Abgeschlossenheit. Eigentumswohnung

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1 A Abgeschlossenheit Eine t Eigentumswohnung muss durch Wände und Decken vollkommen von fremden Räu men sowie vom t Gemeinschafts eigentum abgeschlossen also abgegrenzt sein. Ergänzend können etwa ein Kellerraum oder ein Garagenstellplatz zur Wohnung ge hö ren. Gleiches gilt für t Teileigentum, also Gewerberäume sowie beispielsweise Keller, Garagen oder Garagen abstell plätze, die eine eigene rechtliche Einheit bilden und nicht etwa zu einer Wohnung ge hö ren. In Abgrenzung gegenüber dem Gemeinschaftseigentum werden Eigentumswohnungen und Teileigentum als t Sondereigentum bezeichnet. Wann ist eine Wohnung oder ein Teileigentum abgeschlossen? Eigentumswohnung In 3 (2) WEG heißt es nur kurz, die Wohnungen sollen in sich abgeschlossen sein. Was darunter zu verstehen ist, bestimmt eine Verwaltungsvorschrift. Danach ist eine Wohnung abgeschlossen, wenn sie von anderen Teilen der Wohnanlage durch Wände und Decken abgegrenzt ist. Diese müssen nicht so massiv sein, wie es dem heutigen Baurecht entspricht, da sonst mancher Altbau nicht aufgeteilt werden könnte. Die Wohnung muss über eine abschließ bare Wohnungstür, die direkt ins Freie, in einen Flur oder das Treppenhaus führt, verfügen. Zudem muss es innerhalb der Wohnung eine Kochgelegenheit, einen Wasserzu- und Abfluss sowie eine Toilette geben. Kurz: Die Räume müssen insgesamt geeignet sein, darin einen Haushalt zu führen.

2 16 Abgeschlossenheit Balkon und Terrasse Obwohl ein Balkon oder eine Loggia nicht rundum von Wänden umschlossen ist, gehören beide als Sondereigentum zur angrenzenden Eigentumswohnung. Weil nur die Bewohner Zugang haben, können sie kein Gemeinschaftseigentum sein. Gleiches gilt für eine Dachterrasse: Ist sie nur über eine Wohnung erreichbar, gilt sie als deren Teil. Erfolgt der Zugang über das Treppenhaus, gehört sie zum Gemeinschaftseigentum. Allerdings kann in diesem Fall einer Wohnung ein im Grundbuch eingetragenes t Son der nutzungsrecht an der Dachterrasse zugeordnet werden, sodass nur der jeweilige Eigner die ser Wohnung die Dachterrasse nutzen darf. Gleiches gilt für Terrassen an Parterrewohnun gen: Sie gehören stets zum Gemeinschaftseigentum, doch verfügt der Eigner der angrenzenden Wohnung in aller Regel über ein Sondernutzungs recht, das heißt, nur der Wohnungseigner darf die Terrasse nutzen. Gewerbeeinheiten Für Läden, Büros und Werkstätten gelten dieselben Regeln wie für Wohnungen mit einer Ausnahme: Die zugehörige Toilette darf außerhalb der Gewerbeeinheit an einer anderen Stel le der Wohnanlage liegen. Gegebenen falls können auch Lagerräume, die durch Wände und Decken eindeutig von anderen Teilen der Wohnanlage abgetrennt sind, selbstständig als Teileigentum im Grundbuch eingetragen werden. Welche Regeln gelten für Garagen und Abstellräume? Nebenräume Als Bestandteil der Eigentumswohnung können Nebenräume hinzukommen, etwa ein Keller oder Dachraum. Dieser muss abschließbar sein und ebenfalls eindeutig gegenüber benachbarten Räumen bzw. Flächen abgegrenzt sein. Statt fester Wände genügen hier jedoch zum Beispiel fest verankerte Abtrennungen aus Holzlatten oder Metallgittern.

