Spezifische Verwaltung von Wohn- und Teileigentum

Transkript

1 B a u h a u s U n i v e r s i t ä t W e i m a r Fakultät Bauingenieurwesen Vertretungsprofessur Immobilienökonomie Belegarbeit Spezifische Verwaltung von Wohn- und Teileigentum Besonderheiten des Immobilieneigentums nach Wohnungseigentumsgesetz zum Modul: Einführung in die Immobilienwirtschaft Eingereicht von: Friedolin Knorn Eingereicht am: Betreuer: Vertr. Prof. Dr. habil. Steffen Metzner Dipl.-Wirtsch.-Ing. Larissa Weber

2 Vorwort Die folgende Arbeit zum Thema: Spezifische Verwaltung von Wohn- und Teileigentum beschäftigt sich mit der Erörterung zu den Besonderheiten des Immobilieneigentums nach Wohnungseigentumsgesetz. Hierbei möchte der Verfasser besonders das Wohnungseigentumsgesetz und dessen Regelungen zum Wohn- und Teileigentum beleuchten. Dazu skizziert er die mögliche Vertragsgestaltung zwischen Vertragspartnern 1 in einem vorangestellten Analyseteil. Danach folgen die Auseinandersetzung mit typischen Problemen und anschließend die Findung von geeigneten Optimierungs- oder Lösungsansätzen. Der Verfasser strebt dabei eine fachliche Auseinandersetzung mit dem Thema an, jedoch mit dem Versuch auch die fachlich komplexen Themen verständlich zu übersetzen und mit Fakten zu hinterlegen. 1 darunter Rechtslage, Gesetze, Komplexität, Umsetzungsverfahren I

3 Inhaltsverzeichnis Vorwort... I Inhaltsverzeichnis... II Abbildungsverzeichnis... III Tabellenverzeichnis... IV Abkürzungsverzeichnis... V 1 GRUNDLAGEN UND BEGRIFFSDEFINITIONEN Immobilie Grundstück Eigentum Sondereigentum (Wohnungseigentum) Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einzeleigentum (Grundstück) und Wohnungseigentum Gemeinschaftliches Eigentum (Gemeinschaftseigentum) Miteigentumsanteil WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ Erwerb von Wohnungseigentum Verwaltung von Wohnungseigentum Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern Wohnungserbbaurecht Dauerwohnrecht PROBLEME BEIM WOHNUNGSEIGENTUM Gemeinschaftsordnung Einführung einer Verbrauchskostenerfassung Aufhebung der Zustimmungspflicht bei Veräußerung Beschlusssammlung Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Sicherung der Eigentümergemeinschaft gegenüber zahlungsunfähigen Wohnungseigentümern OPTIMIERUNGSANSÄTZE... 9 Quellenverzeichnis... VI Eidesstattliche Erklärung... VII II

4 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Modell zum Wohnungseigentumsgesetz... 3 Abbildung 2: Modell zum Wohnungseigentumsgesetz mit Prioritäten beim Neuerwerb... 9 III

