Stadtumbau West Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen. Kooperation mit der Kommune aus Sicht eines privaten Wohnungsunternehmens

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1 Stadtumbau West Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen Kooperation mit der Kommune aus Sicht eines privaten Wohnungsunternehmens 22. September 2006, Kassel

2 Stadtumbau West Agenda 1 GEWOBA ein Unternehmen der Stadtentwicklung 2 Kooperation mit Kommunen am Beispiel Bremen/Osterholz-Tenever 3 Ausblick und Empfehlungen 22. September 2006, Kassel 2

3 Stadtumbau West - Die GEWOBA - ein Unternehmen der Stadtentwicklung Die GEWOBA in Zahlen Eigene Mietwohnungen WE Fremde Mietwohnungen WE Verwaltete Eigentumswohnungen WE durchschnittliche Nettokaltmiete 4,63 Euro/qm Leerstandsquote 3,43 % Umsätze 227,1 Mio. Euro Bilanzsumme 934,3 Mio. Euro Investitionen: Wohnungsbestand und Neubau 72,5 Mio. Euro Jahresüberschuss 15,6 Mio. Euro Cashflow 56,2 Mio. Euro Eigenkapitalquote 23,9 % Mitarbeiter September 2006, Kassel 3

4 Stadtumbau West - Die GEWOBA - ein Unternehmen der Stadtentwicklung Die Teilmärkte der GEWOBA Bremen Bremerhaven Gesamt Eigene Mietwohnungen WE WE WE Durchschnittliche Kaltmiete 4,79 /qm 4,06 /qm 4,63 /qm Leerstandsquote 1,28 % 10,61 % 3,43 % Rückbau Plan Kosten WE Kosten WE Kosten WE 2001 bis ,4 Mio ,3 Mio ,7 Mio Rückbau Ist Kosten WE Kosten WE Kosten WE 2001 bis ,8 Mio ,3 Mio ,1 Mio. 560 Im Rückbau 2006 WE 128 WE 353 WE September 2006, Kassel 4

5 Stadtumbau West - Die GEWOBA - ein Unternehmen der Stadtentwicklung GEWOBA Partner im Stadtumbau: Hamburg/ Wilhelmsburg Bremerhaven Bremen/Lüssum Typ: Stadtteil in Strukturkrise Typ: Stadt in Strukturkrise Typ: Wohnquartier mit hohem Leerstand Bremen/Tenever als Starterprojekt des Stadtumbau West 22. September 2006, Kassel 5 Typ: Wohnquartier mit hohem Leerstand

6 Stadtumbau Tenever Agenda 1 GEWOBA ein Unternehmen der Stadtentwicklung 2 Kooperation mit Kommunen am Beispiel Bremen/Osterholz-Tenever Problemaufriss Initiierung der Zusammenarbeit Aufgaben der Zusammenarbeit Formen der Zusammenarbeit 3 Ausblick und Empfehlungen 22. September 2006, Kassel 6

7 Stadtumbau Tenever - Problemaufriss Entfernung zur Innenstadt 13km Luftlinie 45 Min mit dem Bus 22. September 2006, Kassel 7

8 Stadtumbau Tenever - Problemaufriss Ausgangslage Bremen / Osterholz-Tenever im Jahr September 2006, Kassel 8

9 Stadtumbau Tenever - Problemaufriss Ausgangslage - Bauliche Situation 22. September 2006, Kassel 9

10 Stadtumbau Tenever - Problemaufriss Ausgangslage Fußgänger- und Erschließungsebene 22. September 2006, Kassel 10

11 Stadtumbau Tenever - Problemaufriss Ausgangslage Eingangsbereiche und Wohnumfeld 22. September 2006, Kassel 11

12 Stadtumbau Tenever - Problemaufriss Vom Demonstrativbauvorhaben 1972 zum Pilotprojekt Stadtumbau West 2002 Seit Baubeginn 1972 förmlich festgelegtes Entwicklungsgebiet Ausgangslage und Aufgaben für den Stadtumbau: Hoher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau Konzentration sehr hoher Wohnungsleerstände Konzentration und Segregation benachteiligter Bevölkerungsgruppen Auswirkungen des demographischen Wandels Imageprobleme Sehr hohe Baudichte in randstädtischer Lage Funktionale und gestalterische Mängel der hausnahen Freiflächen Geschlossene und in Verbindung mit der umgebenden Gebäudehöhe bedrückende Wohnhöfe Städtebauliche Großform durch Fußgänger- und Erschließungsebene mit anonymen Eingangsbereichen 22. September 2006, Kassel 12

13 Stadtumbau Tenever - Problemaufriss Eigentumsverhältnisse / Gebäudestruktur 2002 GEWOBA Krause Ev. Ruhegehaltskasse Euro Hypo Andere 22. September 2006, Kassel 13

