesellschaft A. Porr Aktiengesellschaft, Vorsitzender Porr Projekt und Hochbau Aktiengesellschaft, Mitglied Porr Technobau und Umwelt Aktiengesellschaft, Mitglied Dr. Winfried Kallinger, Mitglied erstmalig in den Aufsichtsrat der AG gewählt am ; im Verwaltungsrat der SE seit , unabhängig, Streubesitzvertreter Mitglied des Immobilien-Ausschusses Stellvertretender Vorsitzender des Related Party- Ausschusses Mitglied des Bilanz/Prüfungsausschusses Ende der Funktionsperiode aller Verwaltungsratsmitglieder ist die ordentliche Hauptversammlung, die über das Geschäftsjahr 2008 beschließt. Organe v.l.n.r.: Dr. Thomas Prader, Stellvertreter des Vorsitzenden Mag. Franz Zwickl, Stellvertreter des Vorsitzenden Günter Kerbler, Vorsitzender Mag. Friedrich Kadrnoska Dr. Winfried Kallinger Dr. Thomas Prader, Stellvertreter des Vorsitzenden erstmalig in den Aufsichtsrat der AG gewählt am ; im Verwaltungsrat der SE seit , Mitglied des Bilanz/Prüfungsausschusses Mitglied des Nominierungs- u. Vergütungsausschusses Weitere Aufsichtsrats-Mandate: EBES AG, stellvertretender Vorsitzender Wiener Privatbank Immobilieninvest AG, stellvertretender Vorsitzender Kapital & Wert Immobilienbesitz AG, Mitglied 16 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

12 Geschäftsführendes Direktorium Mag. Johann Kowar, Vorsitzender Verantwortungsbereiche: Strategie, Finanzen & Controlling, Treasury, Investor Relations Organe Friedrich Scheck, Stellvertreter des Vorsitzenden Verantwortungsbereiche: Immobilien An- und Verkauf, Vertriebssteuerung Mag. Claudia Badstöber Verantwortungsbereiche: Konzernrechnungswesen, Steuern Organe Jürgen F. Kelber Verantwortungsbereiche: Immobilien An- und Verkauf, Immobilien-Dienstleistungen Deutschland, Wohnungsprivatisierung Walter Leitner Verantwortungsbereiche: Property Management, Immobilienconsulting Ing. Andreas Nittel Verantwortungsbereiche: Asset Management Österreich und CEE, Immobilien-Dienstleistungen Österreich und CEE Mag. Wolfgang Tutsch Verantwortungsbereiche: Recht und Personal Dr. Alexander Zartl Verantwortungsbereiche: Asset Management Deutschland v.l.n.r.: Mag. Wolfgang Tutsch Friedrich Scheck, Stellvertreter des Vorsitzenden Dr. Alexander Zartl Mag. Johann Kowar, Vorsitzender Mag. Claudia Badstöber Ing. Andreas Nittel Walter Leitner Jürgen F. Kelber 18 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

13 Vorwort des Verwaltungsrats Vorwort des Verwaltungsrats Vorwort des Verwaltungsrats Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, Günter Kerbler 2007 war für Immobiliengesellschaften ein herausforderndes Jahr. Während sich die Immobilienmärkte in Mittel- und Zentraleuropa unverändert positiv entwickelten, kam es im Zuge der allgemeinen Finanzmarktkrise zu einem Ausverkauf bei Immobilien-Aktien. Die Intensität der Kursrückgänge kam selbst für Experten überraschend, da sie im vollkommenen Gegensatz zur fundamentalen Entwicklung der Unternehmen stand. Die Folge war eine deutliche Unterbewertung der Immobilien-Aktien, die bis zum heutigen Tag anhält. Auch conwert konnte sich diesem Marktumfeld nicht entziehen. Die Unterbewertung der Aktie im Vergleich zum inneren Wert (NAV) beträgt aktuell rund 35 % 1). Während der NAV im Jahresvergleich um rund 12 % auf EUR 16,25 je Aktie gesteigert werden konnte, musste bei der Aktie selbst ein Rückgang von 27 % verzeichnet werden. Die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung der conwert sowie die guten Zukunftsaussichten des Unternehmens spiegeln sich somit in keinster Weise im aktuellen Kurs der Aktie wider. Die Kennzahlen für das Geschäftsjahr 2007 belegen, dass conwert ausgezeichnet positioniert ist und mit seiner Strategie auch in einem unvorteilhaften Kapitalmarktumfeld hohe Erträge erzielen kann. Gerade in einem Marktumfeld, wo weitere Kapitalerhöhungen wenig Erfolgsaussichten haben, ist organisches Wachstum zur Wert- und Ertragssteigerung von essenzieller Bedeutung. conwert hat dieser Strategie folgend immer auf überdurchschnittliche Ertragssteigerungen gesetzt und zur Optimierung im Berichtszeitraum wichtige Weichenstellungen für die weitere Entwicklung des Unternehmens vorgenommen: Strategische Neupositionierung Durch eine strategische Neupositionierung hat conwert dafür gesorgt, den erfolgreichen Weg in Zukunft noch besser beschreiten zu können. Mit der Übernahme von 25 Immobilien-Management- und Immobilien-Dienstleistungs-Unter nehmen in Österreich und Deutschland, deren Dienstleistungen bis dato extern zugekauft werden mussten, kann conwert nunmehr als voll integrierter europäischer Wohnimmobilien-Konzern die gesamte Wertschöpfungskette abdecken. Die Übernahme der Gesellschaften wurde, wie auch die gesamte strategische Neupositionierung einer außerordentlichen Hauptversammlung am 25. Oktober 2007 vorgelegt, eingehend diskutiert und von dieser mit einer überwältigenden Mehrheit von 99,8 % beschlossen. Die Erweiterung der Strategie um Immobilien-Management und Immobilien-Dienstleistungen bringen conwert entscheidende strategische Vorteile. So kann conwert sowohl im bisherigen Kerngeschäft Immobilien-Investments (Investments, Development, Handel) als auch im Immobilien-Dienstleistungsgeschäft wachsen und dabei Ertragssteigerungen aus eigener Kraft erzielen. Die von conwert erworbenen Gesellschaften sind zudem hoch profitabel und sorgen somit vom ersten Tag an für einen positiven Ergebnisbeitrag, der durch den Ausbau der Geschäftsaktivitäten weiter gesteigert werden soll. Diese Erträge sollen in Zukunft als Dividenden ausgeschüttet