Inhalt. Investmentmarkt für Immobilien 2015 / Methodik 4. Zusammenfassung 5. Asset-Klassen 7. Vertragspartner 10

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1 Inhalt Investmentmarkt für Immobilien 2015 / Methodik 4 Zusammenfassung 5 Asset-Klassen 7 Vertragspartner 10 Kaufpreis 12 Kaufpreisanpassung 12 Absicherung der Zahlungsverpflichtungen 14 Gewährleistung und Garantien 16 Gewährleistungsregelungen 16 Objektive und subjektive Garantien 17 Stichtag für Garantien 18 Regelmäßige Verjährung (Bestandsgebäude) 19 Absicherung der Gewährleistungsansprüche 20 Haftungsbeschränkungen 22 De-minimis-Klauseln 22 Basket-Klauseln 25 Haftungshöchstgrenzen (Caps) 28 Haftungsausschluss bei Kenntnis 31 Disclaimer 33 Kontakte 34 Wo finde ich CMS? 35 2 CMS European Real Estate Deal Point Study 2016

2 Investmentmarkt für Immobilien 2015 / 2016 Das Jahr 2015 war erneut ein Rekordjahr. Der europäische Investmentmarkt wies noch nie zuvor so hohe Transaktionsvolumina aus wie im vergangenen Jahr und erreichte eine Summe von knapp EUR 250 Mrd. Das stärkste Wachstum war in Deutschland mit einem Transaktionsvolumen von knapp EUR 55 Mrd. zu verzeichnen. Der Anteil Europas am globalen Real Estate Investmentmarkt blieb mit etwa konstant. Die größte Migrationswelle nach Europa seit 100 Jahren, die den Schengen-Raum entsprechend belastet, Zinsanstiege in den USA, eine US-Präsidentschaftswahl mit wohl einem der umstrittensten Kandidaten in der US-Wahl-Geschichte, der Brexit sowie die anhaltende Terrorgefahr begründen eine eher instabile Wirtschaftslage. Gleichwohl besteht am europäischen Real Estate-Investmentmarkt eine ungebremste Nachfrage an Immobilieninvestments. Ursächlich hierfür sind vor allem das nach wie vor historisch tiefe Kapitalmarktzinsniveau sowie der solide Finanzmarkt, der aufgrund verbesserter Verbriefungsmöglichkeiten Immobilienfinanzierungen begünstigt. Zu erwarten ist auch in diesem Jahr eine höhere Risikobereitschaft der Investoren, die aufgrund der rekordniedrigen Spitzenrenditen immer stärker im Non-Core-Segment vor allem ABBA-Lagen investieren. Auch alternative Asset-Klassen wie Hotels, Pflege- und Studentenwohnheime rücken in den Fokus der Investoren. Unsere neue CMS European Real Estate Deal Point Study 2016 umfasst mittlerweile nahezu Transaktionen. Wir ziehen dabei die im Zeitraum 2010 bis 2015 betreuten Transaktionen zum Vergleich heran und können dadurch Entwicklungen und Trends aufzeigen. Wir hoffen, dass sich unsere Studie bei Ihrer täglichen Arbeit im Bereich Real Estate Investments als hilfreich erweist. Über Ihr Feedback freuen wir uns! Dr. Volker Zerr, MRICS Partner 3

3 Methodik Im Rahmen der Studie wurden 914 der von CMS in 14 europäischen Ländern betreuten Immobilientransaktionen anhand eines einheitlichen Auswertungsbogens systematisch erfasst und die Ergebnisse für den Zeitraum von Anfang 2010 bis Ende 2015 dargestellt. Es wurden einzelne Vertragsklauseln kategorisiert und analysiert. Gegenstand der Untersuchung waren Asset-Deals, Share- Deals und Sale-and-Lease-Back-Transaktionen, wobei sowohl Einzel- als auch Portfoliotransaktionen in die Analyse einbezogen wurden. Dabei wurden Transaktionen aus allen Immobiliensparten berücksichtigt, insbesondere aus den Bereichen Büroimmobilien (Office), Handelsimmobilien (Retail), Wohnimmobilien (Residential) und Logistik (Logistic). Um die innerhalb Europas bestehenden Unterschiede darzustellen, wurden drei Ländergruppen gebildet: deutschsprachige Länder (Deutschland, Österreich, Schweiz), westeuropäische Länder (Belgien, Frankreich, Großbritannien, Niederlande, Spanien) und osteuropäische Länder (Bulgarien, Kroatien, Polen, Serbien, Tschechien, Ungarn). Soweit in der Studie nichts anderes angegeben wird, beziehen sich Prozentangaben (%) auf den prozentualen Anteil von Abschlüssen im jeweiligen Jahr. 4 CMS European Real Estate Deal Point Study 2016