14 Stadtumbau Tenever - Problemaufriss Eigentumsverhältnisse GEWOBA 847 WE 847 WE WE OTG WE -- Krause WE Euro Hypo 110 WE 110 WE -- Ev. Ruhegehaltskasse 107 WE 107 WE -- Andere 279 WE 279 WE 279 WE Gesamt WE WE WE 22. September 2006, Kassel 14

15 Stadtumbau Tenever - Initiierung der Zusammenarbeit Vorbereitungsphase 2000 bis 2003 Externe Experten PPP Lokale Experten Prof. Rietdorf IRS Dr. Hunger Leitung Dr. Eichener InWIS RESSORTS BIG GEWOBA Büro 4 Dubach / Kohlbrenner Stadtteilgruppe Ortsamt Politik Abstimmung Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Büro 1 Gibbins Büro 2 Baumbach/ Bräuer Büro 3 WGK Ganzheitliches Stadtumbaukonzept Marktforschung / Image Public Press Öffentlichkeitsarbeit Zeit Maßnahmen Kosten Städtebaulicher Vertrag 22. September 2006, Kassel 15

16 Stadtumbau Tenever - Initiierung der Zusammenarbeit Organisationsstruktur der Stadtteilgruppe im Programm Nachbesserung von Großsiedlungen des Sozialen Wohnungsbaus seit 1989 Bewohner Wohnungsunternehmen Gewerbetreibende Stadtteilgruppe Tenever Soziale Einrichtungen Öffentliche Verwaltung Politik 22. September 2006, Kassel 16

17 Stadtumbau Tenever -Aufgaben der Zusammenarbeit Zeit- und Maßnahmenplan Rückbau Modernisierung Neugestaltung 22. September 2006, Kassel 17

18 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit Kosten- und Finanzierungsübersicht Insgesamt Kostenträger Projektgesellschaft OTG Kostenträger Freie Hansestadt Bremen Erwerb der zum Abriss vorgesehenen Immobilien Erwerb der zur Modernisierung vorgesehenen Immobilien Zwischensumme Modernisierung und Instandsetzung Abriss, Entsorgung und Umfeldaufwertung* Summe * Die nach Rückbau verwertbaren Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Bremen erwarb die GEWOBA diese Flächen zum Verkehrswert. 22. September 2006, Kassel 18

19 Stadtumbau Tenever - Formen der Zusammenarbeit 22. September 2006, Kassel 19

20 Stadtumbau Tenever - Formen der Zusammenarbeit Durchführungsphase I / 2003 bis 2006 Lenkungsgruppe besetzt mit Vertretern der Politik, der Ressorts und der Projektgesellschaft Gesellschafterausschuss besetzt mit Vertretern der Projektgesellschaft Abstimmung 1- Administrative Ebene GEWOBA Gesellschafter 50 % Projektgesellschaft OTG Gesellschafter 50 % BIG Abstimmung 2 - Arbeitsebene AG: Technik AG: Entwicklungskonzeption AG: Umzugsmanagement AG: Öffentlichkeitsarbeit Leitung: GEWOBA Senator für Bau, Umwelt und Verkehr Stadtteilvertretung Leitung: BIG GEWOBA Senator für Bau, Umwelt und Verkehr Senator für Wirtschaft und Häfen Stadtteilvertretung Leitung: GEWOBA Senator für Bau, Umwelt und Verkehr Amt für Soziale Dienste Stadtteilvertretung Leitung: OTG Senator für Bau, Umwelt und Verkehr BIG GEWOBA 22. September 2006, Kassel 20

21 Stadtumbau Tenever - Formen der Zusammenarbeit Durchführungsphase 2003 bis 2006 Geschäftsbesorgung GEWOBA - Technik Projektgesellschaft OTG Beauftragung Abstimmung 3 - Umsetzungsebene Projektteam Fachingenieure Unternehmen Besetzung Beauftragung GEWOBA 22. September 2006, Kassel 21

22 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit Freiraumkonzept: Grün für alle Entwurf:Johanna Spalink-Sievers, Freie Landschaftsarchitektin, BDLA 22. September 2006, Kassel 22

23 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit Gestaltungskonzept: Fassaden und Eingangsbereiche Entwurf: Hilmes Lamprecht, Architekten BDA 22. September 2006, Kassel 23

24 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit Städtebauliches Konzept: Neunutzung Entwurf: Planungsamt 22. September 2006, Kassel 24

25 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit 22. September 2006, Kassel 25

26 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit 22. September 2006, Kassel 26

27 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit 22. September 2006, Kassel 27

28 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit 22. September 2006, Kassel 28

29 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit 22. September 2006, Kassel 29

