Die richtige Modernisierung Mittwoch, den 17. März 2010 um 10:04 Uhr - Aktualisiert Freitag, den 20. Februar 2015 um 11:03 Uhr

Transkript

1 Im Gegensatz zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, bei denen der Zustand des Mietobjektes erhalten wird, dienen Modernisierungsmaßnahmen der Verbesserung der Immobilie. Dabei geht es nicht um modischen Schnickschnack. Um eine Wohnung zu einem angemessenen Preis vermieten zu können, müssen Sie das Angebot auch den Ansprüchen der Mieter anpassen. Reichte in früheren Jahren ein Holzofen als Heizmöglichkeit aus, muss eine heutige Wohnung schon eine Heizung besitzen. Man könnte also sagen, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen den Zustand des Hauses erhalten, während die Modernisierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie zumindest erhalten, wenn nicht gar steigern. Der 555b BGB zählt als Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen auf, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Kilman nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Moderniserung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertzreten hat, und die keine EDrhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. Dabei kommt es nicht darauf an, ob auch der Mieter in der Maßnahme eine Verbesserung seiner Wohnsituation sieht. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 253/04 vom ) festgestellt, dass die Frage, ob eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume vorliegt, objektiv, das heißt nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters zu bestimmen sei. Entscheidend sei, ob der Maßnahme nach der Verkehrsanschauung eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass Sie damit rechnen können, dass die Wohnung von künftigen Mietinteressenten eher angemietet wird als eine vergleichbare Wohnung, bei der die Maßnahme nicht durchgeführt wurde. Die Frage, ob eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache beiträgt, kann zwischen Mieter und Vermieter schnell zum Streit führen. Juristen greifen in dieser Frage gerne auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz ModEnG) zurück, das allerdings zum aufgehoben wurde. Im Absatz 1 dieses Paragrafen hieß es: "Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen erhöhen, sind insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung 1 / 14

2 1. des Zuschnitts der Wohnung 2. der Belichtung und Belüftung 3. des Schallschutzes 4. der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung 5. der sanitären Einrichtungen 6. der Beheizung und der Kochmöglichkeiten 7. der Funktion sabläufe in Wohnungen 8. der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt. Zu den baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen erhöhen, kann der Anbau gehören, insbesondere soweit er zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen oder zum Einbau eines notwendigen Aufzugs erforderlich ist. Der Gebrauchswert von Wohnungen kann auch durch besondere bauliche Maßnahmen für Behinderte und alte Menschen erhöht werden, wenn die Wohnung auf Dauer für sie bestimmt sind. Stehen Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten an, kann es von Vorteil sein, wenn man bei Neubezug der Wohnung mit dem Mieter eine sogenannte Modernisierungsvereinbarung trifft. Dabei können von vorneherein klare Regelungen auch bezüglich der technischen Umsetzung der Maßnahmen getroffen werden, was in vielen Fällen einiges an Ärger ersparen kann. Auch die Höhe der nach den Maßnahmen fälligen Miete kann hier geregelt werden. Die Modernisierungsvereinbarung ist im 555f BGB geregelt. 555f Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die 1. 1.zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, 2. 2.Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, 3. 3.künftige Höhe der Miete. Vereinbarung und Modernisierungsankündigung Wurden die gesetzlichen Vorgaben für eine Modernisierungsvereinbarung eingehalten, ersetzt diese eine zusätzliche Modernisierungsankündigung, wie sie sich aus 555c BGB ergibt. Die Nichteinhaltung der Bestimmungen kann die Modernisierungsankündigung teilweise oder komplett unwirksam machen. 2 / 14