werden, während die Erträge des klassischen Kerngeschäfts weiterhin in das Wachstum des Unternehmens reinvestiert werden. Mit einem internen Management verfügt conwert zudem über eine Unternehmensstruktur, die von Investoren favorisiert wird und internationalen Corporate Governance-Standards entspricht. Management als Kernaktionärsgruppe Wir als Verwaltungsrat sind von der Richtigkeit dieser Strategie überzeugt. Gemeinsam mit Mitgliedern des Geschäftsführenden Direktoriums haben wir unseren Anteil auf mittlerweile rund 19 % aufgestockt, nach ca. 4 % vor rund einem Jahr. Wesentlich dazu beigetragen hat ein freiwilliges Übernahmeangebot im Rahmen der Übernahme der 25 Immobilien-Management- und Immobilien-Dienstleistungs-Unternehmen: 10 % der conwert- Aktien wurden um EUR 15 je Aktie erworben. Diese Aktien werden wir langfristig halten. Umwandlung in Societas Europaea (SE) Ein weiterer Meilenstein 2007 war die Umwandlung der Gesellschaft in eine Societas Europaea (SE). Diese ermöglicht ein Know-how-Pooling in einem zentralen Lenkungsorgan, welches aus dem Verwaltungsrat, unter meinem Vorsitz, und dem Geschäftsführenden Direktorium besteht. Die gesamte Expertise aus allen Immobilien-Bereichen kann so am effizientesten genutzt werden. Der Wechsel der Rechtsform von AG auf SE ändert keinerlei Rechte der Aktionäre. Auch bleiben die aktuellen Beteiligungsverhältnisse und der Unternehmenssitz (Wien) unverändert. Die conwert SE unterliegt weiterhin den Vorschriften des österreichischen Börsegesetzes und bekennt sich selbstverständlich unverändert dem österreichischen Corporate Governance Kodex. Die Erfolg versprechende Unternehmensstrategie stimmt den Verwaltungsrat zuversichtlich, dass conwert auch für zukünftige Herausforderungen auf den europäischen Wohnimmobilienmärkten bestens gerüstet ist und sich bietende Chancen optimal nutzen wird. An dieser Stelle wollen wir uns bei unseren Aktionären für das uns entgegengebrachte Vertrauen in einem nicht leichten Immobilienaktien-Jahr 2007 bedanken und mit ihnen gemeinsam an der weiteren erfolgreichen Entwicklung der conwert arbeiten. Wien, März 2008 Günter Kerbler Vorsitzender des Verwaltungsrats 1) Kurs per EUR 10,56 20 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

14 Vorwort des Geschäftsführenden Direktoriums Vorwort des Geschäftsführenden Direktoriums Vorwort des Geschäftsführenden Direktoriums Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, Mag. Johann Kowar für conwert war 2007 das bisher erfolgreichste Jahr in der Unternehmensgeschichte, in dem sämtliche Unternehmenskennzahlen auf neue Rekordwerte gesteigert werden konnten. Die starke Entwicklung wird dabei insbesondere durch eine deutliche Steigerung der Erträge unterstrichen. So konnten die Cash-Erträge, der sogenannte FFO (Funds from Operations), um 65 % auf EUR 62,41 Mio. erhöht werden. Eine weitere maßgebliche Kennzahl für den operativen Erfolg eines Immobilienunternehmens ist das Nettovermögen je Aktie, wo conwert einen Anstieg von 12 % auf EUR 16,25 je Aktie vorweisen kann. Diese erfreuliche Unternehmensentwicklung bestätigt, dass die weltweiten Turbulenzen auf den Finanz- und Kapitalmärkten keine unmittelbaren Auswirkungen auf das operative Geschäft der conwert gehabt haben. Um diese Position noch weiter zu verbessern, haben wir 2007 unser Geschäftsmodell grundlegend erweitert und so die Weichen für eine erfolgreiche zukünftige Entwicklung gestellt. Wachstum durch Vollintegration Als nunmehr voll integrierter Wohnimmobilienkonzern deckt conwert die gesamte Wertschöpfungskette in der Immobilien-Wirtschaft ab. Statt wie bisher externe Unternehmen mit dem Management unseres Immobilien-Portfolios oder mit Immobilien-Dienstleistungen zu beauftragen, können diese Aktivitäten nunmehr intern erbracht werden. Auch können diese Dienstleistungen anderen Marktteilnehmern angeboten und so zusätzliche Erträge erwirtschaftet werden. Die Integration der Immobilien-Management- und Immobilien-Dienstleistungs- Unternehmen in den conwert-konzern bildet daher auch einen Schwerpunkt der Unternehmensaktivitäten im Jahr So können einerseits Kosteneinsparungen und Synergiepotenziale gehoben werden, andererseits kann conwert von zusätzlichen Wachstumschancen wie dem Management von Fremd-Portfolios und Immobilien-Dienstleistungen für Dritte profitieren. Dementsprechend erwarten wir uns aus der Dienstleistungssparte eine zusätzliche Ergebnissteigerung. Die Voraussetzungen dieses Ziel zu erreichen sind gegeben, da die Dienstleis - tungsgesellschaften bereits jetzt in Österreich und Deutschland zu den Marktführern in ihren Segmenten zählen. So ist etwa die Alt & Kelber Immobiliengruppe das führende Unternehmen bei Wohnungsprivatisierungen in Deutschland. Und in Österreich zählt die zu conwert gehörende RESAG-Gruppe zu den größten Immobilienverwaltungen. Gerade in Zeiten, wo nach Jahren des Booms wert- und ertragssteigernde Maßnahmen wieder verstärkt in den Vordergrund rücken, sind Immobilien-Expertise und ein flächendeckendes Netzwerk ein entscheidender Wettbewerbsvorteil; für die Entwicklung des eigenen Immobilien-Portfolios ebenso wie für erfolgreiche Neukundengewinnung im Drittgeschäft. Und genau darüber verfügt conwert nun. Optimierung des bestehenden Portfolios Neben der Integration und dem Ausbau des Dienstleistungsgeschäfts gehört unser Augenmerk 2008 natürlich auch der weiteren Optimierung unseres bestehenden Immobilien-Portfolios. Der Fokus wird auf der Umsetzung von Development-Maßnahmen sowie der Forcierung