Verkehrswertschätzung

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1 Verkehrswertschätzung Objekt Grundstück Lagerhalle Töpferweg 18, 3613 Steffisburg Grundbuch Nr (Baurecht) Verkehrswert Baurecht Fr. 340'000.- Allfällige Kostenbeteiligung für die Sanierung der Entwässerung ist nicht berücksichtigt Bewertungsstichtag 14. Januar 2015 Mathias Rychener, dipl. Architekt FH rychenerimmobilien+ bay rychener Immobilien + bau gmbh höchhusweg steffisburg tel fax info rychenerimmobau.ch www,rychenerimmobauch

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben 1 2. Objektangaben und Beurteilung 2 3. Bewertungsmethode (ohne Berücksichtigung Baurecht) 4 4. Nachhaltiger Ertragswert 5 5. Technische Entwertung 7 6. Zusammenfassung - Herleitung Verkehrswert der ungeteilten Immobilie 9 7. Verkehrswert Baurecht Fotos Kartenausschnitte Lageklassenschlüssel Gewerbe und Industrie 15

3 1 1. Allgemeine Angaben Eigentümer Alleineigentum Nova-Geschenke AG Auftraggeber Konkursamt Oberland, Dienststelle Oberland Schloss 4, Postfach 417, 3800 Interlaken Der Gutachter rychener immobilien + bau gmbh Mathias Rychener, dipl. Architekt FH, lmmobilienbewerter CAS FH Höchhusweg 17, 3612 Steffisburg tel mail info@rychenerimmobau.ch fax web Bewertungsstichtag 14. Januar 2015 (zugleich Besichtigungstermin mit Fotoaufnahmen) Gültigkeit Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine Änderungen erfahren. Besichtigung Es konnten sämtliche Räumlichkeiten besichtigt werden. Vorbehalte Die Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen, Dokumente und Auskünfte. Bei der Besichtigung konnte der Zustand von verdeckten und nicht zugänglichen Bauteilen und Installationen nicht festgestellt werden. Wir gehen davon aus, dass die Unterlagen, Dokumente und Auskünfte korrekt und die verdeckten Bauelemente mängel- und schadenfrei sind. Bewertungsgrundlagen Aktueller Zonenplan und Baureglement Grundbuchauszüge Datum: Katasterplan / Situationsplan Datum: Gebäudeversicherungsauszug Datum: Baurechtsvertrag (Dauer, Heimfallentschädigung) Datum: Abänderung (Abparzellierung, Anpassung Bodenwert) Datum: Abänderung (Abparzellierung, Anpassung Zins) Datum: Geoportal des Kantons Bern (Altlasten/Naturgefahren/Radon) Datum: DB-Wortlaute (Verkehrsflächen) Datum: Besichtigung Datum: Auftrag und Bewertungszweck Verkehrswertschätzung - Konkursverfahren Vorbehalt Entwässerung Gemäss Schreiben vom 13. Januar 2015 der Gemeinde Heimberg müssen auf dem Areal zwingend abwassertechnische Sanierungsmassnahmen ergriffen werden. Die Bührer + Dällenbach Ingenieure AG aus Steffisburg hat im Jahre 2007 ein "Sanierungskonzept mit Kostenschätzung" ausgearbeitet (Dieses Gutachten hat der Schätzer erhalten). Seither wurden jedoch keine Massnahmen ergriffen oder Auflagen seitens der Behörden erteilt. Aus diesem Grund wird kein geldwerter Betrag dem Verkehrswert in Abzug gebracht (siehe Seite 2).