3 Wie wird die Vereinbarung getroffen? Der 555f BGB gibt keine Form für den Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung vor. Theoretisch könnte sie also auch mündlich getroffen werden. Aus Beweisgründen sollten solche Vereinbarungen aber immer schriftlich festgehalten und von den Vertragsparteien unterschrieben werden. Außerdem wäre hier 550 BGB analog anzuwenden, der bei einem Wohnraummietvertrag die Schriftform vorschreibt, wenn dieser eine Kündigungsausschlussvereinbarung enthält, die eine Kündigung für länger als ein Jahr ausschließt. Verwendet man für die Vereinbarung einen Vordruck gelten zusätzlich die engen Bestimmungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Dies greifen schon dann, wenn eine Vereinbarung getroffen wird, die auch zukünftig verwendet werden soll sie muss also noch nicht eingesetzt worden sein. Es gelten dann die 305 ff des BGB. Insbesondere muss drauf geachtet werden, dass die Vereinbarung leicht verständlich ist und den Mieter nicht mit Klauseln an unerwarteter Stelle überrascht. Außerdem müssen die den Mieter vor Übervorteilung schützenden Regelungen des BGB (ab 555a) eingehalten werden. Vereinbarung und Mietvertrag Die Vereinbarung darf erst nach Abschluss des Mietvertrages getroffen werden. Der Mietvertrag und die Vereinbarung können aber am gleichen Tag geschlossen werden. Diese Terminierungsvorschrift gilt auch für bereits vor Abschluss des Mietvertrages geplante oder begonnene Maßnahmen. Konkreter Anlass Eine Modernisierungsvereinbarung kann nicht geschlossen werden, ohne dass hierfür ein konkreter Anlass besteht. Es reicht also nicht aus, dass Sie als Vermieter irgendwann eine Modernisierungsmaßnahme planen, ohne dass konkrete Pläne vorliegen. Um den gesetzlichen Bestimmungen gerecht zu werden, muss deshalb bei Abschluss der Vereinbarung zumindest ungefähr feststehen, wann die Maßnahme durchgeführt werden soll. Das heißt nicht, dass die Maßnahme binnen kürzester Zeit nach der Vereinbarung durchgeführt werden muss. Der Vereinbarung muss aber eine Planung zugrunde liegen, aus der hervorgeht, wann die Maßnahme in Angriff genommen wird und was dabei geschehen soll. Die Vereinbarung muss den Mieter in die Lage versetzen, sich auf die Maßnahme einstellen zu können. Fehlen konkrete Terminangaben ist dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme entsprechend 555c BGB anzukündigen ( Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen ). Eine nicht ausreichend klare Terminierung kann dazu führen, dass die gesamte Modernisierungsvereinbarung unwirksam wird. 3 / 14

4 Was soll geschehen? Nach 555f BGB sollte die Modernisierungsvereinbarung neben der Terminierung auch eine genaue Beschreibung der vorzunehmenden Maßnahmen beinhalten. Hier reicht eine allgemeine Beschreibung nicht aus. Die Angaben müssen hier so präzise sein, wie man sie auch bei einer Modernisierungsankündigung verlangt. Welche Vorteile hat eine Modernisierungsvereinbarung? Eine Modernisierungsvereinbarung ist eine von beiden Seiten getragene Vereinbarung. Daraus ergibt sich, dass der Mieter es schwerer hat, sich später gegen Maßnahmen zur Wehr zu setzen oder sie sogar zu verhindern. Außerdem können in der Vereinbarung Regelungen getroffen werden, die Rechte des Mieters einschränken. So können Sie zum Beispiel nicht im Mietvertrag regeln, dass der Mieter auf sein Mietminderungsrecht pauschal verzichtet. Da aber in einer Modernisierungsvereinbarung ein konkreter von Zeit und Umfang her begrenzter Tatbestand beschrieben wird, kann vereinbart werden, dass hierfür von Seiten des Mieters auf sein Recht auf Mietminderung verzichtet wird. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen auch die durch die Maßnahme entstehenden Schäden an der Wohnung wieder beseitigen muss. Beispielsweise muss er eine Wand in der Wohnung auch neu tapezieren, wenn diese aufgestemmt werden muss. In der Modernisierungsvereinbarung können jedoch abweichende Regelungen getroffen werden. Hier reicht es nicht, dass vereinbart wird, dass der Mieter die Arbeiten erledigt. Es muss auch festgehalten werden, dass er die dabei entstehenden Kosten trägt. Ist dies nicht der Fall, gilt die gesetzliche Regelung, wonach der Mieter einen Ersatz der entstandenen Kosten vom Vermieter verlangen kann. Werden im Zuge von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen die gemieteten Räume beschädigt, ist der Vermieter zur Wiederherstellung des vertraglich geschuldeten Zustands verpflichtet. Außerdem sollte in der Vereinbarung bereits die Höhe der Miete und der Nebenkosten nach der Modernisierungsmaßnahme geregelt werden. Neben den in 555f genannten Vereinbarungen können auch weitere Regelungen in die Modernisierungsvereinbarung aufgenommen werden. So ist der Mieter nach den gesetzlichen Bestimmungen lediglich verpflichtet, die Maßnahme zu dulden, er muss sich aber nicht aktiv daran beteiligen. Eine Beteiligung durch den Mieter (z. B. durch Räumung der betroffenen Zimmer) kann aber in einer Vereinbarung verankert werden. 4 / 14