5 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Optimierungsansätze IV

6 Abkürzungsverzeichnis BGB WoEigG Bürgerliches Gesetzbuch Wohnungseigentumsgesetz V

7 1 GRUNDLAGEN UND BEGRIFFSDEFINITIONEN 1.1 Immobilie Der Begriff beschreibt ein unbewegliches Sachgut oder auch unbewegliche Vermögenswerte, wie beispielsweise Gebäude, Anwesen, Bauwerke, bauliche Anlagen oder Grundstücke Grundstück Im BGB wird Grundstück als ein begrenzter, durch amtliche Vermessung gebildeter Teil der Erdoberfläche beschrieben, welcher im Grundbuch als selbstständiges Grundstück eingetragen ist. Zu den Grundstücksrechten zählen das Eigentum als umfassendes Herrschaftsrecht und beschränkt dingliche Rechte, die das Herrschaftsrecht des Eigentümers ausschließen können, wie z.b. Nutzungsrechte, Verwertungs- und Sicherungsrechte oder Erwerbsrechte. Im immobilienwirtschaftlichen Sinne handelt es sich bei Grundstücken dagegen um Standorte für Haushalte, Betriebe und Bauwerke öffentlich rechtlicher Körperschaften. 3 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit ihm festverbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. 4 Eine Ausnahme bildet das Erbbaurecht. Dieses zählt zu den "grundstücksgleichen" Rechten. Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes und damit des Grundstücks sind alle damit festverbundenen Einrichtungen, bei deren Entfernung das Gebäude beschädigt oder in seinem Wesen verändert würde Eigentum Mit Eigentum werden häufig die Besitzanzeige/ -ansprüche von Personen an einem bestimmten Gegenstand beschrieben. Dieser Grundgedanke wird durch Fachquellen wie das Gabler Wirtschaftslexikon oder die Bundeszentrale für politische Bildung gestützt. Das Eigentum grenzt die Herrschaft über Sachen und andere Vermögensgegenstände zwischen Personen ab. Es gewährt eine umfassende Gewalt. Innerhalb der verfassungsrechtlichen Grenzen kann eine Person über ihr Eigentum grundsätzlich nach Belieben entscheiden. 6 Eigentum beschreibt das umfassende Besitz-, Verfügungs- und Nutzungsrecht über Grund und Boden (unbewegliche Sachen) und sonstige Habe (bewegliche Sachen, Rechte u.a.). 7 2 Vgl. Quelle Abruf BGB 5 Abruf , Abruf Vgl. Quelle Abruf

8 1.4 Sondereigentum (Wohnungseigentum) Unter Sondereigentum wird laut 3,4 WoEigG das Besitzrecht an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf einem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verstanden. Mit der Einräumung des Sondereigentums sind untrennbar die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers verbunden, welche sich beispielsweise durch die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Miteigentumsanteil wiederspiegeln. Das Sondereigentum an einer Wohnung wird auch Wohnungseigentum genannt. 1.5 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer einer bestimmten Immobilie dar. Die Gemeinschaft besitzt verschiedene Rechte und Pflichten Einzeleigentum (Grundstück) und Wohnungseigentum Der Unterschied zwischen Einzeleigentum an einem kompletten Grundstück und dem Wohnungseigentum wird im WoEigG 3 Abs. 1 geregelt. So wird bei der Einräumung von Sondereigentum lediglich das Miteigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt. 9 Hingegen werden die Rechte desjenigen, der das Einzeleigentum an einem Grundstück inne hält, nur durch 905 BGB Begrenzung des Eigentums eingeschränkt. In diesem Fall darf der Eigentümer eines Grundstücks nur die Einwirkungen in solcher Höhe oder Tiefe nicht verbieten, dass sie für sein Grundstück nicht mehr von Interesse sind. 10 Daran sieht man wie deutlich sich der Einflussbereich zwischen beiden Arten von Eigentumsverhältnissen unterscheidet. 1.7 Gemeinschaftliches Eigentum (Gemeinschaftseigentum) Das Gemeinschaftliche Eigentum sind nach 1 Abs. 5 WoEigG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum Gemeinschaftlichen Eigentum gehören zum Beispiel Treppenhaus, Dach, Aufzugsanlagen, Fenster und Eingangstüren, Fundament, Außenwände, Strom-, Wasser- und Gasleitungen, Zentralheizung und Leitungen, welche mehrere Wohnungen versorgen Miteigentumsanteil Jeder Wohnungseigentümer besitzt durch klar abgetrennte Wohnräume einen Anteil an einer Immobilie. Der Miteigentumsanteil beschreibt den prozentualen Besitzanteil am Gemeinschaftlichen Eigentum. Die Höhe seines Anteils wird beispielsweise an der Größe (Fläche) der Wohnung gemessen. 8 Verweis auf die Kapitel 2.3, 3.4 und Vgl. 3 Abs. 1 WoEigG 10 Vgl. 905 BGB 11 Vgl. Quelle 3, S