4 2 2. Objektangaben und Beurteilung Zonenvorschriften Gewerbezone Ga Kleiner Grenzabstand 6.0 m Grünflächenziffer Grosser Grenzabstand 6.0 m Empfindlichkeitsstufe Gebäudehöhe 12.0 m 15% IV Geoportal Keine Eintragungen vorhanden (nur Nachbarliegenschaften sind betroffen) Belastungen Keine wertbeeinflussenden Belastungen an der Bausubstanz erkennbar Dienstbarkeiten Dem Gutachten liegen die detaillierten Grundbuchauszüge bei. Der Baurechtsvertrag (Dauer, Zins, Heimfallentschädigung) und der Unterhaltsanteil (inkl. Erneuerung) der gemeinschaftlichen Verkehrsflächen sowie an den Eingangstoren (Anteil Gbbl 1633 beträgt 6.50 %) werden in der Bewertung entsprechend beürcksichtigt. Die weiteren Dienstbarkeiten haben grundsätzlich keinen Einfluss auf den Verkehrswert. Baurecht Selbstständiges und dauerndes Recht bis (Laufzeit noch 50 Jahre). Die Heimfallentschädigung (Ablauf) beträgt 80 % des dannzumaligen Zustandswertes. Der Baurechtszins bemisst sich nach dem Hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (gem. Bundesamt für Wohnungswesen BWO beträgt dieser heute 2.00 %) und dem Bodenwert von Fr. 331'400.- (Fläche 1'657 m2 à Fr / m2). Der BR-Zins über Fr ist vierteljährlich in vorschüssigen Raten (je Fr ) zu bezahlen. Halt der Parzellen Gbbl '657 m2 SDR Baurecht bis Amtlicher Wert Gbbl Baujahr Liegenschaft Töpferweg Gebäudeversicherungswert Töpferweg Neuwert, Index 194, nicht massiv (VS-Summe zu tief) Kubischer Inhalt Töpferweg m3 SIA Norm 416 (aktuelle GVB m3 mit 5760 m3 zu tief) Gebäudenutzung Lagerhalle über 580 m2, Abstellraum mit ca. 50 m2, gedeckter Unterstand über 130 m2 Parkplätze Die Lagerhalle verfügt über genügend Parkierungsmöglichkeiten auf den Vorplätzen. Beurteilung Situation - Die Gemeinde Heimberg mit ca Einwohnern gehört zur Agglomeration Thun (Stadtzentrum mit umfangreichen Einkaufsmöglichkeiten ca. 6 km entfernt) - Die Lagerhalle befinden sich in einem bekannten Gewerbegebiet in der Gemeinde - Gute Erreichbarkeit der Lagerhallen (Zufahrt von Haupt- über kurze Nebenstrasse, Autobahnanschluss in kurzer Entfernung)

5 3 Gebäudequalität und Zustand - Die Lagerhalle ist unisoliert und unbeheizt (Nutzung ausschliesslich zu Lagerzwecken) - Einfache Baukonstruktion, Eindeckung mit Welleternit aus dem Jahre Die Lagerhalle verfügt über keinen Wasseranschluss, keine Toilette - Einfachster Installationsstandard (Grundbeleuchtung) - Mittlere Raumhöhe von ca m - Holztor mit einer Abmessung von 6.50 in der Breite und 4.00 m in der Höhe lnnmobilienmarkt - Die Nachfrage nach Lagerhallen ist grundsätzlich vorhanden - Typische Käufergruppe: Selbstnutzer (Option Teilvermietung) - Eingeschränkte Käufergruppe aufgrund Baurecht (Heimfall 80 %), keine Heizung und Problematik Sanierung Entwässerung (wird beim Verkehrswert berücksichtigt) - Auf dem freien Markt könnte die Liegenschaft auch als Abbruchobjekt gehandelt werden. Es versteht sich von selbst, dass eine Zweckänderung der Nutzung mit der Baurechtsgegeberin abgesprochen werden müsste (ev. Einfluss auf BR-Zins). Entwässerungsproblem Wie bereits erwähnt, sind bauliche Massnahmen am Kanalnetz (Entwässerung) im Gewerbegebiet Töpferweg (Parzelle 847) notwendig. Es treten einerseits Rückstauprobleme im Kanalnetz auf, andererseits entsprechen die Versickerungsanlagen grösstenteils nicht mehr den heute geltenden Vorschriften. Im Bericht aus dem Jahre 2007 wird für die Sanierung des ganzen Areals von einem Betrag über Fr ausgegangen. Dies war eine Kostenschätzung %. Inwiefern dieser Bericht noch Gültigkeit hat, kann nicht beantwortet werden. Ebenfalls wurde damals kein Kostenteiler für die unterschiedlichen Baurechte und Gebäude erstellt. Ob eine autonome Sanierung der zu bewertenden Baurechtsparzelle möglich und sinnvoll ist, kann nicht beantwortet werden. Ob und inwiefern allfällige Auflagen (Sanierungspflicht bei einer Handänderung oder einem Baugesuch) seitens der Gemeinde oder vom Kanton ausgesprochen werden, kann heute nicht beantwortet werden. Aus diesem Grund wird kein direkter Betrag dem Verkehrswert in Abzug gebracht. Die ganze Problematik ist jedoch im Zuschlag der Eigenkapitalverzinsung entsprechend berücksichtigt worden (negativer Einfluss auf den Verkehrswert).