5 Weiterhin gilt die Regelung, dass eine Modernisierungsmaßnahme für den Mieter keine sogenannte unbillige Härte darstellen darf. Seit ist der Mieter jedoch verpflichtet, dass er entsprechende Gründe für eine unbillige Härte innerhalb eines Monats nach Erhalt der Modernisierungsankündigung schriftlich mitteilen muss. Dabei können die zu erwartenden Mieterhöhungs- oder Betriebskosten nicht mehr als Gründe herangezogen werden. Während einer Modernisierungsmaßnahme kann der Mieter wegen der Belastungen durch Lärm, Schmutz oder durch Beeinträchtigung der Mietsache eine Kürzung der Miete vornehmen. Bei der energetischen Modernisierung ist diese Möglichkeit eingeschränkt. Seit dem hat der Mieter in den ersten drei Monaten der Durchführung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme kein Recht, die Miete zu kürzen. Die richtige Modernisierung Durch die seit dem in Kraft getgretene Mietrehtsreform wird die sogenannte energetische Modernisierung vereinfacht. Als energetische Modernisierung bezeichnet das Gesetz Maßnahmen, "durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachaltig eingespart wird." Die Neuerungen, die seit dem ,2013 gelten, wirken sich schon auf die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme aus. Zwar muss diese immer noch den allgemeinen Anforderungen entsprechen doch 555c BGB erlaubt es Ihnen, bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Energieeinsparung dienen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte zurückzugreifen. Damit sind teure Gutachten nicht mehr erforderlich, die vor dem häufig notwendig waren, weil damals noch konkrete Angaben zu den Bauteileigenschaften verlangt wurden, die häufig nur ein Experte ermitteln konnte. Solche Pauschalwerte finden Sie unter anderem auf dem Info-Portal Energieeinsparung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Die Faktoren Mieterhöhung und Betriebskosten werden erst nach der energetischen Modernisierung geprüft. Das kann für den Vermieter durchaus zu einem Nachteil werden. Denn das kann dazu führen, dass die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird, aber dem Mieter letztlich keine Mieterhöhung zugemutet werden kann. Letztlich ergeben sich bei den Maßnahmen zur Energieeinsparung drei Schwerpunkte: Verbesserung der Energie-Effizienz, beispielsweise durch die Verbesserung und Optimierung vorhandener Heizanlagen oder auch den kompletten Ersatz und Austausch durch modernere Anlagen. Wechsel von fossiler Energie (Öl, Kohle usw.) auf erneuerbare Energiearten (Solar, Erdwärme usw.) Energieeinsparung durch Verbesserung der Gebäudeeigenschaften in energetischer Hinsicht (beispielsweise durch besser Wärmedämmung der Fassade, Einbau besser isolierter Fenster usw.) Darüber hinaus können auch Maßnahmen als Modernisierung angesehen werden, die dazu dienen, die Bewohner des Hauses dazu anzuhalten, energiebewusster zu handeln. 5 / 14