4 Zusammenfassung Der Anteil der Einzelimmobilien-Transaktionen ist in jüngster Zeit wieder gestiegen. Während er im Jahr 2014 noch bei aller untersuchten Immobilientransaktionen lag, ist er 2015 auf einen Wert von 78 % gestiegen. Ein Grund für diesen Anstieg ist die aktuell erhöhte Nachfrage nach Core-Objekten in europäischen Ballungsräumen, die häufig auch einzeln aus Immobilienportfolios heraus verkauft wurden. Die Nachfrage nach Büroimmobilien (Office) war auch 2015 anhaltend hoch. Mit einem Wert von 42 % legte der Anteil der Büroimmobilien-Transaktionen gegenüber den beiden Vorjahren (2013: 38 %; 2014: 41 %) sogar noch etwas zu. Ein Grund hierfür dürften weiter gestiegene Anmietungsaktivitäten und Büromieten in vielen europäischen Großstädten sein. Handelsimmobilien (Retail) konnten 2015 wieder an Boden gewinnen. Gegenüber dem Vorjahr stieg ihr Anteil von 13 % auf 19 %. Für das gestiegene Interesse an Retail-Investitionen dürften vor allem der hohe Binnenkonsum und die gute Verbraucherstimmung in einigen europäischen Ländern wie z. B. Deutschland und Großbritannien mitverantwortlich sein. Gefragt waren hier vor allem Shopping-Center, großflächige Fachmarktzentren und städtische Warenhäuser. Der Anteil der Logistikimmobilien (Logistic) ging zwar zurück von 18 % in 2014 auf 11 % in Er lag damit aber immer noch deutlich über den Werten der Jahre 2010 bis Dagegen bewegte sich der Anteil der Investments in Wohnimmobilien (Residential) im Jahr 2015 mit 17 % in etwa auf dem Niveau der Vorjahre. In 2015 war eine Zunahme bei den Investments in andere Anlageklassen zu verzeichnen. Der Anteil der Immobilientransaktionen jenseits der Asset-Klassen Office, Retail, Logistic und Residential erhöhte sich von 7 % im Jahr 2014 auf 11 % in Diese Entwicklung ist vor allem auf die aktuell hohe Nachfrage nach Hotelimmobilien in Deutschland, Spanien und Großbritannien zurückzuführen. Die nationalen Investoren konnten ihre Position im Jahr 2015 wieder stärken. Während im Jahr 2014 noch mehr Investitionen durch ausländische Käufer (53 %) als durch nationale Investoren (47 %) getätigt wurden, hat sich das Verhältnis im vergangenen Jahr umgekehrt. Im Jahr 2015 lag der Anteil der nationalen Investoren europaweit bei 53 %, während 47 % der Investoren aus dem Ausland kamen. Auf eine Absicherung der Zahlungsverpflichtungen der Käufer wurde im Jahr 2015 häufiger verzichtet. Seit Ende 2013 ist der Anteil der Transaktionen, bei denen auf eine Absicherung der Zahlungsverpflichtungen des Käufers verzichtet wurde, europaweit angestiegen, und zwar von 44 % in 2014 auf 52 % in Dieser Anstieg dürfte unter anderem auf die hohe Präsenz finanzstarker institutioneller Investoren wie z. B. Pensionskassen und Versicherungen zurückzuführen sein. Die anhaltend hohe Nachfrage auf dem europäischen Immobilienmarkt und das Niedrigzinsumfeld haben dazu geführt, dass die Verkäufer ihre Verhandlungsposition im Jahr 2015 weiter stärken konnten. Der Anteil der Transaktionen mit verkäuferfreundlichen De-minimis- und Basket-Klauseln (Klauseln, die eine Bagatellgrenze bzw. eine Mindestfreigrenze für Garantieansprüche des Käufers sehen) ist im Jahr 2015 erneut gestiegen. Mit 57 % lag der Anteil der Abschlüsse mit einer De-minimis-Bestimmung nochmals über dem Vorjahreswert (2014: 44 %) und war damit mehr als doppelt so hoch wie zu Beginn des Untersuchungszeitraums (2010: 27 %). Im gleichen Zeitraum stieg der Anteil der Transaktionen mit einer Basket-Klausel von 14 % (2010) auf im Jahr 2014 und auf rekordverdächtige 46 % in Damit hat sich der Anteil der Verträge mit einer Basket-Regelung im Betrachtungszeitraum fast verdreifacht. Der Anteil der Transaktionen, bei denen sich die Verkäufer mit dem Wunsch nach einer vertraglich vereinbarten Haftungshöchstgrenze (Cap) durchsetzen konnten, stieg im Jahr 2015 ebenfalls auf einen Rekordwert von 65 %. Im Jahr 2010 hatte der Anteil der Abschlüsse mit einer vertraglichen Maximalhaftung noch bei 25 % gelegen. Auch bei den vertraglichen Regelungen zur Verjährung der Gewährleistungs- / Garantieansprüche des Käufers konnten sich die Verkäufer im Jahr 2015 sehr gut durchsetzen. Es wurden häufig kürzere Verjährungsfristen von 6 bis höchstens 18 Monaten vereinbart. Im Jahr 2015 lag der Anteil der Transaktionen mit kürzeren vertraglichen Verjährungsfristen von 6 bis höchstens 18 Monaten bei 32 % und war damit mehr als doppelt so hoch wie in 2011 (14 %). 5