9 2 WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ Das Wohnungseigentumsgesetz wurde am im Bürgerlichen Gesetzbuch festgeschrieben und ist am in Kraft getreten. Zuletzt wurde es am geändert. Es regelt grundsätzlich die Verfahrensweise beim Erwerb von Wohnungseigentum und beschreibt sowohl die Regeln, Pflichten als auch die Verhaltensweise für Wohnungseigentümer innerhalb einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Anhand eines Beispiels zum Erwerb einer Eigentumswohnung soll dies veranschaulicht und verdeutlicht werden. Abbildung 1: Modell zum Wohnungseigentumsgesetz 12 Die grundlegenden Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes werden in Abbildung 1 deutlich. So versetzen wir uns nun in die Lage eines Interessenten für eine Eigentumswohnung und beleuchten die einzelnen Phasen und Regelungen des Erwerbes, als auch das Verhalten mit seinen Rechten und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft, als Wohnungseigentümer. 2.1 Erwerb von Wohnungseigentum Der Erwerb von Wohnungseigentum, somit beispielsweise der Erwerb einer Eigentumswohnung, ist auf zwei unterschiedliche Arten möglich. So kann man Wohnungseigentum, wie in Abbildung 1 gezeigt, einerseits durch die vertragliche Einräumung 13 und anderer- 12 eigene Darstellung 13 Vgl. 3 WoEigG 3

10 seits durch die Teilung 14 erwerben. Bei der vertraglichen Einräumung wird häufig durch Beschluss innerhalb der Versammlung der Gemeinschaft der Eigentümer und die schriftliche Festhaltung in einem Vertrag, welcher Gültigkeit durch die Eintragung im Grundbuch und durch notarielle Beurkundung erhält, Wohnungseigentum gewährt. Jedoch besteht grundlegend Veräußerungsfreiheit nach 12 WoEigG, wonach jeder Wohnungseigentümer grundlegend, wenn nichts anderes bestimmt wurde, sein Sondereigentum verkaufen kann, ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Die Einräumung durch Teilung passiert durch einen Eigentümer eines Grundstück, welcher dieses durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile an einem bereits errichteten oder eines noch zu errichtenden Gebäude (Aufteilung der Wohnungen) aufteilt. Für den rechtskräftigen Eintrag ins Grundbuch ist eine notarielle Beglaubigung notwendig. Der Teilungserklärung sind die Gemeinschaftsordnung, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitserklärung beizufügen. Die Gemeinschaftsordnung enthält Bestimmungen zum Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, welche die Besonderheiten der jeweiligen Immobilie berücksichtigt. Im Aufteilungsplan, eine Zeichnung im Maßstab 1:100, muss die Aufteilung des Objektes in Gemeinschaftund Sondereigentum ersichtlich sein. Weiterhin muss dieser von der Baubehörde mit Siegel und Stempel beglaubigt werden. Mit Hilfe der Abgeschlossenheitserklärung wird zugesichert, dass in den aufgeteilten Räumen ein Haushalt geführt werden kann. Änderungen können nachträglich nur noch durch Abstimmung mit allen Wohnungseigentümern vorgenommen werden. Das Recht am Wohnungseigentum kann nicht zeitlich begrenzt werden. 2.2 Verwaltung von Wohnungseigentum Nach dem Erwerb des Wohnungseigentums und der damit einhergehenden Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nun die Verwaltung des Wohneigentums genauer beleuchtet. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und kann auch vertretungsweise bei Abwesenheit des Verwalters oder nicht nachkommen seiner Pflichten dem Verwaltungsbeirat unterliegen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Personen. 15 Um wichtige Beschlüsse zu treffen wird vom Verwalter mindestens einmal pro Jahr eine Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen. Zu dieser lädt er schriftlich ein. Außerdem kann jeder Wohnungseigentümer selbständig Entscheidungen treffen, welche zur Vermeidung von Schäden am Wohnungseigentum dienen. Sofern die Verwaltung unter den Wohnungseigentümer nicht geregelt ist, kann durch Mehrheitsentscheid eine Verwaltung beschlossen werden. Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen, dazu gehört die Aufstellung einer Hausordnung, ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Feuerversicherung zum Neuwert, Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung, die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, die Duldung aller Maßnahmen zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses Vgl. 8 WoEigG 15 Vgl. Quelle 2, S Vgl. 21 WoEigG, im Besonderen 21 Abs. 5 WoEigG 4