6 : Derzeit geht die Rechtsprechung noch davon aus, dass die Einsparung von sogenannter Primärenergie (aus Kohle, Gas, Öl usw. gewonnene Energie) der entscheidende Faktor für die Modernisierungsmaßnahme ist. Emissionsverringerungen der Schadstoffe werden derzeit nur sekundär berücksichtigt. Eine entscheidende Rolle zur Bewertung der Modernisierungsmaßnahmen spielt hierbei die jährlich fortgeschriebene Energieeinsparverordnung (EnEV). Aktuelle Informationen hierzu finden Sie im Internet unter Maßnahmen zur Wassereinsparung Zu den Wasser sparenden Maßnahmen gehören beispielsweise der Einbau von Spülkästen bei Toiletten, bei denen die Wasserzufuhr je nach Nutzung auch gedrosselt werden kann. Aufbau beziehungsweise Installation von Anlagen zur Sammlung und Nutzung von Regenwasser. Der Einbau von Wasserzählern in den einzelnen Mietwohnungen (die dadurch mögliche verbrauchsgenaue Abrechnung führt normalerweise zu einem bewussteren und damit sparsameren Umgang mit Wasser). Die energetische Sanierung ist derzeit ein Dauerbrenner. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Isolierung Ihres Hauses. Mit Hilfe der Thermografie können Sie genau feststellen, wo sich Lücken in der Isolierung befinden und diese gezielt beseitigen. Aber Vorsicht: Nicht jeder, der eine Thermografie-Aufnahme anfertigt ist auch ein richtiger Fachmann auf dem Gebiet. Das Prinzip der Thermografie ist relativ einfach. Jede feste Materie strahlt oberhalb des absoluten Nullpunkts Wärme ab. Der absolute Nullpunkt darf nicht mit 0 C verwechselt werden. Hier handelt es sich um 0 Kelvin, was?273,15 C entspricht. Praktisch strahlt also jede Materie Wärme ab. Ab einer gewissen Temperatur können wir die Wärme ja auch mit dem bloßen Auge wahrnehmen. Ein sehr heißer Gegenstand beginnt zu glühen. Aber auch in den unteren Temperaturbereichen kommt es zu farblichen Veränderungen, die wir aber nicht mehr ohne Hilfsmittel wahrnehmen können. Diese Veränderungen werden mit speziellen Kameras sichtbar gemacht. Kalte Flächen erscheinen dabei blau und je nach Wärmegrad verwandelt sich die Farbe und wird im wärmeren Bereich immer rötlicher. Thermografie braucht Kälte Um den Wärmeaustritt Ihres Hauses auf einer Thermografie-Aufnahme sichtbar machen zu können, muss zwischen der Innentemperatur des Gebäudes und der 6 / 14

7 Außentemperatur ein Unterschied von mindestens 10 bis 15 C bestehen. Darum bietet sich die kalte Jahreszeit für die Erstellung der Aufnahmen an. Darüber hinaus dürfen die Gebäude einige Stunden vor und während der Aufnahme nicht direkter Sonnenbestrahlung ausgesetzt sein. Dies verfälscht die Aufnahmen, da ja auch durch das Sonnenlicht Wärme entsteht, die aber nicht aus dem Gebäude heraus kommt. Umgekehrt können Winde die Außenhülle des Gebäudes abkühlen und so die Werte verfälschen. Darum sollte es vor und während der Aufnahme möglichst windstill sein. Fachleute arbeiten deshalb bevorzugt nachts. Es ist aber auch möglich, an kalten Tagen bei bedecktem Himmel und relativer Windstille aussagefähige Aufnahmen zu erstellen. Wird Ihnen eine preisgünstige Thermografie-Aufnahme angeboten und will man gleich einen oder mehrere feste Termine vereinbaren, sollten Sie skeptisch sein. Da man das Wetter nicht sehr weit voraussagen kann, geht es hier meist nur darum, den schnellen Euro zu verdienen. Ob man mit den ermittelten Werten dann wirklich etwas anfangen kann, bleibt dahingestellt. Immerhin dürften aber auch solche Aufnahmen zumindest einige Anhaltspunkte liefern. Doch diese Anhaltspunkte weisen eigentlich nur darauf hin, dass jetzt eine richtige Aufnahme gemacht werden muss. Warum also nicht die billige Aufnahme sparen und gleich eine qualitativ gute Thermografie durchführen? Auch an das Gebäude selbst werden einige Anforderungen gestellt, um gute Ergebnisse zu erzielen. So sollten die Türen innerhalb des Gebäudes mindestens 12 Stunden (besser 24 Stunden) vor der Aufnahme geöffnet werden. Außerdem sollte das Gebäude für die Aufnahme möglichst hoch erwärmt werden. Je höher der Temperaturunterschied zwischen innen und außen ist, umso präziser werden die Ergebnisse einer Aufnahme. Von außen nur die halbe Miete Wurde die Außenaufnahme gemacht, erscheinen die Flächen, durch die Wärme nach außen gelangt in gelblich-orangen bis roten Farbtönen. Für den Laien sehen die Aufnahmen eigentlich immer erschreckend aus. Verwertbare Ergebnisse kann lediglich der Fachmann aus den Bildern ermitteln. Doch die Außenaufnahme ist nur die halbe Miete, um die Schwachstellen Ihrer Immobilie genau zu erkennen. Am besten verbindet man die Außenthermografie gleichzeitig mit einer Innenthermografie, bei der die einzelnen Räume geprüft werden. Grundsätzlich liefert die Innenthermografie genauere Messwerte als die Außenthermografie. Sie ist allerdings auch mit einem erheblich höheren Aufwand verbunden. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Räume schon bewohnt werden, weil Möbel entfernt werden müssen, um die Ergebnisse der Aufnahme nicht zu verfälschen. 7 / 14

