Der Trend geht zum Wohnen im Zentrum! Was erwarten (künftige) Bewohner von den Innenstädten?

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1 Der Trend geht zum Wohnen im Zentrum! Was erwarten (künftige) Bewohner von den Innenstädten? Ergebnisse einer Befragung in 13 ausgewählten Städten und Gemeinden Ludwigsburg, Monika Kollmar, Projektleiterin Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München, Wien Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14

2 1. Ausgangslage, Vorüberlegungen 2. Untersuchungsdesign 3. Ausgewählte Ergebnisse 4. Ausblick / Empfehlungen

3 1. Ausgangslage, Vorüberlegungen

4 1.1 Ausgangslage: Am Anfang standen Allgemeinplätze, wie Innenstädte sind geprägt durch nachlassende wirtschaftliche Dynamik, etwa bei Gastronomie oder Einzelhandel Standorte mit erheblicher Nutzungskonkurrenz und Nutzungskonflikten Transiträume (Zwischenstationen der Zu-, Stadt-Umlandwanderung Auswanderungsräume kaufkräftiger 30 45jähriger bevorzugte Wohnorte von Studenten bestimmt durch ältere Mitbürger teure Mietstandorte (im Umland erhält man für gleiches Geld eine größere / komfortablere Wohnung) geprägt durch kleine Haushalte mit Nachfrage nach kleineren Wohnungen Orte mit abnehmender Wohnbevölkerung

5 1.2 Ausgangslage: Innenstädte sind auch zu guten Teilen bebaut und bewohnt, Veränderungen vollziehen sich langsam und mit großer Regelmäßigkeit Standorte mit neuen Flächenangeboten (Konversion, Aufgabe von Produktionsstätten, überalterte Wohnbauten) Ab Mitte der 80er Jahre Ziel (kinderloser) Berufstätiger, Yuppies, Dinkies Ziele der Rückwanderung über 55-Jähriger aus Sub-Urbia (Kinder aus dem Haus) Auch Standort von Wohnnutzungen im Hochpreissegment Trend zurück in die Stadt?

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7 1.3 Ausgangslage: Der Wohnungsmarkt Vermutungen, Vorurteile, Allgemeinplätze, Angebot und Nachfrage passen nicht zusammen Bauträger sitzen auf (zu) kleinen Wohnungen größere Familien finden nur begrenzt Kaufangebote Wir wissen wenig über Markt und Nachfrage kleinräumliche Wanderungsmotive Zuwanderungsmotive in Zentren Zufriedenheit mit Wohnen im Zentrum Studie der Arbeitsgemeinschaft, aber auch des Difu Wohnen in der Innenstadt eine Renaissance?

8 Der Trend zum Wohnen im Zentrum kam über Nacht auf leisen Sohlen These 1: These 2: These 3: Ziele: Es gibt eine verstärkte Nachfrage breiter Bevölkerungsschichten nach Wohnungen im Zentrum Ein möglicher Wechsel in der Bewertung des Wohnen im Zentrums lässt sich durch Befragung der neu Zuwandernden ausmachen Es gibt möglicherweise eine nach Stadtgröße (Groß- Mittel- und Kleinstadt) und Standorten (zentrale Innenstadtlagen / Konversionsflächen) unterschiedliche Nachfrage Nachfragetrends analysieren Rahmenbedingungen für Wohnungsbau im Zentrum / Rückwanderung verbessern Wohnstandort Innenstadt promoten

9 2. Untersuchungsdesign

10 2. Untersuchungsdesign: Regionale Verteilung Heidelberg Bruchsal Öhringen Karlsruhe Bretten Karlsruhe Ludwigsburg Stuttgart Calw Wernau (Neckar) Freiburg Breisach am Rhein Balingen Ehingen (Donau) Tübingen Tuttlingen Konstanz Quelle: GMA 2006

11 2. Untersuchungsdesign: Schriftliche Haushaltsbefragung von Zuzüglern Schriftliche Haushaltsbefragung in 12 Städten in Baden-Württemberg; Stadt Karlsruhe mit persönlichen Interviews in Eigenregie Haushalte, die in den letzten 7 Jahren in die Zentren gezogen sind keine Sonderformen des Wohnens (z.b. Wohnheime) Abgrenzung der Zentren / Innenstadtrandgebiete in Abstimmung mit den Städten (z.b. Sanierungsgebiete) zum Teil individuelle Fragestellungen der einzelnen Kommunen

12 2. Untersuchungsdesign: Befragungsinhalte Motive für den Umzug in die Innenstädte Wohnform vorher nachher - Einfamilienhaus / Doppelhaus / Reihenhaus / Mehrfamilienhaus - Eigentum / Miete Wohnungsgröße vorher nachher - Anzahl der Zimmer - Wohnfläche - Ausstattung Einschätzung der Situation nach Umzug nach verschiedenen Kriterien (besser schlechter gleich) soziodemografische Merkmale

