Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 Zürich Commerical

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 Zürich Commerical

2 Markt Schweiz Bevölkerungsmagnet Schweiz Trotz der zunehmenden Volksüberalterung und der tendenziell tiefen Geburtenrate, wächst die Schweizer Bevölkerung jährlich langsam aber stetig weiter betrug das Bevölkerungswachstum 1.2%. Die Schweiz ist aktuell die Heimat von Menschen. Mitunter ein Grund für das Wachstum ist die Attraktivität der Schweiz für ausländische Fachkräfte. Diese tragen mit einer Nettozuwanderung von durchschnittlich zwischen 2005 und 2012 massgeblich zum Bevölkerungswachstum der Schweiz bei und haben in den letzten Jahren zu einer erhöhten Dynamik auf dem Immobilienmarkt geführt. Krisenfreie Insel Schweiz Auch der Schweizer Wirtschaftsmotor läuft, besonders im Internationalen Vergleich, trotz diverser Krisenherde weiter positiv stabil. Das reale Bruttoinlandprodukt (BIP) der Schweiz ist im 1. Quartal 2014 gegenüber dem Vorquartal um 0.5% gestiegen. Auf der Verwendungsseite des BIP trugen vor allem die Handelsbilanz mit Waren und Dienstleistungen sowie die Bauinvestitionen positiv zum BIP-Wachstum bei. Auf der Produktionsseite (Entwicklung der Wertschöpfung nach Branchen) lieferten vor allem die Industrie, der Grosshandel und die Finanzdienstleistungen die meisten Wachstumsbeiträge. Im Vergleich zum 1. Quartal 2013 resultierte ein BIP-Wachstum von 2.0%. Des Weiteren kann in der Schweiz mit einer Arbeitslosenquote von aktuell 3.1% weiterhin von Vollbeschäftigung gesprochen werden, wobei es national grosse Unterschiede gibt. So hat Genf mit 5.4% schweizweit die höchste Arbeitslosigkeit. Dem gegenüber steht der Kanton Nidwalden, wo momentan nur 0.9% der Bevölkerung auf Jobsuche sind. Es besteht jedoch nach wie vor kein Anlass zur Sorge. Zum Vergleich; die EU weist eine Arbeitslosigkeitsquote von 10.4% auf, wobei diese zwischen den einzelnen EU-Mitgliedern stark differiert. Einigkeit macht stark Nebst Käse, Uhren und Schokolade, steht die Schweiz für Stabilität, Rechtssicherheit, Wirtschaftsfreundlichkeit und Berechenbarkeit. Selten standen diese Grundpfeiler so intensiv unter Beschuss wie in den Jahren 2013/2014. Politische Initiativen wie die Minder Initiative, die 1:12 Initiative, die Einwanderungsinitiative oder die bevorstehende Ecopop Initiative sorgen für sehr viele Schlagzeilen im Ausland und lösen vielerorts Kopfzerbrechen aus. Über die Abstimmungsergebnisse lässt sich lange diskutieren, zweifellos führen aber die Schwierigkeiten bei der Umsetzung, besonders hinsichtlich der Einwanderungsinitiative, zu einer ungewohnten Rechtsunsicherheit, die mittelfristig einen direkten Einfluss auf die Zukunftsplanung von ausländischen Firmen und Fachkräften haben wird. Tiefes Zinsniveau Auch wenn das tiefe Zinsniveau aufgrund des wirtschaftlichen Umfelds gut begründet werden kann, ist eine anhaltende Periode tiefer Zinsen nicht ohne Risiko. Insbesondere entsteht dadurch möglicherweise ein Nährboden für Instabilität im Finanzsystem. Tiefe Zinsen können Vermögenspreise antreiben, einen Kreditboom auslösen und zum Eingehen von übermässigem Risiko an den Finanzmärkten verleiten. Darüber hinaus könnten sie Marktteilnehmer dazu bewegen, sich zu sehr darauf zu verlassen, dass die Zentralbanken negative Schocks auffangen werden. Den Experten der Swisscanto zufolge, muss dem strategischen Vorgehen der Nationalbank mehr Gewicht eingeräumt werden. Diese Strategie sollte dabei Seite an Seite mit einer nach wie vor resolut auf die Preisstabilität ausgerichteten Geldpolitik eingesetzt werden. Quelle: BFS, SNB, Swisscanto Market Outlook 2014 Ständige Wohnbevölkerung CH (in Mio.) Renditen Obligationen Eidgenossenschaft Quelle: Bundesamt für Statistik. Quelle: Schweizerische Nationalbank.

