ÜBERBLICK ÜBER DEN DEUTSCHEN HOTELIMMOBILIENMARKT

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1 ÜBERBLICK ÜBER DEN DEUTSCHEN HOTELIMMOBILIENMARKT Frederik Schwaeppe September

2 CBRE HOTELS ÜBERSICHT INTERNATIONAL TWO THIRDS OF THE WORLD IS COVERED BY WATER. THE OTHER THIRD BY US. CBRE Hotels: weltweit über 140 Hotelexperten Munich CBRE Hotels Services: 1.Brokerage 2.Valuation 3.Case Studies 4.Asset Management 2

3 CBRE HOTELS ÜBERSICHT EUROPA MITARBEITER 45IN EUROPA 4PROFESSIONALS IN DEUTSCHLAND 14,3Mrd. BETREUTES TRANSAKTIONS- VOLUMEN IN EMEA 2011 Madrid Dublin Paris London Zürich München Rom Barcelona BEWERTUNG VON 500 HOTELS IN EMEA 2011

4 CBRE HOTELS TRACK RECORD Invesco Portfolio - Bewertung Europa 17 Hotels Kunde: MSREF Intercontinental - Bewertung Frankfurt (Danube Portfolio) 770 Zimmer Kunde: MSREF Elba Portfolio - Bewertung Europa 9 Hotels (Hilton) Kunde: Westmont OSPREY Portfolio im Verkauf Europa 18 Hotels Kunde: SITQ QMH Portfolio - Bewertung Deutschland 19 Hotels Kunde: Westmont Hotel Projekt Market Rent Study Göteborg, Schweden 266 Zimmer Kunde: Union Investment Imperial Portfolio - Bewertung Wien, Salzburg, Österreich 3 Hotels (Luxury Collection) Kunde: Starwood Hilton Berlin - Bewertung Berlin 557 Zimmer Kunde: ADIA

5 CASE STUDY - MACHBARKEITSSTUDIE HERAUSFORDERUNG Sinnhaftigkeit einer Holiday Inn Express Hotelrealisierung als Teil eines Projektes mit gemischter Nutzung, Büro, Restauration und Museum am Bahnhof in Bad Homburg. Auftrag: Machbarkeitsstudie Kunde: aurelis Grösse: 120 Zimmer Involvierte Teams: CBRE Hotels Germany LÖSUNG CBRE Hotels Deutschland wurde mit der Machbarkeitsstudie für dieses Hotelprojekt beauftragt. CBRE Hotels stellte sich sowohl mit dem Standort Bad Homburg, der Hotelnachfrage, dem lokalen Hotelmarkt als auch mit der Marke Holiday Inn Express intensiv auseinander. Dazu erstellte CBRE Hotels Umsatzanalysen und kam zum Schluss, dass ein 120 Zimmer Holiday Inn Express an diesem Standort realisierbar ist.

6 CASE STUDY - BROKERAGE AUSGANGSLAGE Das Grosvernor House Hotel (Betreiber: JW Marriott) im Londoner Stadteil Mayfair zählt mit seinen 494 Zimmern zu den Traditionsbetrieben Londons. Das Hotel liegt exponiert an der Park Lane. Das Hotel war im Eigentum eines UK Hotel Portfolios der teil-verstaatlichten Royal Bank of Scotland. Dienstleistung: Verkauf Kunde: RBS Hotelgröße: 494 Zimmer Involvierte Teams: CBRE Hotels EMEA TRANSAKTION CBRE Hotels konnte das Hotel im Dezember 2010 im Exklusivauftrag der Royal Bank of Scotland erfolgreich für 470 ( 540) Millionen an den indischen Investor Sahara India Pariwar verkaufen. Dies ist die größte Hotel-Einzeltransaktion, die jemals in Europa stattgefunden hat.

7 UNSERE KUNDEN

8 BETREIBERVERTRÄGE

9 HOTELBETRIEBSSTRUKTUREN IM VERGLEICH Eigentümer: Trägt alleiniges Risiko und erhält vollen Cash Flow Fixer Pachtvertrag: Stabiles Einkommen, geringes Risiko, sehr verbreitet in Deutschland, 60-75% Nettobetriebsergebnis Variabler Pachtvertrag: Miete basiert auf Umsatz, teilweise garantiert, 18-25% Umsatz Risiko Variable Pacht Fixe Pacht Franchise Management Vertrag Eigenbetrieb Management Vertrag: Eigentümer trägt Betriebs-Risiko, Betreiber erhält Honorar Kontrolle Franchise: Unabhängiger Betreiber plus Zugehörigkeit zu einer Marke Quelle: CBRE Hotels 9