13 2. Untersuchungsdesign: Sehr gute Akzeptanz insgesamt Fragebögen aus 12 Städten (Karlsruhe: 565 persönliche Interviews) Rücklaufquoten zwischen 17 % und 30 %, sehr gut Zwischen 20 und 600 Einheiten je Stadt hohes Interesse der Städte, zum Teil mit weitergehenden Fragen / Untersuchungen verbunden

14 3. Ausgewählte Ergebnisse

15 3.1 Ausgewählte Ergebnisse: Merkmale aller Befragten Familien mit Kindern Haushaltsgröße k.a. 14% mit Kindern 20% 4- u.mehr Pers.- HH 11% k.a. 14% 1- Person- HH 30% ohne Kinder 66% 3- Person- HH 13% 2- Person- HH 32% Quelle: GMA 2006 Familien mit Kindern ziehen auch ins Zentrum!

16 3.2 Ausgewählte Ergebnisse: Eigentumsverhältnisse 78% 74% 19% 3% 16% 10% heute früher Eigentum Miete ohne Angabe Quelle: GMA 2006 Eigentumsbildung spielt eine Rolle!

17 3.3 Ausgewählte Ergebnisse: Veränderungen Eigentum - Miete Veränderungen Eigentum - Miete waren vorher Eigentümer waren vorher Mieter von heutigen Eigentümern 31 % 61 % von heutigen Mietern 12 % 77 % Quelle: GMA 2006, Abweichungen zu 100 %: keine Angaben

18 3.4 Ausgewählte Ergebnisse: Veränderung bei der Wohnungsgröße k.a. 9% ähnlich große Wohnung 23% größere Wohnung 45% kleinere Wohnung 23% Quelle: GMA 2006

19 3.5 Ausgewählte Ergebnisse: Gründe für den Umzug in die Innenstadt (Teil 1): entscheidend wichtig unwichtig größere Wohnung preiswertere Wohnung geringere Wohnungsnebenkosten bessere Ausstattung der Wohnung mehr Garten-/ Hoffläche bessere Anbindung mit dem Auto mehr wohnungsnahe Parkplätze bessere Anbindung Bus/Bahn bessere Fahrradwege erhöhte Verkehrssicherheit bessere Luftqualität weniger Lärm Angaben in Prozent Quelle: GMA 2006

20 Gründe für den Umzug in die Innenstadt (Teil 2): entscheidend wichtig unwichtig erhöhte Sauberkeit sichere Umgebung berufliche Gründe Ausbildungsplatz Studienplatz Schulmöglichkeiten Verkleinerung des Haushalts Vergrößerung des Haushalts Gründung eines eigenen Haushalts W ohnungskauf Nähe zu Freunden / Verwandten Zusammensetzung der Nachbarschaft Angaben in Prozent Quelle: GMA 2006

21 Gründe für den Umzug in die Innenstadt (Teil 3): entscheidend wichtig unwichtig Betreuungsmögl. für Kinder Freizeitmöglichkeiten f.jugendliche Angebote für ältere Menschen Versorgung mit Ärzten / Apotheken Versorgung m.öffentl. Grünflächen Einkaufsmöglichkeiten Kulturangebote Versorgung mit Spielplätzen Versorgung mit Sportplätzen Gestaltung des Straßenbildes Gestaltung des W ohnumfeldes Lebensart der Menschen Angaben in Prozent Quelle: GMA 2006

22 3.6 Ausgewählte Ergebnisse: Tatsächliche Veränderung der Lebenssituation (Teil 1): besser/größer gleich geringer/schlechter Größe der Wohnung Miet-/Finanzierungskosten W ohnnebenkosten Ausstattung der W ohnung Gartenfläche Anbindung mit Auto Parkplätze Anbindung mit Bus / Bahn Fahrradwege Verkehrssicherheit Angaben in Prozent Quelle: GMA 2006

23 Tatsächliche Veränderung der Lebenssituation (Teil 2): besser/größer gleich geringer/schlechter Luftqualität Lärmbelastung Sauberkeit d.umgebung Sicherheitsempfinden Erreichbarkeit d.arbeits- / Ausbild.-platzes Schulmöglichkeiten Nähe zu Verwandten/Freunden Zusammensetzung der Nachbarschaft Kinderbetreuungsmöglichkeiten Freizeiteinrichtungen f. Jugendliche Angaben in Prozent Quelle: GMA 2006

24 Tatsächliche Veränderung der Lebenssituation (Teil 3): besser/größer gleich geringer/schlechter Angebote für ältere Menschen Versorgung m. Ärzten / Apotheken Angebote an Grünanlagen Einkaufsmögl. i.d. Umgebung Kulturangebote Versorgung mit Spielplätzen Versorgung mit Sportplätzen Gestaltung d. W ohnumfeldes Gestaltung d.straßenbildes Lebensart der Menschen Angaben in Prozent Quelle: GMA 2006