der laufenden Handelsaktivitäten liegen. Freie Mittel werden dabei in den selektiven Ausbau des Immobilien-Portfolios investiert. Durch die Modernisierung von Immobilien sowie Schaffung zusätzlicher Flächen konnte conwert die Mieterträge schon in der Vergangenheit beträchtlich steigern. Auf Basis einer Like-for-Like-Betrachtung (unveränderter Immobilien-Bestand) lag die Wachstumsrate zuletzt bei 10 %, und damit deutlich über den durchschnittlichen Mietsteigerungen in den conwert-märkten. Und gerade in Österreich und Deutschland verfügt das conwert-portfolio über großes, weiteres Ertrags- und Wertsteigerungspotenzial durch derartige Development- Maßnahmen. Die Portfolio-Optimierung wird conwert weiter forcieren und rund % des gesamten Immobilien-Bestandes pro Jahr veräußern. Die unverändert starke Nachfrage nach hochwertigen innerstädtischen Eigentumswohnungen und Einzelliegenschaften wird genutzt, um Wertsteigerungen durch Verkäufe zu realisieren. Die dabei erzielten attraktiven Cashflows stärken die Innenfinanzierungskraft des Unternehmens und werden wieder zum Ankauf neuer Immobilien verwendet. Solide Finanzierung Bei dieser Wachstumsstrategie kann conwert auf eine solide Finanzierungsbasis zurückgreifen. Ende 2007 verfügte conwert über eine Eigenkapitalbasis von 48 %. Die verzinslichen Verbindlichkeiten in Höhe von EUR Mio. waren zudem zu rund 81 % gegen steigende Zinsen abgesichert. Auch verfügt conwert aufgrund ihrer Akquisitionsstrategie (Fokus auf Einzelliegenschaften und kleine bis mittelgroße Portfolios) über einen ausgezeichneten Zugang zu weiteren Finanzierungen, die projektbezogen mit verschiedenen Bankpartnern durchgeführt werden. Positiver Ausblick Aufgrund der starken Marktposition und wirtschaftlichen Entwicklung, der neuen strategischen Ausrichtung, einem hoch motivierten Team an erstklassigen Mitarbeitern sowie attraktiver Wachstumschancen insbesondere auch in einem einsetzenden Konsolidierungsprozess in der europäischen Immobilienbranche sieht das Geschäftsführende Direktorium das Unternehmen für die Zukunft gut gerüstet. Wien, März 2008 Mag. Johann Kowar Vorsitzender des Geschäftsführenden Direktoriums 22 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

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16 Das Unternehmen Das Unternehmen Strategie Die Strategie der conwert ist auf eine nachhaltige Wertsteigerung des Immobilien-Portfolios und damit auch des Unternehmenswerts bzw. des Shareholder Values ausgerichtet. Dabei verfolgt conwert eine klar definierte Unternehmenspositionierung und hat sich auf Wohnimmobilien insbesondere hochwertige innerstädtische Altbau-Immobilien in Zentraleuropa fokussiert. Als voll integrierter europäischer Wohnimmobilienkonzern profitiert conwert sowohl von Miet- als auch von Veräußerungserlösen im Bereich Immobilien-Investments sowie von Erträgen aus dem Management und den diversen Dienstleistungen im Immobilien-Service-Bereich. Durch Abdeckung der gesamten Immobilienwertschöpfungskette kann conwert hohe freie Cashflows generieren, mit denen einerseits das weitere Wachs - tum der Gesellschaft finanziert wird, andererseits Dividenden an Aktionäre ausgeschüttet werden können. Die zukunftsweisende und verstärkt gesamteuropäische Ausrichtung des Unternehmens unterstreicht conwert auch mit der Gesellschaftsform einer Societas Europaea (SE). conwert deckt die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette ab Immobilien-Investments Vermietung & Development von Wohn-Altbauten conwert Immobilien Invest SE Voll integrierter europäischer Wohnimmobilien-Konzern Als voll integrierter europäischer Wohnimmobilien- Konzern deckt conwert die gesamte Immobilien- Wertschöpfungskette ab. Das bisherige Kerngeschäft, Immobilien-Investments und Portfolio-Trading, wurde um sämtliche Dienstleistungen rund um die Immobilie ausgeweitet. Während diese Dienstleistungen bisher extern zugekauft werden mussten, können diese nun intern erbracht werden. Dazu zählen: Hausverwaltung, Makler, Versicherungsdienstleistungen, Bauträgergeschäft und Baumanagement, Wohnungsprivatisierung und Immobilien-Consulting. conwert erzielt damit nicht mehr nur Erträge aus der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien, sondern auch aus sämtlichen Immobilien-Dienstleistungen. Bereits heute werden im Dienstleistungsbereich 60 % der Umsätze von conwert mit Dritten erzielt. Dieses Geschäft soll in Zukunft weiter ausgebaut werden. Zu den bestehenden Investitionsstandorten in Österreich, Deutschland und im CEE-Raum kamen rund 80 weitere Dienstleistungsstandorte. conwert verfügt somit über eine signifikant breitere geografische Immobilien-Dienstleistungen Management von Immobilien-Gesellschaften Präsenz und profitiert insbesondere mit der deutschen Alt & Kelber Immobiliengruppe über einen exzellenten Zugang zum deutschen Markt. Transparenz bei Immobilienbewertung Zu den Grundsätzen der conwert gehört neben der größtmöglichen Sorgfalt beim Erwerb der Immobilien auch die höchste Transparenz gegenüber den Aktionären. So hat sich das Management entschlossen, die Liegenschaften im Hold-Portfolio vier Mal im Jahr, die des Trading-Portfolios ein Mal pro Jahr von unabhängigen Immobiliensachverständigen gemäß internationalen Standards bewerten zu lassen. Dadurch ist sichergestellt, dass Aktionäre zu jeder Zeit über den fairen Wert der Immobilien Bescheid wissen. Solide Finanzierungsbasis Um die attraktiven Chancen am Immobilienmarkt optimal zu nutzen, setzt conwert auf ein