11 2.3 Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern Durch die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern wird das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt. Außerdem führen diese zur Klärung von grundlegenden Kostenfragen im Bereich der Bewirtschaftung, Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinsamen Immobilie. Rechte Innerhalb der Grenzen die das Gesetz und die Rechte Dritter ziehen, kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. z.b. durch die Vermietung der im Sondereigentum stehenden Räume Der Wohnungseigentümer hat das Recht Einwirkungen von anderen auszuschließen, d.h. Störungen durch Dritte, Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft kann er verbitten. z.b. Einwirkungen durch Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum, Lärm- oder Geruchsbelästigung braucht der Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen. Das Recht auf Mitgebrauch und die Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie auf einen Anteil an etwaigen Nutzungen entsprechend seines Miteigentumsanteils gehört zu den Rechten eines Wohnungseigentümers z.b. Anteil an den Mieterträgen von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Kfz- Stellflächen. 17 Pflichten Jeder Wohnungseigentümers ist verpflichtet sein Sondereigentum so instand zu halten / setzen, dass anderen Eigentümern und der Gemeinschaft keine unzumutbaren Nachteile entstehen. z.b. Pflicht zur Instandhaltung der zum Sondereigentum gehörenden Abwasserleitung. Das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum dürfen Wohnungseigentümer nur in dem Umfang gebrauchen, sodass anderen Eigentümern keine unzumutbaren Beeinträchtigungen entstehen. Im Gegensatz dazu hat auch jeder Wohnungseigentümer Einwirkungen auf sein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum zu dulden, soweit ihm diese zugemutet werden können. Wohnungseigentümer sind gegenüber anderen Wohnungseigentümern verpflichtet die Lasten und Kosten des Gemeinschaftlichen Eigentums mitzutragen. Diese Pflicht spiegelt sich in der anteilsmäßigen Beteiligung wieder. 18 z.b. Erschließungsbeiträge Die Kosten des Gemeinschaftlichen Eigentums, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltervergütung, Aufwandsentschädigung für den Verwaltungsbeirat, Versicherungsprämien, Bankgebühren und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind vom Wohnungseigentümer anteilig zu übernehmen. Die Höhe richtet sich nach der zu leistenden Kosten nicht nach der Nutzungsstärke, sondern nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil. Grundsätzlich besteht eine gesamtschuldnerische Haftung gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft. Aber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann festlegen, dass der Verwalter nur Aufträge unter dem Vorbehalt anteiliger Haftung jedes Wohneigentümers an Auftragnehmer vergibt. 17 Vgl. 14 WoEigG 18 Vgl. 16 WoEigG 5

12 Die Wohnungseigentümer können von einem anderen die Veräußerung seines Wohnungseigentums bei schwerer Pflichtverletzung verlangen. Der Beschluss zur Entziehung des Wohnungseigentums bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer Wohnungserbbaurecht Das Wohnungserbbaurecht in 30 WoEigG regelt die Besitzverteilung, wenn mehrere Personen Ansprüche auf das Erbe haben. Damit kann in diesem Fall eine Immobilie durch 8 WoEigG auf die Erben aufgeteilt werden, indem die Wohnungen auf einzelne Wohnungseigentümer verteilt werden. Ebenfalls steht es dem Erbbauberechtigten frei den 8 WoEigG anzuwenden, dabei gelten die Regeln für das Wohnungseigentum (Teileigentum). 2.5 Dauerwohnrecht Im Dauerwohnrecht WoEigG werden zwei Fälle geregelt. Der erste Fall beschreibt das Dauerwohnrecht. Hierbei darf derjenige zu dessen Gunsten eine Belastung des Grundstücks erfolgt, unter Ausschluss des Eigentümers, eine bestimmte Wohnung des zu errichtenden oder errichteten Gebäudes bewohnen. Dieses Recht darf ebenfalls auf weitere Teile des Grundstücks ausgedehnt werden, solange das Wohnen die Hauptsache bleibt. 20 Im zweiten Fall wird das Dauernutzungsrecht geregelt. Derjenige zu dessen Gunsten eine Belastung des Grundstücks erfolgt, darf auch nicht zu Wohnzwecken dienende Räume mit nutzen. In beiden Fällen kann man diese Rechte vererben, jedoch ist man als Rechteinhaber nicht berechtigt Veränderungen an der Wohnung durchzuführen. Wie auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung sind die Rechte zeitlich unbefristet und im Gegensatz zum Wohneigentum bleibt der Eigentümer Steuerschuldner. 21 Ein Beispiel für das Dauerwohnrecht bieten Baugenossenschaften, welche den langfristigen Bezug von Wohnungen anbieten oder auch im Falle einer Aufteilung eines Grundstücks bei mehreren Erben Vgl. 18 WoEigG 20 Vgl. 31 Abs. 1 WoEigG 21 Vgl. Quelle 4, S.616f Abruf