6 4 3. Bewertungsmethode (ohne Berücksichtigung Baurecht) Bewertungsmethode Die vorliegende Liegenschaft wird ausschliesslich nach der Ertragswertmethode bewertet. Im errechneten Ertragswert (kapitalisierter Ertrag) sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, die im verwendeten Ertrag eingeschlossen sind. Ebenfalls enthalten ist der Wert des dazugehörigen Landes (das überbaute Land und der normale Umschwung). Bewertungssystem Die Gliederung erfolgt nach dem Multi Element Value System (kurz MEV). Der MEV-Wert ist die Summe aller positiven und negativen Wertelemente aller Schätzungsobjekte der Immobilie. Er entspricht dem Verkehrswert. Das MEV-System beinhaltet die systematische Analyse und Gliederung der Immobilie in ihre Objekte und einzelnen Wertelemente, die dann mit der jeweils geeigneten Methode berechnet werden. Gliederung Objekt Wertelement (WE) Bewertungsmethode Lagerhalle + WE 1 Ertragswert Ertragswertmethode - WE 2 Technische Entwertung Barwertmethode

7 5 4. Nachhaltiger Ertragswert 4.1 Bruttoerträge nachhaltig Bezeichnung Einheiten NNF Fr./m2/a Fr./Monat Fr./Jahr Lagerhalle gross '800 Abstellraum Gedeckter Unterstand Total Mietwert pro Jahr Festsetzung angemessene und nachhaltige Mietwerte nach plausiblen und vergleichbaren m2-ansätzen Die eingesetzten Mietwerte beziehen sich grundsätzlich auf einen neuwertigen Zustand (wie keine Entwertung vorhanden wäre). Der Mietwert entspricht aus Mietersicht dem Nettomietzins, d.h. ohne Nebenkosten. 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) Bezeichnung Anteil Einheit Zinssatz Betrag Zinssatz für Fremdkapital 50.00% 3.50% 1.75% Zinssatz für Eigenkapital 50.00% à 5.00% 2.50% Nettozinssatz (Deckung der Kapitalkosten und Objektrisiken) 4.25% Betriebskosten 5.00% von = 0.31% 1995 Unterhaltskosten 8.00% von = 0.49% 3192 Verwaltungskosten 2.00% von = 0.12% 798 Mietzinsrisiko 2.00% von % 798 Jährliche Kosten 1.05% 6783 Jährliche Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen 0.86% 5583 Total Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 6.16% Typische Finanzierung der Käufergruppe und Art des Objektes: 50 % Fremdkapital zu 3.50 % und 50 % Eigenkapital zu 5.00 %. Aus Sicht des Bewerters entspricht der eingesetzte Eigenkapitalzinssatz einer aktuell angemessenen und nachhaltigen Verzinsung des Eigenkapitals unter Berücksichtigung der käufertypischen Erwartung und den vorhanden Objektrisiken. Berechnung der Betriebskosten wie Liegenschaftssteuern und Versicherungsprämien aufgrund von bekannten Zahlen teilweise Erfahrungswerte. Die eingesetzten Unterhaltskosten (Instandhaltungsaufwand, Ersatz und Reparaturen) sind grösstenteils Erfahrungswerte unter Berücksichtigung von Objektart, Beanspruchung, typische Bewohnerstruktur und baulichen Eigenschaften. Bei dieser Objektart fallen nur geringe Verwaltungskosten an (Selbstverwaltung, teilweise gemeinschaftliche Anlagen). Objekttypisches Mietzinsrisiko (Option Teilvermietung) Die jährlichen Rückstellungen entsprechen einem Renovationsfonds. Aus dem Ertrag werden Rückstellungen entnommen und geäufnet, um in bestimmten zyklischen Abständen die Bausubstanz zu erneuern, damit die Nutzungsfähigkeit der Baute und somit auch der Ertrag gewährleistet bleibt.