8 Bei hinterlüfteten Bauteilen liefert die Außenthermografie nur unzuverlässige Messwerte. In diesen Fällen kann auf eine Innenthermografie in keinem Fall verzichtet werden. Die Kosten Eine Thermografie Ihres Hauses ist natürlich auch mit Kosten verbunden. Für eine Thermografie-Aufnahme müssen Sie schon je nach Größe des Gebäudes zwischen 500 und einkalkulieren. Bei besonders günstigen Angeboten (manchmal gibt es die Aufnahmen schon für unter 100 ) sollten Sie skeptisch sein. Wenn dann für die Aufnahme gleich ein fester Termin in einigen Wochen vereinbart wird, sollten Sie besser die Finger davon lassen. In der Vergangenheit konnte man für ein Thermografie-Gutachten noch Fördermittel vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle erhalten. Leider wurden die Bestimmungen zum geändert und die Förderung dieser Maßnahme aus dem Förderkatalog genommen. Sie können nicht einfach loslegen sondern müssen eine Reihe von Formalien einhalten, wenn Sie eine Modernisierungsmaßnahme durchführen wollen. Zunächst müssen Sie den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten über die Modernisierungsmaßnahme informieren ( 554 Abs. 3 BGB). Die Mitteilung muss in Textform erfolgen und folgende Informationen beinhalten: Beginn der Maßnahme. Hier müssen Sie ein möglichst genaues Datum angeben. Ein allgemeiner Hinweis im Herbst reicht nicht aus. Wird der Termin um einige Tage überschritten, spielt dies keine Rolle. Verschiebt sich aber die Maßnahme über einen längeren Zeitraum, müssen Sie die Modernisierung erneut ankündigen. Art der Maßnahme (auch hier eine möglichst genaue Angabe, lediglich Modernisierung des Treppenhauses ist nicht ausreichend), voraussichtlicher Umfang der Maßnahme, Dauer der Maßnahme (z. B. ca. 3 Wochen einige Wochen ist zu ungenau) und die zu erwartende Mieterhöhung (hierauf gehen wir noch in einem eigenen Kapitel dieses Leitfadens ein). Auf diese Information können Sie nur verzichten, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die nur unerhebliche Einwirkung auf die Mietwohnung haben und die Miete nur unerheblich angehoben wird. Allerdings gibt es keine eindeutige Definition, wann von einer unerheblichen Einwirkung auf die Wohnung gesprochen werden kann. Bei einer Mieterhöhung über 5 % können Sie 8 / 14