25 Teilergebnis Karlsruhe - Zuzügler wollen bleiben Dauerhaftigkeit der Wohnstandortentscheidung Kernstadtteile ohne Nordstadt 63,4 8,2 24,7 3,6 60 Jahre und mehr 84,0 4,0 12,0 Familien mit Kindern 62,2 8,4 24,5 4,9 unter 18 Jahren Alleinerziehende mit Kindern u. 18 J. 83,3 16,7 Mieter 60,3 8,7 27,6 3,4 Eigentümer 90,0 4,0 6,0 Nordstadt 88,2 2,9 5,9 2,9 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% bleibe auf Dauer hier werde in absehbarer Zeit wieder wegziehen aus KA will im Raum KA bleiben, aber eine andere Wohngegend suchen weiß nicht Basis: 565 Befragte mit Antwort Quelle: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung: Wohnen im Zentrum 2006 Rückkehr in die zentralen Stadtteile

26 Teilergebnis Karlsruhe Zuzügler entscheiden sich gezielt für das Wohnen im Zentrum Kernstadtteile ohne Nordstadt 33,6 66,4 Senioren-Haushalte (60 Jahre und älter) 18,2 81,8 Familien mit Kindern unter 18 Jahren 37,4 62,6 Single-Haushalte (30 bis unter 45 Jahre) 25,5 74,5 HH-Nettoeinkommen und mehr 26,7 73,3 Nordstadt 43,8 56,3 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% nein. ich wäre auch woandershin gezogen ja, ich wollte gezielt ins Zentrum Basis: 565 Befragte mit Antwort Quelle: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung: Wohnen im Zentrum 2006 Rückkehr in die zentralen Stadtteile

27 Beispiel Ludwigsburg Rotbäumlesfeld innenstadtnahes Wohnen für Familien mit Kindern In % der Haushalte leben Personen im Alter von 0-8 Jahre 32% 9-17 Jahre 33% Jahre 18% Jahre 48% Jahre 45% älter als 65 Jahre 11%

28 Beispiel Ludwigsburg Rotbäumlesfeld Wohnungsgröße Wohnungsgröße in m² Anzahl Zimmer (ohne Küche/Bad) bis 50 m² 3% m² 20% k.a. 4 % 1 / 2 Zimmer 13% k.a. 2% > 100 m² 46% 5 Zimmer und mehr 39% m² 27% 3 / 4 Zimmer 46%

29 Beispiel Ludwigsburg Rotbäumlesfeld Familien mit Kindern Studie Wohnen im Zentrum Rotbäumlesfeld k.a. 14% mit Kindern 20% k.a. 7% ohne Kinder 66% ohne Kinder 41% mit Kindern 52%

30 Beispiel Ludwigsburg Rotbäumlesfeld

31 4. Ausblick / Empfehlungen

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33 4.1 Erwartungen künftiger Bewohner an die Zentren Möglichkeit, Eigentum zu erwerben Wohnungsangebote für größere Haushalte, für Familien seniorengerechte Wohnungen attraktives Wohnumfeld soziale Infrastruktur, Ärzte / Apotheken leistungsfähiges Verkehrssystem, Parken Einkaufsmöglichkeiten, Kultur in unmittelbarer Nachbarschaft Kleinräumliche Nachfrageanalysen notwendig

34 4.2 Folgerungen: Wohnen im Zentrum benötigt nachhaltige Unterstützung Wenn der Trend zum Wohnen im Zentrum sich in den letzten beiden Jahren verfestigen konnte, kann das zum Schluss verführen, das Handeln der Kommunen sei auf diesem Feld nicht wesentlich. Wir glauben das nicht Immobilienentwickler können Marktentwicklungen nachgehen Kommunen entscheiden mit ihren Rahmenbedingungen über - Tempo - Qualität Kommunen schaffen über die Rahmenbedingungen den Zusatznutzen Der Standortvorteil / Zusatznutzen durch Wohnen im Zentrum muss gezielt beworben werden

35 4.3 Folgerungen: Auch wenn der Genosse Trend in aller Munde ist hat die Diskussion in den Gemeinden gerade erst begonnen Wohnen im Zentrum stärker in die Öffentlichkeit bringen: - Abwägung Denkmalschutz Wohnqualität - Auslastung von Infrastruktur / sparsamer Flächenverbrauch - Nutzung von Konversionsflächen? - Mut zu unkonventionellen / unbequemen Lösungen wir brauchen nicht ein Wohnungsangebot für alle, sondern vielfältige Wohnungsangebote für viele Zielgruppen

36 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München Wien Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14 Tel / , Fax / info@gma.biz,