Marktbericht Deutschland 2010

Transkript

1 arktbericht eutschland 21 In ooperation mit

2 Inhalt Politisches und wirtschaftliches Umfeld EITE 4 üromarkt EITE 6 Einzelhandelsmarkt EITE 8 Hotelmarkt EITE 1 ogistikmarkt EITE 12 Wohnungsmarkt EITE 14 Investmentmarkt EITE 16

3 ieser arktbericht ist von den Experten des ereiches Real Estate Appraisal & Con sul ting (RAC) der Eurohypo AG unter itwirkung der lokal agierenden operativen Einheiten erstellt worden. ie asis des erichtes bilden zentral ausgewertete aten aus Wertgutachten und öffentlich zugänglichen Informa tionen. as Team RAC Research hat hierbei federführend die Aussagen dieser Quellen zusammengeführt, ausgewertet und die Ergebnisse der Analyse im arktbericht dargestellt. en Geschäftsbereichen und dem ereich Risiko ma nagement der Eurohypo AG bietet er Unterstützung bei reditent schei dungen und geschäftsstrategischen Überlegungen. em eser gibt er einen generellen Überblick über die ituation der üro-, Einzelhandels-, Hotel-, ogistik-, Invest ment- und Wohnungs märkte in eutschland. er okus liegt auf den acht deutschen tandorten: erlin (), üsseldorf (), rankfurt (), Hamburg (), öln (), eipzig (), ünchen () und tuttgart (). 3

4 Politisches und wirtschaftliches Umfeld 4 eutschland findet besser aus der rise als der übrige Euroraum ie deutsche Wirtschaft durchlief die tiefste Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg. 29 sank die Wirtschaftsleistung um beachtliche 4,7. Nach einem verhaltenen Winter halbjahr 29/ 21 hat die konjunkturelle Erholung nun aber ahrt aufgenommen. eit eginn des rühjahrs setzen sich die von der Weltwirtschaft ausgehenden positiven Impulse zunehmend durch. ie Exporte haben im laufenden Jahr dank der lebhaften globalen Nachfrage spürbar zum Wirtschaftswachstum beigetragen. Insgesamt sollte die deutsche Wirtschaft im Jahresdurchschnitt 21 um 3,3 wachsen. ies wäre deutlich mehr als im langjährigen urchschnitt. amit findet eutschland besser aus der rise als der übrige Euroraum, der aufgrund der strukturellen Probleme in vielen ändern wohl bis Ende 211 unterdurchschnittlich wachsen wird. ie relative tärke eutschlands ist nicht zuletzt durch die teigerung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit in den letzten Jah ren bedingt. Im Gegensatz zu vielen anderen ändern gab es in eutschland ferner keinen oom des Eigenheimmarktes und der private ektor ist nicht übermäßig verschuldet. Gleichwohl wird es auch in eutschland noch einige Zeit dauern, bis der durch die rise verursachte Produktionseinbruch wettgemacht ist. eutscher Arbeitsmarkt überraschend stabil er deutsche Arbeitsmarkt entwickelt sich der Wirtschaftskrise zum Trotz überra schend stabil. ie Arbeitslosenquote lag im Juni bereits wieder bei 7,7. ies ist an gesichts der chärfe des vorangegangenen wirtschaftlichen Einbruchs bemerkenswert. ie gestiegene lexibilität des deutschen Arbeitsmarktes und insbesondere die gesunde finanzielle Ausgangslage der Unternehmen waren hierfür die Voraussetzung. o waren die Unternehmen in der age, das Arbeitsvolumen zu reduzieren, ohne die Zahl der eschäf tigten deutlich zu senken, indem sie Guthaben auf den Arbeitszeitkonten abbauten, die re guläre Wochenarbeitszeit senkten und vielfach urzarbeit einführten. er positive Trend am Arbeitsmarkt dürfte sich zunächst noch fortsetzen. o geben die Unternehmen in der Ifo-onjunkturumfrage mittlerweile mehrheitlich an, wieder verstärkt einstellen zu wollen. In den kommenden onaten sollte die Zahl der Arbeitslosen somit weiter fallen. ennoch sind auch Rückschläge nicht auszuschließen, da trotz des positiven Wachstumsausblicks die apazitäten der deutschen Unternehmen noch lange unterausgelastet bleiben. Privater onsum weiterhin schwach Trotz eines robusten Arbeitsmarktes entwickeln sich die onsumausgaben der privaten Haushalte weiterhin schwach. Gründe sind nicht zuletzt eine gedämpfte ohnentwicklung und ein leichter Anstieg der parquote. ieser ist allerdings zum Teil auf den chulden dienst für die im vergangenen Jahr infolge der Abwrackprämie per redit gekauften Pkw zurückzuführen. er private onsum wird im laufenden Jahr real betrachtet wohl eher zurückgehen. ür die Zeit nach 21 erwachsen belastende omente aus den angekün digten parmaßnahmen der Regierung, so dass auch weiterhin mit keinem starken Zu wachs beim privaten onsum zu rechnen ist. Um die mittelfristigen Haushaltsziele gemäß den nationalen und internationalen Verschuldungsregeln zu erreichen, sind erhebliche zusätzliche onsolidierungsanstrengungen seitens der öffentlichen Hand geplant. Rahmenbedingungen der deutschen Immobilienmärkte hellen sich auf Im zweiten Quartal 21 hat nicht zuletzt die Ausweitung der taatsschuldenkrise in den peripheren europäischen Euro-ändern Wachstumssorgen in den großen Volkswirtschaf ten genährt. Auch die Verunsicherung an den inanzmärkten ist noch nicht gewichen. ennoch scheint die wirtschaftliche Erholung in eutschland vergleichsweise robust. ie Rahmenbedingungen für die Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte verbessern sich. it zeitlichem Verzug sollte sich die gesamtwirtschaftliche Erholung positiv an den Immobilienmärkten niederschlagen. Allerdings müssen die von der Rezession verursach ten Verwerfungen zunächst bereinigt werden, bevor sich auch jenseits der pitzensegmen te ein nachhaltiger Aufschwung an den deutschen Immobilienmärkten einstellen kann.