3 Renditen im Grossraum Zürich Netto-Cashflowrenditen, Neubau Quelle: FPRE. *MS = Mobilité spatiale / Die Schweiz ist in 106 Einheiten gegliedert. Mittlere Netto-Cashflowrendite pro MS-Region 1 Zürich 2 Glatt-/Furttal 3 Limmattal 4 Knonaueramt 5 Zimmerberg 6 Pfannenstiel 7 Zürcher Oberland 8 Winterthur 9 Weinland 10 Zürcher Unterland 32 Einsiedeln 33 March 36 Glarner Mittel-/Unterland 37 Glarner Hinterland 38 Zug 50 Schaffhausen 72 Baden 73 Rohrdorf/Mutsch. 74 Freiamt tiefe Rendite mittlere Rendite Quelle: FPRE. hohe Rendite Grosse Unterschiede bei Renditeentwicklung Wir unterscheiden zwischen A-Lagen (tief), B-Lagen (mittel) und C-Lagen (hoch), wobei A-Lagen risikoarme Gebiete mit hoher und stabiler Nachfrage repräsentieren. Der exponentielle Anstieg der Nachfrage an A-Lagen führte in den letzten Jahren jedoch auch zu teilweise exorbitanten Marktpreisen was sich durch die tiefen Renditen besonders an den prestigeträchtigen Regionen um den Zürichsee und der Wirtschaftsmetropole Zürich bemerkbar macht.

4 Marktsituation Stadt Zürich Lagequalität nach Quartier 11 Rathaus 12 Hochschulen 13 Lindenhof 14 City 21 Wollishofen 23 Leimbach 24 Enge 31 Alt-Wiedikon 33 Friesenberg 34 Sihlfeld 41 Werd 42 Langstrasse 44 Hard 51 Gewerbeschule 52 Escher-Wyss 61 Unterstrass 63 Oberstrass 71 Fluntern 72 Hottingen 73 Hirslanden 74 Witikon 81 Seefeld 82 Mühlebach 83 Weinegg 84 Neumünster 91 Albisrieden 92 Altstetten 101 Höngg 102 Wipkingen 111 Affoltern 115 Oerlikon 119 Seebach 121 Staatlen 122 Schwammendingen Mitte 123 Hirzenbach stark unterdurchschnittliche Lage unterdurchschnittliche Lage Quelle: FPRE Lokales Expertenwissen und Erfahrung Im vorherigen Kapitel wurden die Regionen basierend auf den zu erwartenden Durchschnittsrenditen in ABC Lagen segmentiert. Dies ist insofern sinnvoll, weil diese Zahlen auf harten Daten basieren und somit Vergleiche erlauben. Bei der Entscheidung eine Investition zu tätigen, sollte man sich jedoch nicht nur auf einzelne quantitative Daten berufen. Unabdingbar sind demnach auch die sogenannten soft facts, welche Aspekten wie der Stimmung am Markt, lokalen Gegebenheiten oder der Prestigeträchtigkeit eines Objekts eine massgebende Bedeutung beimessen. Trotz der durchwegs hohen Nachfrage in allen 12 Stadtkreisen Zürichs, sind die Gegebenheiten und Strukturen von Kreis zu Kreis unterschiedlich. Der Kreis 2 ist ein eher transaktionsschwacher Teilmarkt. Privateigentümer sowie Genossenschaften gehören zu den am stärksten vertretenen Eigentümerparteien. Objekte wechseln den Besitzer meist ohne eine offizielle Objektausschreibung. Bei aktuell vermittelten Objekten, war mit einer Bruttoankaufsrendite von ca. 4% zu rechnen. Trotz anhaltendem Nachfrageüberschuss im Kreis 3, zeigen sich die Eigentümer generell nicht bereit ihre Objekte zu veräussern. Es ist davon auszugehen, dass der Kreis 3 aufgrund seiner Lage und Bevölkerungsstruktur kurz wie auch langfristig einem anhaltenden Nachfrageüberschuss ausgesetzt ist und so für einen Grossteil der Eigentümerschaft kein