ausgewogenes Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital. Ziel der conwert ist es, den Anteil von Eigen- zu Fremdkapital langfristig auf 40:60 zu verteilen. So kann conwert durch aktives Management der Finanzierungsstruktur die Eigenkapitalrendite positiv beeinflussen. Vorteile aus der Neupositionierung Durch die strategische Neupositionierung als voll integrierter europäischer Wohnimmobilien- Konzern kann conwert in Zukunft die gesamte Wertschöpfungskette in der Immobilienbranche abdecken. Dadurch ergeben sich für die Aktionäre des Unternehmens zahlreiche Vorteile: Ausgezeichnete Positionierung zur Fortsetzung des Wachstumskurses Durch die Abdeckung der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette kann conwert im Immobilien-Investment- und Immobilien-Dienstleistungs-Bereich wachsen und Ertragssteigerungen aus eigener Kraft erzielen. Erwarteter positiver Ergebnisbeitrag ab dem ersten Tag Die neu erworbenen Gesellschaften sind hoch profitabel. In Zukunft sind neben den Ergebnissteigerungen aus dem Kerngeschäft Ergebnissteigerungen von % p.a. in der Dienstleistungssparte geplant. Wachstumsfinanzierung und Dividendenausschüttung Erträge aus dem Kerngeschäft (Investment, Development, Handel) werden in die Unternehmensexpansion investiert. Die Zusatzerträge aus den Immobilien-Services können als Dividenden ausgeschüttet werden. So erhalten die Aktionäre das Beste aus beiden Investment- Welten: Growth & Value. Hold-Portfolio Immobilien-Versicherungsdienstleistungen Trading- Portfolio Vermietung von Wohn-Neubauten Gewerbliches Wohnen Temporary Housing Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten Immobilienverwaltung Immobilienmakler & Wohnungsprivatisierungen Immobilienentwicklung & Baumanagement Interne Umsätze und Drittumsätze Vorbildliche Corporate Governance und das Management als Kernaktionär Mit einem internen Management verfügt conwert über eine Unternehmensstruktur, die von Investoren favorisiert wird und Corporate Governance-Standards entspricht. Mit einem Anteil von rund 19 % ist das Management zudem die größte Kernaktionärsgruppe der conwert. Investments & Services mit Fokus auf hochwertige Wohnimmobilien in Österreich, Deutschland und CEE 26 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

17 Das Unternehmen Das Unternehmen Immobilien-Investments Vermietung & Development von Wohn-Altbauten Kauf von Liegenschaften in Top-Lagen Development und aktives Immobilienmanagement Mietertragssteigerungen Langfristige Wertsteigerung der Immobilien Verkauf von einzelnen Liegenschaften Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten Kauf von Objekten in Top-Lagen Parifizierung und Verkauf von Wohneinheiten Verkauf von ganzen Objekten aus dem Trading-Portfolio Kurzfristige Realisierung von Wertsteigerungen Vermietung von Wohn- Neubauten Kauf von fertig entwickelten Wohnungsneubauten Nutzung von öffentlichen Förderungen Hohe Mieterbeständigkeit Langfristige Wertsteigerung der Immobilien Gewerbliches Wohnen Temporary Housing Erwerb und Besitz von Wohnimmobilien mit gewerblicher Nutzung Servicierte Apartments: Boarding Häuser, Seniorenresidenzen, u. Ä. Vermietung an gewerbliche Betreiber Wachstums- und ertragsstarkes Nischensegment Der Fokus bei Immobilien-Investments liegt auf hochwertigen Wohnimmobilien. Ziel der Investmentstrategie ist die mittelfristige Erreichung einer Gesamtrendite (Internal Rate of Return/IRR) von 8 % durch Mietertragssteigerungen und/oder die Realisierung von Wertsteigerungen durch Immobilienverkäufe. conwert hat sich im Segment Wohnimmobilien auf vier Geschäftsfelder spezialisiert: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten Kerngeschäft der conwert ist die Vermietung und das Development von Wohn-Altbauten. Gemäß der konsequenten Investitionsstrategie veranlagt conwert in Immobilien mit: niedrigen Ist-Mieten in stark nachgefragten innerstädtischen Lagen hoher Qualität der Bausubstanz einer breit gestreuten Mieterstruktur Potenzial für Dachbodenausbauten Freiflächen für Neuvermietung zu Marktpreisen Das Ziel der Development-Strategie ist es, sowohl Ertragswert als auch Substanzwert der Immobilien nachhaltig zu erhöhen und somit die Erträge der Gesellschaft zu optimieren. Nach Ankauf der Immobilien werden die Liegenschaften durch die Adaptierung von Wohnungen oder Dachausbauten bzw. die Vermietung von Freiflächen aufgewertet. conwert profitiert dabei von höheren bzw. zusätzlichen Mieteinahmen und der langfristigen Wertsteigerung der Immobilien. Die Strategie der conwert sieht zudem vor, diese Wertsteigerungen auch kurzfristig zu realisieren und Immobilien des Kerngeschäftsfeldes selektiv und gewinnbringend zu veräußern. Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten Das Geschäftsfeld Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten stellt gemessen am Gesamt-Portfoliowert das zweitwichtigste Geschäftsfeld dar. Auch hier liegt der Schwerpunkt auf Altbau-Liegenschaften, wobei der Verkauf von Neubau-Wohnungen sowie ganzen Objekten (Trading-Portfolio) das Angebot ergänzt. Wohnimmobilien werden im Block angekauft und im Altbau-Segment in verstärktem Maße moder- nisiert, im CEE-Raum teilweise auch selbst errichtet. Die Realisierung der Anlageziele erfolgt insbesondere über den Verkauf freier Wohnungen bzw. neu geschaffener Flächen als Wohnungseigentum oder durch den gewinnbringenden Verkauf von ganzen Liegenschaften aus dem Trading-Portfolio. Wertsteigerungen können so rasch realisiert und attraktive Cashflows erwirtschaftet werden. Vermietung von