I N F O F Ü R I M M O B I L I E N

Transkript

1 I N F O F Ü R I M M O B I L I E N S T I N G L - T O P A U D I T 6 ABS 2 UStG NEU UND VERMIETERWECHSEL Wien, November 2012 Ausgangslage: In einem Zinshaus bestehen Mietverträge mit Mietern, die das Mietobjekt nicht zu Wohnzwecken unternehmerisch nutzen, darin aber Tätigkeiten ausüben, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen (Banken, Kindergärten, Versicherungen, Ärzte, etc.). Der derzeitige Vermieter hat seinerzeit beim Mietvertrag vor dem von der Option zur Regelbesteuerung gemäß 6 Abs. 2 UStG alt zulässigerweise Gebrauch gemacht und verrechnet auch diesen Mietern vereinbarungsgemäß Miete und Betriebskosten jeweils zzgl. 20% USt. Diese Mieter haben zwar selbst keinen Vorsteuerabzug für die Mietzins- und Betriebskostenzahlungen, waren aber aufgrund des Mietvertrages und der vom Vermieter seinerzeit ausgeübten Option zur Regelbesteuerung verpflichtet, die Umsatzsteuer zu bezahlen. Durch das 1. Stabilitätsgesetz wurde dem 6 Abs. 2 UStG zwei Sätze angefügt, deren Auswirkungen im Zusammenhang mit der Übergangsregelung des 28 Abs. 38 UStG neu für beträchtliche Diskussionen sorgen: 6 Abs. 2 neu ergänzt: Der Verzicht auf die Steuerbefreiung gemäß 6 Abs. 1 Z 16 und Z 17 ist nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat diese Voraussetzung nachzuweisen. In 28 wird nach dem Abs. 37 folgender Abs. 38 angefügt: (38) 1. 6 Abs. 2 letzter Unterabsatz in der Fassung des 1. Stabilitätsgesetzes 2012, BGBl. I Nr. 22/2012, (also die vorgenannte neue Bestimmung!!) ist hinsichtlich 6 Abs. 1 Z 16 auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31. August 2012 beginnen, sofern mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer nicht bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde, sowie hinsichtlich 6 Abs. 1 Z 17 auf Wohnungseigentum, das nach dem 31. August 2012 erworben wird. Als Beginn der Errichtung ist der Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen. Daraus resultierend ergeben sich nachstehend Überlegungen und Empfehlungen von RA Dr. Herbert Gartner und Mag. Walter Stingl: Dr. Herbert Gartner/Mag. Walter Stingl, Wien ( ) 1

2 Szenario 1): Vermieter und Mieter und die Vermietungssituation bleiben unverändert: Es besteht grundsätzlich kein Handlungsbedarf Szenario 2): Der Vermieter möchte das Eigentum an seinem Vermietungsobjekt übertragen (verkaufen, verschenken, etc. auch der Todesfall sollte bedacht werden): Das BMF vertritt in einer FAQ-Liste vom die Meinung, dass ein Wechsel auf der Vermieterseite nach dem stets zur Anwendung der oben genannten neuen Bestimmung führt, somit zum Entfall der früher bestehenden Optionsmöglichkeit für den Neueigentümer, da dieser das Vermietungsobjekt nicht selbst errichtet hat. Fazit: der neue Eigentümer muss befürchten, dass ein solcher (nicht vorsteuerabzugsberechtigter) Mieter, gestützt auf die Neuregelung des 6 Abs. 2 UStG durch das 1. StabG und die zitierte Rechtsmeinung des BMF, geltend macht, dass der bisher vom Alteigentümer erklärte Verzicht auf die Steuerbefreiung nicht auf den Zinshauserwerber weiterwirkt und damit ab dem Eigentümerwechsel die Verrechnung von 20% Umsatzsteuer durch den Zinshauserwerber, der ja das Objekt nicht selbst hergestellt hat, gegen 6 Abs. 2 UStG neu verstößt und damit gesetzwidrig ist und er nicht gezwungen werden kann, gesetzwidrige Beträge an den neuen Vermieter zu bezahlen. Der neue Vermieter kann versuchen, sich auf 30 UStG zu berufen und entsprechend dieser Bestimmung einen angemessenen Ausgleich für diese Vorsteuerverlustsituation vom Mieter verlangen. Ob diese Bestimmung auf diese Fälle überhaupt zur Anwendung kommt, bzw. in welcher Höhe die Gerichte einem diesbezüglichen Begehren Rechnung tragen würden, bleibt abzuwarten, im ungünstigsten Fall - wenn diese Bestimmung nicht zur Anwendung kommt - würde dies bedeuten, dass der Zinshauskäufer in Zukunft Miete und Betriebskosten in diesen Fällen nur mehr netto" in Rechnung stellen darf, umgekehrt aber auch für diese Mietobjekte den anteiligen Vorsteuerbetrag verliert, somit einen realen wirtschaftlichen Verlust in Höhe der anteiligen nicht mehr geltend zu machenden Vorsteuer erleidet. Bis zur Klärung dieser offenen Rechtsfragen durch den Verwaltungsgerichtshof bzw. auch durch den Obersten Gerichtshof, (nämlich ob der 30 UStG zur Anwendung kommt), bleibt die Rechtssituation im Zuge eines Verkaufes/Schenkung/Vererbung der Immobilie, bei der nennenswerte Teile an Mieter in Bestand gegeben wurden, die nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind und bei denen der frühere Eigentümer zulässigerweise zur Besteuerung optiert hat, extrem unsicher. Jeder Käufer eines solchen Vermietungsobjekts wird zukünftig bei der Preisgestaltung darauf Rücksicht nehmen müssen. Dr. Herbert Gartner/Mag. Walter Stingl, Wien ( ) 2