5 Asset-Klassen Office Retail Logistic Residential zeitliche Entwicklung in Europa CMS-Trendindex Europa Retail Office Retail Logistic Residential Sonstige Gestiegene Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien In den vergangenen Jahren sind Büroimmobilien (Office) die dominierende gewerbliche Anlageklasse in Europa gewesen. Im Jahr 2012 lag deren Anteil bei 58 % der Abschlüsse. Im darauffolgenden Jahr kam es zwar zu einem Rückgang auf 38 %. In der Folgezeit ist jedoch wieder ein Anstieg des Marktanteils der Büroimmobilien- Transaktionen zu verzeichnen gewesen, und zwar auf 42 % in Ein Grund hierfür dürften gestiegene Anmietungsaktivitäten und Büromieten in vielen europäischen Großstädten sein. Der Anteil der Logistikimmobilien ist von 2010 bis 2014 sehr stark gestiegen, und zwar von 6 % im Jahr 2010 auf fast ein Fünftel (18 %) aller Immobilientransaktionen im Jahr Gleichzeitig hat die Bedeutung von Retail- Transaktionen in diesem Zeitraum europaweit abgenommen. Hier ist ein Rückgang von 31 % im Jahr 2011 auf nur noch 13 % in 2014 festzustellen. Ursache für diese gegenläufigen Entwicklungen in den Bereichen Retail und Logistic ist vor allem der zunehmende E-Commerce- Trend. Der Online-Handel hat in den letzten Jahren zu einer gestiegenen Nachfrage nach Logistikflächen in ganz Europa geführt. Allerdings konnten Handelsimmobilien in 2015 wieder an Boden gewinnen: Gegenüber dem Vorjahr stieg ihr Anteil von 13 % auf 19 %, während der Anteil der Logistikimmobilien entsprechend sank (von 18 % auf 11 %). Für das gestiegene Interesse an Retail-Investitionen dürften dabei vor allem der erhöhte Binnenkonsum und die gute Verbraucherstimmung in einigen europäischen Ländern wie z. B. Deutschland und Großbritannien mitverantwortlich sein. Gefragt waren hier vor allem Shopping-Center, großflächige Fachmarktzentren und städtische Warenhäuser. Der Anteil der Investments in Wohnimmobilien (Residential) bewegte sich im Jahr 2015 mit 17 % in etwa auf dem Niveau der Vorjahre. In jüngster Zeit ist auch eine Zunahme bei den Investments in andere Anlageklassen zu verzeichnen. Der Anteil der Immobilientransaktionen jenseits der Asset- Klassen Office, Retail, Logistic und Residential hat sich von 7 % im Jahr 2014 auf 11 % in 2015 erhöht. Diese Entwicklung ist vor allem auf die aktuell hohe Nachfrage nach Hotelimmobilien in Deutschland, Spanien und Großbritannien zurückzuführen. 8 CMS European Real Estate Deal Point Study 2016