Wohn-Neubauten Der Schwerpunkt im Geschäftsfeld Vermietung von Wohn-Neubauten liegt in Österreich auf geförderten Wohnungen, bei denen aufgrund der Förderung durch die öffentliche Hand und Eigenmittelanteile der Mieter nur ein geringer Eigenkapitaleinsatz notwendig ist. Zielobjekte sind sowohl national als auch international gemischt genutzte, maximal 20 Jahre alte Neubauten in Stadterweiterungsgebieten mit sehr guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Investiert wird dabei in voll vermietete Immobilien mit überwiegender Wohnnutzung. Wertschöpfungskette bei Vermietung & Development von Wohn-Altbauten Buy Ankauf von Top-Liegenschaften mit Potenzial Buy Develop Wertsteigerung durch Development und aktives Immobilienmanagement Wertschöpfungskette bei Vekauf von Wohnungen und ganzen Objekten Ankauf von Top-Liegenschaften mit Potenzial Develop Verstärkt Wertsteigerung durch Development Gewerbliches Wohnen Temporary Housing Seit dem Jahr 2007 hat conwert die Aktivitäten im Bereich Gewerbliches Wohnen Temporary Housing in einem vierten strategischen Geschäftsfeld konzentriert. Der Schwerpunkt in diesem Geschäftsfeld liegt auf dem Erwerb und dem Besitz sowie der Vermietung von Boarding Häusern, Seniorenresidenzen und ähnlichen Formen von servicierten Apartments an einen gewerblichen Betreiber. conwert kann somit das Wohn-Angebot in ihrem Immobilien-Portfolio um eine weitere attraktive Zukunftsnische verbreitern und gleichzeitig über dem klassischen Wohnungssegment liegende Renditen erwirtschaften. Hold Sell Sell Ertragssteigerung durch Verkauf Ertragssteigerung durch höhere Mieten Ertragssteigerung durch Verkauf 28 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

18 Das Unternehmen Das Unternehmen Immobilien- Dienstleistungen Als voll integrierter europäischer Wohnimmobilien- Konzern deckt conwert auch sämtliche Immobilien- Dienstleistungen ab. Diese Dienstleistungen umfassen das Management von Immobilien-Portfolios sowie Immobilien-Service-Dienstleistungen wie Immobilienverwaltung, Immobilienmakler-Tätigkeiten, Wohnungsprivatisierungen, Immobilien-Entwicklung, Bauträgergeschäft und Baumanagement, Immobilien- Consulting und Immobilien-Versicherungsdienst - leistungen. Entsprechend der strategischen Ausrichtung von conwert liegt auch bei Immobilien-Management und Immobilien-Dienstleistungen der Fokus auf hochwertigen Wohn-immobilien und wird durch eine exzellente Expertise im Bereich Büro- und Geschäfts - immobilien ergänzt. Strategisches Ziel ist, sämtliche Immobilien-Management- und Immobilien-Dienstleistungs-Ak tivitäten der conwert intern zu erbringen und diese auch am Markt anbieten zu können. Das Geschäft mit Drittgesellschaften soll sukzessive erweitert werden, wobei bereits jetzt 60 % der Dienstleistungs-Umsätze mit externen Auftraggebern erzielt werden. Durch die Vollintegration kann conwert auf allen Märkten die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette abdecken und so Synergieeffekte ausnutzen und weitere Wachstums- und Ertragssteigerungen durch den Ausbau des Drittgeschäfts erzielen. Management-Gesellschaften Die Management-Gesellschaften sind für das Asset- Management von Immobilien-Portfolios sowie für die Durchführung des operativen Geschäfts von Immobilien-Gesellschaften zuständig. Von ihrer Gründung im Jahr 2001 bis Ende 2007 erfolgte die Geschäftsführung und die Verwaltung der conwert Immobilien Invest SE über eine externe Managementgesellschaft: die conwert Management GmbH. Auf Basis eines langfristigen Managementvertrags erbrachte diese Gesellschaft sämtliche Managementaufgaben und administrative Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Unternehmenstätigkeit. Mit der Übernahme von 25 Immobilien-Management- und Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften erfolgte auch die Internalisierung der Management-Ressourcen, sodass die Verwaltung der conwert nun intern erfolgt. conwert setzt diese Expertise auch zum Management von Fremdportfolios ein. So können bestehende Ressourcen genutzt werden, um zusätzliche Erträge zu erwirtschaften. Das Wohnimmobilien-Know-how kann dabei mit der Business-Immobilien-Kompetenz der ECO Management GmbH, die ebenfalls zur conwert-gruppe gehört, kombiniert werden. conwert Management GmbH Die conwert Management GmbH managt das hochwertige Wohnimmobilien-Portfolio der conwert Immobilien Invest SE. Die Gesellschaft ist in Österreich, Deutschland und im CEE-Raum aktiv. Mit einer mehr als 25jährigen Erfolgsbilanz ist das Unternehmen österreichischer Marktführer beim Altbau- Development in Wien. Die conwert Management GmbH war im Geschäftsjahr 2007 für das Management der conwert Immobilien Invest SE und somit für ein Immobilien-Portfolio im Gesamtwert von EUR 2,35 Mrd. verantwortlich. Die conwert Management GmbH beschäftigte 93 Mitarbeiter. ECO Management GmbH Die ECO Management GmbH ist für das Management der Büro- und Handelsimmobilien der ECO Business- Immobilien AG verantwortlich. Im Jahr 2007 beschäftigte sie 24 Mitarbeiter, die das Immobilien-Portfolio der ECO auf EUR 1,23 Mrd. erfolgreich ausbauten und ertragreicher machten. Mit der ECO Business- Immobilien AG, an der conwert mit 24,9 % beteiligt ist, wird somit das 1. Fremdportfolio gemanagt. RESAG Real Estate Services AG *) Die RESAG Real Estate Services AG ist eine der füh - renden Immobilien-Dienstleistungs-Gesellschaften in Österreich. Das Dienstleistungs-Portfolio umfasst: Immobilienverwaltung, Immobilienmakler, Immobilien-Versicherungsdienstleistungen und