10 MANAGEMENT VS. PACHT Der Management-Vertrag Der Pachtvertrag International übliche Betriebsform (ca. 95% aller Verträge weltweit) in Deutschland meist nur von internationalen Investoren akzeptiert Management Gebühren aufgeteilt in Basis-und Incentive-Fee, an Umsatz bzw. Bruttobetriebsergebnis gekoppelt Großteil des Betriebsrisikos beim Eigentümer, da Rendite abhängig vom Cashflow aus Hotelbetrieb Eigentümer zu aktivem Asset Management aufgefordert (Hotel-Know-How nötig) Eigentümer partizipiert am Upside Potential wichtig für Investoren mit höheren Renditeerwartungen (Value Added / Opportunistic) Investor wird zum Unternehmer und kauft nicht nur die Immobilie, sondern auch den Hotelbetrieb Häufigste Betriebsform in Deutschland & Österreich Meist Fixmiete über längerfristigen Zeitraum (15-20 Jahre), indexiert zu meist 60-80% Betriebsrisiko liegt beim Betreiber Risiko des Verpächters hängt an Bonität des Pächters Auch hybride Formen marktüblich Gewinn-/Umsatz- Komponente neben Basispacht führt zu mehr Bindung des Pachtniveaus an Umsatzentwicklung Deutsche Investoren kaufen meist nur Hotels mit Pachtverträgen und hohem Fixpachtanteil Deutsche Hotelketten sind Pachtverträge gewohnt, währende internationale Hotelketten, wie etwa Marriott oder Hyatt, diese Vertragsform eher ablehnt.

11 HOTELMARKT

12 DIE GRÖSSTEN BRANDS IN EUROPA Best Western ist die Marke mit der höchsten Anzahl an Zimmern Accor ist der größte Betreiber in Europa mit Hotels und Zimmern Budget Marken sind stark imtrend: Travelodge, Premier Inn und Ibis Budget Schätzungsweise 30% aller Zimmer in Europa gehören zu Marken Rang Marke Gruppe Anzahl Hotels Hotel Anzahl Zimmer Wachstum Wachstum 1 Best Western Best Western ,4% 2 Ibis Accor ,1% 3 Mercure Accor ,5% 4 NH NH Hoteles ,2% 5 Holiday Inn InterContinental Hotel Group ,1% 6 Premier Inn Whitbread ,7% 7 Novotel Accor ,8% 8 Hilton Hilton Worldwide ,3% 9 Ibis Budget Accor ,7% 10 Travelodge Travelodge ,1% Größte deutsche Hotelkette ist Steigenberger mit knapp Zimmern Quelle: MKG Group, STR Global 12

13 ÜBERNACHTUNGEN & REVPAR Übernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben Top & 2011 RevPAR Top 5 Deutschland im Jahresvergleich Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: STR Global.

14 HOTELTRANSAKTIONSMARKT DEUTSCHLAND Transaktionsvolumen 2011 nach Nutzungsarten Hotel Transaktionsvolumen Deutschland * inkl. Shopping Center, Fachmärkte und Fachmarktzentren Quelle: CBRE Hotels.

15 HOTELTRANSAKTIONEN DIE GRÖSSTEN HOTELTRANSAKTIONEN IN DEUTSCHLAND 2011 Radisson Blu Steigenberger BBI Grand Spa Resort A-Rosa InterContinental Frankfurt am Main Berlin List / Sylt Frankfurt am Main # ZIMMER TRANSACTIONS PREIS ca (Gesamtportfolio) PREIS PRO ZIMMER ca VERTRAGSART Pachtvertrag Pachtvertrag Pachtvertrag Managementvertrag KÄUFER WenaasGruppen (Norwegen) Acron AG (Schweiz) Deutsche Immobilien Invest Toufic Aboukhater (Libanon) VERKÄUFER Objektgesellschaft Franklinstraße GmbH & Co. KG ECE Deutsche Immobilien AG MSREF Quelle: CBRE Hotels Research 15

16 AKTEURE UND IHRE ANFORDERUNGSPROFILE Deutsche Investoren: Hauptsächlich Institutionen & Fonds z.b. Deka, Union Investment, Commerz Real, LB Immo Invest Core Investments (niedrige Renditen bei kontrolliertem Risiko) Langfristige Pachtverträge mit renommierten Hotelketten Business Segment in Stadtmärkten Internationale Investoren: Fonds, Private Equity, REITs etc z.b. Blackstone, MSREF, Invesco, ADIA Core+ / Value Added / Opportunistic (hohe Renditeerwartung und Risikotoleranz) Management-Verträge /Upside-Potential/ Möglichkeit zum Re-Branding Fokus ebenfalls auf Stadthotellerie und bekannte Marken (Hilton, Sheraton etc.) Generell hoher Asset Management Bedarf daher große Hotelkompetenz