9 jedoch davon ausgehen, dass dies nicht mehr als unerheblich angesehen wird. Sie müssen auch Modernisierungsmaßnahmen ankündigen, die die Wohnung nur indirekt betreffen (z. B. Legen von Verbundpflaster im Zufahrtsbereich, Einbau eines Fahrstuhls usw.), wenn danach die Miete angehoben werden soll. Zur Information sind Sie als Vermieter verpflichtet. Sie können aber auch beispielsweise den die Maßnahmen durchführenden Architekten oder eine andere Person zur Information der Mieter bevollmächtigen. Wollen Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie aber den neuen Eigentümer bereits im Vorfeld ermächtigen, Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und auf eigene Rechnung durchzuführen. Wenn Sie die Ankündigungspflicht nicht form- oder fristgerecht erfüllt haben, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Sonderkündigungsrecht Haben Sie den Mieter ordnungsgemäß über die Modernisierung informiert, kann er ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen: Er kann bis zum Ende des Monats, der auf den Eingang der Modernisierungsankündigung folgt, zum darauf folgenden Monat kündigen. Beispiel: Die Modernisierungsankündigung trifft am beim Mieter ein. Er kann dann bis zum kündigen. Die Kündigung wird zum wirksam. Es spielt hierbei keine Rolle, ob der Mieter wirklich wegen der Modernisierung oder aus anderen Gründen kündigt. Entscheidend ist nur, dass eine Modernisierungsankündigung ergangen ist. Umgekehrt bleibt die Kündigung aber auch wirksam, wenn Sie die Modernisierung dann doch nicht durchführen. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden muss. In 554 Abs. 2 BGB heißt es eindeutig Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Allerdings gibt es keine Regel ohne Ausnahme. In dem gleichen Absatz des 554 heißt es nämlich weiter: Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung 9 / 14

10 der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. Hier zeichnet sich schon ab, dass es nicht immer reibungslos verlaufen wird, wenn Sie eine Modernisierungsmaßnahme planen und durchführen wollen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 253/04 vom ) einige Grundsätze aufgestellt, die durchaus zu Ihren Gunsten als Vermieter ausfallen: Ein Vermieter, der eine Modernisierung beabsichtigt, ist nicht darauf beschränkt die Wohnung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarkts anzuheben. Der Vermieter darf die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen, selbst wenn die Nachfrage danach noch verhältnismäßig gering sein mag. Der BGH nimmt hier lediglich sogenannte Luxusmodernisierungen aus, die nicht gegen den Willen des Mieters durchgesetzt werden können. Außerdem stellte der BGH fest, dass sich die Duldungspflicht des Mieters grundsätzlich nicht nur auf die Maßnahmen erstreckt, die notwendig sind, um seine Wohnung zu verbessern. Auch Maßnahmen, die in seiner Wohnung notwendig werden, um Modernisierungen in anderen Wohnungen zu ermöglichen, muss er dulden (in diesem Fall die die Verlegung der Kabel durch die Wohnung in die darüberliegende Wohnung, um deren Anschluss an ein Breitbandkabelnetz zu ermöglichen). Der Mieter kann den geplanten Modernisierungsmaßnahmen nur widersprechen, wenn diese für ihn oder ein Mitglied seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. 1. Schutz der Gesundheit des Mieters Dies kann beispielsweise so weit führen, dass der Einbau einer Gasheizung nicht durchgeführt werden kann, weil einem Mieter ärztlich bestätigt wurde, dass er panische Angst vor Gas hat. Nicht nur aber insbesondere bei älteren Menschen kann der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundene Baulärm oder die Staubbelästigung dazu führen, dass gesundheitliche Gefahren entstehen, die zu berücksichtigen sind. 10 / 14