Baumanagement. Mit einem Volumen von rund 1,4 Mio. m 2 Nutzfläche in der Hausverwaltung gehört RESAG zu den Top-3-Immobilienverwaltungen in Österreich. Mit 800 vermittelten Wohnungen im Jahr 2007 und einem Vermittlungsvolumen von rund EUR 230 Mio. bei Zinshaus-Investments gehört RESAG zu den zehn größten Maklern in Österreich. Die RESAG verfügt in den Bereichen Immobilien versicherungen und Baumanagement über Spezial-Know-how. RESAG beschäftigt in den 7 operativen Tochtergesellschaften 93 Mitarbeiter. Alt & Kelber Immobiliengruppe Die Alt & Kelber Immobiliengruppe ist ein führendes deutsches Immobilien-Dienstleistungsunternehmen, das im Bereich Wohnungsprivatisierung tätig ist und auch Immobilienverwaltung, Immobilienmakler- Dienstleistungen, Immobilien-Entwicklung und Immobilien-Consulting anbietet. Alt & Kelber verfügt über eine mehr als 20jährige Branchenerfahrung. Mit einer umfassenden Verwaltungsplattform verfügt Alt & Kelber über eine landesweite Infrastruktur in Deutschland. Mit über verkauften Wohnungen Full-Service Immobilien-Dienstleistungen Dienstleistung Management-Gesellschaften RESAG Alt & Kelber Real Estate Services AG *) Immobiliengruppe Highlights conwert Management GmbH Führende österreichische Führendes Immobilien- (Ö, D, CEE) Immobilien-Service- Dienstleistungsunter- Mitarbeiter Immobilienmanagement Immobilienverwaltung Immobilienmakler/ Wohnungsprivatisierungen Baumanagement/ Immobilienentwicklung Immobilienversicherung Immobilien-Consulting *) Derzeit noch conwert Liegenschaftentwicklung AG Management von Wohnimmobilien-Portfolios (conwert Immobilien Invest SE) ECO Management GmbH (Ö, D, CEE) Management von Büro- und Retailimmobilien-Portfolios (ECO Business-Immobilien AG) 117 EUR 3,58 Mrd. Assets under Management für Investoren wie conwert, Deutsche Annington, GAG, GEHAG oder Vivacon ist Alt & Kelber Marktführer im Bereich Wohnungsprivatisierungen. Weiters hat Alt & Kelber im Bereich Immobilien-Consulting Portfolio-Transaktionen mit insgesamt über Wohnungen als Berater begleitet. Im Bereich Immobilienverwaltung werden Einheiten mit rund 1,8 Mio. m 2 Nutzfläche verwaltet. Alt & Kelber beschäftigte 2007 insgesamt 226 Mitarbeiter. Der Hauptsitz befindet sich in Heilbronn. Gesellschaft einer der führenden Makler und Immobilienverwalter in Österreich Spezialist für Altbau- Immobilien 93 Top 3 in Österreich Top 10 in Österreich Spezialist für Modernisierung und Development von Altbauten Hochspezialisierter Nischenplayer nehmen in Deutschland Marktführer bei Wohnungsprivatisierungen und Immobilien-Consulting flächendeckende Präsenz über 20 Jahre Branchenerfahrung 226 Verwaltung von über Einheiten Marktführer mit über privatisierten Wohnungen Development von Wohn-Neubauten Consulting & Due Diligence bei Transaktionen von Wohnungsportfolios 30 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

19 Das Unternehmen Das Unternehmen Standorte Unternehmensstruktur conwert verfügt über mehr als 80 Dienstleistungs- Standorte in 6 europäischen Ländern und ist im Immobilien-Investment-Bereich in Österreich, Deutschland, der Tschechischen Republik, der Slowakei und Ungarn tätig. Der Investment-Fokus richtet sich auf innerstädtische Lagen in wachstumsstarken und bevölkerungsreichen Städten und Ballungsräumen. Im Immobilien-Dienstleistungs-Bereich ist conwert in Österreich, Deutschland, der Tschechischen Republik, der Slowakei, Ungarn und mit einer Niederlassung in der Ukraine tätig. Vor allem in Österreich und Deutschland verfügt conwert aufgrund der starken Marktposition der Dienstleistungsunternehmen über eine flächendeckende Präsenz. Immobilien-Investments conwert Immobilien Invest SE Wien Immobilien-Dienstleistungen Unternehmensstandorte 84 Dienstleistungs-Standorte und 436 Mitarbeiter in 6 europäischen Staaten Immobilien-Besitzgesellschaften Österreich Immobilien-Besitzgesellschaften Deutschland conwert Management GmbH (Wien) 7 Tochtergesellschaften Ungarn, Slowakei, Tschechien, Deutschland Immobilien-Besitzgesellschaften CEE ECO Management GmbH (Wien) Zweigniederlassung Kiew / Ukraine Berlin RESAG Real Estate Services AG (Wien) 7 Tochtergesellschaften Österreich *) Kiew Alt & Kelber Immobiliengruppe (Heilbronn) D CZ Brünn Wien Bratislava SK 8 Tochtergesellschaften Deutschland *) derzeit noch conwert Liegenschaftentwicklung AG A Budapest HU Investitions- und Dienstleistungsstandorte Investitionsstandorte Dienstleistungsstandorte 32 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

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21 Investor Relations Investor Relations Investor Relations Börsenotiz Die conwert-aktie notiert seit November 2002 an der Wiener Börse und wechselte im Juni 2006 in das Premium-Segment des Wiener Börseplatzes, den Prime Market. conwert ist in folgenden Indizes enthalten: ATX-Prime und Immobilien-ATX der Wiener Börse sowie den international bedeutenden Immobilien-Indizes GPR 250 Property Securities Index und FTSE EPRA/NAREIT Europe, die die größten börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas abbilden. Im Juni 2007 wurde conwert zudem als erste Immobilien-Aktie Österreichs in den VÖNIX VBV Österreichischer Nachhaltigkeitsindex (VÖNIX Index) aufgenommen. Der VÖNIX Index wurde mit 3. März 2008 auch in die Indexpalette der Wiener Börse aufgenommen. Durch die erfolgreiche Platzierung der größten Kapitalerhöhung der Unternehmensgeschichte im April 2007 wurde das Grundkapital durch die Ausgabe von Stück neuer Aktien von EUR 586,85 Mio. auf rund EUR 853,60 Mio. erhöht