Energiecontracting als Rechtskonzept zur Effizienzsicherung

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Lieselotte Gärtner
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1 Rechtsanwälte Günther, Hamburg LEUPHANA Universität Lüneburg, Tagung 2015 Energieeffizienz und Stadtwerkefinanzierung, 22. September 2015 Energiecontracting als Rechtskonzept zur Effizienzsicherung Rechtsanwalt Martin Hack LL.M. (Stockholm); Fachanwalt für Verwaltungsrecht

2 ENERGIECONTRACTING ALS RECHTSKONZEPT ZUR EFFIZIENZSICHERUNG 1. Hat Recht etwas mit Effizienz zu tun? Ein Beispiel! 2. Energieliefer-Contracting als Lösungsstrategie 3. Einspar-Contracting 4. Energie-Contracting ist eine Energiedienstleistung 2

3 BEHEIZUNG VON MIETWOHNUNGEN DURCH VERMIETER Struktur: Vermieter lässt Anlage errichten, schließt Wartungsvertrag ab, bezieht alle Betriebsstoffe, beheizt das Gebäude und rechnet entstehende laufende Kosten gegenüber Mieter ab 3

4 HEIZKOSTEN BEI BEHEIZUNG DURCH VERMIETER Mietrechtliche Kostenstruktur: 556 Abs. 1 BGB: Kaltmiete + Betriebskostenumlage, Betriebskostenverordnung definiert zulässige Umlage 2 Betriebskostenverordnung (BetrkV) enthält den Betriebskostenkatalog, der regelt in Nr. 4: Heizkosten Nr. 5: Warmwasserkosten 4

5 HEIZKOSTEN BEI BEHEIZUNG DURCH VERMIETER Wenn der Vermieter die Zentralheizung selbst betreibt (Eigenversorgung), gilt 2 Nr. 4 a) Betriebskostenverordnung: Betriebskosten sind ( ) die Kosten ( ) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören Brennstoffe, Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, Reinigung, Prüfung der Anlage, Schornsteinfeger; Heizkostenabrechnung Also: Heizkosten sind für Vermieter durchlaufende Kosten Nicht erfasst: Investition und Reparatur 5

6 NUTZER-INVESTOR DILEMMA Netto-Kaltmiete + Betriebskosten bedeutet wirtschaftlich: Investition in Heizanlage müssen aus Kaltmiete vom Vermieter bestritten werden Mieter zahlen alle nachgewiesenen Verbrauchskosten für Brennstoffe etc. ohne strikte Obergrenze Folge: Kein Modernisierungsanreiz für Vermieter 6

7 NUTZER-INVESTOR DILEMMA II Keine Modernisierungspflicht! BGH, Urt. v , VIII ZR 261/06: Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten. Bestätigt durch BGH, Urt. v , XII ZR 80/12 7

8 NUTZER-INVESTOR DILEMMA III Anzahl Ölfeuerungsanlagen in Deutschland 2011und 2013 (Quelle: ZIV Schornsteinfegerhandwerk) Baujahr bis Anzahl 2011 Anzahl Bis 2010 (Bis 2012) (bis 2010) (bis 2012) Neu Summe

9 NUTZER-INVESTOR DILEMMA IV Anzahl Gasfeuerungsanlagen in Deutschland 2011und 2013 (Quelle: ZIV Schornsteinfegerhandwerk) Baujahr bis Anzahl 2011 Anzahl Bis 2010 (Bis 2012) (bis 2010) (bis 2012) Neu Summe

10 ENERGIECONTRACTING ALS RECHTSKONZEPT ZUR EFFIZIENZSICHERUNG 1. Hat Recht etwas mit Effizienz zu tun? Ein Beispiel! 2. Energieliefer-Contracting als Lösungsstrategie 3. Einspar-Contracting 4. Energie-Contracting ist eine Energiedienstleistung 10

11 WÄRMECONTRACTING Struktur: Wärmelieferant liefert fertige Wärme, dazu errichtet er die Energieerzeugungsanlage, schließt er einen Wartungsvertrag ab, bezieht er alle Betriebsstoffe, rechnet er den Wärmepreis gegenüber Eigentümer/Mieter ab 11