11 2. Nachteile für den Mieter Sind die Vorteile für den Mieter sehr gering, muss er aber durch die Maßnahme erhebliche Nachteile hinnehmen, kann dies eine nicht zumutbare Härte sein und der Mieter kann die Zustimmung zur Maßnahme verweigern. 3. Verlust von Aufwendungen Hat der Mieter beispielsweise mit Ihrem Einverständnis eine Etagenheizung eingebaut und Sie wollen eine Zentralheizung einbauen, wären seine Investitionen sinnlos. Allerdings spielt hierbei auch der Zeitpunkt eine Rolle, zu dem der Mieter die Maßnahmen vorgenommen hat und wie hoch die Kosten hierfür waren. Es kann nämlich sein, dass die Aufwendungen bereits abgewohnt wurden. Die Aufwendungen in Höhe einer Jahresmiete gelten nach vier Jahren als abgewohnt. Außerdem muss die Maßnahme des Mieters mit Ihnen abgesprochen und von Ihnen genehmigt sein. Unerlaubte Maßnahmen des Mieters spielen grundsätzlich keine Rolle. 4. Mieterhöhung kann nicht finanziert werden Nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen haben Sie ein Recht auf eine außerordentliche Mieterhöhung (hierauf gehen wir noch ein). Nun kann es sein, dass der Mieter diese Erhöhung nicht bezahlen kann. Dies stellt für ihn eine unzumutbare Härte dar. Bei der Prüfung, ob hier eine Härte vorliegt, sind verschiedene Punkte zu beachten: Kein Härtegrund liegt vor, wenn Maßnahmen durchgeführt werden, die allgemein üblich sind. Eine gesetzliche Definition, was allgemein üblich ist, gibt es allerdings nicht. Fachleute gehen davon aus, wenn Maßnahmen getroffen werden, bei denen ein Zustand hergestellt wird, der bei 2/3 der Wohnungen gleichen Alters innerhalb des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt, bereits vorhanden ist. Auch die Frage, wann eine Miete dem Mieter nicht mehr zugemutet werden kann, ist gesetzlich nicht geregelt. Dies muss von Fall zu Fall neu entschieden werden. Der deutsche Mieterbund weist in diesem Zusammenhang beispielsweise darauf hin, dass eine Miete, die über 25 % des Nettoeinkommens liegt nicht mehr zumutbar sei, wenn das Einkommen 750 Euro nicht übersteigt. Bei höheren Einkommen werden hier 30 % als nicht mehr zumutbar angesehen. Aber wie gesagt: Das muss von Fall zu Fall entschieden werden. Bei der Zumutbarkeit einer Miete muss auch berücksichtigt werden, ob der Mieter Anspruch auf Wohngeld hat. Besteht dieser Anspruch, wird er dem Nettoeinkommen zugerechnet. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter das Wohngeld beantragt oder nicht. 11 / 14

12 Der Mieter muss allerdings beweisen, dass die Modernisierungsmaßnahme eine ihm unzumutbare Härte darstellt. Das muss auf jeden Fall schriftlich erfolgen. Lässt sich auf gütlichem Wege keine Einigung herbeiführen, muss die Angelegenheit von einem Gericht geklärt werden. Da es hier keine einheitliche Rechtsprechung gibt, sollten Sie sich, bevor Sie es auf ein Gerichtsverfahren ankommen lassen, anwaltlich beraten lassen. Abgesehen von den bereits geschilderten Ausnahmen ist der Mieter verpflichtet Modernisierungsmaßnahmen zuzustimmen. Am besten ist es, Sie legen Ihrer Ankündigung gleich ein vorformuliertes Schreiben bei, in dem der Mieter der Modernisierung zustimmt. Lassen Sie ihn dieses Formular unterschreiben. Hierzu ist der Mieter zwar nicht verpflichtet aber wenn keine Hinderungsgründe vorliegen, wird er dies tun und Sie haben zukünftig keine Probleme. Der Mieter kann aber auch auf andere Art und Weise seine Duldung signalisieren beziehungsweise dokumentieren. Von einer Duldung können Sie beispielsweise ausgehen, wenn er die Handwerker zur Durchführung der Arbeiten in seine Wohnung lässt. Außerdem kann er sein Einverständnis auch dadurch erklären, dass er trotz fristgerechter Information weder der Modernisierungsmaßnahme aktiv widerspricht noch irgendwelche Maßnahmen ergreift, um die Durchführung der Modernisierung zu verhindern. Allerdings haben die beiden letztgenannten Varianten einen Schönheitsfehler. Sie können die Zustimmung erst im Moment des Beginns der Modernisierungsmaßnahmen feststellen. Widerspricht der Mieter dann noch, haben Sie aber bereits Geld ausgegeben. Darum sollten Sie sich immer vom Mieter vor Beginn bestätigen lassen, dass er die notwendigen Maßnahmen duldet. Nachdem Sie den oder die Mieter ordnungsgemäß informiert haben, können die Arbeiten zu dem angekündigten Termin beginnen. Grundsätzlich ist die Modernisierung Ihre Sache. Der Mieter ist nicht verpflichtet, hier aktiv mitzuwirken. Er darf aber auch die Arbeiten nicht behindern, indem er beispielsweise den Handwerkern den Zugang zu seiner Wohnung verweigert. Kommt es hierzu, müssen Sie allerdings den Zugang auf dem Klageweg erstreiten. Die Chance, eine einstweilige Verfügung zu erwirken, ist gering. Entstehen dem Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen Kosten, müssen Sie diese ersetzen. Je nach Höhe der Kosten kann der Mieter sogar einen Vorschuss von Ihnen verlangen ( 554 Abs. 4 BGB). Aufwendungen die Sie dem Mieter ersetzen müssen sind 12 / 14