5 IP Jährliches Wachstum (real) Arbeitslosenquote Quelle: atastream Quelle: atastream Ifo-Geschäftsklima Inflation Index Jul 1 Jul 9 Jul 8 Jul 7 Jul 6 Q2 1 Q2 9 Q2 8 Q2 7 Q2 6 Q2 5 Jul Quellen: atastream, Ifo Quelle: atastream A X Prognosen Jul 1 Jul 8 Jul 6 Jul 2 Jul 1 Jul 8-1 Jul 6 8 Jul 4 Jul 2 85 Jul Index 9. Jährliche Änderung IP -4,7 3,3 2, Privater onsum -,1 -,5 1,1 Inflation,4,9 1,4 8,2 7,7 7,3 Absolut 3. Arbeitslosenquote Quelle: atastream Jul 1 Jul 8 Jul 6 Jul 4 Jul 2 2. Quelle: Commerzbank

6 üromarkt 6 Abschwung an deutschen Während die Wirtschaft bereits zur Jahresmitte 29 den Weg aus der Rezession fand, üromärkten verliert befindet sich der deutsche üromarkt, der der onjunkturentwicklung mit mindestens allmählich an Tempo einem halben Jahr Zeitverzug folgt, noch im Abschwung. Allerdings hat sich das Tempo verlangsamt, so dass der Tiefpunkt im aktuellen Zyklus voraussichtlich noch in diesem Jahr durchschritten sein wird. Größenordnung des Umsatzeinbruchs vergleichbar mit New-Economy-rise Insbesondere wegen der guten onjunkturerholung, die nach einer kurzen Abküh lung zum Jahreswechsel 29/ 21 wieder an ahrt gewann, sowie der tabilität des Arbeits marktes, der aufgrund seiner lexibilität ohne die befürchteten Einschnitte aus der rise hervorgegangen ist, stellte sich bereits zum Jahresende 29 eine leichte Nachfrage belebung ein. iese konnte allerdings auch nur etwas den starken Einbruch des Jahresflächen u msatzes von rd. 25 abmildern, der sich aufsummiert über die acht bedeutendsten deutschen üromarktzentren gegenüber dem Vorjahr ergab. Trotz der chwere der Rezession fiel dieser Rückgang nicht stärker aus als nach dem Platzen der New-Economy-lase 21 / 22. oderates Umsatzplus im Im 1. Halbjahr 21 zog die Nachfrage weiter leicht an. Gegenüber der vergleichbaren 1. Hj. 21 lässt auf Anstieg Vorjahresperiode ist ein Umsatzplus von 6 über die acht größten ürozentren zu ver für das Gesamtjahr hoffen zeichnen, das sich bis zum Jahresende noch etwas erhöhen sollte. iese positive Entwick lung ist allerdings vor dem Hintergrund des Ausgangsniveaus zu relativeren. Gleichzeitig sind zwei Großvermietungen in üsseldorf (Vodafone) und rankfurt (EZ) enthalten, die aus statistischen Gründen und weniger wegen ihrer arktwirksamkeit der Rechenperiode zugerechnet werden. Andernorts prägen weiterhin kleinteilige, durch Vertragsverlän gerungen und lächenoptimierungen motivierte Vermietungen, die oft mit lächenfrei setzungen einhergehen, das Umsatzgeschehen. cheitelpunkt bei Neben der chwäche bei der lächenabsorption belasten fertiggestellte Neubauflächen, eerstandsentwicklung mit deren au vor Einsetzen der rise begonnen wurde, den Vermietungsmarkt. is noch für 21 erwartet zur Jahresmitte 21 sind die eerstände weiter angestiegen, das Tempo nimmt aber allmählich ab. it dem Abebben der auaktivitäten noch in diesem Jahr wird auch der Höhepunkt bei der eerstandsrate überschritten sein, die aufgrund höherer arktdis ziplin während der letzten oomphase unter dem Niveau der letzten rise zum tillstand kommen wird. Gleichzeitig wird 211 das ertigstellungsvolumen vielerorts sinken. ietkorrekturen nähern sich dem Ende ei den ieten zeichnet sich nach deutlichen Rückgängen in 29 allmählich ein Auslau fen der arktkorrekturen ab. Während die pitzenmieten, gestützt durch die Gewährung umfangreicher Incentives, bereits jetzt den oden erreicht haben, ist auf breiter ront noch mit rückläufigen ietpreisen zu rechnen. Trotz Wirtschaftswachstum Auch wenn die deutschen üromarktzentren die rise bislang besser überstanden haben nur geringe Impulse am als noch im letzten Jahr vermutet und die Talsohle im Jahresverlauf 21 voraussichtlich Immobilienmarkt zu erwarten erreicht wird, werden die meisten unter ihnen auch noch in den nächsten zwölf onaten mehr oder weniger stark Charakteristika eines ietermarktes mit moderatem Neugeschäft, hoher lächenverfügbarkeit, Einsatz von Incentives und längeren Verhandlungszeiträumen bis zum Abschluss eines ietvertrages aufweisen. Trotz der ynamik des Wirtschafts wachstums ist vor dem Hintergrund der erlittenen Einbrüche und der noch bestehenden Unsicherheiten vorerst noch kein starker Aufschwung am üromarkt zu erwarten.

