SCHMILZT NICHT WEG. Es gibt eine ausgeklügelte Möglichkeit, Immobilien Magazin Jahr hat. Darüber nachdenken, wenn man ein gutes.

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1 Seite: /5 ark amoirmom SCHMILZT NICHT WEG Vorsorgewohnungen funktionieren auch für die Firmenpension. Das Modell wird noch wenig eingesetzt, birgt aber für KMUs und eigentümergeführte Unternehmen viele Vorteile. Autorin: Linda Kapp& Es gibt eine ausgeklügelte Möglichkeit, im Rahmen der zweiten Säule des Pensionssystems den Lebensstandard für in die Jahre gekommene Geschäftsführer, Vorstände und leitende Angestellte abzusichern. Es wäre nicht das Immobilien Magazin, ginge es dabei nicht um eine Lösung mit Immobilien: Die Rede ist von der betrieblichen Vorsorgewohnung. Die betriebliche Altersvorsorge, die geschäftsführenden Gesellschaftern oder leitenden Mitarbeitern meist in Form einer direkten Leistungszusage eine Zusatzpension garantiert, hat in den vergangenen Jahren an Attraktivität eingebüßt: einerseits durch die Ab- Darüber nachdenken, wenn man ein gutes Jahr hat schaffung der begünstigten Pensionsabfindungs-Besteuerung, andererseits, weil die Performance der zum Einsatz kommenden Lebensversicherungen wegen der min schon lange anhaltenden Tiefzinsphase zu wünschen übrig lässt. Beides lässt immer noch viele Unternehmer den Schritt in die betriebliche Altersvorsorge eher scheuen. Das Modell der betrieblichen Vorsorgewohnung weist etliche Vorteile auf, aber auch den einen oder anderen Umstand, der wohl überlegt werden will, sagt Christoph Pramböck vom Immobilien-Kompetenz-Center bei der BDO Austria Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft: Das Modell eignet sich für Einzelunternehmer oder für kleinere Unternehmen, für Steuerberater und Rechtsanwälte; Personen also, die überdurchschnittlich gut verdienen." Denn die Anschaffung und die Aufwendungen wirken gewinnmindernd, die Pensionsrückstellungen, die gebildet werden müssen, senken die Steuerlast. Ist also ein besonders gutes Jahr mit hohem Gewinn zu erwarten, sollte man über ein derartiges Modell nachdenken, so der BDO-Experte. Die Lösung macht vor allem für eigentii mergefüli rte Unternehmen Sinn. Es handelt sich dabei ja um ein generationenübergreifendes Investment und es ist davon auszugehen, dass ei it Fan i- 1 ienunternehmen oder ein Klein- oder Mittelunternehmen eher diesen Weitblick hat als eine renditegetriebene AG mit kurzfristig engagierten Managern", kommentiert Georg Aichelburg-Rumerskirch von der Wiener Privatbank. Im Prinzip wird ähnlich wie bei der Vorsorgewohnung, die sich ein Privater" anschafft, um später mit den Mieteinnahmen die Pension abzusichern und aufzufetten bei diesem Modell eine Wohnung von einem Unternehmen erworben, um z.b. einem Geschäftsführer eine Pensionszusage machen zu können. Die Voraussetzungen: Es muss sich um eine Kapitalgesellschaft handeln und es muss genügend Liquidität vorhanden sein, um die Eigenmittel der Finanzierung für den Wohnungsankauf einbringen zu können", weiß Aichelburg-Rumerskirch. Pramböck: Der wesentliche Vorteil, wenn der Betrieb selbst in eine Immobilie investiert, ist, dass mehr Geld für das Investment zur Verfügung steht, als wenn der Geschäftsführer oder Unternehmenseigentümer privat ein Objekt kaufen würde. Denn wenn ihm mehr Gehalt ausgezahlt wird, kommen Lohnnebenkosten, Sozialversicherung und Einkommenssteuer dazu." Versteuern muss der Begünstig-

