Nutzungszyklus-Management. Zeitspanne. (für) heute und morgen. Wohnraum(über)sättigung. (demografische Entwicklung)

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1 Nutzungszyklus-Management Vahr 1964 Veranstaltung: Fachtagung HCU HafenCity Universität Hamburg Datum: 5.Mai 2009 Ort: Hamburg Referent: Klaus Stadler Architekt und Stadtplaner Bremen Tenever 1974 Seite 1 Zeitspanne von 50er-70er gestern bis Perspektiven (für) heute und morgen Wohnungsnot Stadtaufbau Wachstum Wohnraum(über)sättigung Stadtumbau Schrumpfung (demografische Entwicklung) Soziale Aufgaben Menschen Soziale Aufgaben Menschen Seite 2 1

2 Zeitspanne (Zitat Peter Richter aus der FAS- aus einem Bericht über Aversionen gegen Zeittendenzen): - dringlich war in den 50ern die Auflockerung der Städte, - noch dringlicher war deshalb in den 60ern die Rückkehr zu einer Urbanität durch Dichte; - als die Betongebirge dann in den 70ern fertig wurden,war Erinnerung viel dringlicher - und wieder 20 Jahre später war es dann zwingend, über das postmoderne Zitatefeu die Augen himmelwärts zu drehen. Was hat Bestand? Was ist geblieben? - Große Teile unseres heute genutzten Wohnraums stammen aus den 50er-70er. - Die städtebaulichen und baulichen Strukturen dieser Zeit sind so robust, dass wir uns über Perspektiven dieser Quartiere unterhalten können. - Nicht zuletzt ist dieser Bestand ein (stadt-)ökonomischer Faktor für die Stadtentwicklung und WoWi. Seite 3 Beispiel Bremen-Vahr (50er/60er) Siedlungstyp Stadtnah Gartenstadtidee Nachbarschaften Freiraumbezug Zeilenbau 4G. Hochhausakzente Hofbildung aufgelockerte Strukturen WE ein Eigentümer (GEWOBA) Vollvermietung Strategie Vahr 2010 Citynahes Wohnen im Grünen Jubiläum 50 Jahre (2007) Seite 4 2

3 Seite 5 Beispiel Bremen-Tenever (60er/70er) Siedlungstyp Stadtrand Verdichteter Hochhausbau Getrennte Fußgänger- und Fahrverkehrsebene Eingeschränkter Freiraumbezug Beengte Wohnhöfe Städtebauliche Großform Verdichtete Strukturen 2600 WE Mehrere Eigentümer Demografische Auswirkungen 80 Nationen Imageprobleme Modernisierungsstau Leerstandsentwicklung Strategie OTe 2010 Bestand und Eigentumsverhältnisse 2003 OTe ist anders Neues Image Internationaler Stadtteil Vollvermietung Seite 6 3

4 Tenever Ausgangslage 2003 Bauliche Situation Seite 7 Tenever Ausgangslage 2003 Fußgänger und Erschließungsebene Seite 8 4

5 Tenever Ausgangslage 2003 Eingangsbereiche und Wohnumfeld Seite 9 Aufgaben und Rolle der WoWi Die baulich homogenen Quartiere unterliegen kontinuierlich (seit ihrer Entstehung) Veränderungs- und Maßnahmen- Zyklen Der Aufgabenkatalog bleibt ellenlang und reicht von A wie Außenanlagen bis Z wie Zustandsverbesserung Die Aufgaben reichen vom Einzelnen baulich technisch Vermietung Verwaltung Privatisierung von Selbstverständlichen Instrumentarien der WoWi bis Ganzen städtebaulich sozial Organisation Image Marketing bis Neue Rollen der WoWi Seite 10 5

6 Das Einzelne Instrumentarien u.a. Strategisches Portfolio Management Technisches Objekt Management (TOM) -Wohnung,Gebäude,Zuwegung,Grünfläche. Flächen Management Maßnahmen Zeit Kosten Investition Umsetzung Controlling - Quelle: Kook, Sydow Strategisches Portfoliomanagement Seite 11 Technisches Objekt Management (TOM) GES3 -ERP -System IGIS OBIS / MapInfo Worknet 1. Originäre Stammdatenhaltung zu allen Bestandsobjekten der GEWOBA > Abbildung erfolgt ebenfalls in IGIS 1. Originäre Bestandsdatenhaltung zu allen Bestandsobjekten der GEWOBA 2. Originäre Datenhaltung Pflegeflächenkataster 3. Vertrags Management System (VMS) 1. GIS zur Visualisierung Pflegeflächenkataster 2. Graphisches Auswertungstool Pflegeflächenkataster 1. Bereitstellung von Planzeichnungen und Fotos des gesamten Objektbestandes der GEWOBA 2. Bereitstellung der Grundrisse des gesamten Wohnungsbestandes der GEWOBA für die Vermietung 4. Energie Informations System (E.I.S.) 5. Auswertungstool für alle Bausteine 1. Bis Prognosetool für das Portfoliomanagement Seite 12 6