6 Asset-Klassen Office Retail Logistic Residential Zeitraum 2010 bis 2015 Deutschsprachige Länder 42 % 21 % 8 % 23 % 6 % Westeuropäische Länder 39 % 24 % 12 % 15 % Osteuropäische Länder 24 % 29 % 8 % 39 % Office Retail Logistic Residential Sonstige Im Untersuchungszeitraum waren sowohl im deutschsprachigen Raum als auch in den westeuropäischen Ländern Büroimmobilien die am stärksten nachgefragte Anlageklasse (42 % bzw. 39 %). In den osteuropäischen Ländern lag der Anteil der Office-Investments bei durchschnittlich 29 %. Hier hatten Logistikimmobilien den europaweit größten Anteil (39 %). Auch in Westeuropa war der Anteil der Logistik-Investments mit 15 % im Vergleich zum deutschsprachigen Raum (6 %) noch deutlich höher. Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien war dagegen in allen drei europäischen Regionen ähnlich hoch: In den west- und osteuropäischen Ländern belief sich der Anteil der Retail-Transaktionen in der Zeit von 2010 bis 2015 auf jeweils knapp ein Viertel (24 %), während ihr Anteil in den deutschsprachigen Ländern bei 21 % lag. Deutliche Unterschiede zeigen sich bei den Wohnimmobilien-Investments (Residential). Während in den deutschsprachigen Ländern 23 % der Transaktionen Wohnimmobilien zum Gegenstand hatten, waren es in den westeuropäischen Ländern nur. In den osteuropäischen Ländern hatten Residential-Investments im Untersuchungszeitraum keine Bedeutung. 9

7 Gewährleistung und Garantien Gewährleistungsregelungen zeitliche Entwicklung in Europa CMS-Trendindex Europa Kein Ausschluss der gesetzlichen Gewährleistung Ausschluss der gesetzlichen Gewährleistung Grundsätzlicher Ausschluss der Gewährleistung mit individuellen Ausnahmen Grundsätzlicher Ausschluss der Gewährleistung mit individuellen Ausnahmen Anstieg der Transaktionen mit individuellen Haftungsregelungen Bei den untersuchten Transaktionen war es gängige Praxis, die Haftung des Verkäufers für Sach- und Rechtsmängel des Kaufobjekts durch vertragliche Vereinbarungen einzuschränken. Die gesetzliche Gewährleistung wurde zwar, soweit gesetzliche Gewährleistungsregelungen im jeweiligen Land existierten, in aller Regel ausgeschlossen, aber durch individuelle Vereinbarungen über die Haftung des Verkäufers, z. B. durch Garantien, ersetzt. Der Anteil der Transaktionen mit einem solchen Haftungsregime lag im Untersuchungszeitraum im Durchschnitt bei rund. Nach zwischenzeitlichen Rückgängen in den Jahren 2011 (77 %), 2013 (79 %) und 2014 (75 %) lag der Anteil der Transaktionen mit individuellen Haftungsregelungen im Jahr 2015 wieder deutlich über der -Marke (89 %). Als verkäuferfreundlichste Haftungsregelung kommt ein gänzlicher Ausschluss der Gewährleistung in Betracht, soweit dies rechtlich zulässig ist. Im Jahr 2010 wurde ein solcher Ausschluss jedweder Gewährleistung bei knapp einem Zehntel der Verträge (9 %) vereinbart. Nachdem der Anteil der Transaktionen mit einem vollständigen Gewährleistungsausschluss im Jahr 2011 auf 15 % angestiegen und in folgenden Jahren auf diesem Niveau geblieben war (2012 und 2013: 14 %, 2014: 16 %), wurde ein vollständiger Ausschluss der Gewährleistung im Jahr 2015 nur noch bei 6 % aller Abschlüsse vereinbart. Der Anteil der Verträge, bei denen die gesetzlichen Gewährleistungsregelungen (soweit solche im jeweiligen Land existierten) nicht ausgeschlossen wurden, lag im gesamten Erfassungszeitraum unterhalb von und betrug 2015 lediglich 5 %. In jüngster Zeit ist damit ein deutlicher Trend hin zu Transaktionen mit individuellen Haftungsregelungen festzustellen. 16 CMS European Real Estate Deal Point Study 2016