12 WÄRMELIEFERUNGSVERTRAG Der Wärmelieferungsvertrag ist ein Kaufvertrag über Energie Die zu erbringende Leistung ist die Lieferung von Energie, nicht die Erstellung einer Anlage oder die Beschaffung von Einsatzstoffen für die Energieanlage (z.b. Brennstoff). 12

13 RISIKOVERTEILUNG Risiko Anlagendimensionierung Ordnungsgemäße Errichtung Finanzierung Reparatur, Ersatz Effizienter Betrieb Verbrauchsverhalten Klima Brennstoffpreis Risikoträger Contractor Contractor Contractor Contractor Contractor Kunde Kunde Kunde 13

14 PREISKALKULATION BEIM CONTRACTING Beispiel Wärmepreis: Vorhaltekosten (Investition, Reparatur, Verwaltung): Grundpreis; reale Baukosten sind für Kunden egal! Laufende Kosten (Brennstoff): Arbeitspreis pro gelieferter kwh. Der Arbeitspreis enthält eine Annahme zu Umwandlungsund Leistungsverlusten, also Annahme zur Anlageneffizienz Beispiel: 4,5 ct/kwh Wärmepreis bei 3,75 ct/kwh Gaspreis 14

15 EFFIZIENZGARANTIE BEIM ENERGIELIEFER- CONTRACTING Folge des Preismodells: Der Contractor garantiert für die gesamte Laufzeit die im Arbeitspreis enthaltene Effizienzannahme und hat einen Anreiz, besser als seine Annahme zu sein 15

16 ENERGIECONTRACTING ALS RECHTSKONZEPT ZUR EFFIZIENZSICHERUNG 1. Hat Recht etwas mit Effizienz zu tun? Ein Beispiel! 2. Energieliefer-Contracting als Lösungsstrategie 3. Einspar-Contracting 4. Energie-Contracting ist eine Energiedienstleistung 16

17 EINSPAR-CONTRACTING: DEFINITION DIN 8930 Teil 5 (Contracting): gewerkeübergreifende Optimierung der Gebäudetechnik und des Gebäudebetriebs durch einen Contractor auf der Basis einer partnerschaftlich gestalteten Zusammenarbeit Vertragliche Umsetzung: Der Auftragnehmer ermittelt sinnvolle Maßnahmen und garantiert für deren Erfolg 17

18 VERTRAGSANBAHNUNG Mehrere Wettbewerber erhalten vom Auftraggeber die wichtigsten Gebäudedaten Jeder Wettbewerber erstellt eine Grobanalyse über mögliche Einsparungen, nennt die geplanten Investitionen, gibt eine Einsparprognose ab und nennt seine Grundvergütung Der Auftraggeber schließt mit dem besten Anbieter den Vertrag Risiko: Umfangreiche Vorleistung ohne Entgelt 18

19 Stufe 1 Feinanalyse: VERTRAGSDURCHFÜHRUNG Auftragnehmer untersucht, ob Einspargarantie gemäß Grobanalyse erreicht werden kann Bei Bestätigung der Grobanalyse: Stufe 2 wird ausgeführt; aber: Auftraggeber hat das Recht, Ausführung gegen Erstattung der Kosten für Feinanalyse abzulehnen Bei Nichtbestätigung der Grobanalyse: Recht zur Vertragskündigung; keine Kostenerstattung für Feinanalyse, es sei denn, falsche Angaben des Auftraggebers sind die Ursache Risiko: Keine Vergütung bei falscher Grobanalyse 19

20 VERTRAGSDURCHFÜHRUNG Stufe 2 Durchführung der Einsparmaßnahmen: Auftragnehmer führt Investitionen am Gebäude des Auftraggebers durch Auftragnehmer überwacht Energieverbrauch und erhält Leistungsfähigkeit der Einsparmaßnahmen Risiko: Investitionen sind teurer als geplant oder führen nicht zu geplanten Einsparungen 20