3 Anfechtung 17 Garagen und Stellplätze Eine Einzelgarage wird eindeutig durch ihre Wände und das Dach abgeschlossen. Ein Stell platz in einer größeren Garage gilt bereits als abgeschlossen, wenn seine Fläche durch eine dauerhafte Markierung abgegrenzt ist. Aber: Autoabstellplätze unter freiem Himmel kön nen niemals Sondereigentum sein. Wohnungs- oder Teileigentümer können jedoch ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht besitzen. Das heißt, es darf niemand auf dieser Stellfläche parken außer dem Nutzungsberechtigten bzw. einer Person, der er die Fläche eventuell vermietet hat. A Gestaltungsfreiheit Auch wenn Nebenräume, Garagen oder Garagenstellplätze abgeschlossen sind, können sie in der t Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum erklärt worden sein. Die t Eigentümerversammlung (EV) kann sie ver mieten oder einem Sondereigentümer ein t Gebrauchsrecht daran überlassen. Was ist eine ABGESCHLOSSENHEITSbescheinigung? Jede Eigentumswohnung und jedes Teileigentum erhält im Grundbuch ein eigenes Blatt. Bevor das Grundbuchamt dieses anlegt, verlangt es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese wird vom Bauamt und in einigen Bundesländern auch von zugelassenen Sachver stän digen erteilt, nachdem sie geprüft haben, ob die jeweiligen Räume abgeschlossen sind. Anfechtung Jeder Eigentümer kann die Beschlüsse der Eigentümerversammlung (EV) vor Gericht an fechten. Seine Verfahrensgegner sind dabei die übrigen Eigentümer, es sei denn, einige schlagen sich auf seine Seite. Der Richter prüft anhand der von den Parteien

4 18 Anfechtung ein gereichten Unterlagen, ob die Abstimmung korrekt abgelaufen ist und der Beschluss inhalt den Gesetzen und Regelungen entspricht. Eigene Ermittlungen stellt das Gericht nicht an, alles muss sich aus den Schriftsätzen der Streitparteien ergeben. Deshalb ist es wichtig, dass sie von einem Anwalt erstellt werden, der sich im Wohnungseigentums recht bestens auskennt. Wann kann ein Beschluss angefochten werden? Vorweg: Beschlüsse zur t Geschäftsordnung, also etwa darüber, ob geheim abgestimmt wird oder ein Gast an der Versammlung teilnehmen darf, können nicht angefochten werden. Denn sie sind nur für die jeweilige Versammlung von Bedeutung, sodass jede Klage zu spät käme. Alle übrigen Beschlüssen können Eigentümer nach 46 (1) WEG anfechten. Der Richter beurteilt vor allem, ob ein Beschluss formal einwandfrei zustande gekommen ist bzw. inhaltlich den Gesetzen oder den Grundsätzen t ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ferner prüft er, ob der Beschluss wirtschaftlich, technisch oder etwa gestalterisch sinnvoll ist. Dabei billigen die Gerichte der EG einen erheblichen Entscheidungsspielraum zu. Erst wenn der überschritten wird, kann es überhaupt dazu kommen, dass der Beschluss wegen eines Ermessensfehlgebrauchs für unwirksam erklärt wird. Ein solcher Fehlgebrauch läge vor, wenn zum Beispiel in einer kleinen Wohnanlage ein Hausmeister für Vollzeitarbeit angestellt würde. Das wäre allenfalls in einer Großanlage angemessen. Formale Fehler Der Richter muss einen Beschluss für ungültig erklären, wenn es möglich ist, dass er ohne Verfahrensfehler anders ausgefalllen wäre. Hier einige Beispiele für solche Pannen, die eine erfolgreiche Anfechtung ermöglichen: Der Verwalter hatte ohne Not nicht mindestens 14 Tage vor dem Termin zur EV eingeladen, wie es 24 (4) WEG vorschreibt. Er hatte die EV an einem Werktag um zehn Uhr einberufen, wenn viele Eigentümer zur Arbeit mussten.