8 Gewährleistung und Garantien Objektive und subjektive Garantien Zeitraum 2010 bis % 3 % Vertrag enthält nur objektive Garantien Vertrag enthält nur subjektive Garantien Vertrag enthält beides Grundsätzlich lassen sich die vom Verkäufer abgegebenen Garantien in zwei Kategorien einteilen, und zwar in objektive und subjektive Garantien. Eine objektive Garantie begründet die Haftung des Verkäufers für das Bestehen eines bestimmten Umstands unabhängig von seiner diesbezüglichen Kenntnis. Bei einer subjektiven Garantie erklärt der Verkäufer hingegen lediglich, dass er von bestimmten Sachverhalten, z. B. von Mängeln der Immobilie, keine Kenntnis hat. Tritt der entsprechende Sachverhalt später ein, zeigt sich also z. B. ein Mangel, wirkt sich dies bei einer subjektiven Garantie nur dann haftungsbegründend aus, wenn dem Käufer der Nachweis gelingt, dass der Verkäufer entgegen der von ihm abgegebenen Erklärung Kenntnis von dem Sachverhalt bzw. Mangel hatte. Aus Käufersicht sind daher objektive Garantien deutlich wertvoller. Verträge, die ausschließlich subjektive Garantien enthielten, waren bei den untersuchten Transaktionen deshalb sehr selten (3 %). Vielmehr wurde häufig vereinbart, für bestimmte Umstände lediglich eine subjektive Garantie abzugeben, während andere Umstände objektiv garantiert wurden. Eine solche Vertragsgestaltung wählten die Parteien bei der untersuchten Transaktionen. Bei 67 % der Transaktionen wurden allein objektive Garantien abgegeben. 17

9 Gewährleistung und Garantien Stichtag für Garantien zeitliche Entwicklung in Europa CMS-Trendindex Europa Signing Signing Closing Signing und Closing Signing und Closing nur für bestimmte Garantien Erhebliche Zunahme bei den Garantien mit Stichtag zum Signing Bei Immobilientransaktionen fallen der Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Signing) und der des Vertragsvollzugs (Closing) in der Regel auseinander. Hier stellt sich die Frage, ob Garantien nur auf den Zeitpunkt des Signings, nur auf den Zeitpunkt des Closings oder für beide Zeitpunkte abgegeben werden. Für den Verkäufer ist es dabei günstig, Garantien nur zum Zeitpunkt des Signings abzugeben. Das Risiko nachteiliger Veränderungen im Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Closing trägt dann der Käufer. Eine Beschränkung der Garantien auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses wurde im Jahr 2010 nur bei rund einem Fünftel (21 %) der Abschlüsse vereinbart. In den folgenden Jahren lag der Anteil der Transaktionen mit Stichtag zum Signing dann relativ konstant bei ca.. Im Jahr 2015 wurde von den Verkäufern dagegen bei rund der Hälfte aller Transaktionen (48 %) eine Haftung nur auf den Zeitpunkt des Signings übernommen. Diese Entwicklung macht deutlich, dass die Verkäufer aktuell eine sehr starke Verhandlungsposition haben. Dies zeigt sich auch daran, dass der Anteil der Abschlüsse, bei denen die Garantien (nur) auf den Zeitpunkt des Closings abgegeben wurden, in den vergangenen Jahren stetig gesunken ist. Während er im Jahr 2010 noch bei 6 lag, ging der Anteil der Transaktionen mit Garantien auf den Zeitpunkt des Closings in den Folgejahren kontinuierlich zurück, von 53 % in 2011 auf 26 % in Im Jahr 2015 lag er sogar noch etwas niedriger (23 %). Der Anteil der Deals, bei denen Garantien für beide Zeitpunkte (Signing und Closing) abgegeben wurden, ist in jüngster Zeit ebenfalls gesunken, und zwar recht deutlich von 28 % im Jahr 2014 auf einen Wert von 11 % in Zuvor war der Anteil noch stetig gestiegen von im Jahr 2011 auf 18 % in den beiden folgenden Jahren und auf 28 % in Dagegen lag der Anteil der Transaktionen, bei denen die Garantien grundsätzlich zum Signing gegeben wurden, während (nur) für bestimmte Garantien auch das Closing als Stichtag für die Richtigkeit der Garantie vereinbart wurde, in 2014 und 2015 deutlich höher als in den Jahren zuvor, nämlich bei 17 %. 18 CMS European Real Estate Deal Point Study 2016