Handlungsbedarf besteht. durchschnittliche Lage gute Lage beste Lage Gegenteilig verhielt sich der Markt im Kreis wies der Kreis 6 die höchste Anzahl an Transaktionen auf. Dies trotz der Vielzahl an sanierungsbedürftigen und somit investitionsintensiven Objekten. Daraus lässt sich schliessen, dass im Kreis 6 noch viel Aufwertungspotenzial steckt. Auch im Kreis 7 ist eine hohe Nachfrage zu verzeichnen, wobei sich diese vor allem auf hochpreisige und repräsentable Objekte richtet. Die hohe Nachfrage schlägt sich auf die im Durchschnitt eher tiefe Bruttoankaufsrendite von ca. 3.8% nieder. Die Prestigeträchtigkeit dieses Kreises gilt sicher als Hauptargument für Investitionen. Im Kreis 8 fand in der nahen Vergangenheit eine stetige Aufwertung statt. Der Kreis ist gezeichnet von einer hohen Dynamik aufgrund vieler Transaktionen und Sanierungen. Unseres Erachtens hält sich der Trend weiterhin aufrecht und bietet auch in Zukunft noch ausreichend Potenzial. Ruhiger ist der Markt im Kreis 10. Als einer der vielseitigsten Bezirke weist der Kreis 10 unterschiedliche Gebäudestrukturen auf. So gibt es im Kreis 10 noch viele Einfamilienhäuser und zunehmend auch immer mehr Stockwerkeigentum. Sollte die Stadt Mittelfristig einer Verdichtung zustimmen, werden sich viele Möglichkeiten für grössere Neubauprojekte ergeben. Zu diesem Zeitpunkt hält sich das Angebot an Investitionsobjekten jedoch in Grenzen.

5 Entwicklung MFH Grossraum Zürich Markt Grossraum Zürich Im vergangenen Jahr hat sich der Anstieg sowohl bei den Angebots- als auch den Transaktionspreisen deutlich verlangsamt. Die im zweiten Quartal 2014 registrierten Preisänderungen bestätigen den neuen, flacheren Trend. Angesichts des hohen Preisniveaus stellt die Verlangsamung eine willkommene Entwicklung dar. Die Preisentwicklung ist das Resultat von zwei gegenläufigen Effekten. Einerseits halten die Fundamentaldaten die Nachfrage aufrecht. So sind entgegen der allgemeinen Erwartung die Hypotheken nochmals günstiger geworden. Auch die Zuwanderung und die Konjunktur zeigen sich robuster als erwartet. Andererseits werden die regulatorischen Auflagen immer höher und schränken die Nachfrage ein. Die im Juli 2012 eingeführten Vorschriften zur Finanzierung von Wohneigentum greifen bereits und haben entscheidend zur Abflachung der Preisentwicklung beigetragen. Aufgrund der regulatorischen Rahmenbedingungen Ende Juni 2014 wurden weitere Verschärfungen der Kreditvergabe bekanntgegeben gehen die Experten der ZKB von einer anhaltenden Seitwärtsbewegung aus. Die Gefahr einer Blase ist aktuell wahrscheinlich gebannt. Im ganzen Kanton Zürich weist nichts mehr auf eine weitere Verschärfung des Immobilienmarktes hin. Der Markt kühlt generell langsam ab, wobei vereinzelt aufgrund verschiedener Faktoren noch Preisanstiege möglich sind. Nachfrage dank Zuwanderung Auch das Marktgebiet Zürich verzeichnete im letzten Jahr eine Rekordzuwanderung. Dies hält die Nachfrage aufrecht. Basierend auf den Gesuchen und Baubewilligungen rechnet die Zürcher