8 6 4.3 Berechnung Ertragswert (nicht entwertet) Nachhaltiger Mietwert siehe Berechnung 4.1 Bruttoerträge nachhaltig Bruttozinssatz siehe Berechnung 4.2 Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz) 6.16% Ertragswert Fr % WE 1 Ertragswert 647'868 Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen Erträgen. Er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.

9 7 5. Technische Entwertung 5.1 Reproduktionskosten BKP Bezeichnung Einheit (Stk / m2 / m3) CHF/Einheit Betrag 2 Gebäude Töpferweg m % Umgebung Töpferweg m Anteil Verkehrsflächen und Tore 1 Stk (6.50 % von Fr ) % Baunebenkosten Baubewilligung, Anschlussgebühren, 5.00% von Vervielfältigungen, Versicherungen, 0 Baukreditzinsen, Bauherrenleistungen % Total Reproduktionskosten % Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in verbesserungsneutraler Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften (jedoch unter Einhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Die Reproduktionskosten sind für das Bauvolumen zu berechnen, das nachhaltig unterhalten und erneuert wird. Die Reproduktionskosten werden immer unter der Optik der Bauerneuerung festgelegt (d.h. unter Berücksichtigung vorgängiger Demontagen, Abbrüchen sowie unter Einhaltung heutiger Vorschriften, Normen und Baustandards). Aus diesen Gründen können die Reproduktionskosten höher oder tiefer sein als die Neubaukosten.

10 8 5.2 Technische Entwertung nach Bauteilgruppen Zinssatz für Berechnung (gewichteter EK-Zinssatz) 2.50% Bauteilgruppen Anteil in % an BKP 2 Wertquote / Faktor Anteil Fr. Gesamt- jährliche Ruck- Restnutzinkl. BKP 5 lebensdauer stellungsrate ungsdauer Technische Entwertung BKP 2- Grundsubstanz 70% J J. 0 BKP 2- Dach (inkl. Spengler) 8% J J BKP 2- Fassade 8% J J BKP 2 - Fenster / Tore 6% J J BKP 2 - Installationen (HLKSE) 5% J J BKP 2 - Ausbauten 3% J J BKP 4 - Umgebung J J Total 100% 778' WE 2 Technische Entwertung Auswertungen Reprokosten pro m2 NWF (BKP 2) 866 %-Entwertung des Erneuerungsanteils 51.13% Reprokosten pro m2 NWF (BKP 2-5) 1025 Entwertung in % von BKP % Erneuerungsanteil BKP 2-5 in Fr. 295'229 Rückstellungsbedarf in % von BKP % Begründung / Definition Die technische Entwertung entspricht dem am Bewertungsstichtag notwendigen Geldbetrag um die Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, grundsätzlich ohne gleichzeitige Verbesserung von Qualität oder Komfort, ohne Mehrnutzen und ohne Ertragssteigerung (im Gegensatz steht das Mietrecht sowie die heutigen Baustandards / Vorschriften). Altern und sich entwerten können nur Teile, die während der Existenz der Baute tatsächlich irgendeinmal erneuert werden müssen. Bauteile, die nie erneuert werden müssen (Grundsubstanz) erleiden demzufolge keine Alterung und Entwertung. Für den Wiederaufbau der Grundsubstanz nach deren Abbruch werden jedoch die erforderlichen Rückstellungen gebildet Wenn eine Liegenschaft wegen Demodierung, Aktualitäts- oder Attraktivitätsverlust einen geringeren Ertrag aufweist, so handelt es sich nicht um eine technische, sondern um eine wirtschaftliche Entwertung (Abbildung im Ertragswert). Die technische Entwertung und die Berechnung der Rückstellungen wird mittels Aufteilung nach Bauteilgruppen hergeleitet. Der Anteil der Bauteilgruppen und die Gesamtlebensdauer ist abhängig vom Gebäudetyp, Material sowie Nutzungsintensität.