7 5 Technisches Objekt Management (TOM) Seite 13 Das Einzelne Maßnahmen Instandhaltung Modernisierung Veränderte Nachfrage 1) Klein Wartung im Handwerker Pool (z. B. Bremer Modell) 2) Groß Fassade, Dach, Fenster, Treppenhaus, Umfeld 3) Normal Heizungsanlagen, Energetische Maßnahmen, Fahrstühle, Bäder Bad vorher Bad nachher Seite 14 7

8 Modernisierung 4) Besondere Grundrissveränderungen (Übergewicht 3.Zi) Neue Wohnformen (Maisonette, Senioren) Fahrstuhlnachrüstung (schwellenfrei) Veränderte Nachfrage Franz- Mehringstr. Grundriss, Fahrstuhl Neu 2 Zi. Bestand 3 Zi Seite 15 Kurt Schuhmacher Alle Grundriss (Maisonette), Erscheinungsbild Neu Maisonette Seite 16 8

9 Maßnahmen 5) Abbruch 6) Ergänzungsbebauung/Neubau Veränderte Nachfrage Ziele der Maßnahmen 1-6 Substanzerhalt Substanzverbesserung Anpassung Das Einzelne dient dem Ganzen Abbruch Tenever Ergänzungsbau Winsederstr. Größere Wohnungen (Maisonette) Seite 17 Das Ganze Voraussetzungen 0. Ausgang (etwa 1995) Wohnungsvermietung stand im Vordergrund 1. Schritt (bis etwa 2000) Wir vermieten (intakte) Quartiere 2. Schritt (bis etwa 2005) Wir sind ein Unternehmen der Stadtentwicklung Wir stehen für Partnerschaften in der Stadtentwicklung Definition der neuen Rolle der WoWi (3. Schritt (um 2005) Politische Positionierung in der Privatisierungsdebatte Kommunaler Wohnungsunternehmen ) Seite 18 9

10 Das Ganze Instrumentarien u.a. (Eigenes) Know How zu 1. Verfahrensmanagement komplexer Aufgaben Organisation Koordination Kooperation Netzwerk - 2. Sozialmanagement 3. Ganzheitliche Stadtumbaukonzepte / Quartierskonzepte / Stadt(teil)entwicklungskonzepte und deren Umsetzung Seite 19 Das Ganze Maßnahmen Beispiel Vahr Konzept Freiraumvernetzung Seite 20 10

11 Beispiel Vahr Identitätsbildung Imageveränderung Themengärten landmarks Kunst im Öffenlichen Raum Kultursalon ehemals Waschsalon Seite 21 Beispiel Vahr Familien und Quartierszentrum KITA Gruppen Orangerie Cafe Medien Beratung Betriebshof Saal Kirche Krabbelgruppe Spielplatz der Nationen Seite 22 11

12 Das Ganze Maßnahmen Beispiel OTe 1) Organigramm Verfahrensmanagement PPP im Bestand Seite 23 2) Organigramm Beteiligung / Kooperation / kommunikative Entscheidungsfindung seit 1989 Seite 24 12

13 3) Stadtteilgruppe regelmäßige Sitzungen und Entscheidungen (auch über Mitteleinsatz) Infrastrukturbeispiele mit Integrationshintergrund Seite 25 4) Kosten- und Finanzierungsübersicht Klärung der Finanzierung 5) Städtebaulicher Vertrag Rechtliche Absicherung Kosten- und Finanzierungsübersicht Erwerb der zum Abriss vorgesehenen Immobilien Insgesamt Kostenträger Projektgesellschaft F OTG Erwerb der zur Modernisierung vorgesehenen Immobilien Zwischensumme Modernisierung und Instandsetzung Abriss, Entsorgung und Umfeldaufwertung* Summe Seite 26 13

14 6) Ganzheitliches Quartierskonzept Rückbau Modernisierung Neugestaltung Seite 27 6 a) Abriss b) Modernisierung c) Consierge Seite 28 14

15 6 d) Umbau Seniorenwohngemeinschaft OTe Umbau Sozial und Dienstleistungszentrum OTe Seite 29 6 e) Flächenwiedernutzung / Neubau Seite 30 15

16 6 f) Freiraumgestaltung Menschen Internationaler Stadtteil Seite 31 7) Neigbourhood Branding OTe ist anders Seite 32 16

17 Das Ganze Ergebnis Neue Rolle der WoWi in der Stadtentwicklung: Das Wohnungsunternehmen muss als Eigentümer Impulsgeber für Quartiers- und Stadt (teil) - entwicklung sein Das Unternehmen muss aktiv projektbezogen Stadtentwicklungspartnerschaften initiieren - NID Das Unternehmen muss in enger Kooperation mit der Kommune und den Bewohnern arbeiten Das Unternehmen muss Netzwerke im Quartier verstärken und neu ausbilden Das Unternehmen muss Städtebauliche Verfahren in Gang setzen Ziele der Maßnahmen 1-7 Kundenzufriedenheit, Vollvermietung, Standort - Quartiersqualität, Nachhaltiges Flächenmanagement, Reduzierung des Flächenverbrauchs Das Ganze dient dem Einzelnen Nachhaltige Stadtentwicklung bedarf auch Eigentümer mit Nachhaltigem Geschäftsmodell Seite 33 17