Kantonalbank 2014 mit einer schweizweiten Ausweitung von Wohnungen. Im Folgejahr dürfte die Produktion auf rund Einheiten absinken. Die letzte Experteneinschätzung der ZKB geht trotz der erhöhten Bautätigkeit von einem Nachfrageüberschuss aus. Gemäss einer Migrationsstudie des Amts für Wirtschaft und Arbeit Kanton Zürich, stimmt die gängige Theorie der Verdrängung von Schweizern und Familien aus den Städten nicht mit den empirischen Fakten überein. Demzufolge ist die Zahl der Familien und die Anzahl von Schweizern in den Städten des Kanton Zürichs über die Jahre konstant geblieben. Nichts desto trotz lässt sich die Aussage bestätigen, dass die Migration hochqualifizierter Ausländer besonders im Neubaumarkt zu höheren Preisen führt. So war in den letzten Jahren ein Strukturwandel zu erkennen. Verliessen im Jahr 2000 noch 77% der nicht EU Einwanderer das Land wieder innerhalb von 10 Jahren, waren es im Jahr 2010 nur noch 52% - Tendenz weiter sinkend. Aufgrund der Preisentwicklung können hochqualifizierte Einwanderer zwar als Preistreiber auf dem Wohnungsmarkt bezeichnet werden, sie sind aber auch diejenigen, welche die gestiegenen Preise zum grössten Teil zahlen müssen. Quelle: Statistisches Amt Zürich, ZKB Immobilienbarometer 2. Quartal 2014, Amt für Wirtschaft und Arbeit Kanton Zürich Migrationsstudie September 2012

6 Ausblick Hypothekarmarkt-/Wohnbautätigkeit Zürich Der Hypothekarmarkt Infolge der Wirtschaftskrise sehen die Europäischen Nationalbanken die Strategie zur Bewältigung der Krise in einer expansiven Geldpolitik. Augrund dessen, hat sich die Kreditaufnahme deutlich vergünstigt, was sich kurz- und mittelfristig positiv auf den Konsum und die Nachfrage nach Wohneigentum sowie das Investitionsvolumen auswirkt. Mitte September waren Hypotheken zu einem durchschnittlichen Zinssatz von ca. 1.9% für 10-jährige Festhypotheken oder 1.3% für 5-jährige erhältlich, während sich bei den Neuabschlüssen der Anteil an Libor- und kurzlaufenden Festhypotheken weiter verringert. Daraus lässt sich schliessen, dass die Konsumenten die vorteilhafte Situation erkannt haben und auf Dauer davon profitieren wollen. Langfristig birgt die aktuelle Situation jedoch auch Gefahren, die nicht zu unterschätzen sind. So gilt es als Bank, insbesondere bei den aktuellen günstigen Konditionen genau hinzuschauen und Hypotheken nicht leichtfertig zu vergeben. Auch wenn in den nächsten Jahren noch nicht mit einem Anstieg gerechnet wird die aktuelle Zinssituation ist und bleibt eine Ausnahme. Ungewisser Ausblick der Wohnbautätigkeit Wie bereits erwähnt, herrschen aktuell chancenreiche Finanzierungsmöglichkeiten. Wie der Anzahl der erteilten Baubewilligungen 2013 zu entnehmen ist, sind auch die Projektpipelines der Unternehmungen prall gefüllt. Des weiteren verzeichnen wir aktuell einen niedrigen Diskontsatz, was den Anschein einer heilen Welt vermittelt. Der Schein trügt jedoch. Basierend auf dem Basel III Abkommen, setzen die Banken alles daran, sich von Hypotheken minderer Qualität zu trennen und