2 Seite: /5 Vorsorgewohnung statt Firmenpension: Für kleinere Unternehmen ist das vorteilhaft. te erst die Pension aus den laufenden Mieteinnahmen, davor gelten sie als betriebliche Einnahme. Mit Hebelwirkung Hinzu kommt die Hebelwirkung: Denn meist wird nicht zu 100 Prozent mit Eigenkapital finanziert, sondern i.d.r. zwischen 60 und 80 Prozent Fremdkapital aufgenommen. Unnötig zu sagen, dass die Rahmenbedingungen dafür momentan sehr günstig sind, aber die Finanzierungskonditionen hängen letztlich von der Bonität des Kunden ab die Zinsen sind im Rahmen der Betriebsausgaben als Aufwand abzugsfähig", weiß Aichelburg-Rumerskirch. Allerdings gilt ab dank jüngsten Steuerreformgesetz statt des bisherigen Abschreibungssatzes bei der Absetzung für Abnutzung bei Betriebsgebäuden, die zu Wohnzwecken vermietet sind, von zwei ein geringerer Abschreibungssatz von 1,5 Prozent. Zudem erspart sich das Unternehmen sämtliche Provisionen und Gebühren im Zusammenhang mit einer Rückdeckungsversicherung. Diese wird üblicherweise abgeschlossen, um das Langlebigkeitsrisiko abzusichern, wenn der Begünstigte das Pensionsalter er- reicht und der Arbeitgeber die Pension leistet, statt dies an einen externen Versorgungsträger (z.b.: Pensionskasse) auszulagern. Eine Wertpapierdeckung muss dennoch gebildet werden: Für Pensionsrückstellungen müssen am Ende jedes Wirtschaftsjahres Wertpapiere im Nennbetrag von mindestens 50 Prozent der steuerlichen Pensionsrückstellung des Vorjahres vorhanden sein, macht PwC Österreich aufmerksam. Man spart sozusagen dann zwei Mal. Das Angenehme an der Immobilie ist ja, dass sie im Bestand des Unternehmens bleibt, die Rentenzahlungen enden nicht mit dem

3 Seite: /5 im& immom, Tod des Empfängers und die Immobilie schmilzt einem nicht sukzessive ab wie die Lebensversicherung", erklärt Aichelburg-Rumerskirch. Vorausgesetzt, man hat ein vernünftiges Objekt erworben. Auch stellen die Mieten einen automatischen Inflationsschutz dar, bei der Lebensversicherung müsste man eine Indexierung ausdrücklich mit der Assekuranz vereinbaren. Im Grunde könnten sich Unternehmer ein derartiges Modell selbst schnitzen", doch es empfiehlt sich, erstens aufgrund der Komplexität der betrieblichen Altersvorsorge den Rat spezialisierter Experten einzuholen und zweitens auf Objekte etablierter Anbieter von Vorsorgewohnungen zurückzugreifen, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt, die Lage gut gewählt wurde und dann auch ein Dienstleistungs- und Service-Vertrag abgeschlossen wurde, sodass man sich um Hausverwaltung, Mietersuche, Objektmanagement etc. nicht kümmern muss. Wohnen wie im Urlaub Die Bauen und Wohnen Wohnbaugruppe etwa hat sich zum Ziel gesetzt, attraktive Vorsorgewohn ungen nach dem Motto Wohnen wie im Urlaub" zu realisieren. Seit 1992 errichtet man Seeparks in ganz Österreich. Jüngstes Projekt sind Einheiten am Stadtrand von Mistelbach auf Grundstücken, die von der Stadtgemeinde zur Verfügung gestellt werden. Immobilienveranlagungen und Vorsorgewohnungen funktionieren nicht nur in Wien und anderen Landeshauptstädten. Es empfiehlt sich, aufgrund der attraktiven Preise auf die Bezirkshauptstädte auszuweichen, zumal die öffentliche Verkehrsanbindung nach Wien diese Wohnungen auch für Pendler interessant macht", betont Bauen-und-Wohnen-Geschäftsführer Alois Burian. Das Gesamtprojekt umfasse in drei Baukörpern nur 30 Wohnungen. Die Niedrigenergiehäuser sind mit modernster Haustechnik, Lift und Kfz-Stellplatz ausgestattet. Die Nettokaufpreise beginnen ab Euro je Quadratmeter, die Mieten wurden mit acht Euro je Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Vor Baubeginn waren mehr als 60 Prozent bereits verkauft, wie es heißt. Auf das Hoffnungsgebiet in der Bundeshauptstadt, Erdberg, setzt wiederum die Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH (RVW). Sie realisiert gemeinsam mit der BIP Immobilien De-