13 beispielsweise Reinigungskosten, die durch die Modernisierungsmaßnahmen zusätzlich notwendig wurden, Kosten der auswärtigen Verpflegung, wenn die eigene Küche während der Modernisierung nicht genutzt werden kann (abzüglich eines Eigenanteils in Höhe der Kosten, die dem Mieter auch zu Hause entstanden wären) oder gar die Kosten einer Hotelunterkunft, wenn die Wohnung während der Maßnahme nicht bewohnt werden kann. Wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, ist die Wohnung mehr wert als vor der Maßnahme. Darum räumt Ihnen der Gesetzgeber nach 559 BGB das Recht ein, die Miete zu erhöhen, wenn die Maßnahme zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung führt. Verbesserung der Wohnverhältnisse führt. Diese Verbesserung muss aber auf Dauer ausgelegt sein. nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führt. Keine Möglichkeit der Mieterhöhung besteht jedoch, wenn im Mietvertrag die Erhöhung der Miete ausgeschlossen ist oder die Art der vereinbarten Miete (Staffel- oder Indexmiete) dies nicht zulässt. Davon einmal abgesehen, haben Sie das Recht, die Jahresmiete um 11 % der entstandenen Modernisierungskosten anzuheben. Betrifft die Modernisierung mehrere Wohnungen, müssen Sie die Kosten entsprechend auf die Wohnungen verteilen (dabei sind auch Wohnungen mitzurechnen, die leer stehen). Es ergeben sich aber noch zwei Varianten der Mieterhöhung. Zum einen können Sie die Miete auch auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen anheben, die dem Standard der modernisierten Immobilie entsprechen. Zum anderen ist es aber auch möglich, dass Sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, die für die Wohnung im nicht modernisierten Zustand gilt und dann diese Miete um 11 % anheben. Welche Kosten können herangezogen werden? Als Kosten der Modernisierungsmaßnahme können Sie nur direkte Aufwendungen (Bau- und Baunebenkosten, wie Architektenhonorare, Genehmigungsgebühren usw.) zur Berechnung der 11 % des Modernisierungsaufwandes heranziehen. Etwaige Finanzierungskosten (Kreditzinsen usw.) können Sie nicht mit einrechnen. Außerdem müssen Sie etwaige Reparaturarbeiten, die dann Instandhaltungs- oder 13 / 14

14 Instandsetzungskosten sind, aus den Modernisierungskosten herausrechnen, da diese ebenfalls nicht in die Berechnung des Mietzuschlages eingerechnet werden dürfen. Sie müssen zügig erhöhen Eigentlich sind Sie in der Entscheidung frei, wann Sie die Miete erhöhen. Wie gesagt, eigentlich. Denn wenn Sie zu lange warten, können Sie das Recht auf Mieterhöhung verwirkt haben. Dann ist keine Erhöhung mehr möglich. Da es keine klare rechtliche Definition für den Zeitraum gibt, ab dem das Recht der Mieterhöhung wegen Modernisierung verwirkt ist, sollten Sie entweder sofort nach Abschluss der Modernisierung die Miete anheben oder den Mieter zumindest darauf hinweisen, dass Sie sich dieses Recht vorbehalten. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung tritt nicht automatisch ein. Nur wenn die Mieterhöhung von Ihnen ordnungsgemäß verlangt wird, kann sie durchgesetzt werden. Im Unterschied zur normalen Mieterhöhung (Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) können Sie die Mieterhöhung wegen Modernisierung vom Mieter verlangen. Der Mieter muss hier nicht zustimmen. Die Mieterhöhung wird mit dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsschreibens fällig. Geht das Mieterhöhungsschreiben beim Mieter ein, hat er ein Sonderkündigungsrecht. Er kann dann bis zum Ablauf des nächsten Monats nach Eintreffen des Mieterhöhungsschreibens kündigen. Die Kündigung wird dann zu übernächsten Monat nach Eingang des Mieterhöhungsschreibens wirksam. 14 / 14