13 3 PROBLEME BEIM WOHNUNGSEIGENTUM 3.1 Gemeinschaftsordnung Seit der Änderung des Gesetzes 2007 hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung zu verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Für selbstständige Garagen/Tiefgaragenstellplätze ist keine gesonderte Kostenerfassung und Abrechnung vorgesehen. Die Garageneigentümer bezahlen demnach z.b. die Liftkosten genauso wie die allgemeine Gebäudeinstandsetzung mit. Ein Wohnungseigentümer hat zulässigerweise Dachspeicherräume zur Wohnfläche ausgebaut. Da die Kosten entsprechend den Miteigentumsanteilen verteilt werden und die Gemeinschaftsordnung keine hiervon abweichende Bestimmung enthielt, trat trotz erheblicher Wohnflächenmehrung keine Veränderung in der Kostenbelastung ein. Der ausbauende Wohnungseigentümer lebt somit jedenfalls teilweise auf Kosten der anderen Wohnungseigentümer Einführung einer Verbrauchskostenerfassung Mit der Gesetzesänderung 2007 wurde eine Kostenabrechnung nach Verbrauch oder Verursachung eingeführt. Durch einen Mehrheitsbeschluss kann somit für die Betriebskosten (und dabei ist der mietrechtliche Begriff des 556 I BGB maßgeblich) 24 beschlossen werden, dass diese nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem o- der nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung ( 16 III WEG) unterliegt. Hierbei wird die Regelung für die Betriebskosten sowohl auf das Sondereigentum als auch auf das Gemeinschaftseigentum angewandt. Danach kann z.b. beschlossen werden das Kaltwasserzähler, zur Abrechnung nach Verbrauch, installiert werden. Oder das die Beschaffung von Mülltonnen und die Müllabfuhrkosten jeder Wohnung direkt zugeordnet werden. Ein vergleichbares Beispiel im Bereich des Gemeinschaftseigentums wäre z.b. die Aufteilung der Liftkostenabrechnung wohnungsspezifisch. 3.3 Aufhebung der Zustimmungspflicht bei Veräußerung Vor der Gesetzesnovellierung 2007 war für den Verkauf des Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters Pflicht. Nun gibt es die Möglichkeit durch Mehrheitsbeschluss diese Anordnung aufzuheben. Diese muss ins Grundbuch unter notarieller Beglaubigung eingetragen werden, auf der Grundlage eines Eigentümerversammlungs-Protokolls. Dieses muss zu der Versammlung in welcher die Aufhebung beschlossen wurde angefertigt werden. Dieses Protokoll muss vom Verwalter, dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden und einem weiteren Wohnungseigentümer unterschrieben sein Abruf ; Vortrag Notar Dr. Manfred Rapp 24 Abruf ; Vortrag Notar Dr. Manfred Rapp 7