7 7 üromarktsituation und 12-onats-Trend Vermietermarkt tuttgart eipzig öln Hamburg rankfurt üsseldorf erlin ünchen ietermarkt 12-onats-Trend Quelle: Eurohypo RAC Research pitzenmieten Umsatz / eerstandsquote / m² HJ. Tsd. m² Umsatz; aggregiert (l) eerstandsquote; gewichtet (r) Hj. 21 Quellen: Eurohypo RAC Research, akler Quellen: Eurohypo RAC Research, akler arktkennziffern 1. Hj. 21 lächenbestand io. m² 16,8 8,8 11,8 14,3 7,6 3,8 19,6 8,2 lächenumsatz Tsd. m² eerstand Tsd. m² eerstandsquote 9,2 12,6 13,7 9,3 9,1 14,6 9,8 6,3 ertigstellungen 2. Hj Tsd. m² Tsd. m² / m² 2, 22,5 33, 22,5 21,6 11, 28,5 18,5 pitzenmiete Quellen: Eurohypo RAC Research, akler

8 Einzelhandelsmarkt 8 Einzelhandelsumsatz bleibt stabil 29 war für den deutschen Einzelhandel aufgrund der schlechten konjunkturellen age und der damit verbundenen aufzurückhaltung ein vergleichsweise schwieriges Jahr. er lange und kalte Winter hat in den Anfangsmonaten dieses Jahres zusätzlich dazu beige tragen, dass die auflust der onsumenten nach wie vor mäßig war. ie sehr moderate ohnentwicklung deckt sich mit dem ild eines stagnierenden onsumklimas, was die eingeschränkte onsumfreudigkeit widerspiegelt. Auch der rang zum paren wirkt be lastend. ennoch steht der deutsche Einzelhandel im internationalen ontext vergleichs weise gut da. o ist der deutsche onsument im urchschnitt finanziell solide aufgestellt und nicht übermäßig verschuldet. ie nach wie vor sehr geringe Inflation sowie ein relativ stabiler Arbeitsmarkt stellen außerdem eine wesentliche tütze der aufkraft dar. o hat in den letzten onaten der Einzelhandelsumsatz wieder leicht angezogen. it einer sich weiter erholenden Wirtschaft ist kurzfristig zumindest kein weiterer Einbruch zu erwar ten, aber auch kein großer prung nach oben. nappes Angebot Trotz rise ist vor allem an den Top-tandorten der Innenstädte das Angebot an Einzel handelsflächen 29 weiter knapp. ie einzige Ausnahme unter eutschlands Großstädten bildet erlin, wo auch in den A-agen längere eerstandszeiten zu verzeichnen sind. ies liegt daran, dass hier vor allem im vergangenen Jahr einige größere Einzelhandelsprojekte auf den arkt gekommen sind, während in den anderen großen tädten kaum Projekte realisiert wurden und das Angebot überwiegend konstant geblieben ist. er Trend hin zu innerstädtischen hoppingcentern ist nach wie vor ungebrochen. o legte das Angebot an hoppingcenterflächen 29 überdurchschnittlich zu und auch weiterhin sind relativ viele Projekte in der Pipeline. 1a-agen weiter begehrt, Ungeachtet der immer noch angespannten wirtschaftlichen ituation ist die Nachfrage ilialisten gehen allerdings nach Handelsflächen in 1a-agen unverändert hoch. Vor allem national und internatio selektiver vor nal erfolgreiche ilialisten, hierunter insbesondere Textilunternehmen, verfolgen trotz der erschwerten arktbedingungen ihre Expansionsziele konsequent weiter. Allerdings gehen sie dabei selektiver und vorsichtiger vor als noch vor der rise. Auch im Großflä chensegment ab 1. m² eröffnete sich im letzten Jahr vor allem für»arktneulinge«die öglichkeit, auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt uß zu fassen. o hatten sie durch die Insolvenz einiger Handelsketten, insbesondere Warenhäuser, die Chance, dadurch freigewordene lächen relativ günstig zu übernehmen. Abseits der 1a-agen sieht die ituation dagegen anders aus. o sind Wiedervermietungen und der Abbau von vorhan denen eerständen schwer zu realisieren, da nach wie vor kaum ompromisse bei der tandortwahl eingegangen werden. pitzenmieten bleiben konstant Aufgrund des knappen lächenangebots und der anhaltenden Nachfrage nach Top-agen, sind die pitzenmieten in eutschlands Großstädten im Vergleich zum Vorjahr über wiegend konstant geblieben. In üsseldorf hat sich die pitzenmiete sogar leicht erhöht. Während die urchschnittsmieten, parallel zu den pitzenmieten, konstant blieben oder sogar leicht stiegen, stehen die ietpreise außerhalb dieser hoch frequentierten tand orte unter ruck. A-agen ohne orge, ie Nachfrage nach A-agen wird auch 21 trotz zum Teil geringerem Expansionstempo Nebenlagen kämpfen mit und längeren ietvertragsverhandlungen relativ hoch bleiben und auch die pitzenmieten sinkenden ieten sollten sich stabil zeigen oder sogar leicht ansteigen. ängere Vermarktungsphasen und sinkende ieten hingegen spiegeln das ild in den Nebenlagen wider.