und es befanden sich zu Jahresende Aktien der conwert Immobilien Invest SE im Umlauf. Im November 2007 wurde zudem eine Wandelschuldverschreibung mit einem Gesamtnominale von EUR 196,4 Mio. platziert. Der Kupon der Wandelschuldverschreibungen mit 7 Jahren Laufzeit beläuft sich auf 1,50 %, die Rendite wurde mit 3,00 % festgelegt. Der effektive Wandlungspreis bei Fälligkeit von EUR 17,10 liegt rund 45 % über dem Referenzaktienkurs. Die Anleihebesitzer können bis zum 3. November 2014 durch Wandlung conwert-aktien zum Wandlungspreis beziehen. Die Wandelschuldverschreibungen notieren an der Wiener Börse. Aktionärsstruktur Die conwert Immobilien Invest SE ist eine Publikumsgesellschaft mit rund 81 % Streubesitz. Die aktuelle Aktionärsstruktur setzt sich zu rund 40 % aus institutionellen Investoren, 41 % aus österreichischen Privatanlegern und 19 % aus Mitgliedern des Managements und diesen nahe stehenden Personen zusammen. notierten Wiener Privatbank Immobilieninvest AG) der insgesamt 25 Immobilien-Management- und Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften eine Bietergesellschaft für conwert-aktien. Deren freiwilliges Übernahmeangebot für bis zu 10 % der conwert-aktien wurde zu Jahresende 2007 erfolgreich abgeschlossen. Insgesamt wurden 9,94 % oder Stück Aktien zu einem Preis von EUR 15,00 je Aktie übernommen. Weitere 0,08 % wurden über die Wiener Börse zugekauft. Für diese insgesamt 10,02 % an conwert- Aktien besteht bis einschließlich eine Lock- Up-Periode, d.h. die Eigentümer dürfen diese Aktien nicht verkaufen. Im Zeitraum vom bis sind zwei Drittel der erworbenen conwert- Aktien gelockt. Diese Aktien dürfen nur in zwei Fällen verkauft werden: bei Arbeitsunfähigkeit/Tod des Aktienbesitzers oder einer feindlichen Übernahme der conwert. Aktionärsstruktur nach Typ 41 % 19 % Institutionelle Investoren Retail Investoren Management 9 % Günter Kerbler 40 % Aktionärsstruktur nach Region (Institutionelle Investoren) Stand Februar % 14 % 12 % 4 % 5 % 6 % 25 % 14 % Durch selektive Investments und das freiwillige Übernahmeangebot konnte die Kernaktionärsgruppe, die bereits zuvor über rund 4 % der conwert-aktien verfügte, ihren Anteil an conwert auf insgesamt rund 19 % erhöhen. conwert-gründer und Verwaltungsratsvorsitzender Günter Kerbler ist mit einem Aktienbesitz von 9,23 % größter Einzelaktionär der conwert. Gleichzeitig ist er der einzige Aktionär, der nach Kenntnisstand der Gesellschaft mehr als 5 % am Unternehmen hält. conwert verfügt über eine internationale Aktionärsstruktur. So kommen nach Kenntnisstand der Gesellschaft rund 75 % der institutionellen Investoren aus dem Ausland, der Anteil österreichischer institutioneller Anleger beläuft sich auf rund 25 %. In der Gruppe der internationalen Investoren bilden Investoren aus Großbritannien mit 20 %, gefolgt von US- Anlegern und Anlegern aus den Benelux-Staaten mit jeweils 14 % die Schwergewichte. Schwieriges Börseumfeld 2007 Nach einer Jahresanfangs-Rally kam es ab Mitte März an den internationalen Immobilienaktienmärkten zu einer starken Kurskorrektur, die das restliche Börsejahr anhielt und sich bisher auch im Jahr 2008 fortsetzt. Auslösender Faktor war die Hypothekenkrise am US-Immobilienmarkt, die durch Zinsängste und bonitätsschwache Kreditnehmer ausgelöst wurde. Die Folge war eine Liquiditätskrise an den globalen Finanzmärkten, die auch zu hohen Mittelabflüssen aus dem Immobilienaktiensektor und Umschichtungen in den Cash-Bereich führte. Die conwert-aktie war zudem von einem negativen Marktsentiment gegenüber den Aktien deutscher Wohnimmobiliengesellschaften belastet. Aufgrund des starken Engagements in Deutschland konnte sich conwert diesem Marktumfeld trotz einer langfristig orientierten Strategie Konzentration auf hochwertige innerstädtische Wohnlagen sowie langfristige Modernisierung und Vermietung und Verkäufe nur im Einzelfall nicht entziehen. Kursentwicklung und Börsenumsatz 2007 Die conwert-wohnimmobilien-aktie startete das Börsejahr 2007 mit einem Kurs von EUR 16,40, erreichte am 9. Februar 2007 ihr All-Time-High bei EUR 18,13, konnte sich im weiteren Jahresverlauf jedoch nicht vom allgemeinen Markteinbruch abkoppeln und schloss am bei EUR 12,04. Daraus ergab sich für 2007 eine negative Performance von -26,59 % *). Die Wertentwicklung seit Erstnotiz am betrug zu Jahresende ,13 % *). Die Marktkapitalisierung von conwert machte zum EUR 1,03 Mrd. aus, nach EUR 962,43 Mio. Ende Die Liquidität verdreifachte sich im Berichtszeitraum: So betrug das tägliche Handelsvolumen Stück Aktien (Doppelzählung), oder EUR 8,66 Mio., nach Stück oder EUR 2,67 Mio. pro Tag *) Berechung nach BVI-Methode Wertentwicklung Jän Feb März April Mai Juni Juli Aug Sep Okt Nov Dez 2007 conwert IATX EPRA/NAREIT Europe Index (EUR) Aktienkurs EUR 12,04 Performance 2007 conwert 26,60 % IATX 30,00 % EPRA/NAREIT Europe 33,80 % seit Erstnotiz ( ) 11,13 % seit Erstnotiz p.a. 2,09 % 6 Monate 16,40 % 12 Monate 26,60 % Marktkapitalisierung per EUR 1,03 Mrd. Im Zuge der Umwandlung der conwert in einen voll integrierten europäischen Wohnimmobilien-Konzern bildeten die Verkäufer (mit Ausnahme der börse- Österreich Deutschland USA Benelux Frankreich andere Schweiz Großbritannien 36 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht

22 Investor Relations Investor Relations Steigerung des Net Asset Values (NAV) Im Gegensatz zu den Kursturbulenzen an den Börsen ist in Europa das fundamentale Marktumfeld überwiegend gut. Besonders der Wohnimmobilien- Sektor profitiert von demografischen Entwicklungen, Re-Urbanisierungstendenzen, steigenden Mieten und Preisen für Eigentum sowie Reifeprozessen der osteuropäischen Märkte. Die starke operative Entwicklung der conwert und die ausgezeichnete Positionierung als Anbieter mit Fokus auf hochwertigen Wohnimmobilien in innerstädtischen Lagen schlugen sich im Aktienkurs zwar nicht nieder, der Buchwert je Aktie (NAV) konnte dieser Strategie folgend weiter von EUR 14,49 Ende 2006 auf EUR 16,25 zum Ende des Geschäftsjahres gesteigert werden, was einem Zuwachs von 12 % entspricht. Aufgrund des niedrigen Kursniveaus ergab sich zu Jahresende ein Discount von 26 % zum NAV und von 42 % gegenüber dem adaptierten NAV. Der adaptierte Net Asset Value, der stille Reserven des Portfolios sowie Wertanpassungen bei latenten Steuern berücksichtigt, konnte von EUR 19,19 auf EUR 20,78 je Aktie erhöht werden. Berechnung Net Asset Value je Aktie Buchwert Eigenkapital EUR Mio. EUR 850 Mio. Anzahl Aktien Buchwert je Aktie (IFRS) EUR 16,25 EUR 14,49 Wertanpassungen Hold-Portfolio Buchwert zu Fair Values (1) EUR Mio. EUR Mio. Gewinnmarge (2) 15,2 % 18,1 % Wertanpassung je Aktie EUR 3,62 EUR 4,08 Netto-Wertanpassung je Aktie (3) EUR 2,89 EUR 3,06 Wertanpassung Trading-Portfolio Buchwert (1) EUR 316 Mio. EUR 299 Mio. Gewinnmarge (2) 24,5 % 27,2 % Wertanpassung je Aktie EUR 0,91 EUR 1,38 Netto-Wertanpassung je Aktie (3) EUR 0,72 EUR 1,04 Wertanpassung latente Steuern Kumulierte Steuerbestände auf FV-Anpassungen je Aktie EUR 0,92 EUR 0,60 Adaptierter Net Asset Value je Aktie EUR 20,78 EUR 19,19 (1) exklusive Anlagen in Bau, Grundstücke und Anzahlungen (2) Historische Mehrwerte beim Verkauf von Immobilien Gewinnmarge über Buchwert beim Verkauf von Immobilien Hold-Portfolio 19,0 % 18,1 % 15,2 % Trading-Portfolio 25,9 % 27,2 % 24,5 % (3) Nach Berücksichtigung eines Steuersatzes von 25 % Aktive Kommunikation Die aktive und transparente Gestaltung der Unternehmenskommunikation ist einer der Hauptpfeiler der Unternehmensphilosophie von conwert. Das Unternehmen pflegt einen kontinuierlichen Informationsaustausch mit allen relevanten Stakeholdern ihren Aktionären und der Financial Community (Analysten, Fondsmanager, Journalisten, potenzielle Investoren etc.). conwert nimmt den Grundsatz zur Gleichbehandlung aller Aktionäre ernst. Auch im Jahr 2007 wurden daher sowohl für private als auch institutionelle Investoren zahlreiche Kommunikationsaktivitäten gesetzt. Das umfassende und zeitnahe Informationsangebot auf der Website ist ebenso Bestandteil dieses Prinzips wie zahlreiche Aussendungen, eine Aktionärs-Hotline oder Roadshows, Informationsveranstaltungen und die Teilnahme an Finanz-Messen und Kongressen. Aufgrund des gestiegenen Informationsbedürfnisses im Rahmen der Kurskorrektur an den Börsen wurden die Aktivitäten im Jahr 2007 nochmals verstärkt. So hat conwert zusätzlich zur Teilnahme an der Gewinn- Messe, der Gewinn-MoneyWorld und dem Fonds- Kongress Anleger auch verstärkt auf Informationsveranstaltungen von Finanzinstituten und Finanzdienstleistern informiert. Für institutionelle Investoren wurde ein 2-tägiger Investors Day in Deutschland abgehalten. Auch das Informationsangebot auf der Website wurde kontinuierlich ausgebaut. Gegenüber den Medien wurde die Kommunikationspolitik durch Pressekonferenzen, Pressemeldungen, IR News und regelmäßigen Kontakt zu Journalisten konstant und proaktiv fortgesetzt. Mit Geschäfts- und Quartalsberichten, Presse- und Ad hoc-meldungen sowie IR News, Newsletter und einem täglich aktuellen Factsheet werden Aktionäre, die Financial Community und die interessierte Öffentlichkeit fortwährend auf dem Laufenden gehalten und unverzüglich über aktuelle Entwicklungen informiert. Coverage ausgebaut Die Analysten-Coverage hat sich im Jahr 2007 deutlich erweitert und internationalisiert. Mit Goldman Sachs, JP Morgan und Aurel Leven Securities begannen im Berichtsjahr drei internationale Investmentbanken, das Potenzial der conwert-aktie zu analysieren. Mit SRC Research hat zudem ein unabhängiges, auf Mid- und Small-Caps spezialisiertes deutsches Analysehaus die Coverage der conwert-aktie aufgenommen. conwert verfügt damit über Analysten-Coverage folgender Institute: Aurel Leven Goldman Sachs JP Morgan Kempen & Co Raiffeisen Centrobank SRC Research UniCredit MIB Aktienrückkaufprogramm In der außerordentlichen Hauptversammlung der conwert Immobilien Invest AG vom wurde der Vorstand ermächtigt, für die Dauer von 18 Monaten ab Beschlussfassung eigene Aktien der Gesellschaft bis zum gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10 % des Grundkapitals zu erwerben. In diesem Zusammenhang beschloss die Hauptversammlung auch, dass diese Ermächtigung nach Umwandlung der Gesellschaft auch für die conwert Immobilien Invest SE gilt. Das Aktienrückkaufprogramm hat am begonnen; die Bandbreite im Erwerbspreis der Aktien wurde mit EUR 8,00 bis EUR 11,00 je Aktie festgelegt. Bis zum 14. März 2008 wurden insgesamt Aktien zum Durchschnittskurs von EUR 10,53 zurückgekauft. Dies entspricht 1,29 % des Grundkapitals. Der Verwaltungsrat hat diese Maßnahme beschlossen, da der aktuelle Börsekurs rund 35 % unter dem Buchwert der Aktie (NAV) liegt und sich somit eine günstige Gelegenheit ergibt, eigene Aktien unter anderem als Akquisitionswährung zu erwerben. Änderungen sowie die im Rahmen des Rückkaufprogramms durchgeführten Transaktionen werden gemäß Börsegesetz und Veröffentlichungsverordnung über die Website veröffentlicht. 38 conwert Geschäftsbericht 2007 conwert Geschäftsbericht