3 Szenario 3): Der Vermieter möchte zwar konkret und zeitnah nicht verkaufen oder sonst übertragen, möchte aber in jeder Richtung klare Verhältnisse und Rechtssicherheit schaffen: Dieser Vermieter könnte überlegen, ob nicht versucht werden sollte, mit den Mietern, bei denen er von der Option gemäß 6 Abs. 2 UStG zulässigerweise Gebrauch gemacht hat und denen er Umsatzsteuer verrechnet bzw. Vorsteuer in Anspruch nimmt, Vereinbarungen zu treffen, in Hinkunft auf Steuerbefreiung zu optieren und diesen Mietern in Zukunft nur mehr eine neu berechnete Miete und die Betriebskosten netto zu verrechnen. Da eine solche Vorgangsweise durchaus beträchtliche zivilrechtliche und steuerrechtliche Folgen auslösen würde, sollte dies im Einzelfall vom Eigentümer und seinem Juristen unbedingt durch einen fachkundigen Steuerberater in Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Immobilienverwalter des Hauses abgeklärt werden. Vorteile: bei einem Eigentumswechsel auf Vermieterseite geht das Vermietungsobjekt ohne steuerliche Auswirkungen beim Erwerber auf diesen über. Eine Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis zwecks Vermeidung der Vorsteuerberichtigung braucht/darf für diese Objekte dem Erwerber nicht in Rechnung gestellt werden (dies kommt ja deshalb häufig zur Anwendung, um die eigene Vorsteuerberichtigungsverpflichtung zu vermeiden) der Erwerber des Vermietungsobjekts hat die oben geschilderten Probleme mit derartigen Mietern nicht zu befürchten somit besteht auch kein Anlass für eine Berücksichtigung dieser Probleme im Kaufpreis. Mögliche Nachteile: Ab einer solchen Vertragsänderung ist der (alte) Vermieter verpflichtet, zu diesem Zeitpunkt, innerhalb der letzten 19 Jahre in Anspruch genommene Vorsteuern aus Reparaturkosten etc. anteilig zu berichtigen, und zwar je 1/20 des auf den jeweiligen Mietgegenstand entfallenden Vorsteuerberichtigungsbetrages in jedem der nächsten 20 Jahre. Er kann ab diesem Zeitpunkt auch für das nun steuerrechtlich neu behandelte Objekt keine Vorsteuern aus den Reparatur- und Instandhaltungskosten oder auch Betriebskosten etc. in Anspruch nehmen. Dies gilt natürlich auch ohne Eigentümerwechsel für den alten Eigentümer. Wirtschaftliche Abwägung der Vorteile und Nachteile: Gelingt es, mit dem Arzt, dem bisher Miete und Betriebskosten zzgl. 20 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt wurde, zu vereinbaren, dass er einer Vertragsänderung dahingehend zustimmt, dass er in Hinkunft eine erhöhte Miete (die den Nachteil aus der Änderung der Verrechnungsart entsprechend berücksichtigt) aber zukünftig ohne Verrechnung einer Umsatzsteuer bezahlt, und die Betriebskosten ebenfalls netto bezahlt, und ergibt sich aus einer Dr. Herbert Gartner/Mag. Walter Stingl, Wien ( ) 3