9 Einzelhandelsumsatz Real Index Index onsumklima 1 1 Quelle: atastream Quellen: atastream, Gf Einzelhandels-/ hoppingcenterflächen pitzenmieten Index / m² Jul 1 Jul 9 Jul 8 Jul 7 Jul 6 Jul 5 Jul 4 Jul 2 ai 1 ai 9 ai 8 ai 7 ai 6 ai 5-5 ai 4 94 ai 3 ai 2 96 Jul Einzelhandel hoppingcenter 29 Quellen: Eurohypo RAC Research, EHI, HE 21 Quellen: Eurohypo RAC Research, akler arktkennziffern ,3 119,9 114,4 16,6 19,2 83,8 136, 112,2 Umsatzkennziffer 12, 144,9 125, 121,6 136,2 95,4 151,5 138, Zentralitätskennziffer 114,2 12,9 19,3 114,1 124,7 113,8 111,4 123, Einwohner (29) Tsd. aufkraftkennziffer pitzenmiete / m² Quellen: Eurohypo RAC Research, Gf, akler

10 Hotelmarkt 1 Wieder steigende Übernachtungszahlen ie deutsche Hotellerie verbuchte in den vergangenen Jahren stetig steigende Übernach tungszahlen. ieser Trend stoppte im vergangenen Jahr, die Zahl der Ü bernachtungen stagnierte (-,2 ). abei blieben die ausländischen Gäste aufgrund der globalen Wirt schaftskrise fern, was durch einen leichten Anstieg der Zahl inländischer Gäste nicht wettgemacht werden konnte. aut tatistischem undesamt erholte sich die Nachfrage im Jahresvergleich bereits im letzten Quartal 29 wieder. ieser Trend setzte sich auch in den ersten vier onaten dieses Jahres fort. o stieg die Zahl der Übernachtun gen, ebenfalls im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, um etwa 2,5 und auch die Zahl ausländischer Übernachtungen stieg signifikant an (7,1 ). ieser Trend dürfte sich vor dem Hintergrund einer sich erholenden globalen Wirtschaft im weiteren Jahresverlauf fortsetzen. Eine weitere Entlastung der Hotellerie ergibt sich durch die vom Gesetzgeber veranlasste ehrwertsteuersenkung zum 1. Januar 21. Entwicklung fällt in einzelnen tädten unterschiedlich aus ie Entwicklung in den einzelnen tädten fällt sehr unterschiedlich aus. Während die stark geschäftsreiseorientierten ärkte im letzten Jahr hohe Verluste bei den Übernach tungszahlen hinnehmen mussten, wiesen die touristischen Hochburgen erlin, Hamburg und ünchen auch 29 noch positive Wachstumsraten auf. er Grund hierfür liegt offensichtlich in dem ungebrochenen Trend zu tädtekurzreisen. Allerdings scheint mit dem Anziehen der Wirtschaft auch die Geschäftsreisetätigkeit seit Anfang des Jahres wie der zuzulegen, was vor allem in den ärkten rankfurt und üsseldorf zu beobachten ist. Zimmerauslastung nimmt zu Aufgrund der schlechten Rahmenbedingungen ist die durchschnittliche Zimmerauslas tung über alle arktsegmente und Hotelkategorien hinweg bis Ende letzten Jahres auf 6,2 gesunken, was einem inus von 4,3 im Vergleich zum Vorjahr entspricht. azu trug auch das um 1,3 gestiegene ettenangebot bei. Und es befindet sich immer noch eine sehr hohe Anzahl an Hotelprojekten, vor allem in