5 Anfechtung 19 Er hielt die EV in einer Gaststätte ab, wo die Öffentlichkeit nicht ausgeschlossen werden konnte. Die Versammlung war nicht beschlussfähig, weil zu später Stunde bereits etliche Eigentümer gegangen waren. In der Tagesordnung war keine Abstimmung zu diesem Thema angekündigt worden, sodass darüber unter dem Punkt Verschiedenes diskutiert und entschieden wurde. Ein Antrag für eine Baumaßnahme wurde nach einem Umlaufbeschluss also einer schriftlichen Abstimmung der Eigentümer außerhalb einer Versammlung für angenommen erklärt, obwohl nur eine einfache Mehrheit dafür stimmte. Nach 23 (3) WEG gelten Umlaufbeschlüsse nur mit allseitiger Zustimmung als angenommen. A Inhaltliche Fehler Angenommen, der Ablauf der t Beschlussfassung erfüllt alle Vorschriften, doch was beschlossen wurde, verstößt gegen gesetzliche Regeln oder die t Teilungserklärung. Von deren Vorgaben abzuweichen, ist zwar in bestimmten Fällen zulässig, setzt aber in der Regel voraus, dass alle Eigentümer der Abweichung zustimmen. Wenn das nicht gegeben ist, wird ein solcher Beschluss bei einer Anfechtung vom Gericht für unwirksam erklärt. Dazu einige Fälle: Die EV beschließt mit einfacher Mehrheit, eine in der Teilungserklärung ausgewiesene Rasenfläche in einen Parkplatz umzuwidmen. Das wäre nach 10 (3) WEG nur zulässig, wenn die Zustimmung aller Eigentümer vorläge. Mit einfacher Mehrheit wird beschlossen, die Kosten der Treppenhausrenovierung nicht wie in 16 (2) WEG vorgegeben nach t Miteigentumsanteilen umzulegen, sondern gleiche Beträge pro Wohneinheit zu erheben. Eine Abweichung von der Standardregelung erfordert nach 16 (4) WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Das heißt, dreiviertel aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen mit Ja stimmen und diese Zustimmenden müssen zudem zusammen mehr als die Hälfte aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile vertreten.

6 20 Anfechtung Die Jahresabrechnung wird mit einfacher Mehrheit gebilligt, obwohl darin die Müllgebühren nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Das wäre unzulässig, wenn die t Gemeinschaftsordnung eine Abrechnung nach der Personenzahl vorschreibt. Die EV beschließt den Einbau einer Überwachungskamera in der Tiefgarage, um Autodiebstähle aufzudecken, doch filmt sie auch, wer wann mit wem nach Hause kommt. Damit verstößt der Beschluss gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht. Zur t Tierhaltung wird mit einfacher Mehrheit ein Hundeverbot beschlossen, obwohl dazu die Zustimmung aller Eigentümer nötig wäre. Die Mehrheit lehnt per Beschluss die Einberufung einer neuen EV ab, obwohl das mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangt. Das verstößt gegen den Minderhei ten schutz des 24 (2) WEG, für den t Unabdingbarkeit gilt. Negativbeschluss Wenn die EV einen Antrag mit Mehrheit ablehnt, ist dies dennoch ein Beschluss und entsprechend kann er mit einer Anfechtung überprüft werden. Beispiel: Ein Eigentümer hatte den Antrag gestellt, das Dach reparieren zu lassen, um Wasserschäden vorzubeugen. Das Problem war den Miteignern bewusst, doch angesichts der geringen t Instandhaltungsrückstellung fand der Antrag keine Mehrheit. Folge: Der ablehnende Beschluss Juristen sprechen von einem Negativbeschluss kann angefochten werden, denn jeder Eigentümer hat Anspruch auf eine ordnungsgemäße Instandsetzung der Wohnanlage. Die EV müsste dann neu über das Dach beraten, das Ergebnis wäre offen. Besser, aber nicht zwingend erforderlich, ist es, wenn die Anfechtung mit einer Verpflichtungsklage verbunden wird. Gibt ihr der Richter statt, verpflichtet das Urteil die EV dazu, die Dachreparatur zu beschließen. Nichtiger Beschluss Angenommen, die EV beschließt etwas, wozu sie nicht berechtigt ist, etwa eine Abweichung von einer Gesetzesregel, für die t Unabdingbarkeit gilt. Oder sie beschließt etwas, das gegen Gesetze verstößt, zum Beispiel einen Bauauftrag zu vergeben, obwohl allen klar ist, dass