17 AUSBLICK HOTELMARKT DEUTSCHLAND

18 NEUE / GEPLANTE HOTELS In deutschen Großstädten sind derzeit über 350 neue Hotels in der Pipeline (im Bau & in Planung) In Berlin sind derzeit über Zimmer im Bau Jumeirah Frankfurt 218 Zimmer Eröffnet im August 2011 Entwickler: Bouwfonds MAB Development Frankfurt Hyatt Regency 303 Zimmer Eröffnet im Dezember 2010 Investor: Hafenspitze GmbH & Co. KG Düsseldorf Hilton & Hilton Garden Inn 264 & 336 Zimmer Eröffnet im Frühjar 2012 Entwickler: IVG Immobilien und Fraport AG Frankfurt Düsseldorf hat derzeit wenige Hotels im Bau bzw. in Planung In Frankfurt kommen allein in 2012 knapp Hotelzimmer zusätzlich auf den Markt In München sind derzeit keine neuen Hotels im Bau Waldorf Astoria 232 Zimmer Eröffnet Frühjahr 2013 Investor: Swan Ltd Berlin Sofitel an der Oper 150 Zimmer Eröffnet Herbst 2014 Investor: Cells Bauwelt GmbH Frankfurt Scandic Emporio 325 Zimmer Eröffnet im Frühjahr 2012 Investor: Union Investment Hamburg Quelle: CBRE Hotels Research 18

19 HOTELPROJEKTENTWICKLUNGEN 2011: ca. 350 neue Projekte/ neue Hotels in Deutschland Trend zur Markenhotellerie: Verdrängungswettbewerb mit Privathoteliers, überlegenes Design und technische Ausstattung, jetzt auch in kleineren Städten ab Einwohnern HOTEL FERTIGSTELLUNGSPIPELINE ( ) TOP 5 DEUTSCHLAND 7,000 6,000 5,000 Anzahl Zimmer 4,000 3,000 2,000 1,000 0 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Zimmer im Bau Zimmer in Planung Quelle: CBRE Hotels Research 19

20 TRENDS Apartment-Hotels Internationale Ketten drängen auf den Markt z.b. Ascott (Citadines), Residence Inn by Marriott, Adagio (Accor / Pierre & Vacances), Toga Hospitality (Adina) Niedrigere Herstellungskosten in öffentlichen Bereichen Niedrigere Personalkosten Residence Inn by Marriott, München Auch deutsche Player sind aktiv (Z.B. Derag Hotel & Living, H Otello) Budget Hotels Weitere Eröffnungen in 2011 geplant z.b. Motel One (11 neue Häuser in 2011), ibis (Accor), B&B, Holiday Inn Express Sehr beliebt bei Geschäftsreisenden und Touristen Effizienter Betrieb / Hohe Profitabilität Motel One expandiert erstmalig im nicht-deutschsprachigen Raum (Edinburgh) Ibis München City West, München

21 TRENDS Nischenanbieter Kleine, design-orientierte Ketten Louis & Cortiina Hotels, München, The Weinmeister und Amano, Berlin, Roomers, Frankfurt, Fleming s Hotels, 25hours Hotels Louis, München Alternative zum klassischen Ketten-Hotel Moderne Mitteklasse-Hotels teilweise mit moderaten Raten, starkem Fokus auf Design und F&B-Angebot Kontrollierte Expansion kleiner, lokaler Hotelgruppen zu erwarten Auch Ketten setzen vermehrt auf individuellere Brands (Starwood: aloft, Hyatt: Andaz, IHG: Indigo) Designbeispiel: aloft Hotels

22 AUSBLICK WIE SEHEN WIR DIE NAHE ZUKUNFT? Hotel-Investmentmarkt Core Objekte weiterhin verkäuflich und finanzierbar B und C Lagen zunehmend schwierig Eigenkapital-starke Investoren auf Käuferseite aktiv Hotel-Betriebsergebnisse Erfreuliche Betriebsergebnisse 1. HJ Ergebnisse wurden bestätigt Wirtschaftliche Entwicklung fraglich (abweichende Expertenmeinungen) Stadthotellerie eng mit Konjunktur verknüpft Ferienhotellerie profitiert von stabilem Konsum Expansionspläne von Betreibern und Investoren Trends Pachtverträge dominierend Internationale Betreiber setzen auf Europa als größten Tourismusmarkt München und Hamburg sehr gefragte Städte für Expansion Deutsche Betreiber treiben Expansion ins europäische Ausland voran München mit Projekten hauptsächlich in Randlagen; Berlin boomt weiter Neue Brands im Lifestyle-Bereich: aloft, 25hours, me and all, indigo, W Budget Marken weiter im Vormarsch Nischen erfolgreich von unabhängigen Hotels bedient (z.b. Louis München, The Weinmeister Berlin, The George Hamburg, Roomers Frankfurt) 22

23 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT 23