14 3.4 Beschlusssammlung Durch die genauere Protokollierung der einzelnen Versammlungen und jeweils gefassten Beschlüsse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welche 2007 beschlossen wurde, kann nun außer den Beschlüssen ebenfalls der Beschlusshergang aufgezeigt werden. Wobei der Mehraufwand für den Verwalter extra vergütet werden muss. Das Ziel ist es für Interessenten eine genaue Schilderung und Erfassung der Situation in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu ermöglichen Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wurde ebenfalls mit der Novellierung beschlossen, sodass diese nun selbst als Rechtsperson auftreten kann. Dadurch schuldet die rechtsfähige Gemeinschaft die Vergütung und nicht wie bisher der einzelne Wohnungseigentümer persönlich. Es kommt zu einer teilschuldnerischen Haftung, wonach der einzelne Eigentümer entsprechend seines Miteigentumsanteil haftet. Hat demnach ein Wohnungseigentümer einen Miteignungsanteil von 50/1000, bei einer Auftragssumme von , so würde er dem Auftragnehmer persönlich mit 500 haften. Diese Ausnahmeregelung gilt nur für Verträge oder Ähnliches, sobald die Gemeinschaft also am Rechtsverkehr teilnimmt. 3.6 Sicherung der Eigentümergemeinschaft gegenüber zahlungsunfähigen Wohnungseigentümern In der früheren Gesetzesregelung wurde bei Schulden zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den einzelnen Wohnungseigentümern und ausstehenden Verpflichtungen zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümern und Dritten, die Verpflichtungen, abhängig von der Höhe, gegenüber Dritten zuerst bedient. Dies führt im schlimmsten Fall dazu, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer leer ausgeht und die Gemeinschaft für einzelne säumige Eigentümer die Rechnungen bezahlt. Daher wurde die Prioritätenreihenfolge bei der Schuldentilgung geändert, sodass die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an erster Stelle steht, unabhängig von der Höhe der Verpflichtungen. 25 Vgl. 24 WEG 8

15 4 OPTIMIERUNGSANSÄTZE Das letzte Kapitel widmet sich den Verbesserungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wohnungseigentum, als auch in der Phase danach. Wie bereits im Kapitel 3 in vielen Problemfällen deutlich wurde, sollte die Transparenz und die Aufklärung noch mehr im Vordergrund stehen. Um die genauen Schnittstellen, in der Umsetzung des Erwerbes von Wohnungseigentum bis hin zur Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und das Verhalten in dieser, besser erfassen zu können, soll die Abbildung 2 nochmal einen Überblick geben. Abbildung 2: Modell zum Wohnungseigentumsgesetz mit Prioritäten beim Neuerwerb 26 Anhand des anfänglichen Beispiels der Interessenten für eine Eigentumswohnung vom Anfang der Arbeit sollen nun noch die Optimierungsansätze bzw. die wichtigsten Grundlagen verdeutlicht werden. Vor dem Erwerb spielen dabei besonders die Finanzierungsfragen eine entscheidende Rolle und damit einhergehend sollten auch die zukünftigen Kosten analysiert werden. Schließlich ist die Finanzierung des Kaufpreises der Eigentumswohnung nur ein Teil der Kostenanalyse, da man auch durch die Beschluss-Sammlung sehen kann, welche Instandhaltungsmaßnahmen in der Zukunft gemacht werden müssen oder welche anderen Kosten durch das Gemeinschafts- oder Sondereigentum auf die neuen Wohnungseigentümer zukommen. In der Beschluss-Sammlung findet man auch die Höhe des Miteigentumsanteils, welcher für den vom Wohnungseigentümer zu leistenden Kostenanteil entscheidend ist. 27 Weiterhin kommt es, auch direkt beim Neuerwerb, auf die vertragliche 26 eigene Darstellung 27 Vgl. Quelle 2, S