erlin, in der Pipeline, was zusätzlichen Wettbewerbsdruck nach sich ziehen dürfte. Unabhängig davon scheinen sich laut TR Global mit wiederkehrender Nachfrage in den Anfangsmonaten 21 auch die Auslastungszahlen zu erholen. o stieg im Juni 21 die Zimmerauslastung um 12,7 gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert an. Zimmererträge steigen iese positive Entwicklung kann auch beim durchschnittlichen Zimmerpreis (ARR Average Room Rate) sowie beim durchschnittlichen Zimmerertrag (RevPAR Revenue per Available Room) seit Jahresanfang beobachtet werden. o stieg im Juni die ARR um 15,9 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreswert, der RevPAR sogar um 3,6, so stark wie in keinem anderen europäischen and. 29 hingegen sah das ild noch an ders aus. it dem Rückgang der Auslastung ging auch der durchschnittliche Zimmerpreis zurück. Anders ausgedrückt bedeutet das, dass trotz sinkender Preise keine zusätzliche Nachfrage generiert werden konnte. olglich war auch der durchschnittliche Zimmer ertrag 29 rückläufig. Vor allem lughafenhotels, Hotels der hochpreisigen ategorie sowie die Hotellerie in größeren tädten waren davon betroffen. Entsprechend sind die jüngst zu verzeichnenden hohen Wachstumsraten aufgrund des asiseffekts zu relativie ren, da gerade vor einem Jahr der absolute Tiefpunkt im Hotelmarkt erreicht wurde. Positive Entwicklung setzt sich fort Im weiteren Jahresverlauf sollten sich sowohl die Übernachtungszahlen als auch die Aus lastungs- und Ertragszahlen vor dem Hintergrund der anhaltenden konjunktu rellen Erholung und damit auch der Rückkehr von Geschäftsreisenden weiter positiv entwickeln. edingt durch das turnusmäßig starke essejahr, kann man vor allem in üsseldorf und rankfurt mit einer dynamischen zweiten Jahreshälfte rechnen. abei werden udget hotels auch weiterhin von dem bestehenden ostenbewusstsein der Unternehmen als auch der Privatreisenden besonders deutlich profitieren.

11 Übernachtungen Jährliche Änderung Zimmer auslastung Jährliche Änderung Jan. Apr Quellen: Eurohypo RAC Research, tatistische Ämter Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA ARR RevPAR Jährliche Änderung Jährliche Änderung Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA 29 Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA arktkennziffern Tsd Tsd Tsd Tsd Anzahl ettenauslastung 49,6 4, 42,8 53,2 44,1 42,8 51,2 41,4 Zimmerauslastung 56, 29 Übernachtungen davon ausländische Gäste Gäste davon ausländische Gäste etriebe 67,8 57,1 58,3 7,4 61, 6,7 65,4 ARR RevPAR , 11,3 12,8 7,6 1,6 2,9 12,2,3 16,4 16,8 12,4 5,5-4,7 -,7 19,3,5 Jan. Apr. 21 Übernachtungen davon ausländische Gäste Änderung zum Vorjahreszeitraum Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA, tatistische Ämter 11