dämpfen die Freude über die niedrigen Hypothekarzinssätze indem die Amortisationsdauer auf 15 Jahre gesenkt wurde, Objekte sehr konservativ bewertet werden und neue Hypotheken somit aufgrund der Differenz zwischen Verkehrs- und Bewertungswert nur mit hohen Eigenmitteln vergeben werden, was wiederum einen negativen Einfluss auf die Nachfrage hat. Vermag dies auf den ersten Blick zu irritieren, da es einige Haushalte in eine prekäre Situation bringen könnte, sind die Massnahmen auf lange Sicht sicher von Vorteil. Die neuen Regulierungen führen zu mehr Sicherheit und somit gleichzeitig zu mehr Stabilität auf dem Immobilienmarkt. Quelle: ZKB Immobilienbarometer 2. Quartal 2014 Hypothekarzinsen Wohnbautätigkeit (Veränderung p.a) Quelle: Schweizerische Nationalbank Quelle: Bundesamt für Statistik

7 Ausblick und Fazit Prognostizierte Nachfrage Zürich Commercial Nachfrage Zürich Commer- Preiserwartung MFH Region Zürich *MS = Mobilité spatiale / Die Schweiz ist in 106 Einheiten gegliedert. Die obige Tabelle bietet eine Übersicht zur prognostizierten Nachfragetendenz des Marktgebiets Zürich Commercial. Die jeweiligen Prognosen basieren auf internen Umfragen sowie marktspezifischen Informationen. Der Zeithorizont jeweiger Einschätzungen bezieht sich auf die erwartete Nachfrageentwicklung der nächsten 6-9 Monate. E&V Einschätzung Lizenzgebiet Zürich Commercial Im Allgemeinen wird für sämtliche Teilmärkte der Grossregion Zürich eine zunehmend positive Nachfragesituation erwartet. Einzig für die Regionen Aargau, Schaffhausen und Glarus wird, gemäss internen Schätzungen, eine Abflachung der Nachfragesituation erwartet. Nichtsdestotrotz können Immobilienbesitzer nach wie vor mit äusserst attraktiven Verkaufspreisen rechnen. Als Hauptgrund hierfür wird der konstante Bedarf nach Renditeliegenschaften als solide und nachhaltige Geldanlage gesehen. So fehlt es aus Sicht vielerlei Investoren an vergleichbar sicheren Alternativen zur Kapitalverzinsung. Nicht nur die wirtschaftlichen Grossmetropolen profitieren vom konstanten und teilweise sogar wachsenden Interesse an Renditeliegenschaften, sondern genau so kleinere Ortschaften. Sind Mikrolage, Bausubstanz und Mieterstruktur stimmig, tendieren mittelweile sogar Grossinvestoren zu Engagements in B- oder C Lagen. Fraglich ist derzeit nur inwieweit die neuen gesetzlichen Regelungen zur Einwanderung auf die Nachfrage in grenznahen Märkten Einfluss zu nehmen vermögen. Dies unter anderem auch ein Grund weshalb wir die Nachfrage im Markt Schaffhausen als neutral einschätzen. Eine weiterhin äusserst starke, wenn nicht zunehmende Nachfrage wird in den Regionen Zug und Zürich erwartet. Besonders die Regionen Schaffhausen und Basel zielen aktiv auf Zuzüge von Firmen und deren Mitarbeiter aus dem Ausland ab. Günstige Rahmenbedingungen fördern dies und führen zu einer Symbiose zwischen ausländischen Firmen und einem gut funktionierenden Immobilienmarkt. Dies birgt ein Klumpenrisiko in sich, welches es zu beobachten gilt. Quelle: HEV Schweiz / FPRE. Fazit