4 Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters, dass er unter dem Strich nach der Änderung real weniger bezahlt, als ohne Änderung und liegt die neue vereinbarte Pauschalmiete innerhalb allfällig geltender Mietzinsangemessenheitsgrenzen, so schafft der Vermieter einerseits die gewünschte Rechtssicherheit, andererseits berücksichtigt die neue Miete seine wirtschaftlichen Nachteile, die aus der geänderten Umsatzsteuerverrechnung bzw. dem Vorsteuerverlust und der Vorsteuerberichtigungsverpflichtung resultieren. Unter Beachtung der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes 1 Ob 233/09k vom war es schon bisher zulässig, mit einem Mieter, der Leistungen erbringt, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen, im Vertrag zu vereinbaren, dass der Vermieter zwar keine Umsatzsteuer auf die Miete und die Betriebskosten aufschlägt, dennoch aber den ihm entstehenden Vorsteuerverlust zusätzlich zur Nettomiete verrechnet. Die diesbezügliche Verrechnung darf allerdings nicht zum Ergebnis führen, dass der Mieter insgesamt mehr zu bezahlen hätte, als er bezahlen müsste, wenn ihm die Miete netto zzgl. 20 % USt verrechnet werden würde. Eine Neuverhandlung des Mietzinses ist in diesem Fall zulässig, da auch im Vollanwendungsbereich des MRG gemäß 16 MRG Mietzinsvereinbarungen über nicht zu Wohnzwecken dienende Mietobjekte getroffen werden können bzw. gemäß 16 Abs. 1 Ziffer 5 MRG jedenfalls die Einjahresfrist abgewartet werden könnte. Wenn der derzeitige Zinshauseigentümer seinen Mietern eine solche Vertragsänderung allerdings erst zeitnah zu einer Übertragung des Hauses vorschlägt, so könnte ein informierter Mieter diesem Angebot und der Mietvertragsänderung nicht zustimmen, den Verkauf einfach abwarten und dann gegenüber dem Zinshauskäufer die Vorschreibung von Umsatzsteuer als gesetzwidrig anfechten (siehe oben Szenario 2). Es sei an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass der Eigentümer eines Vermietungsobjekt sinnvollerweise unter Inanspruchnahme fachkundiger Hilfe genau analysieren sollte, ob in seinem Objekt die Vorteile einer Änderung der Verrechnungsart der Umsatzsteuer, die zweifellos bestehenden Nachteile aufwiegen, bevor er mit einem Vorschlag auf Mietvertragsänderung an seine Mieter herantritt. Auch ist zu berücksichtigen, dass derartige Musterklauseln immer auf den Einzelfall abzustimmen sind, von fachkundiger Seite steuerrechtlich und zivilrechtlich zu beurteilen, bzw. zu überarbeiten sind, so dass der vorstehende Text lediglich eine Diskussionsgrundlage darstellen kann. Auch die Höhe der mit dem Mieter zu vereinbarenden Reduktion muss genau kalkuliert sein. Textvorschlag (ohne Gewähr) nachstehend Dr. Herbert Gartner/Mag. Walter Stingl, Wien ( ) 4

5 Eine entsprechende Klausel in einem Änderungsvertrag zum bestehenden Mietvertrag mit einem derartigen Mieter könnte wie folgt lauten: ENTWURF EINER ZUSATZVEREINBARUNG ZUM MIETVERTRAG VOM.. (nicht vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmensmieter dem aber Umsatzsteuer verrechnet wird) 1) Wie im Mietvertrag festgehalten, erfolgt die Vermietung des Objektes nicht zu Wohnzwecken und stellt der Vermieter dem Mieter vereinbarungsgemäß entsprechend 6 Abs. 2 UStG derzeit 20% Umsatzsteuer vom Hauptmietzins und von den Betriebskosten in Rechnung. Der Mieter hat somit derzeit an Hauptmietzins. zzgl. 20 % Umsatzsteuer.., zusammen also zu bezahlen, an Betriebskosten wird dem Mieter derzeit ein monatlicher Akontobetrag von. zzgl. 20 % Umsatzsteuer.., zusammen.. verrechnet. 2) Aufgrund der gesetzlichen Änderungen im Umsatzsteuergesetz durch das 1.StabG 2012 vereinbaren die Parteien, ab.. die Verrechnungsweise des Hauptmietzinses und der Betriebskosten dahingehend zu ändern, dass ab dieser Mietzinsperiode die Umsatzsteuer nicht mehr gesondert ausgewiesen wird und zu bezahlen ist, sondern der Hauptmietzins mit Euro (Berechnung beispielsweise = Nettomiete zzgl. 20 %, oder weniger) neu festgesetzt wird und auf eine zusätzliche Verrechnung der Umsatzsteuer einvernehmlich verzichtet wird. Für diesen neu festgesetzten Mietzins gelten die Wertsicherungsregeln laut Mietvertrag weiter. 3) Die Betriebskostenabrechnung für das jeweilige Kalenderjahr ist ab dem Monat.. dergestalt vorzunehmen, dass die auf das Mietobjekt entfallenden Betriebskostenpositionen netto d.h. ohne einer allfällig darin enthaltenen, vom Vermieter bezahlten Umsatzsteuer verrechnet werden. Es ergibt sich sohin für den Mieter eine wirtschaftliche Ersparnis gegenüber der derzeitigen Verrechnungsart. Der solcherart ermittelte Gesamtbetriebskostenbetrag für das jeweilige Kalenderjahr bildet die Basis für eine allfällige Nachzahlung durch den Mieter oder Rückzahlung an zu viel vorgeschriebenen Akontobeträgen durch den Vermieter (Nettobasis). 4) Die oben genannte Vereinbarung ist auch dann weiterhin anzuwenden, wenn auf der Vermieterseite oder Mieterseite Änderungen eintreten. s:\daten_topaudit\intern\musterverträge\wohnrecht\eine entsprechende klausel in einem änderungsvertrag zum bestehenden mietvertrag mit einem derartigen mieter könnte wie folgt lauten.docx Copyright by Dr. Herbert Gartner/Mag. Walter Stingl