12 ogistikmarkt 12 onjunkturelle Erholung unterwegs Gestützt durch die staatlichen onjunkturprogramme, einen vergleichsweise stabilen onsum wie auch einen mittlerweile wieder spürbar anziehenden Export haben sich die Rahmenbedingungen für den ogistiksektor in den vergangenen zwölf onaten spür bar gebessert. ies spiegelt sich in dem ogistik-indikator der V (undesvereinigung ogistik) wider, welcher in den letzten Quartalen deutlich gestiegen ist und nahezu das Vorkrisenniveau erreicht hat. Im- und Export haben immerhin mehr als 5 des Ein bruches seit eginn der rise wieder aufgeholt. er rachtumschlag auf den deutschen lughäfen hat das Vorkrisenniveau sogar bereits wieder erreicht. avon ist der Container umschlag auf dem Hamburger Hafen zwar noch deutlich entfernt, doch ist auch hier der Trend jüngst wieder positiv. lächennachfrage belebt sich chneller als erwartet scheint sich in diesem Umfeld auch der agerflächenmarkt zu er holen. Nachdem der Vermietungsumsatz an ogistikflächen 29 das zweite Jahr in olge rückläufig war und auch der tart in das neue Jahr noch verhalten ausfiel, weist der Umsatz an agerflächen im weiteren Verlauf des ersten Halbjahres auf eine deutliche elebung hin. Getragen wird dieses Ergebnis insbesondere von einem Zuwachs in den allungsräumen, während die Zurückhaltung der Eigennutzer in der läche dort nur zu einem geringen Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum führte. Im okus der Nachfrage stehen unverändert moderne und großflächige Objekte ab 5. m², während kleinteilige und ältere Objekte das Nachsehen haben. ienstleister erweisen sich dabei derzeit als die stärkste Nach f ragegruppe, gefolgt vom Handel. eerstand insbesondere bei zweitklassigen Immobilien er eerstand hat sich in den vergangenen zwölf onaten tendenziell erhöht, auch wenn die jüngste Vermietungstätigkeit mit mehreren Großabschlüssen mittlerweile auf eine tabilisierung hindeutet. Unter der Notwendigkeit, die Effizienz zu erhöhen, wurden kostengünstigere Alternativen angestrebt und oft auch lächen aufgegeben.. h., die verfügbaren lächen speisen sich überwiegend aus zweitklassigen, leergezogenen und wenig effizienten Objekten, während moderne, größere lächen für den Erstbezug auf grund der restriktiven Entwicklungstätigkeit weiterhin nur begrenzt verfügbar sind und wohl auch bleiben werden. ieten durchlaufen die rise ohne orrekturen ie ieten haben die rise, wie von uns erwartet, ohne wesentliche orrekturen durch laufen und weisen für moderne Objekte in etablierten agen ein unverändertes Niveau auf. tützend wirkte die in den vergangenen Jahren geringe spekulative autätigkeit und das damit vergleichsweise überschaubare Angebot an modernen lächen. as iet niveau für zweitklassige, ältere Objekte bleibt unter ruck, einhergehend mit längeren Vermarktungsdauern. Neubautätigkeit Obwohl wieder positive ignale zu vernehmen sind, bleibt die Projektentwicklung weiter noch verhalten hin restriktiv und konzentriert sich auf Objekte mit gesicherter Nutzungsperspektive, d. h. auf Objekte für Eigennutzer oder mit ausreichender Vorvermietung. as inanzmarkt umfeld stellt hierbei weiterhin eine restriktive omponente dar, hat sich im Vergleich zum vergangenen Jahr allerdings wieder merklich entspannt. Entsprechend wird mit einer wieder moderat anziehenden Projektentwicklungstätigkeit gerechnet. Positiver Trend setzt sich fort avon ausgehend, dass die Wirtschaft auf dem Wachstumspfad bleibt, dürfte sich der ogistikmarkt weiter beleben, was zu einer Vermietungsleistung über Vorjahresniveau führen sollte. ietsteigerungen in dem sehr wettbewerbsintensiven Umfeld werden je doch lediglich in Einzelfällen anzutreffen sein und dann eher moderat ausfallen.

13 Vermietungsumsatz 13 pitzenmieten io. m² /m² Außerhalb der ernräume 8 9 ernräume (ig 5) Quellen: Eurohypo RAC Research, Jones ang aalle Quellen: Eurohypo RAC Research, akler Vermietungsumsatz Export + Import 17 Nach Regionen rd Quellen: Eurohypo RAC Research, Jones ang aalle Q1 1 Q1 9 Q1 8 Q1 7 Q1 6 Q1 5 Q1 4 Q1 3 rankfurt Q1 2 erlin üsseldorf Hamburg ünchen Q1 1 3 Quelle: atastream arktkennziffern 29 Tsd. m² 246,8 178, 275,7 373,5 222,1 / m² 4,6 5,3 5,95 5,7 5, 5,25 6,4 5,25 lächenbestand (28) io. m² 2,5 1,1 2,9 3,2 1,4 Vermietungsumsatz pitzenmiete Quellen: Eurohypo RAC Research, Jones ang aalle, akler