21 EINSPARGARANTIE Auftragnehmer ermittelt baseline im Referenzjahr (Gebäudezustand, Nutzungsart, Nutzerverhalten, Energieverbrauch, Preise und Kosten) Auftragnehmer prognostiziert Kosten- und Energieeinsparung Auftragnehmer garantiert Kostenobergrenze (bezogen auf Referenzjahr), die geringer ist als die Ist-Kosten 21

22 EINSPARGARANTIE jährliche Überprüfung der Einspargarantie; Umrechnung auf Preise, Nutzung und Gebäudezustand im Referenzjahr Anpassung der baseline bei Änderungen am Gebäude und der Nutzung Bei höheren Kosten als Einspargarantie: Zahlung des Differenzbetrages an Auftraggeber Bei geringeren Kosten: Beteiligung am Einsparerfolg (Bonusregelung) 22

23 ANSPRUCHSVOLLE VERTRAGSDURCHFÜHRUNG ständiger Informationsaustausch über Gebäudenutzung und zustand erforderlich Auftragnehmer muss bereit sein, Einsparinvestitionen richtig zu nutzen verbindliche Festlegung von Projektverantwortlichen auf beiden Seiten 23

24 EFFIZIENZGARANTIE BEIM EINSPAR-CONTRACTING Das Risiko des Erfolges der Einsparinvestitionen liegt nicht wie üblich beim Gebäudeeigentümer, sondern beim Contractor: Der Contractor garantiert für die gesamte Laufzeit die in der Einsparberechnung enthaltene Effizienzannahme und hat einen Anreiz, besser als seine Annahme zu sein. 24

25 ENERGIECONTRACTING ALS RECHTSKONZEPT ZUR EFFIZIENZSICHERUNG 1. Hat Recht etwas mit Effizienz zu tun? Ein Beispiel! 2. Energieliefer-Contracting als Lösungsstrategie 3. Einspar-Contracting 4. Energie-Contracting ist eine Energiedienstleistung 25

26 ENERGIEEFFIZIENZRICHTLINIE Energieeffizienzrichtlinie 2012/27/EU vom Art. 1: 20 % Primärenergieeinsparung bis 2020 Art. 18: Mitgliedstaaten fördern Energiedienstleistungen Beseitigung rechtlicher Hemmnisse Informationen über Verträge und Finanzierungsmöglichkeiten Entwicklung von Gütesiegeln Bereitstellen von Anbieterlisten Bereitstellen von Anlaufstellen für Endkunden 26

27 ENERGIEDIENSTLEISTUNGEN 2 Nr. 2 EDL-G: Energiedienstleistung = Tätigkeit, die auf der Grundlage eines Vertrages erbracht wird und in der Regel zu überprüfbaren Energieeffizienzverbesserungen oder Primärenergieeinsparungen sowie zu einem physikalischen Nutzeffekt, einem Nutzwert oder zu Vorteilen als Ergebnis der Kombination von Energie mit energieeffizienter Technologie oder mit Maßnahmen wie beispielsweise Betriebs-, Instandhaltungs- oder Kontrollaktivitäten führt. 27

28 ENERGIEDIENSTLEISTUNGEN Einspar-Contracting, Wärme- und Kältelieferung und dezentrale Stromerzeugung sind Energiedienstleistungen Vertragliche Grundlage Kombination von Energie, energieeffizienter Technologie und Maßnahmen führt zu überprüfbaren Energieeffizienzverbesserungen 28

29 RESÜMEE Energie-Contracting als Energiedienstleistung ist das geeignete Mittel zur Umsetzung der Effizienzziele der Europäischen Union; dazu muss der Normgeber rechtliche Hindernisse beseitigen, insbesondere: Keine Diskriminierung von Contracting-Projekten bei der EEG- Umlage Keine Diskriminierung von Contracting-Projekten im KWKG Realistische mietrechtliche Vorgaben an die Umstellung auf Wärmelieferung 29

30 WEITERE FRAGEN? RA Martin Hack, LL.M. (Stockholm) Rechtsanwälte Günther Mittelweg Hamburg Tel: ; Fax: ; 30

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