4 Seite: /5 velopment GmbH (Projektgesellschaft im Mehrheitseigentum der Breiteneder Immobilien und Parking-Gruppe) am Standort ErdbergstraBe 176 auf 1500 Quadratmeter Wohnnutzflkhe rund 30 Eigentumswohnungen in funf Obergeschossen samt Kfz-Abstellp1Mzen sowie Kellerabteilen. Die RVW verkauft die voraussichtlich Anfang 2017 beziehbaren Einheiten im Rahmen eines Alleinvermittlungsauftrages. Das Wohnhaus zeichnet sich durch eine ausgezeichnete ffentliche Anbindung sowie eine opti- Lage, Grf3e und Ausstattung bestimmen den Erfolg einer Vorsorgewohnung male Infrastruktur mit zahlreichen Geschiiften und Lokalen aus. Die Lage ist wegen des bestehenden Preisniveaus perfekt", schwkmt RVW-Geschdtsfiihrerin Marion Weinberger-Fritz. Die Nahversorgungs-Infrastruktur mit Lebensmittelgeschdten, Apotheken und Supermkkten sowie Restaurants, Kaffee- und Gasthiiusern in unmittelbarer Mhe ebenso wie Arztpraxen. Kindergkten und einem vielfiilt igen Schulangebot ft i r alle Altersstufen 1st kaum zu wiinschen Vor allem in den Wiener Gemeindebezirken 1210, 1220 und 1230 scheint die Haring Group die besten Chancen zu sehen. Dort hat das seit rund zwlf Jahren bestehende Unternehmen in erster Linie Wohnbauprojekte in Angriff genommen. Der Fokus liegt auf infrastrukturell und lebensqualitativ attraktiven Standorten einerseits sowie auf einer optimalen Verbindung aller energetischen, ëkologischen und ergonomischen Aspekte andererseits", erkliirt Denise Smetana. im Management fiir Vertrieb, Marketing und GrundstQcksankauf zusthndig. Es entstehen sowohl klassische Endkundenprojekte als auch Vorsorgewohnungen." Die Einheiten fqr die Endkunden, beispielsweise an der Alten Donau gelegen, hmten eine GrBe zwischen ca. 70 und 120 Quadratmetern; wohingegen die Vorsorgeobjekte eine klassische Flkhe zwischen 33 und 45 Quadratmetern aufweisen. Wichtig sei dem Unternehmen die ganzheitliche Betreuung von der Liegenschaftsakquise nber die gesanne Baukontrolle bis zur schliisselfertigen Ubergabe an den Kfer. Die Premium Immobilien AG baut in der Billrothstralie zwischen dem Griingiirtel des Wienerwaldes und den urbanen, innerstiidtischen Bezirken gelegen derzeit (noch etwas mehr als ein Jahr Bauzeit) ein Wohnhaus mit 41 Eigentumswohnungen. Zu Redaktionsschluss waren bereits zehn der Tops verkauft. Lage, Wohnungsgriffie, Grundriss und Ausstattung bestimmen den Erfolg einer Vorsorgewohnung und sind Garant fqr den Werterhalt und die nachhaltige Vermietbarkeit", erklkt Nicole Wallmann von Premium. Der von der Architekt Karr() TZ-GmbH geplante zeitlos elegante" ftinfgeschossige Neubau verftigt Qber Wohnungen mit GrBen von 40 Quadratmeter (2-Zimmer-Wohnung) bis hin zur 5-Zimmer-Zimmer-Einheit mit 130 Quadratmetern. DObling ist der gefragteste Wohnbezirk Wiens, dementsprechend habe man die Wohnungen so geplant, dass sie sowoh I die Eigennutzer als auch die Vorsorgewohnungskiiufer ansprechen. Alle Wohneinheiten bieten helle Rthune mit groben Fensterfliichen und Freifliichen wie Loggia, Balkon oder Terrasse. Im Innenho besfi sich zudem bepflanzte Eigen-

5 Seite: /5 Auf der Erdbergstraße entstehen rund 30 Vorsorgewohnungen. gärten, das Hofdach wurde ebenfalls begrünt. Ungeachtet jeglicher Euphorie solle man sich jedoch sicher sein, dass das Unternehmen, das eine derartige Firmenpension anbieten möchte, längerfristig erfolgreich sein wird. Sollte es in wirtschaftliche Schräglage geraten, könnte es sonst sein, dass die Immobilie als Haftungsfonds herangezogen wird", gibt Pramböck zu bedenken. «