14 Wohnungsmarkt 14 Wohnungsmarkt eine Zeichen von rise sind auf dem deutschen Wohnungsmarkt wahrzunehmen. Im weiterhin solide Gegensatz zu vielen anderen europäischen Wohnungsmärkten präsentiert sich der deut sche Wohnungsmarkt auch ohne jegliche staatliche tützungsmaßnahme stabil. Vielmehr mehren sich, nach einer Phase erhöhter Vorsicht im Zuge des ehman-zusammenbruchs, die positiven Zeichen. as eigengenutzte Immobil hat sich im Verlauf der rise als eine alternative und quasi risikolose Anlageklasse präsentiert und, begleitet von aufkeimenden Inflationssorgen, sehr niedrigen Zinsen und der chwäche vieler anderer Assetklassen, sogar etwas an Attraktivität gewonnen. trukturelle Einflüsse prägend ür die Entwicklung des Wohnungsmarktes bleiben die strukturellen Rahmenbedingungen gegenüber den konjunkturellen maßgebend. er seit 23 bestehende Trend einer rück läufigen evölkerung setzte sich fort, ebenso die igration von Ost nach West und hin zu den wirtschaftlich attraktiven ernzentren. Großstädte unverändert im okus as spiegelt sich in der Entwicklung der Wohnungsmärkte und ihrer Teilsegmente wider. Wie erwartet profitieren die tädte und die wirtschaftsstarken Regionen von deren An ziehungskraft. ort ist trotz des gesamtwirtschaftlich noch unsicheren Umfeldes ein ten denziell leichter Anstieg der ieten zu verzeichnen gewesen. ei Neubauwohnungen im Erstbezug und hochwertigen Objekten in attraktiven agen steht dort weiterhin eine gute Nachfrage einem begrenzten Angebot gegenüber, was diesen egmenten die deutlichsten ietsteigerungen bescherte. Insgesamt bleibt der Anstieg allerdings weiterhin gering und nahe an der Inflation. Gleiches gilt für die Preisentwicklung bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen, deren Preisniveau sich 29 im Querschnitt abermals nur geringfügig bewegte, lokal aber durch aus auch teigerungen aufweisen konnte. eicht erhöhte Transaktions Gegen die Erwartungen zeigte auch die Transaktionstätigkeit in den größten deutschen tätigkeit in 29 tädten für 29 ein eher positives ild. In der überwiegenden Zahl der tädte wurden mehr Wohnungen gehandelt als im Vorjahr. ie achanlage zur Eigennutzung hat in einem unsicheren makroökonomischen Umfeld an Attraktivität gewonnen. Hilfreich in diesem Zusammenhang war sicherlich auch die vergleichweise positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. Auf der anderen eite sind die Erwartungen an Einkommenssteigerungen derzeit sehr begrenzt. Vielmehr werden sich die parpakete der undesregierung in den Geldbeuteln der Verbraucher negativ bemerkbar machen und das udget tendenziell einschränken. ies dürfte der weiteren iet- und Preisentwicklung zumindest außer halb der wirtschaftlichen ernzentren weiter bremsend entgegenstehen. Nebenkosten bleiben ein Thema Wohnnebenkosten bleiben ein Thema und werden erst recht nach dem ausgesprochen kalten Winter mit der kommenden Nebenkostenabrechnung und wieder gestiegenen Energiekosten wohl noch verstärkt diskutiert werden. ies begründet auch das steigende Interesse an energetisch hochwertigen Neubauten. autätigkeit erstmals seit Jahren mit leichtem Plus as insgesamt wieder für Wohneigentum etwas freundlichere Umfeld zeigt sich auch in der Zahl der augenehmigungen und der aufinanzierungen. eide durchbrachen in 29 den langjährigen negativen Trend, wobei das geringe Plus gegenüber dem Vorjahr eher für eine tabilisierung spricht als für eine wirkliche Trendwende. tabiler Ausblick er Ausblick für den deutschen Wohnungsmarkt bleibt trotz der weiterhin bestehenden wirtschaftlichen Risiken solide. ie strukturellen Rahmenbedingungen werden die aktuel len Trends mittel- bis langfristig wohl weiter verstärken. Wir gehen daher davon aus, dass in den wirtschaftlichen ernzentren die Nachfrage nach Wohnraum zunehmen wird und das adäquate Angebot iet- bzw. Preissteigerungen erfahren wird. In der läche aller dings ist tendenziell von weiterhin stabilen bis leicht nachgebenden Preisen auszugehen.

15 Hauspreise Jährliche Änderung augenehmigungen Wohnungsneubau Wohnungen in Tsd H Quellen: atastream, ulwien EH / ZH Quellen: Eurohypo RAC Research, tatistisches undesamt arktausblick 211 iel Rostock remen Hamburg chwerin Osnabrück Hannover erlin rankfurt/oder agdeburg Cottbus Potsdam Halle/aale resden eipzig Chemnitz Erfurt Essen ortmund üsseldorf Ruhrgebiet assel öln Aachen onn rankfurt/ain Wiesbaden ainz annheim Nürnberg aarbrücken arlsruhe Ulm tuttgart ünchen reiburg im reisgau Umland ünchen Preise für Wohnbauland Entwicklung der Immobilienpreise (RAC) < 5 / m² H 5 15 / m² EH / ZH > 15 / m² ETW Quellen: Eurohypo RAC Research, R steigend stagnierend fallend 9 15