16 Regelung, Einräumung an und was in ihr alles geregelt wird und soll. In diesem Vertrag können bereits die Miteigentumsanteile und das Gemeinschaftseigentum erfasst sein. Außerdem gibt es keine zeitliche Frist für den Besitz einer Eigentumswohnung. Eine wichtige Funktion, nach dem Erwerb, über welche man sich jedoch vorab schon informieren sollte als Interessent, ist die Versammlung und die Aufgaben und Pflichten des Verwalters. Was wurde geregelt. Muss der Verwalter bei Veräußerung zustimmen oder wurde die Aufhebung dieses Rechtes festgelegt. Was wurde bisher in den Versammlungen beschlossen und gemacht, gab es dabei Probleme bei bestimmten Beschlüsse oder Ähnliches. Das elementare Änderungen und verschiedene Beschlüsse (z.b. Änderungen des Miteigentumsanteils), in Verordnungen umgesetzt werden müssen, um im Grundbuch, häufig mit notarieller Beglaubigung oder Beurkundung, festgehalten werden zu können. Dadurch werden diese erst rechtskräftig. 28 Auch dahinter steht kein zu unterschätzender Kostenfaktor. Problem Verbesserungsansatz Fülle von wichtigen, zu beachtenden Informationen beim Erwerb von Wohnungseigentum Kompetente, fachgerechte Beratung, sowie intensive Auseinandersetzung mit dem Thema durch Interessenten Finanzierung und Folgefinanzierung Klare Aufklärung / die Pflicht zur Aufschlüsselung von zukünftigen Kosten und der Kostenverteilung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (bereits teilweise durch die Gesetzesänderung 2007 geschehen) Beachtung des Verhältnis der Eigentümer untereinander (Anteilsverteilung, Verpflichtungen, Veräußerungszustimmung durch Verwalter, eigene Recht) Mein Einflussbereich / meine Pflichten gehen deutlich über die eigene Wohnung hinaus (Grundstücksbelastung, Zustand des Gebäudes, Instandhaltung und Pflege Gemeinschaftseigentum, ) Tabelle 1: Optimierungsansätze Übersichtsplan, der die unterschiedlichen Mieter und deren Anteile sichtbar macht Aufklärung, dass für den Erwerb der Eigentumswohnung deutlich mehr zu betrachten ist als nur die zukünftige Wohnung Pflicht z.b. für Makler, das Aufzeigen der Gesamtsituation einer Eigentümergemeinschaft, Zustand von Gebäuden, Abschließend kann man festhalten, dass durch die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes 2007 schon einige Probleme gelöst wurden und die Transparenz für Interessenten weiter verbessert wurde. Jedoch ist dieser Aufklärungsprozess damit noch nicht abgeschlossen, da die Thematik dafür auch zu komplex ist, um sie vom Gesetzgeber her genau passend und individuell für jedermann abschließend zu regeln. Die Optimierungsansätze, wie in Tabelle 1 geschildert, können auch im Gesetz noch vertieft werden. 28 Vgl. Quelle 2, S

17 Quellenverzeichnis Gabler Wirtschaftslexikon (Taschenbuchausgabe), Eggert Winter (2013), Springer Gabler, 18. Auflage, Springer Fachmedien Wiesbaden. Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Egon Murfeld (Herausgeber), Hansjörg Bach (2014), Haufe-Lexware, 7. Auflage, Freiburg. Wohnungseigentum von A-Z: Antworten auf alle Fragen des Wohnungseigentums, Wolf-Rüdiger Bub, Christian von der Osten (2004), Dt. Taschenbuch-Verlag (Schriftenreihe dtv-gesetzestexte), 7. Auflage, München. WEG: Handbuch und Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, Werner Niedenführ, Hans-Jürgen Schulze, Gerhard Maus (2004), Müller, 7. Auflage, Heidelberg. Wohnungseigentumsgesetz: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, Hermann Weitnauer (Herausgeber), Lothar Briesemeister, Gerhard Maus (2005), Vahlen, 9. Auflage, München. VI

18 Eidesstattliche Erklärung Ich versichere, dass ich die vorliegende Arbeit selbständig und nur unter Verwendung der angegebenen Quellen und Hilfsmittel angefertigt habe. Die Arbeit wurde weder in dieser oder einer ähnlichen Form noch in Auszügen bereits einer Prüfstelle vorgelegt. Weimar, den Friedolin Knorn VII