Vielerlei Faktoren beeinflussen derzeit den Schweizer Immobilienmarkt. So sind wir nicht nur den Gefahren der wirtschaftlichen Instabilität vieler EU Staaten, sondern auch politischen Vorstössen aus dem In- und Ausland ausgesetzt. Gleichzeitig verzeichnen wir eine Vollbeschäftigung, steigende Marktpreise und rekordverdächtige Bauaktivitäten. Die aktuelle Wirtschaftssituation ist weder für Laien, noch für Experten einfach zu verstehen. So scheint momentan noch offen zu sein, ob sich die getroffenen drastischen Massnahmen der Nationalbanken positiv auf die Weltwirtschaft auswirken werden oder aber lediglich das Bild kurzfristig verzerren und eine richtige Lösungsfindung mittel- bis langfristig unumgänglich machen. Von den weltwirtschaftlichen Schwierigkeiten abgesehen, bildet die Schweiz aktuell eine kleine Oase. Tatsächlich steht es positiv um die meisten konjunkturellen Indikatoren. Vertreter aus Politik und Wirtschaft handeln mehrheitlich bedacht und nachhaltig. Zwar ist tatsächlich von einer Abkühlung des Immobilienmarkts auszugehen, was sich auch in der Anzahl der Transaktionen bemerkbar machen wird, dies jedoch auch aufgrund gutgemeinter regulativer Eingriffe. Für Hotspots wie Stadtgebiete, ist jedoch genug Nachfrage gegeben, wobei die Schwierigkeit eher darin besteht, passende Objekte auf dem Markt anbieten zu können und die Erwartungsdifferenzen zwischen Angebot und Nachfrage zu glätten. Einzig bei einigen politischen Vorstössen muss schnell nach einer Lösung gesucht werden, da diese mittelfristig den Markt negativ beeinflussen werden.

8 Engel & Völkers Commercial Schweiz Engel & Völkers ist seit über 36 Jahren in der Vermittlung von hochwertigen Immobilien tätig. Mit mehr als 580 Büros in 38 Ländern und auf fünf Kontinenten gehören wir weltweit zu einem der marktführenden Unternehmen im hochwertigen Immobilienbereich. Wir sind dort zu Hause, wo sich anspruchsvolle Menschen bewegen. Seit über 10 Jahren spezialisieren wir uns ebenfalls im Bereich von gewerblichen Immobilientransaktionen. In der Schweiz und Liechtenstein sind wir derzeit mit 5 Gewerbebüros vertreten, wobei unser Netzwerk laufend ausgebaut wird und es uns so ermöglicht, auch regionalen Gegebenheiten optimal Rechnung zu tragen. Wir freuen uns, Sie in einem unserer Büros zu begrüssen und Sie dabei im Hinblick auf Ihre kommerziellen Immobilienanliegen erfolgreich zu beraten. Research Team Dr. Hans Ueli Keller Geschäftsinhaber T: E: hansueli.keller@engelvoelkers.com Dr. Casper Studer Head Investment & Transactions T: E: casper.studer@engelvoelkers.com Alexandros Tyropolis Research Analyst T: E: alexandros.tyropolis@engelvoelkers.com Weitere Standorte Bern Stadt & Land Commercial Mettlengässli Muri b. Bern Tel.: Ostschweiz Commercial Hauptstrasse Kreuzlingen Tel.: Ascona Commercial Piazza G. Motta Ascona Tel.: Commercial Fürstentum Liechtenstein & Rheintal Schweiz Herrengasse Vaduz Tel.: LI / CH Engel & Völkers Schweiz Invest AG Bederstrasse 49 CH-8002 Zürich Tel.: SchweizCommercial@engelvoelkers.com