16 Investmentmarkt 16 elebung am Investmentmarkt er deutsche Investmentmarkt ist im Zuge der inanzkrise und der ihr folgenden globalen Rezession dramatisch eingebrochen und erlebte in den Jahren 28/9 eine scharfe orrektur. ittlerweile ist eine elebung des deutschen Immobilieninvestmentmarktes festzustellen. In den ersten sechs onaten des Jahres wurden bundesweit rund 9 rd. in gewerbliche Immobilien investiert. In der Gunst der Investoren erfreuten sich Einzel handelsimmobilien größter eliebtheit, gefolgt von üroobjekten und ogistikimmobilien. esonders aktive Akteure auf dem deutschen Investmentmarkt waren insbesondere Im mobilien-ags, geschlossene onds sowie Versicherungen und Pensionskassen. Erfreulich ist darüber hinaus, dass auch wieder verstärkt ausländische Investoren auf der äufer seite zu finden waren. Nachdem diese in den Jahren 28/9 kaum mehr in eutschland aktiv waren, summierte sich ihr Anteil am Investmentumsatz in der ersten Jahreshälfte 21 auf rd. 42. erlin sticht positiv hervor Von den wichtigsten deutschen Investmentstandorten sticht insbesondere erlin mit ei nem überaus positiven Umsatzergebnis heraus, sowohl absolut betrachtet als auch im Ver gleich zum Vorjahreszeitraum (+ 228 ). rankfurt hingegen verzeichnete den schwächs ten Umsatzzugewinn in Jahresfrist, wenngleich aber auch hier mit 38 ein deutliches Umsatzplus zu uche schlägt. ie hohen Zugewinne relativieren sich allerdings vor dem Hintergrund, dass die Investmenttätigkeit vor einem Jahr aufgrund der inanzkrise ihren absoluten Tiefpunkt erreichte. Nachfrage reduziert sich auf Premium-egment Gesucht waren nahezu ausschließlich Immobilien in guter und bester age mit hoher auqualität und langfristiger Vermietung an ieter guter onität. Ökologische Aspekte gewinnen ebenso an Gewicht und finden sich zunehmend in der Investitionsstrategie der Anleger wieder. Insbesondere bei Investments in Neubauobjekte wird vermehrt Wert auf Zertifizierung gelegt. Polarisierung sorgt für Preisanstieg bei Top-Objekten er Wettbewerb im Top-egment führt aufgrund eines begrenzten Angebots bereits zu einem Aufwärtsdruck bei den Preisen. o sind beispielsweise die pitzenrenditen für Top-üroobjekte an den wichtigsten deutschen ürostandorten wieder leicht gesunken. ies ist allerdings nicht auf den Gesamtmarkt zu übertragen, vielmehr ist im pitzenseg ment aufgrund der weiterhin bestehenden starken Risikoaversion potenzieller Investoren eine abgekoppelte Entwicklung auszumachen. Objekte eingeschränkter Qualität können auch weiterhin kaum Nachfrage auf sich vereinen. ie Preise für das Gros des deutschen Investmentuniversums sollten sich auf niedrigem Niveau konsolidieren. Allmählich Entspannung bei reditvergabe ie öglichkeit der remdkapitalbeschaffung hat sich in den vergangenen onaten entspannt, was zu größeren Objektvolumina und Portfoliotransaktionen beigetragen hat. ennoch verfolgen finanzierende anken aufgrund der Verwerfungen an den inanzund apitalmärkten aber auch weiterhin eine vergleichsweise restriktive reditvergabe politik, nicht zuletzt aufgrund der eigenen Eigenkapitalanforderungen und -belastungen sowie ihrer eingeschränkten Refinanzierungsmöglichkeiten. Ausblick verhalten optimistisch er Aufschwung an den deutschen Investmentmärkten wird auch im weiteren Verlauf des Jahres anhalten. Nicht zuletzt die im europäischen Vergleich günstige Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung eutschlands wirkt hierbei positiv. Restriktiv wird sich auch weiterhin das geringe Angebot an Top-Objekten auswirken, wenngleich davon auszuge hen ist, dass Investoren ihren Investment-okus sukzessive ausweiten.

17 Investmentumsatz (,,,, ) rd. Investmentumsatz Jährliche Änderung HJ Quellen: Eurohypo RAC Research, NP Paribas Real Estate Quellen: Eurohypo RAC Research, NP Paribas Real Estate pitzenrenditen üro arkt wertänderungen 6,5 Rückblick 12 onate Ausblick 12 onate üro Einzelhandel -5 6, 5,5 5, ogistik 4,5 Wohnen (H) 4, Hj. 21 Quelle: Eurohypo RAC Research Quellen: Eurohypo RAC Research, akler arktkennziffern io ,2 27, ,9 51, 744 7,9 48, ,5 56, 52 6,3 78, , 58,4 32 5,25 4,9 7,5 5,3 4,6 7,25 5,25 4,6 7,25 5, 4,5 7,25 5,5 4,85 6,9 5,6 7,15 5, 4,5 7,25 6,1 4,85 7,4 io ,2 5,2 5,2 5, 5,5 5, 6,5 29 Umsatz Anteil Ausländer Anteil üro pitzenrendite üro Einzelhandel ogistik 1. Hj. 21 Umsatz pitzenrendite üro Quellen: Eurohypo RAC Research, akler 17

18 18 isclaimer iese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information. ie in diesem arktbericht ent haltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle einungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers / der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die einung der EUROHYPO AG dar. ie in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten einungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern.

19

20 tand: Oktober 21 chutzgebühr 5, Ansprechpartner EUROHYPO AG Christoph ettel Head of Real Estate Appraisal & Consulting Helfmann-Park Eschborn christoph.kettel@eurohypo.com Telefon +49 () Telefax +49 () ENTONE Real Estate Valuers Günter Wattig RIC Geschäftsführung Rotebühlplatz tuttgart guenter.wattig@kenstone.de Telefon +49 () obil +49 ()