30 Stadtumbau Tenever - Aufgaben der Zusammenarbeit 22. September 2006, Kassel 30

31 StadtumbauTenever Agenda 1 GEWOBA ein Unternehmen der Stadtentwicklung 2 Kooperation mit Kommunen am Beispiel Bremen/Osterholz-Tenever 3 Ausblick und Empfehlungen 22. September 2006, Kassel 31

32 Stadtumbau Tenever - Ausblick und Empfehlungen Eigentumsverhältnisse heute GEWOBA OTG = GEWOBA Andere 22. September 2006, Kassel 32

33 Stadtumbau Tenever - Ausblick und Empfehlungen Durchführungsphase II / Lenkungsgruppe Abstimmung 1 Administrative Ebene (Vertreter des Senators für Bau, Umwelt und Verkehr, der GEWOBA und der OTG) GEWOBA Gesellschafter 100 % Geschäftsbesorger Projektgesellschaft OTG (bis 2008) Abstimmung 2 - Arbeitsebene (GEWOBA: Abteilung Technik, Senator für Bau, Umwelt und Verkehr: Abteilung Stadtentwicklung, Stadtplanung, Bauordnung und Abteilung Städtebau, Stadtumbau, Wohnungswesen) Besetzung Beauftragung Beauftragung Projektteam Fachingenieure Unternehmen 22. September 2006, Kassel 33

34 Stadtumbau Tenever - Ausblick und Empfehlungen Verfahrenskonzept ( lernende Organisation/ lernende Konzeption ) Klare Struktur bereits in der Vorbereitung - Akteure Form Regeln Vertrag Frühzeitige Ermittlung anhand von Konzepten - Zeit Maßnahmen Kosten Sicherung der Finanzierung und Förderung sowie des Interessensausgleiches vor Durchführungsbeginn - Vertrag Anpassungsflexibilität der Struktur in der Durchführung -Form Federführung im PPP bei dem Partner, der das unternehmerische Risiko trägt. - Bei wohnungswirtschaftlicher Aufgabe in der Regel das Wohnungsunternehmen - Im PPP als Ansprechpartner beide Partner nennen Öffentliches (soziales) Interesse und privates (unternehmerisches) Interesse dabei klar definieren - Vertrag - Finanzierung 22. September 2006, Kassel 34

35 Stadtumbau Tenever Stadtumbau Tenever - Initiierung der Zusammenarbeit Stadtumbau Tenever - Formen der Zusammenarbeit Stadtumbau Tenever - Ausblick und Empfehlungen Vorbereitungsphase 2000 bis 2003 Externe Experten PPP Lokale Experten Prof. Rietdorf IRS Büro 1 Gibbins Büro 2 Baumbach/ Bräuer Dr. Hunger Leitung Büro 3 WGK Dr. Eichener InWIS RESSORTS BIG GEWOBA Büro 4 Dubach / Kohlbrenner Stadtteilgruppe Ortsamt Politik Ganzheitliches Stadtumbaukonzept Zeit Maßnahmen Kosten Städtebaulicher Vertrag Abstimmung Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Marktforschung / Image Public Press Öffentlichkeitsarbeit Durchführungsphase I / 2003 bis 2006 Lenkungsgruppe besetzt mit Vertretern der Politik, der Ressorts und der Projektgesellschaft GEWOBA AG: Technik Leitung: GEWOBA Senator für Bau, Umwelt und Verkehr Stadtteilvertretung Gesellschafter 50 % Abstimmung 1- Administrative Ebene Projektgesellschaft OTG AG: Entwicklungskonzeption Leitung: BIG GEWOBA Senator für Bau, Umwelt und Verkehr Senator für Wirtschaft und Häfen Stadtteilvertretung Abstimmung 2 - Arbeitsebene Gesellschafterausschuss besetzt mit Vertretern der Projektgesellschaft Gesellschafter 50 % AG: Umzugsmanagement Leitung: GEWOBA Senator für Bau, Umwelt und Verkehr Amt für Soziale Dienste Stadtteilvertretung BIG AG: Öffentlichkeitsarbeit Leitung: OTG Senator für Bau, Umwelt und Verkehr BIG GEWOBA Durchführungsphase II / GEWOBA Lenkungsgruppe Abstimmung 1 Administrative Ebene (Vertreter des Senators für Bau, Umwelt und Verkehr, der GEWOBA und der OTG) Projektteam Gesellschafter 100 % Geschäftsbesorger Fachingenieure Projektgesellschaft OTG (bis 2008) Abstimmung 2 - Arbeitsebene (GEWOBA: Abteilung Technik, Senator für Bau, Umwelt und Verkehr: Abteilung Stadtentwicklung, Stadtplanung, Bauordnung und Abteilung Städtebau, Stadtumbau, Wohnungswesen) Besetzung Beauftragung Beauftragung Unternehmen 22. September 2006, Kassel September 2006, Kassel September 2006, Kassel 35 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 22. September 2006, Kassel 35