11 9 6. Zusammenfassung - Herleitung Wert der ungeteilten Immobilie Wertelemente Bemerkungen Betrag + WE 1 Ertragswert WE 2 Technische Entwertung Rundungsbetrag 3089 Verkehrswert der ungeteilten Immobilie (ohne Berücksichtigung Baurecht) Fr. 500'000 Auswertungen Bruttorendite / % Die Bruttorendite liegt mit ca % im normalen Bereich für diese Objektart (eingeschränkte Käufergruppe). Die Aufteilung Baurecht / Grundstück kann im Kapitel 7. "Baurecht" eingesehen werden. Definition Verkehrswert Gemäss Definition ist der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren, die für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären.

12 10 7. Verkehrswert Baurecht 7.1 Grunddaten des Baurechts Basisdaten Baurecht Ablauf Baurecht 2065 Bewertungsjahr 2015 Restdauer Baurecht 50 Jahre Jährlicher Baurechtszins Heimfallentschädigung "kurz HFE" (gem. Baurechtsvertrag) 80% 7.2 Grunddaten der Liegenschaft - Vorrechnungen Grunddaten aus Berechnungen Nettozinssatz (s. Berechnung 4.2.) 4.25% Technische Entwertung heute (s. Berechnung 5.2) Wert ungeteilte Immobilie Ertragswert 647'868 Technische Entwertung Rundungsbetrag 3089 Wert ungeteilte Immobilie (gerundet) Relative Werte SIV-Lageklasse Gewerbe und Industrie (gerundet) 3.60 Relativer Landwert nach Lageklassen 22.50% Relativer Bauwert neuwertig 77.50% Diskontfaktor Berechnung Excel (Nettozins: 4.25 % / Dauer 50 Jahre) Reduktionsfaktor Reduktionsfaktor (1 minus Diskontfaktor) Barwertfaktor für Baurechtszins Barwertfaktor (Nettozins: 4.25 % / Dauer 50 Jahre) (jeweils mit Korrekturfaktor für quartalweise vorschüssig) Technische Entwertung Heimfall Da die vertraglich geregelte Heimfallentschädigung "nur" 80 % beträgt, wird der Baurechtsnehmer versuchen, den ihm entstehenden Heimfallnachteil zu minimieren, indem er die Liegenschaft möglichst entwertet zurückgibt (rationales Verhalten des Baurechtsnehmers). Aufgrund des Alters müssen jedoch in den nächsten 50 Jahren alle Bauteile saniert werden. Aufgrund der Gesamtlebensdauer der Bauteile werden jeodch die meisten Bauteile beim Ablauf des Baurechts fast voll entwertet sein. Festlegung Bewerter mit 80-90% der gesamten Erneuerungskosten. Die technische Entwertung beim Heimfall beträgt somit Fr. 250'000

13 Berechnung Baurechtsbelastetes Grundstück Baurecht (+1 WE 1: Ertragswert diskontiert Ertragswert Diskontfaktor Ertragswert diskontiert (+) WE 1: Ertraqswert reduziert Ertragswert Reduktionsfaktor Ertragswert reduziert (-) WE 2: Entwertunqsanteil Entwertung Heimfall Diskontfaktor Entwertung diskontiert (-1 WE 2: Entwertunqsanteil Diskontierte Entwertung 31'199 abzüglich TE heute Entwertungsanteil (+) WE 3: Barwert der Baurechtszinse Baurechtszins 6628 Barwertfaktor Barwert Baurechtszinse 138'574 (-) WE 3: Barwert der Baurechtszinse Baurechtszins 6628 Barwertfaktor Barwert Baurechtszinse (-) WE 4 Zukünftige diskontierte HFE Relativer Bauwert 502'097 abzg. TE beim Heimfall HFE bei 100% HFE gemäss Vertrag 201'678 Diskontfaktor Diskontierte HFE (+) WE 4 Zukünftige diskontierte HFE Relativer Bauwert (neuwertig) abzüglich TE beim Heimfall HFE bei (100%) 252'097 HFE gemäss Vertrag Diskontfaktor Diskontierte HFE Rundungsbetrag -3' Baurechtbelastetes Grundstück 160'000 Verkehrswert Baurecht Ort, Datum Steffisburg, 14. Januar 2015 Unterschrift L. c_lclrai- Der Bewerter Mathias Rychener, dipl. Architekt FH