7 Anfechtung 21 die notwendige Baugenehmigung fehlt. Ein solcher Beschluss ist nach 23 (4) WEG von vornherein nichtig, niemand braucht sich daran zu halten. Gleiches gilt bei einem Verstoß gegen die guten Sitten, etwa wenn beschlossen würde, dass ein gehbehinderter Bewohner seinen Rollstuhl nicht im Hausflur parken darf, obwohl dafür genug Platz vorhanden ist. Die Eigentümermehrheit, die für den Beschluss gestimmt hat, wird jedoch oft bestreiten, dass er nichtig ist. Auch ist die Nichtigkeit nicht immer klar erkennbar. Deshalb kann es vernünftig sein, einen zweifelhaften Beschluss anzufechten. Der Richter ist nach 46 (2) WEG verpflichtet, in einem solchen Fall auf die Nichtigkeit hinzuweisen, wenn er sie erkennt. Besser noch steht in der Anfechtungsbegründung, dass der Beschluss nichtig sein könnte. Alternative: Ein Eigentümer erhebt eine Feststellungsklage, damit der Richter prüft, ob Nichtigkeit gegeben ist. Eine solche t Klage kann eingereicht werden, ohne dass es dafür eine Frist gibt wie bei Anfechtungen. A Nichtbeschluss Angenommen, die EV hat über eine notwendige Dachreparatur diskutiert, aber keinen Beschluss gefasst. Juristen sprechen von einem Nichtbeschluss. Da es nichts anzufechten gibt, bleibt nur, eine Verpflichtungsklage einzureichen. Im Erfolgsfall weist der Richter die EV an, einen Beschluss zur Instandsetzung zu fassen (t Klage). Warum ist es wichtig, einen erfahrenen Anwalt einzuschalten? Erstberatung Wenn Sie der Meinung sind, dass ein Beschluss nicht korrekt zustande gekommen ist, und dagegen vorgehen wollen, sollten Sie unverzüglich einen im WEG-Recht erfahrenen Anwalt aufsuchen. Wenn nichts anderes vereinbart ist, darf er für die Erstberatung eines Verbrauchers gemäß 34 (1) Rechtsanwaltsvergütungsgesetz maximal 190,00 Euro zuzüglich seiner Auslagen und der Mehrwertsteuer ver-