10 Haftungsbeschränkungen Basket-Klauseln zeitliche Entwicklung in Europa Basket-Klausel Die Vereinbarung einer sogenannten Basket-Klausel steht in engem sachlichen Zusammenhang mit einer De-minimis-Klausel. Sie schließt sich häufig an die Festlegung einer Bagatellgrenze an und besagt, dass der Käufer einen Garantieanspruch nur dann geltend machen kann, wenn alle individuellen Garantieansprüche, die jeweils die De-minimis-Schwelle überschreiten, auch die Basket-Schwelle überschreiten. Bei einer Basket- Klausel handelt es sich also ebenfalls um eine verkäuferfreundliche Regelung. Da Basket-Klauseln häufig im Zusammenspiel mit Deminimis-Klauseln vereinbart werden, sind hier über den gesamten Untersuchungszeitraum gesehen ähnliche Entwicklungen festzustellen: Während der Anteil der Abschlüsse mit einer verkäuferfreundlichen Basket-Klausel im Jahr 2010 noch bei 14 % lag, wurden Mindestfreigrenzen für Garantieansprüche in den Folgejahren von einem vorübergehenden Rückgang auf 17 % im Jahr 2013 abgesehen immer häufiger vereinbart. Im Jahr 2011 lag der Anteil der Transaktionen mit einer Basket- Regelung bei 19 %, in 2012 und 2014 bei 28 % bzw. und im Jahr 2015 sogar bei rekordverdächtigen 46 %. Damit hat sich der Anteil der Verträge mit einer Basket-Klausel im Betrachtungszeitraum fast verdreifacht. Auch dies ist ein deutliches Indiz dafür, dass die Verkäufer ihre Verhandlungsposition in den letzten Jahren erheblich stärken konnten. 25

11 Haftungsbeschränkungen Transaktionen mit Basket-Klauseln 9 CMS-Trendindex Europa Deutschland und Österreich Westeuropäische Länder Osteuropäische Länder Transaktionen mit Basket-Klauseln Erhebliche Zunahme der Abschlüsse mit einer Basket-Klausel In Deutschland und Österreich lag der Anteil der Transaktionen mit Basket-Klauseln im Jahr 2015 mit 52 % fast doppelt so hoch wie im Vorjahr (27 %) und auch weit über dem Durchschnittswert der Jahre 2010 bis 2013 (32 %). Ein ähnliches Bild ergibt sich für Osteuropa. Hier stieg der Anteil der Abschlüsse mit Basket-Regelungen von durchschnittlich 32 % in den Jahren 2010 bis 2013 auf 45 % im Jahr 2014 und auf einen Rekordwert von 6 im Jahr Auch in den westeuropäischen Ländern nahm der Anteil der Transaktionen mit einem Basket im Unter suchungszeitraum stetig zu von durchschnittlich 15 % in den Jahren 2010 bis 2013 auf 19 % im Jahr 2014 und auf 26 % im Jahr In der Schweiz ist es absolut gängige Praxis, die Gewährleistung so weit wie möglich komplett auszuschließen. Regelungen zur Beschränkung etwaiger Gewährleistungsansprüche waren hier daher kaum anzutreffen. Die Daten aus der Schweiz werden deshalb bei dieser Darstellung nicht berücksichtigt. 26 CMS European Real Estate Deal Point Study 2016