8 22 Anfechtung langen. Kommt es zu einem Verfahren, wird der Betrag auf die dafür fällige Gebühr angerechnet. Bei diesem Gespräch kann der Jurist meist schon Ihre Erfolgsaussichten in einem Verfahren einschätzen. Einigungsversuch Sie erhalten aber vielleicht vom Fachmann auch zusätzliche Argumente, um erneut im Ge spräch mit Ihren Miteigentümern und dem Verwalter nach einer einvernehmlichen Lösung zu suchen. Das würde dem Hausfrieden gut tun und die Kosten und Risiken eines Gerichtsverfahrens vermeiden. Oft hilft es der Sache, wenn Ihre Kontrahenten sehen, dass es Ihnen ernst ist mit der Anfechtung. Eine neu einberufene EV könnte einen Zweit beschluss ohne die inhaltlichen oder formalen Fehler des von Ihnen kritisierten ersten Beschlusses fassen. Kommt es nicht zu einer Einigung, bleibt immer noch der Weg zum Gericht. Klagevorbereitung Bei keinem Verfahren vor dem Amtsgericht müssen Sie einen Anwalt einschalten, ebenso wenig bei einer Anfechtung. Sie könnten sogar den Antrag in der Geschäftsstelle des Amtsgerichts mündlich stellen. Bevor Sie es aus Sparsamkeit mit Do-it-Yourself versuchen, sollten Sie bedenken, dass es nicht Aufgabe des Richters ist, die Sachverhalte zu ermitteln. Es gilt der Beibringungsgrundsatz: Alle Anfechtungsgründe müssen in der Klagebegründung genannt werden, nur für Details darf auf beigefügte Dokumente verwiesen werden. Das stellte der BGH am klar (Az. V ZR 74/08). Wenn die Begründungsfrist abgelaufen ist, können Sie auch keine Anfechtungsgründe mehr nachliefern. Ihr Antrag muss zudem alle Ihre Forderungen enthalten. Denn bei seinem Urteil darf der Richter maximal das zusprechen, was beantragt ist. Da die Gerichte überlastet sind, haben Richter nicht viel Geduld mit den Anträgen. Deshalb ist es wichtig, in den Schriftsätzen den Sach verhalt kurz und präzise zu präsentieren, und zwar am besten in der Fachsprache, die ein Jurist nun einmal gewohnt ist. Nicht zu vergessen ist, dass Ihre Miteigentümer als Ihre Anspruchsgegner mit großer Wahrscheinlichkeit von einem Anwalt vertreten werden. Fazit: Es verbessert die Chancen vor Gericht ganz erheblich, wenn Sie einen erfahrenen Anwalt an Ihrer Seite haben.

9 Anfechtung 23 Was ist bei Gericht zu beachten? Berechtigung Jeder Eigentümer, der meint, ein Beschluss sei nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung oder sonstigen Regelungen vereinbar, kann diesen anfechten. Es ist nicht erforderlich, dass er selbst von den anzufechtenden Inhalten benachteiligt wird. Er kann einen Beschluss anfechten, wenn er an der fraglichen Versammlung nicht teilgenommen hat, und sogar, wenn er selbst dafür gestimmt hat, es sich aber mittlerweile anders überlegt hat. Der Verwalter kann dagegen nur die Beschlüsse anfechten, die seine persönlichen oder geschäftlichen Interessen betreffen. Beispiel: Die EV beschließt, ihn auf Schadenersatz zu verklagen oder gar seinen Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Zudem: Wenn er nach der EV zu der Erkenntnis gelangt, dass ein Beschluss wohl nichtig ist, muss er versuchen, einen neuen, rechtmäßigen Beschluss herbeizuführen. Doch was geschieht, wenn es ihm nicht gelingt, die Eigentümer zu überzeugen? Muss er befürchten, später zur Verantwortung gezogen zu werden, wenn er pflichtgemäß den Beschluss ausführt, kann er sich von den Eigentümern von der Haftung freistellen lassen. A Terminsache Binnen eines Monats nach der Beschlussfassung der EV muss der Klageantrag für die Anfechtung beim Amtsgericht vorliegen, in dessen Bezirk die Wohnanlage steht. Für die Klagebegründung bleibt Zeit bis zwei Monate nach dem Beschluss. Beispiel: Der Beschluss fällt am 26. Mai. Dann muss die Klageschrift spätestens am 26. Juni um 23:59 Uhr im Briefkasten des Amtsgerichts liegen. Auch ein Fax wäre zulässig. Die Klagebegründung muss am 26. Juli um 23:59 Uhr beim Gericht eingehen, unabhängig davon, wann die Klage erfolgte. Wäre der Beschluss erst nach lan- Zahlungsfrist Nachdem das Gericht die Anfechtungsklage registriert hat, verschickt es seinen Gebührenbescheid, auf dem auch der Zahlungstermin steht. Nur wenn das Geld pünktlich bei der Kasse bzw. auf dem Konto des Gerichts eingezahlt wird, wird die Klage den Beklagten zugestellt. Manch mal beträgt die Zahlungsfrist nur eine Woche. Keinesfalls dürfen Sie als der anfechtende Eigen tümer warten, bis Ihnen gegebenenfalls Ihre Rechtsschutzversicherung einen entsprechenden Zuschuss überweist.